Согласовать реконструкцию в нежилом здании на порядок сложнее и дороже, чем перепланировку. Однако многие собственники и арендаторы недвижимости не знают, где грань между перепланировкой и реконструкцией. Например, они устраивают в здании лифт без согласований. А потом не могут внести изменения в ЕГРН, потому что с точки зрения закона это реконструкция.
В статье расскажем, чем отличается перепланировка от реконструкции, что можно сделать без получения разрешения на строительство, а что нельзя.
Еще раз о том, почему это важно: для согласования реконструкции нужен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), комплект проектной документации по 87-ПП от 16.02.2008, экспертиза проектной документации (если площадь объекта больше 1500 кв. м), разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Разработка такого комплекта документов на нежилое здание обойдется в несколько миллионов рублей.
Поэтому согласование реконструкции имеет смысл только если объект существенно вырастет в цене и будет приносить больше дохода. Чаще всего это достигается за счет увеличения площади — пристройки или дополнительного этажа. Но под определение реконструкции попадает и устройство лифта, и пристройка тамбура больше 15 кв. м, и устройство антресоли, даже площадью 10-15 кв. м. Готовить документацию за несколько миллионов рублей для согласования этого не рационально, а без согласования эти изменения нельзя зарегистрировать.
Получение разрешения на строительство | Как получить ГПЗУ | Ввод здания в эксплуатацию
Определение реконструкции есть в Градостроительном кодексе. Это изменение высоты, количества этажей, площади, объема здания или сооружения. Определения перепланировки в нежилых зданиях нет. Поэтому под перепланировкой мы понимаем работы по изменению здания, которые не считаются реконструкцией.
Нужно отметить, что площадь здания и по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/ 0393 , и по СП, считается по внутренним поверхностям наружных стен. То есть в площадь здания входят внутренние стены и перегородки. Поэтому монтаж и демонтаж внутренних стен и перегородок не считается реконструкцией.
Источник: corconsult.ru
Одноэтажное общественное здание с техническим подпольем с общей площадью менее 1500 кв.м. — администрация отказывает в разрешении на строительство без экспертизы ПД. Прошу помочь.
Общественное здание с 1 этажом и техническим подпольем высотой до низа выступающих конструкций менее 1,8м
Общая площадь этажа 1000 кв.м.
Администрация города считает необходимым проведение экспертизы ПД и отказывает в выдаче разрешения на строительство, без заключения экспертизы — в настоящее время идут судебные заседания с администрацией.
Администрация обосновывает своё решением тем, что согласно СП118, Приложения, п.Г.1.1* и Г.8* у нас количество этажей 2 — площадь получается более 1500 кв.м. (1000*2=2000 кв.м.)
Мы же указываем на п. Г.4* — согласно которого, при высоте до низа выступающих конструкций менее 1,8м, площадь технического подполья в общую площадь здания не включается, а следовательно и площадь менее 1500 кв.м.
Практический двухдневный семинар по холотропному дыханию и инструментам эволюции | 04-05.02.2023
Кто-нибудь сталкивался с подобной практикой, либо разъяснениями по данному вопросу.
Либо подскажите куда можно сделать запрос для официального разъяснения.
В Минстрой, лично Меню. Придет ответ, за подписью какого-нибудь начальника департамента, в котором будет дословно переписан пункт из СП. А вот на какой пункт они сошлются это одному богу известно.
Можно ходатайствовать о привлечении к делу судебно-технического эксперта. Но затраты лягут на вас. Дешевле негос. экспертизу пройти, имхо.
Ваше дело дрянь, вас суд в экспертизу загонит (вангую).
Обратиться с письмом непосредственно в экспертизу — придет ответ (если все нормально), что проект экспертизе не подлежит. Правда, тут может выясниться, что у Вас все совсем не так гладко, как описано. Например, в техподполье, помимо самих сетей, еще какое-нибудь оборудование расположено — ИТП, насосная и т.д.
Вариант 2 — уменьшить техподполье до общей площади 1500 кв.м.
Например, в техподполье, помимо самих сетей, еще какое-нибудь оборудование расположено — ИТП, насосная и т.д.
Да там присутствуют помещения(
Соответственно это пространство правильнее называть — этаж технический
А он согласно Б.32.1* имеет определение:
Б.32.1* этаж технический: Этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м этажом не является.
То опять не совсем понятно. Тогда вообще этажом не является.
План техподолья / тех этажа.
Разрез, считайте что до низа конструкций 1,79м. Если рассматривать случай с тех.этажом — то подшиваем под ригель потолок. Такое решение применяли при получении замечаний от главного управления градостроительства и архитектуры МО при получении разрешения на строительство. В итоге замечания было снято.
Определенно технический этаж т.к. размещаете инженерное оборудование а не только трубопроводы СП 118.
п.Б.24 техническое подполье: Пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем.
Б.32.1* этаж технический: Этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м этажом не является.
Определенно технический этаж т.к. размещаете инженерное оборудование а не только трубопроводы СП 118.
п.Б.24 техническое подполье: Пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем.
Б.32.1* этаж технический: Этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м этажом не является.
По данным формулировкам вопросов нет.
Суд не приобщал к материалам дела проектную документацию. В администрацию заносили разные варианты . везде отказ.
Даже если рассматривать вариант с тех.этажом — администрация всё равно считает, что надо учитывать площадь всех этажей не зависимо от их этажности при определении общей площади здания и необходимости проведения экспертизы ПД.
Откорректировать наименование пространства и ограничить линию потолка в принципе не проблема . . .
Если рассматривать случай с тех.этажом — то подшиваем под ригель потолок. Такое решение применяли при получении замечаний от главного управления градостроительства и архитектуры МО при получении разрешения на строительство.
Лукавство. В каких-то случаях прокатывает, в каких-то нет. Потолок сегодня смонтировали, завтра убрали.
По смыслу определения из СП: Пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м этажом не является. А у Вас не только для прокладки коммуникаций получается.
По данной формулировке вопросов нет. У нас тех. этаж получается.
Тут вопрос вот ещё в чём:
Б.32.1* этаж технический: Этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м этажом не является. Зачем это здесь. Ведь пространство для для прокладки коммуникаций это тех.подполье.
4.6* Высота технического этажа должна составлять не менее 2,1 м до низа строительных конструкций. Устройство эвакуационных и аварийных выходов следует предусматривать по противопожарным требованиям.
Б.24 техническое подполье: Пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем.
Тут они ничего не сказали про высоту 1,8м
Но в тоже время в приложении Г
Г.4* В общую, полезную площади здания не включаются: площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м, а также наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей.
Получается у нас тех. этаж высотой 1,79м (условно), но при этом согласно п.4.6 он не может быть менее 2,1м
А если взять СП 54 Приложение Б.
2.7 Этаж технический
Этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является
Или СП4
3.53 этаж технический: Этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания. Пространство, используемое только для прокладки коммуникаций, высотой менее 1,8 м техническим этажом не является
Источник: forum.dwg.ru