Понятие инвестора в строительстве

кто такой застройщик и кто такой заказчик, чем они отличаются

В строительной сфере используются такие понятия, как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.

Кто такой застройщик

Застройщик владеет землей, на которой возводится постройка

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов. В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

• имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
• владеет землей, на которой возводится постройка;
• привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Какую долю отдавать инвестору. Как распределяются доли в инвестиционной сделке. №10

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку застройщики привлекают чужие средства, они также являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

1. Имеют во владении участок земли, ан котором планируется возводить какой-либо объект.
2. Перед началом работ у застройщиков должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
3. Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой заказчик

Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные, а также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование. Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Кто такой подрядчик

Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков (застройщиков) входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики (застройщики) желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Выводы

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности. Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.

Типовые договоры в строительстве:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации 03 мая 2018 Мария Суханова 12 Поделитесь записью

Привлечение инвестиций в строительство, долевое инвестирование

Инвестиционная деятельность– это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реали­зации инвестиций.

Инвестиционно-строительная сфера– система предприятий и организаций по реализации инвестиций, выполняющая в обще­ственном производстве функцию создания недвижимых основных фондов, необходимых и достаточных для деятельности предпри­ятий всех отраслей экономики страны. Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех сферах экономики РФ, цен­ные бумаги, целевые денежные вклады, научно-практическая про­дукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.

Товар инвестиционно-строительной сферы– это полностью завершенные строительством и подготовленные к производс­твенному функционированию и оказанию услуг предприятия, здания, сооружения и объекты социального назначения. В отличие от продукции промышленности товар инвестиционно-строи­тельной сферы, как правило, не рассчитан на поиск обезличен­ного покупателя, а создается по заказу в соответствии с заранее определенной моделью (проектом) и в заданном месте, будучи ориентированным на определенного заказчика.

Рыночные (товарные) отношения в инвестиционно-строительной сфере представляют собой отношения субъектов по поводу произ­водства и реализации товара этой сферы. Субъекты(инвесторы и участники)инвестиционно-строительной сферы– это отечественные и зарубежные юридические лица и граждане, имеющие право на участие в ней в качестве собственни­ков (распорядителей) инвестиций или исполнителей заказов.

Инвесторы – субъекты инвестиционной деятельности, осуще­ствляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое исполь­зование. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупате­лей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционно-строительной сферы. Инвесторы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

Участники инвестиционно-строительной сферы – это заказчи­ки, подрядчики, поставщики, банки, страховые общества, проек­тировщики, посредники, научно-консультационные фирмы, иностранные организации, которые по законодательству своей страны имеют право вести предпринимательскую деятельность.

Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников.

Главное действующее лицо в инвестиционно-строительном процессе – предприятие, который принял решение о подготовке производства нового вида продукции.

Таким образом, в инвестиционно-строительном процессе пер­выми формируют взаимоотношения предприятие и инвестор.Предприятие, проведя предварительную работу, подготавливает «инвестиционное предложение» и представляет его потенциаль­ным инвесторам, рассчитывая на получение необходимых средств. Инвестор, как правило, размещает свои средства на конкурсной основе путем проведения инвестиционных конкурсов.

Принятое инвестором решениео финансировании служит необ­ходимым условием для дальнейших работ по разработке инвести­ционного проекта.

Где найти инвестора в строительство?

Именно за счет средств инвестора происходит подготовка технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестици­онного проекта,являющегося следующим этапом его разработки. В ТЭО принимаются технические и технологические, архитектур­но-планировочные, градостроительные и строительные решения; решаются вопросы по организации строительства и охране окру­жающей среды; разрабатывается сметно-финансовая документация, которая служит основанием для определения эффективности инвестиционного проекта. Следует, кроме того, рассчитать воз­можные риски и последствия их наступления, наметить пути их снижения.

После заключения договора заказчика с подрядчиком открыва­ется финансирование строительства.

Сущность и источники инвестиций в строительстве. Инвестиции– это денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, креди­ты, любое другое имущество или имущественные права, интеллек­туальные ценности, вкладываемые в объекты предприниматель­ской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

В зависимости от функционального на­значения, различают капиталообразующие инвестиции (реальные) и порт­фельные инвестиции.

Инвестирование в создание и воспроизводство основных фон­дов осуществляется в форме капитальных вложений (реальное инвестирование предприятий).

Портфельнымиявляются инвестиции, вкладываемые в финан­совые активы, в частности, на депозитные счета в банки, в ценные бумаги и т.п.

Формы и состав инвестицийтакже весьма разнообразны:

— денежные средства и их эквиваленты;

— земля, земельные участки;

— здания, сооружения, машины, оборудование, измеритель­ные и испытательные средства, оснастка и инструмент, любое другое имущество, используемое в производстве или обладающее ликвидностью;

— имущественные права, оцениваемые, как правило, денеж­ным эквивалентом.

1) собственные финансовые средства (прибыль, накопления, амортизационные отчисления и т.п.), а также иные виды активовипривлеченных средств;

2) ассигнования из федерального, региональных и местных бюдже­тов, фондов предпринимательской поддержки, предоставляемые в безвозмездной основе;

3) иностранные инвестиции,предоставляемые в форме финан­сового или иного участия в уставном капитале совместных пред­приятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, госу­дарств, предприятий и организаций различных форм собственно­сти и частных лиц;

4) различные формы заемных средств, в том числе кредиты.

Первые три группы источников образуют собственный капитал реципиента.Субъекты, предоставившие по этим каналам средства, как правило, участвуют в доходах от реализации инвестиций на правах долевой собственности. Четвертая группа источников об­разует заемный капитал реципиента.

Содержание и фазы инвестиционного проекта. Инвестиционный бизнес-проект – это ограниченное по вре­мени целенаправленное изменение системы с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расхода средств и ресурсов и специфической организацией его разра­ботки и реализации.

Инвестиционный проект— это программа решения экономи­ческой проблемы вложения средств в такую бизнес-идею кото­рая приводит к их отдаче, получению дохода, прибыли, соци­альных эффектов. Отрезок времени между началом инвестирова­ния вложения средств и моментом получения отдачи от этих вложений называют временным лагом.

Виды инвестиционных проектов:

— повышения качества и эффективности работы

Инвестиционные проекты осуществляются в несколько стадий.

Разработка проекта— это создание модели, образа действий по достижению целей проекта, осуществление расчетов, выбор ва­риантов, обоснование проектных решений. Главное в разработке проекта — подготовка ТЭО яв­ляющегося основным документом для принятия решения об осу­ществлении проекта и выделении инвестицийпод этот проект. В дополнение к ТЭО или в его составе разрабатывают бизнес-план проекта, в особенности, если проект носит коммерческий характер.

Реализация проекта — есть его практическое осуществление, превращение проектного образа в конкретную экономическую деятельность.

Обе рассмотренные стадии составляют единое целое согласо­вываются и координируются посредством управления процессом разработки и реализации проекта.

Наряду с указанными стадиями, инвестиционный проект разделя­ется на фазы в зависимости от характера, направления и использова­ния инвестиций, а также от получения отдачи на вложенные средства.

Дата публикования: 2015-11-01; Прочитано: 2580 | Нарушение авторского права страницы

Инвестиции в строительство

1. Инвестиции в строительство
2. Организация деятельности заказчика-застройщика и его роль в подготовке и осуществлении строительства
3. Учет и налогообложение заказчика-застройщика, совмещающего функции инвестора

Список используемой литературы

Формирование института заказчика-застройщика началось в период первых лет индустриализации народного хозяйства России. В этот период появились первые постановления правительства, регламентирующие роль и место заказчика-застройщика в системе капитального строительства, структуру, численность и основные функции.

Появились дирекции строящихся предприятий, управления капитального строительства и отделы в составе министерств, предприятий и органов территориального управления. В послевоенный период наступил новый этап развития системы заказчика-застройщика. Это было продиктовано необходимостью восстановления и развития промышленности и городского хозяйства.

В 60-70 годы XX столетия сформировалась система, включающая в себя: инвестора-государство; подрядчиков — строительные министерства; заказчиков-застройщиков — ОКСов или УКСов предприятий и местных органов власти. В связи с тем, что все указанные организации и структуры использовали в своей деятельности, в основном, государственные капитальные вложения, то регламентация их деятельности в процессе так называемого «освоения средств» осуществлялась с помощью лимитов и положений, включая, лимит численности заказчика-застройщика, заключение договоров подряда, поставку материалов и оборудования, порядок финансирования строек, технический надзор и др.

За 30-летний послевоенный период, произошло одно существенное изменение, в деятельности заказчика. Появилась служба единого заказчика, в городах, которая окончательно монополизировала строительство жилья и других социальных объектов в городах.

Несмотря на наличие регламентирующих директивных документов в инвестиционно-строительной сфере, к 1989 — 1994 гг. резко снизилась эффективность деятельности ее участников. Существенных изменений в развитии правовых документов регламентирующих деятельность заказчика-застройщика в последующее десятилетие не произошло. 5 Актуальность темы.

Высокий уровень изношенности основных производственных фондов, необходимость реконструкции городского хозяйства, все возрастающая потребность в жилье и социальных объектах, проведение жилищно-коммунальной реформы, изменение источников финансирования, высокие требования к качеству конечной строительной продукции требуют кардинального изменения в организационно-экономических формах и методах функционирования службы заказчика-застройщика (СЗЗ) в капитальном строительстве, в организации инвестиционно-строительного процесса и распределении функций участков инвестиционно-строительной деятельности. Ранее в рамках систем государственных капитальных вложений и государственных организаций строительства деятельность СЗЗ ограничмвалась открытием финансирования, разработкой и согласованием пректно-сметной документации, ведением технического надзора по осуществлению капитальных вложений на отведенном участке.

В настоящей работе автор рассматривает все организации, независимо от форм собственности, выполняющих функции службы заказчика-застройщика, инвестора, технадзора, как организации, аккумулирующие средства частных лиц, организаций, предприятий для создания объектов и эксплуатации объектов, называемые единым строительным заказчиком (ЕСЗ). Необходимость этих изменений диктуется более полной ответственностью ЕСЗ перед инвесторами и потребителями строительной продукции, в условиях рыночных отношений, обязательностью выполнения условий договоров, недооценкой роли строительства органами местной власти.

Современное состояние капитального строительства требует от заказчика-застройщика перехода от пассивной роли по контролю и надзору к активной роли по обеспечению необходимого уровня эффективности деятельности субъектов и участников инвестиционно-строительного процесса. Процесс создания современных строительных объектов представляет собой сложную систему иерархических связей, требующую в течении 6 длительного периода времени, принятия оптимальных, ответственных решений в условиях неопределенности при наличии значительного количества возмущающих факторов. Традиционная форма воздействия на этот процесс СЗЗ в рамках существующих нормативно-правовых документов ощутимых результатов в большинстве регионов страны не дала. Это является следствием отсутствия правовой и методологической базы деятельности СЗЗ в современных условиях.

1. Инвестиции в строительство

Инвестиционная деятельность – это размещение капитала и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В соответствии с действующим законодательством инвестиционная деятельность лицензированию не подлежит.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Инвесторы осуществляют финансирование капитального строительства путем оплаты счетов проектных и подрядных строительных организаций, поставщиков оборудования и материалов по соответствующим письмам заказчика и подрядчиков.

Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (контрактом) в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пользователями объектов капитальных вложений могут являться иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений также могут являться инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними. В частности, Законом об инвестиционной деятельности установлено право на осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения, а также возможность объединения собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 9 Закона об инвестиционной деятельности финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств, в том числе иностранных инвесторов. Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его реализации, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство. Предметом договора (контракта) на капитальное строительство является объект капитального строительства. Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются параграфом 3 «Строительный подряд» части второй ГК РФ, согласно которому, договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Застройщик — это предприятие, организующее возведение объекта капитального строительства, контролирующее его ход и осуществляющее ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат. С точки зрения организации производства строительных работ застройщик может выступать в роли заказчика, т.е. привлекать для осуществления работ специализированную строительную организацию либо возводить объект самостоятельно хозяйственным способом. С точки зрения финансирования строительства застройщик может сам быть инвестором работ, осуществляя строительство за счет собственных и привлеченных средств, либо может быть уполномочен инвестором на осуществление инвестиционного проекта по капитальному строительству.

2. Организация деятельности заказчика-застройщика и его роль в подготовке и осуществлении строительства

Деятельность заказчика-застройщика лицензируется. Заключается его деятельность в организации процесса строительства. Эта организация занимается подбором подрядных строительных организаций, осуществляет технический и архитектурный надзор за строительством.

Заказчик-застройщик руководит работами по строительству объекта для инвестора. Именно заказчик-застройщик должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика-застройщика и подрядчика, т. е, строить хозяйственным способом. Однако таким способом можно строить только небольшие объекты.

Таким образом, процесс строительства складывается из следующих этапов:

1. Инвестор принимает решение о необходимости и возможности строительства нового здания (сооружения).
2. Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.
3. Заказчик-застройщик выбирает проектную организация, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.
4. Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
5. В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, а при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.
6. После выполнения всего объема работ заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку работ государственной комиссией и передачу объекта инвестору.

Перед заказчиком-застройщиком стоят следующие задачи:

• аккумулирование денежных средств инвесторов (дольщиков) для обеспечения строительства;
• обеспечение технического надзора за строительством.

Таким образом, если в процессе строительства отсутствует организация, которая имеет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика, то это делает невозможным осуществлять контроль за строительством и осуществлять приемку объекта государственной комиссией. Следовательно, ввод объекта в эксплуатацию будет невозможен.

Заказчик-застройщик имеет право строить объект на собственные средства. В этом случае он одновременно является инвестором строительства. Он может также брать для строительства кредиты и займы или привлекать соинвесторов (дольщиков).

Основные функции заказчика-застройщика:

1. Получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства (резервирование земельного участка, технико-экономические обоснования, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт).
2. Подготовка задания на проектирование.
3. Техническое сопровождение проектной стадии (контроль разработки проектно-сметной документации, организация проведения в установленном порядке согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации (с определением договорной цены), а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы).
4. Оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.5. Обеспечение освобождения территории строительства (переселение граждан, вывод организаций из строений, подлежащих сносу или реконструкции, решение других вопросов, связанных с подготовкой площадок для производства работ). А именно: – производство работ в зоне воздушных линий электропередач и линий связи в полосе железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций, расположенных на строительной площадке;– вырубка леса и пересадка деревьев.
5. Организация управления строительства.
6. Осуществление контроля и технического надзора за строительством.

Основной задачей технического надзора является контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов (в том числе качества строительно-монтажных работ), соответствием стоимости строительства, реконструкции, расширения объектов.

1. Ввод разрешительной части.

3. Учет и налогообложение заказчика-застройщика, совмещающего функции инвестора

Как уже отмечалось выше, под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Денежные средства, получаемые организацией, исполняющей функции заказчика-застройщика, от инвесторов (физических и юридических лиц) по договорам на долевое инвестирование (инвестирование) в строительство жилья в рамках инвестиционного проекта, в момент получения для целей обложения НДС представляют собой источник целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг).

Таким образом, в соответствии с требованиями положений ст. 146 и 162 НК РФ, полученные средства у заказчика-застройщика не облагаются НДС, так как эти средства идут на строительство объекта, право собственности на который изначально принадлежит инвестору. Следовательно, получив средства целевого финансирования, заказчик-застройщик не выписывает на них счет-фактуру.

В соответствии со ст. 24 Жилищного кодекса РФ жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется для заселения между участниками строительства пропорционально переданным им средствам. Исходя из примеров арбитражной практики, обязанность застройщика передать инвесторам согласованное ранее количество квартир в совместно построенном доме исходит из принципа соответствия инвестиционных затрат и фактической стоимости строительства.

В тот момент, когда заказчик-застройщик будет передавать инвесторам части объекта (квартиры), введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, смены собственника данной части объекта, как уже отмечалось выше, происходить не будет, поскольку, инвестируя часть объекта, инвесторы закрепляют за собой право на приобретение профинансированного имущества.

Передача части объекта (квартир) от заказчика-застройщика инвестору (соинвестору) осуществляется по фактической стоимости жилой площади с учетом НДС, поскольку заказчик-застройщик не вправе принять к вычету суммы НДС, уплаченные подрядным организациям и поставщикам материальных ценностей.

В случае превышения итогового взноса инвестора над фактической стоимостью квартир, остающегося в распоряжении заказчика-застройщика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у заказчика-застройщика появляется объект обложения НДС на образовавшуюся разницу. На сумму превышения итогового взноса инвестора над фактической стоимостью квартир заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в одном экземпляре, который регистрирует в книге продаж.

При передаче квартир инвестору (соинвестору) заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и отражением суммы НДС, входящей в стоимость передаваемых квартир. Один экземпляр счета-фактуры передается налогоплательщику-инвестору, второй подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без его регистрации в книге продаж у заказчика-застройщика.

Заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры инвестору (соинвестору) после оформления акта реализации инвестиционного контракта, то есть в течение пяти дней после передачи в установленном порядке квартир в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ. Основанием для выписывания заказчиком-застройщиком счетов-фактур инвесторам (соинвесторам) является сводная ведомость затрат на строительство жилого дома и справка-расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору (соинвестору).

Сумма НДС, отражаемая в счете-фактуре, передаваемом инвестору, определяется расчетным путем исходя из сумм налога, уплаченных заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого дома, а также подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, включенные в фактические затраты по строительству жилого дома.

В соответствии со ст. 146 и 153 НК РФ НДС облагаются операции по реализации на территории РФ товаров (работ, услуг) независимо от источника финансирования, а также полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Согласно ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

При этом согласно ст.38 НК РФ под услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

В соответствии с п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.93г. № 160, под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства объектов, контролю за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в том числе функций технического надзора.

Расходы по содержанию застройщиков (то есть расходы на выполнение ими вышеуказанных функций) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

В целях налогообложения деятельность застройщика по выполнению вышеперечисленных функций, в том числе технического надзора, следует рассматривать как оказание услуг независимо от примененного налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования, которые подлежат обложению НДС на общих основаниях.

В ходе строительства заказчик-застройщик уплачивает НДС:

Согласно п.6 ст. 171 и п. 5 ст.172 НК РФ суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями при осуществлении капитального строительства, а также сумы этого налога, начисленные налогоплательщиками при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления, подлежат вычетам после принятия на учет объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абз. 2 ст. 259 НК РФ.

Инвестируя часть объекта, инвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества, а, следовательно, после завершения строительства заказчик-застройщик не может принять его к учету.

Отсюда следует, что заказчик-застройщик не может предъявить к вычету НДС, уплаченный подрядным организациям и поставщикам материальных ценностей.

Счета-фактуры, полученные заказчиком-застройщиком от поставщиков материальных ценностей и подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам, хранятся у заказчика-застройщика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации их в книге покупок.

Заметим, что если организация будет финансировать строитель-ство за счет собственных средств, она может принять к вычету НДС, уплаченный поставщикам и подрядчикам в размере, соответствующем профинансированной доле строительства, только после постановки на учет квартир, принадлежащих ей на праве собственности, с момента начала их амортизации, если они будут подлежать амортизации в целях исчисления налога на прибыль.

С одной стороны, этот налог не может быть принят к вычету у заказчика-застройщика, поскольку он был уплачен за счет профинансированных инвесторами средств, средств целевого назначения. С другой стороны, если принимать за налогооблагаемую базу всю стоимость услуг, заложенную в смете, то заказчик-застройщик должен иметь право на зачет входного НДС по его содержанию. Ситуация складывается таким образом, что уплаченные со стоимости услуг суммы НДС либо должны быть перенесены на инвестора, либо будут совсем потеряны для заказчика-застройщика.

В связи с неоднозначностью ситуации можно порекомендовать организациям, исполняющим функции заказчика-застройщика, обращаться за официальными разъяснениями в свои территориальные налоговые инспекции.

По нашему мнению, в целях избежания неблагоприятных послед-ствий заказчикам-застройщикам не следует закладывать в смету оплату за свои услуги. В этом случае расчет с инвесторами за услуги заказчика-застройщика будет вынесен за рамки сметы, и обложение НДС будет происходить в общеустановленном по услугам порядке с зачетом сумм входного НДС.

Строительство относится к числу ключевых, фондообразующих отраслей, во многом определяющих темпы развития экономики страны, решение важнейших социально-экономических задач.

Строительный комплекс остается одним из немногих реальных секторов экономики, от которого напрямую зависят решение жилищной проблемы, темпы обновления основных фондов, структурная перестройка промышленности и, в конечном счете, эффективность реорганизации всей экономики.

В настоящее время строительство жилья является довольно высокодоходным бизнесом. Вместе с тем он требует значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений. Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота столь значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства – инвестиции других организаций, а также граждан.

Список используемой литературы

1. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. — М., Официальное издание, 2004.
2. Воронаев В.И. Управление строительными проектами в России: Основные понятия. История. Достижения. — М., 2005.
3. Сидоров А.И. Повышение эффективности проектных работ. — СПб, 2003.
4. Степанов И.С. Экономика строительства. Учебник. 3-е издание, дополненное и переработанное. М.: Юрайт, 2007.

разница между дольщиками и инвесторами — вопрос №424567 на Мойюрист.онлайн

Разница будет заключаться в том, какой договор будет заключен инвестиционный договор или договор долевого строительства. Между данными формами договоров есть сходства и различия:

Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.

Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.

По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.

Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.

Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.

Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Следовательно, на настоящий день для физических лиц более «подходящей» формой договора является договор долевого строительства, на основании которого Вы будете являться «дольщиками».

Инвестиционный договор – плюсы и минусы

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности.

Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

• Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
• Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
• Счета-фактуры.
• Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС.

Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

Источник: spbbuilding.ru

Инвестирование для создания собственной недвижимости материалов подрядчику

Строительство новых объектов недвижимости может осуществляться с привлечением различных субъектов инвестиционной деятельности. Когда инвестор не желает привлекать заказчика, он вступает напрямую во взаимоотношения с подрядчиком. Это означает, что в данной ситуации между инвестором и подрядной организацией заключается договор строительного подряда.

В качестве средств инвестирования могут выступать не только денежные средства, но и иные активы. Об инвестировании материалов подрядчику пойдет речь в этой статье.

Порядок осуществления капитальных вложений на территории Российской Федерации закреплен в Федеральном законе от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

В соответствии со статьей 1 названного закона под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Это означает, что инвестор вправе вкладывать в строительство практически любые ценности, в том числе и строительные материалы.

Как уже отмечалось в статье, строительство объектов может осуществляться с привлечением различных участников инвестиционной деятельности. Если инвестор выступает лишь в качестве источника финансирования и самостоятельно не ведет никаких подготовительных и иных строительных работ, то, как правило, функция организации строительного процесса, а также обеспечение контроля над ним поручается специальной организации — заказчику. Если заказчик сам осуществляет строительные работы, то в данном случае он совмещает функции подрядчика и т.д.

Когда строительство осуществляется без привлечения заказчика, то сам инвестор напрямую заключает договор строительного подряда со строительной организацией. Фактически в данном случае имеет место совмещение функций инвестора и заказчика в одном лице. Закон № 39-ФЗ не запрещает субъектам инвестиционной деятельности совмещать несколько функций в одном лице, что следует из пункта 6 статьи 4 Закона № 39-ФЗ.

Отношения между заказчиком и подрядчиком по договору строительного подряда регулируются положениями параграфа 3 главы 37 ГК РФ.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Если иное не предусмотрено договором, исполнение договора строительного подряда предполагает иждивение подрядной организации. Это означает, что все необходимые ресурсы для выполнения строительных работ подрядчик приобретает самостоятельно. Между тем, договором может быть предусмотрено, что заказчик предоставляет материалы подрядной организации. На это указывают положения статьи 745 ГК РФ, пунктом 1 которой установлено, что обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

При предоставлении инвестором материалов подрядной организации, она (если это предусмотрено в договоре между инвестором и подрядной организацией) вправе передать указанные материалы субподрядной организации. В данном случае передача материалов будет оформляться как передача давальческого сырья.

Если предоставляемые материалы не соответствуют требованиям по качеству и комплектации, то подрядная организация вправе отказаться от исполнения договора строительного подряда. Такое право дает ей пункт 3 статьи 745 ГК РФ, согласно которому в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

При передаче материалов подрядчику возникает ряд налоговых последствий для инвестора, на рассмотрении которых стоит остановиться поподробнее.

Для понимания понятия инвестирования материалов в строительство, следует отметить, что согласно действующему гражданскому законодательству заказчик может предоставить материалы подрядной организации двумя способами.

Первый способ заключается в том, что при передаче строительных материалов подрядной организации право собственности на данные материалы сохраняется у заказчика. То есть в данном случае речь идет лишь о давальческой переработке. Такая схема взаимоотношений используется, когда между инвестором и подрядной организацией существует своего рода посредник — заказчик. Организация инвестирует материалы заказчику, а он в свою очередь передает их в давальческую обработку подрядной организации.

Понятие инвестирования материалов в строительство объекта возникает только тогда, когда происходит смена собственника строительных материалов. Инвестор может передать материалы подрядчику напрямую в качестве инвестиций. Так же инвестор может выступить поставщиком строительных материалов, то есть заключить договор купли-продажи строительных материалов с подрядной организацией, однако, в данном случае в качестве инвестиционного взноса будут выступать уже не строительные материалы, а задолженность подрядной организации перед инвестором. Более того такая схема инвестирования не противоречит понятию инвестиций в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Другими словами, когда организация передает материалы в переработку, они не списываются с ее баланса и числятся на отдельном субсчете, открываемом к счету 10 «Материалы». Когда организация решает инвестировать строительство материалами, она списывает их с баланса с одновременным отражением инвестиционного взноса.

Отметим, что в качестве инвестиций в строительство инвестором может быть передано имущество, числящееся у него как в составе материалов на счете 10 «Материалы», так и в составе товаров, предназначенных для продажи, на счете 41 «Товары».

Как Вы знаете, расходами организации в целях бухгалтерского учета в соответствии с пунктом 2 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99″, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 06.05.1999 г. № 33н, признается, в частности, уменьшение экономических выгод организации в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества), приводящее к уменьшению капитала этой организации. Вместе с тем, согласно пункту 3 ПБУ 10/99, не признается расходами организации выбытие активов в связи с приобретением (созданием) внеоборотных активов (основных средств, незавершенного строительства и тому подобного). Таким образом, балансовая стоимость имущества, переданного в качестве инвестиций, в состав расходов инвестора не включается.

При прямом способе инвестирования, когда инвестиционным взносом организации выступают материально-производственные запасы при передаче их подрядной организации у организации инвестора не возникает налоговой базы по налогу на добавленную стоимость. Дело в том, что если передача имущества носит инвестиционный характер, то она не признается реализацией в целях налогообложения, о чем свидетельствуют положения пункта 3 статьи 39 НК РФ и, соответственно, не признается объектом налогообложения НДС, что следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Если инвестор переданные в качестве инвестиций материально-производственные запасы приобретал ранее для использования в качестве материалов или товаров для перепродажи, то НДС по этому имуществу, предъявленный поставщиками, был принят к вычету на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 171 НК РФ и пункта 1 статьи 172 НК РФ.

Поскольку инвестиционная передача имущества не признается налогооблагаемой операцией, то суммы НДС со стоимости материалов, ранее принятые к вычету, необходимо восстановить. Таково требование пункта 3 статьи 170 НК РФ, содержащего перечень операций, при осуществлении которых необходимо восстановить налог, ранее принятый к вычету.

Налог в данном случае подлежит восстановлению в том налоговом периоде, в котором осуществляется передача материалов по инвестиционному договору. Напомним, что налоговым периодом по НДС на основании статьи 163 НК РФ признается квартал.

В учете инвестора восстановление суммы НДС должно быть отражено по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» субсчет «Расчеты по НДС».

Восстановленная сумма НДС при передаче имущества в качестве инвестиций в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 170 НК РФ должна быть учтена в стоимости передаваемого имущества, что отражается записью по дебету счета 10 (счета 41) и кредиту счета 19.

В бухгалтерском учете инвестора инвестиционная передача материалов для строительства объекта недвижимости подрядной организации отражается записью: Дебет 76 — Кредит 10, 41.

Рассмотрим пример отражения в учете инвестора передачи материалов (товаров) в качестве инвестиционного взноса.

Организация-инвестор заключает договор на строительство производственного здания. По условиям договора строительство объекта недвижимости осуществляет строительная организация. Согласно условиям инвестирования организация в качестве инвестиционного взноса вносит строительные материалы, ранее приобретенные для перепродажи. Стоимость переданных строительных материалов по договору составляет 3 540 000 руб., в т.ч. НДС 540 000 руб.

Дебет 19 Кредит 68 540 000 руб. — восстановлена сумма НДС со стоимости строительных материалов, ранее принятая к вычету

Дебет 41 Кредит 19 540 000 руб. — сумма восстановленного НДС учтена в стоимости строительных материалов, передаваемых по инвестиционному договору

Дебет 76 Кредит 41 3 540 000 руб. — отражена передача строительных материалов в качестве инвестиционного взноса в строительство

Как Вы знаете, необходимость оформления хозяйственных операций первичными учетными документами установлена законодательно, а именно, статьей 9 Федерального закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 129-ФЗ). Не является исключением и операция по передаче инвестором подрядчику материалов в качестве инвестиционного взноса.

Унифицированные формы для оформления движения материалов утверждены Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 30.10.1997 г. № 71а «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве» (далее — Постановление № 71а). Эти унифицированные формы должны применяться юридическими лицами всех форм собственности, осуществляющими деятельность в отраслях экономики, в том числе, и организациями, являющимися субъектами инвестиционной деятельности — инвесторами, заказчиками и подрядчиками.

Накладная на отпуск материалов на сторону (форма № М-15), утвержденная Постановлением № 71а, применяется для учета отпуска материальных ценностей хозяйствам своей организации, расположенным за пределами ее территории.

Форма №М-15 применяется также для отпуска материальных ценностей сторонним организациям на основании договоров и других документов. В пункте 120 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 28.12.2001 г. № 119н, указано, что продажа материалов оформляется путем выписки накладной на отпуск материалов на сторону, на основании договоров или других документов и разрешения руководителя организации или лиц, им на то уполномоченных.

Обратите внимание, этот первичный учетный документ может применяться и при передаче материалов на переработку другим организациям. В этом случае на документе необходимо сделать отметку «на давальческую переработку» или иную аналогичную запись.

Иными словами, если обязанность по обеспечению строительства материалами договором строительного подряда возложена на инвестора, то передача приобретенных им материалов подрядной организации может оформляться накладной на отпуск материалов на сторону (форма № М-15).

Выписывается накладная в двух экземплярах. Основанием для выписки документа является договор строительного подряда. Первый экземпляр передается складу как основание для отпуска материалов, а второй экземпляр предназначен для подрядчика, который для получения материалов от инвестора должен предъявить доверенность на получение ценностей, заполненную в установленном порядке. Напомним, что унифицированные формы доверенностей (формы № М-2, № М-2а) утверждены Постановлением № 71а.

Федеральный закон от 21.11.1996 г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» с 01.01.2013 г. утрачивает силу. С указанной даты вступит в действие Федеральный закон от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», который также содержит требование о том, что каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом (пункт 1 статьи 9 Закона № 402-ФЗ).

Источник: vsenovostroyki.ru

Инвестиционно-строительная деятельность. Долевое участие в строительстве

Капитальное строительство предполагает осуществление инвестиций. Если строительство ведется не собственными силами и инвестор лишь выделяет денежные средства на его осуществление, то возникают такие субъекты инвестиционной деятельности, как заказчик (заказчик-застройщик), генеральный подрядчик (в том числе и иные подрядные организации). Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный договор, согласно которому инвестор финансово обеспечивает строительный процесс, а заказчик выполняет организационно-технические функции. О тонкостях целевого инвестирования в рамках договоров на строительство, мы и поговорим в настоящей статье.

Инвестирование для создания собственной недвижимости денежных средств по договору инвестиционному (целевое финансирование)

В соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Федеральный закон № 39-ФЗ) под инвесторами понимаются лица, осуществляющие капитальные вложения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом заказчиками в рамках капитального строительства также могут выступать юридические лица, на которых в соответствии с договором инвестором возложена реализация инвестиционного проекта.

К сведению

Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный договор. Сложность правового регулирования отношений между субъектами инвестиционной деятельности заключается в том, что инвестиционный договор не выделен в рамках отдельного вида договора в гражданском законодательстве РФ. Теория гражданского права относит инвестиционные договоры к типу смешанных договоров, что означает, что к ним применяются нормы гражданского права лишь в той мере, в какой данные отношения закреплены в конкретном инвестиционном договоре.

Отсутствие правового регулирования инвестиционных договоров обусловливает многообразие форм взаимоотношений между субъектами инвестиционной деятельности.

Учет расходов по обслуживанию кредитов и займов регулируется Положением по бухгалтерскому учету «Учет расходов по займам и кредитам» (ПБУ 15/2008), утвержденным приказом Минфина России от 06.10.2008 № 107н. При этом порядок учета указанных расходов будет зависеть от того, что возводится инвестором — объект, признаваемый инвестиционным активом или нет. Если строящийся объект признается инвестиционным активом, то проценты по займам и кредитам будут увеличивать первоначальную стоимость объекта недвижимости.

Обратите внимание!

В первоначальную стоимость объекта, признаваемого инвестиционным активом, включаются только проценты за пользование заемными денежными средствами. Дополнительные расходы по кредитам и займам не увеличивают его первоначальной стоимости и учитываются в качестве прочих расходов в бухгалтерском учете инвестора.

Следует заметить, что в налоговом учете проценты по кредитам и займам не подлежат включению в первоначальную стоимость основных средств. Правила формирования первоначальной стоимости основных средств для целей налогового учета установлены положениями ст. 257 НК РФ.

Проценты по долговым обязательствам налогоплательщика (организации-инвестора) относятся в состав внереализационных расходов на основании положений ст. 265 НК РФ. Аналогичная позиция приведена в письме Минфина России от 03.02.2009 № 03-03-06/1/37.

В бухгалтерском учете инвестора перечисление денежных средств заказчику на строительство объекта отражается проводкой:

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 51 «Расчетные счета».

Заказчик принимает указанные денежные средства и учитывает их в составе целевого финансирования бухгалтерскими записями:

Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – Кредит 86 «Целевое финансирование».

Если инвестиционным договором размер и порядок перечисления средств целевого финансирования изначального определен, то заказчик может учитывать указанные суммы следующим способом:

Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 86 «Целевое финансирование».

В учете заказчика денежные средства, поступившие от инвестора, признаются целевыми поступлениями и не облагаются налогом на прибыль организаций в соответствии с положениями ст. 251 НК РФ. При этом заказчику следует организовать раздельный учет средств целевого финансирования и прочих поступлений. В противном случае они подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль организаций с даты их фактического получения.

В учете организации-инвестора денежные средства, направляемые в качестве целевого финансирования заказчику, не будут облагаться НДС на основании положений ст. 39 НК РФ.

К сведению

Следует учитывать, что понятие инвестиций и инвестиционной деятельности приведено в Федеральном законе № 39-ФЗ. Так, к инвестициям относятся денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. При этом под капитальными вложениями понимают инвестиции в основной капитал.

О том, что денежные средства инвестора, передаваемые заказчику в рамках инвестиционного договора, не подлежат обложению НДС, говорит и судебная практика. В частности, такая позиция судов содержится в Определении ВАС РФ от 23.05.2008 № 4609/08, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.12.2007 по делу №А33-5631/07-Ф02-9138/07.

Для целей налогообложения к средствам целевого финансирования относят имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования.

Расходы заказчика, произведенные за счет средств целевого финансирования, не учитываются для целей налогообложения его прибыли. На это указывают положения ст. 270 НК РФ.

При этом согласно налоговому законодательству при использовании целевых средств не по назначению целевые средства включаются в налоговую базу заказчика с даты их фактического получения.

Обратите внимание!

В случае если целевые средства используются не по назначению не в полном объеме, а лишь частично, то налоговый орган настаивает на включении в налоговую базу всего объема целевого финансирования. По мнению автора, в данной ситуации позиция налоговых органов неправомерна, поскольку налоговое законодательство не устанавливает требования включения в налоговую базу всего объема целевого финансирования. Поэтому если организация сталкивается с необходимостью использовать целевые средства не по назначению, ей следует организовать раздельный учет целевых средств, используемых по назначению, и целевых средств, используемых не по назначению. В таком случае в налоговую базу по налогу на прибыль можно будет включить лишь часть целевого финансирования.

Как уже отмечалось в статье, за счет целевых средств инвестора заказчик привлекает подрядные организации для строительства, а также приобретает все необходимые услуги и материалы для обеспечения строительного процесса. При этом суммы входящего НДС, предъявленного заказчику третьими лицами, подлежат передаче инвестору.

Заказчик составляет сводный счет-фактуру, в котором отдельными позициями указывает приобретенные работы и услуги с выделенными суммами входящего налога. Указанный документ составляется в двух экземплярах, один экземпляр передается инвестору, другой остается у заказчика. К сводному счету-фактуре прилагаются копии счетов-фактур и расчетно-платежных документов, свидетельствующих об оплате заказчиком работ и услуг третьим лицам. Обратите внимание на то, что в сводном счете-фактуре указываются лишь позиции приобретенных товаров, работ и услуг. На величину вознаграждения заказчика выставляется отдельный счет-фактура.

При составлении инвестиционного договора и определении объема целевого финансирования инвестору важно определить порядок расчетов непосредственно с самим заказчиком. По мнению автора, сумму вознаграждения заказчика в договоре следует выделить отдельно. Это позволит избежать трудностей и проблем при исчислении НДС заказчиком. Тогда вознаграждение заказчика, перечисляемое одновременно с целевым финансированием на строительство, будет являться предварительной оплатой услуг заказчика.

Банковский кредит, займы как расход у инвестора

Осуществляя строительство, инвесторы сталкиваются с проблемами финансирования. Поэтому нередко на практике строительство ведется с использованием внешних источников — банковских кредитов и займов. Поскольку привлечение заемных средств не является бесплатным, инвестору приходится нести определенные затраты.

В соответствии с Федеральным законом № 39-ФЗ инвестором признается физическое или юридическое лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств. При этом законодательство допускает совмещение субъектом инвестиционной деятельности функций инвестора и заказчика.

Отношения инвестора с третьими лицами по поводу предоставления заемных денежных средств регулируются гл. 42 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона передает в собственность другой стороне деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. В соответствии с положениями ст. 819 ГК РФ предметом кредитного договора являются строго денежные средства, а стороной в отношениях — банк или иная кредитная организация.

Гражданское законодательство допускает заключение договоров кредитов и займа в иностранной валюте. Если предметом договора займа выступает иностранная валюта, то данные отношения между инвестором и займодавцем должны быть урегулированы Федеральным законом от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (ред. от 22.07.2008; далее — Федеральный закон № 173-ФЗ). Так, в соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона № 173-ФЗ валютные операции между организациями — резидентами РФ запрещены. Данное ограничение не распространяется на отношения, в которых одной стороной является российская организация (инвестор), а другой — уполномоченный банк.

Для целей бухгалтерского учета затраты инвестора по возведению объекта, если строительство осуществляется силами самого инвестора, учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство основных средств». Если же он просто инвестирует денежные средства, то они подлежат учету в составе расчетов на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Если для осуществления строительства инвестором привлекаются заемные средства, то их учет осуществляется в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет расходов по займам и кредитам (ПБУ 15/2008)», утвержденным приказом Минфина России от 06.10.2008 №107н (далее — ПБУ 15/2008).

В учете инвестора заемные средства отражаются в составе кредиторской задолженности в зависимости от срока предоставления денежных средств взаймы либо на счете 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» — если договор займа или кредита заключен на срок менее года, а на счете 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам» — если договор заключается на более длительный срок.

В соответствии с п. 3 ПБУ 15/2008 расходами по обслуживанию заемных средств признаются: проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу, а также дополнительные расходы по займам. При этом под дополнительными расходами понимаются суммы, уплачиваемые за информационные и консультационные услуги, суммы, уплачиваемые за экспертизу договора займа или кредитного договора, а также иные расходы, непосредственно связанные с получением займов (кредитов).

Данные расходы признаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, к которому они относятся. По общему правилу расходы по займам признаются прочими расходами. Однако если заемные средства привлекаются для создания инвестиционного актива, то расходы по ним включаются в первоначальную стоимость инвестиционного актива.

В соответствии с п. 7 ПБУ 15/2008 под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление.

К сведению

К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств (включая земельные участки), нематериальных активов или иных внеоборотных активов.

Поэтому если строительство осуществляется с целью дальнейшей перепродажи, то данный объект не будет признаваться инвестиционным активом, поскольку после завершения периода строительства он будет принят к учету в качестве готовой продукции на счет 43 «Готовая продукция», а не на 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» в качестве объекта основных средств. Из этого следует, что при строительстве объекта, не признаваемого в бухгалтерском учете инвестиционным активом, проценты по кредитам и займам будут учитываться в составе прочих расходов.

Обратите внимание!

В стоимость инвестиционного актива включаются только проценты по кредитам и займам, дополнительные расходы по привлечению денежных средств учитываются в общем порядке в составе прочих расходов. Проценты по кредитам и займам, связанные с сооружением инвестиционного актива, признаются в бухгалтерском учете равномерно в течение срока договора независимо от порядка начисления процентов в договоре.

При этом для признания указанных расходов в стоимости инвестиционного актива необходимо одновременное выполнение трех условий: расходы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива подлежат признанию в бухгалтерском учете; расходы по займам, связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива, подлежат признанию в бухгалтерском учете; начаты работы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива.

В соответствии с п. 10 ПБУ 15/2008 инвестор вправе уменьшить расходы по уплате процентов на величину доходов, полученных от временного использования средств займов и кредитов в качестве долгосрочных и (или) краткосрочных финансовых вложений.

Если сооружение инвестиционного актива приостанавливается на срок более трех месяцев, то проценты по кредитам и займам перестают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем приостановления.

При возобновлении строительства проценты начинают снова включаться с первоначальную стоимость объекта с 1 числа месяца, следующего за месяцем возобновления.

Для целей налогового учета проценты по кредитам и займам признаются внереализационными расходами на основании положений ст. 265 НК РФ.

При этом данный вид расходов является нормируемым и уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль лишь в пределах, установленных ст. 269 НК РФ. При этом расходом признаются проценты по долговым обязательствам любого вида вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего и (или) инвестиционного).

В соответствии с положениями ст. 269 НК РФ расходом признаются проценты, начисленные по долговому обязательству любого вида. При этом должно выполняться следующее условие: размер начисленных процентов не должен существенно (более 20 % в сторону уменьшения или увеличения) отклоняться от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же отчетном периоде на сопоставимых условиях. Сопоставимыми условиями признаются валюта долговых обязательств, сроки, обеспечения.

В случае отсутствия долговых обязательств, выданных на сопоставимых условиях, а также по выбору налогоплательщика расходы могут признаваться в следующем порядке:

для расходов по долговым обязательствам в рублях — в пределах ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,1 раза. В соответствии с Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ с 1 августа до 31 декабря 2009 г. данный коэффициент увеличен до 2. При этом величину ставки рефинансирования необходимо брать на последнее число очередного отчетного периода, то есть в момент признания внереализационных расходов по кредитам и займам. На это указывают положения ст. 272 НК РФ;

для расходов по долговым обязательствам в иностранной валюте — в пределах 15 %. В период с 1 августа по 31 декабря 2009 г. — в пределах 22 %.

При этом если величина долгового обязательства выражена в условных денежных единицах, а расчеты производятся в рублях, то нормированию также подлежат и возникающее суммовые разницы в отношении процентных выплат, а также основного долга при возврате денежных средств.

Обратите внимание!

Налоговое законодательство допускает учитывать в составе расходов не только проценты за пользование заемными средствами, но и другие дополнительные расходы по привлечению внешнего финансирования, если такие расходы выражены в процентах от величины займа или кредита. Так, например, инвестор вправе включить в расходы по налогу на прибыль расходы на открытие и обслуживание кредитной линии. Аналогичную позицию высказал Минфин РФ в письме от 14.12.2007 № 03-03-06/1/855.

Пример

Рассмотрим конкретный пример учета процентов по кредитам и займам у инвестора, осуществляющего строительство жилого дома с привлечением застройщика с целью последующей его продажи. Для этих целей в банке получен кредит 6 000 000 руб. сроком на три года. Величина процентной ставки по кредиту составляет 19 %.

В учете организации в течение периода строительства объекта будут сделаны следующие записи:

Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам» — 6 000 000 руб. — отражено получение кредита на расчетный счет инвестора;

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 51 «Расчетные счета» — 6 000 000 руб. — отражено инвестирование денежных средств инвестора застройщику.

Поскольку кредитным договором предусмотрено ежемесячное начисление процентов, то ежемесячно в течение срока действия кредитного договора будут делаться следующие записи:

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 67-2 «Расчеты по процентам долгосрочных кредитов» — 93 698, 63 руб. — начислены проценты за пользование кредитом;

Дебет счета 67-2 «Расчеты по процентам долгосрочных кредитов» Кредит счета 51 «Расчетные счета» — 93 698,63 руб. — отражена уплата процентов;

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» Кредит счета 77 «Отложенные налоговые обязательства» — 18 739,73 руб. — отражен отложенный налоговый актив (93 698,63 × 20 %).

Стоит обратить внимание читателя на то, что наряду с позицией законодателя, которая заключается в том, что расходы по кредитам и займам не следует учитывать в стоимости основного средства, существуют иные точки зрения, согласно которым налогоплательщик может включить данный вид расходов в первоначальную стоимость основных средств.

Так, по мнению одного из экспертов, до момента ввода основного средства в эксплуатацию расходы по кредитам и займам, привлеченным для его сооружения, включаются в первоначальную стоимость. Однако данная позиция не находит отражения в письмах финансового ведомства и контролирующих органов. Другие считают, что решение о том, включать в первоначальную стоимость основных средств проценты по кредитам и займам или нет, должен принимать сам налогоплательщик. Такая позиция объясняется нормами п. 4 ст. 252 НК РФ, которая гласит: если некоторые затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе он отнесет такие затраты.

Источник: www.profiz.ru