Порядок финансирования объектов строительства

Этапы привлечения проектного финансирования

Проектное финансирование один из самых сложных банковских продуктов. Сложность заключается в большом количестве участвующих в реализации проекта лиц: инициатор, банк, проектировщик, генподрядчик, поставщики оборудования, страховая компания и т.д. У каждого свои интересы и нащупать баланс довольно сложно, особенно в условиях когда каждый хочет ограничить свою ответственность и максимизировать экономические эффекты.

Главным заинтересованным лицом является Инициатор. Ему для того чтобы учесть все интересы и структурировать сделку необходимо смотреть на проект с разных точек зрения. В ином случае высок риск потери денег на пред. инвестиционной стадии.

Таких примеров масса — инициатор что-то делает, а потом банк сообщает, что нужно было другое (например разработал ПСД у не аккредитованного проектировщика или привлек генподрядчика, который не прошел СБ банка и т.д.). Эти траты могут быть значительны как в денежном измерении так и во временном. Поэтому пред началом работы важно составить план и провести аудит соответствия требований участников к возможностям проекта и инициатора.

Приостановлено финансирование ПСД на строительство 1200 объектов

Мой опыт структурирования более 50 проектов позволил сформировать краткий путеводитель инициатора по работе с проектным финансированием. Приятного чтения.

Проектное финансирование — это финансирование инвестиционных проектов, при котором источником обслуживания долговых обязательств являются денежные потоки, генерируемые проектом. Специфика этого вида инвестирования состоит в том, что оценка затрат и доходов осуществляется с учётом распределения риска между участниками проекта.

Проектное финансирование сегодня — один из наиболее популярных и удобных путей реализации крупных проектов, связанных со строительством или реконструкцией промышленных объектов, добычей полезных ископаемых и многих других сфер. Организовать финансирование проектов можно как для действующего бизнеса, так и для вновь создаваемого. В статье описаны 4 основных этапа, пройдя которые вы сможете привлечь финансирование в свой бизнес.

Для того, чтобы понимать порядок финансирования, разберемся с участниками этого процесса. В первую очередь это получатель финансирования — инициатор или заемщик. Как правило, для этой роли выступает специально создаваемая для реализации проекта компания. Ее создание зачастую является требованием кредитора и обусловлено необходимостью отделения проекта от иной деятельности инициатора, защиты инвестиций от исторических налоговых и юридических рисков, связанных с предыдущей деятельностью компании.

Участниками проектного финансирования, как правило, являются:

Банк (кредитор)

Предоставляющий основную часть финансирования (обычно 60-80%)

Инициатор и /или инвестор

Лицо инициирующее проект и участвующие в его софинансировании (обычно 20-40%)

Проектная компания (SPV)

Получателем финансирования (заемщиком), как правило, выступает специально создаваемая для реализации проекта компания. Ее создание зачастую является требованием кредитора и обусловлено необходимость отделения проекта от иной деятельности инициатора, защиты инвестиций от исторических налоговых и юридических рисков, связанных с предыдущей деятельностью компании.

День 3. Модуль 1. Управление проектами строительства

Параметры типового кредита:

Упрощенная схема проектного финансирования выглядит следующим образом:

Этап 1. Подготовка к получению проектного финансирования

1. Подбор банковских и финансовых продуктови решений с учетом потребностей проекта.

Определение круга банков — потенциальных партнеров (проведение первичных переговоров). Необходимо выделить перечень банков, в которые можно обратиться за финансированием. Наиболее важные критерии ранжирования банков:

• опыт кредитования в отрасли проекта;
• наличие подразделения проектного финансирования;
• объемы возможного финансирования;
• стоимость фондирования банка.

Подготовка документов для первичного анализа в банк, включающих кроме юридических и финансовых документов, следующие документы:

• Презентация проекта (инвестиционный меморандум);
• Бизнес-план проекта с проработанным бюджетом проекта, структурой проекта и финансовой моделью.

На этой стадии необходимо вести активный диалог с банком с целью выявления финансовых ковенант, которые он будет использовать для мониторинга состояния проекта, и убедиться в том, что эти ковенанты выполнимы для бизнеса (а лучше, если будет резерв на случай ухудшения ситуации), т.к. они впоследствии лягут как ограничители в кредитный договор.

Этап 2. Получение предварительного кредитного решения (Term sheet)

1. Предоставление информации и документов о проекте, подготовленных на Этапе 1, в отобранные банки. При этом необходимо в переговорах с банками «заходить» на более высокий уровень принятия решений с презентацией проекта, так как это дает больше шансов продолжить сотрудничество. На основании полученной информации банкиры оценивают привлекательность проекта, обоснованность планов и прогнозов, перспективность рынка, финансовые результаты проекта. В случае положительного вердикта сотрудников департамента по внутренней кредитной политике банка, специалисты его проектного департамента готовят предварительные условия финансирования.
2. Получение предварительных условий кредитования от банков. В них отражаются объем кредитования, ставка, срок, обеспечение и прочие условия, на которых банк готов профинансировать проект. Эти условия являются базовыми и служат отправной точкой кредитной работы. После получения предварительных условий кредитования необходимо продолжать работу минимум с тремя банками, чтобы иметь маневр на случай непредвиденных ситуаций и сложностей, приводящих к срыву финансирования. Банки мотивирует конкуренция, так как с их стороны проводится большой объем работы и в случае ухода клиента в другой банк она просто пропадет.

Этап 3. Получение окончательного кредитного решения

Согласование предварительных условий кредитования, а также подписание протокола о намерениях (не всегда). Срок согласования может составить от 1 до 6 месяцев, и обусловлен детальной проработкой условий кредитования, т.к. в этом документе происходит утверждение:

• Списка основных участников проекта (в него помимо кредитора, инициатора и заёмщика могут входить, генеральный подрядчик, основной поставщик оборудования, основные покупатели, инжиниринговые компании и прочие контрагенты);
• Целевое использование и порядок предоставления финансирования;
• Размер и валюта кредита, процентная ставка, срок кредита и порядок его погашения;
• Перечень обеспечения, по исполнению обязательств по кредиту;
• Перечень поручителей по кредиту;
• Права и обязанности сторон;
• Гарантии и заверения;
• Страхование;
• Хеджирование;
• Отлагательные и отменительные условия, при удовлетворении которых окончательное решение банка будет положительное. Банк формирует матрицу рисков, каждый риск должен быть закрыт документом или действием.

Формирование «дорожной карты» проектного финансирования. Исходя из согласованных предварительных условий, разрабатывается и согласовывается с банком график подготовки документации, предшествующей кредитному одобрению. В перечень документации могут входить:

• Исходно-разрешительная документация;
• Проектно-сметная документация с экспертизой и стадией «РД»;
• Разрешение на строительство;
• Договора концессии и/или документы по государственной поддержке.
• Финансовая и юридическая документация по инициатору проекта, проектной компаний (заемщику), инвестору, аффилированным лицам, а также по основным контрагентам проекта;
• Маркетинговое исследование;
• Документы, обеспечивающие реализацию проекта (договора покупки оборудования, договора и соглашения на строительство, договора на инжиниринг и т.д.);
• Документы, подтверждающие участие инициатора и/или инвестора в проекте, в том числе заключения независимых оценочных компаний в случае участия имуществом;
• Соглашение с инвестором – данное соглашение регулирует обязанности инвестора по обеспечению финансирования проекта;
• И прочие документы, указанные в отлагательных условиях.

Анализ и экспертиза банком документов. Банковская экспертиза проводиться по следующим направлениям, с возможным привлечением сторонних и независимых экспертов:

• Анализ экономической и политической стабильности в регионе реализации проекта;
• Законодательно-нормативный анализ, анализ юридической стороны сделки;
• Финансовый анализ;
• Технический и строительный анализ. В крупных проектах привлечение эксперта банком в сфере строительства (инжиниринга, оборудования) с целью оценки очень велико, т.к. в силу различной специфики бизнеса сами банкиры, как правило, такими навыками не обладают.

В ходе анализа могут быть выявлены «проблемные» по мнению банка места, которые необходимо будет обосновывать и нивелировать.

Этап 4. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта

1. Подписание кредитно-обеспечительных документов. Юридические департаменты многих банков не отличаются клиентоориентированностью и ввиду этого банк представляет проекты договоров, учитывающие в первую очередь интересы кредитора. Однако, так как банк понес затраты на предшествующих этапах существует возможность в разумных пределах вносить выгодные для заемщика коррективы.
2. Техническое сопровождение кредита. Предоставление в банк на регулярной основе отчетов и документов о ходе реализации проекта, соблюдении ковенант, расходовании бюджета, аудированной финансовой отчетности и т.д.
3. Оптимизация кредитного портфеля. После завершения строительства объекта, строительные риски для банка существенно снизились, поэтому появляется возможность рефинансировать взятые кредиты на более выгодных условиях, что является следствием снижения рисков.

Ознакомиться с возможностями РК Консалтинг относительно сопровождения процесса получения проектного финансирования по ссылке здесь >>

Источник

Понятие проектного финансирования

Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой. Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование. В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.

Что было до

Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.

Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной». За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области. Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.

Как решил закон

В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.

Новая схема должна заработать в ближайшие три года.

Суть проектного финансирования

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.

Ключевые особенности проектного финансирования

1. Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
2. Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
3. Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
4. Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
5. Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья

Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

1. На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности.
2. Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
3. Повышение предложения за счет насыщения рынка новостроев.
4. Сбалансирование цен на аренду жилья.

Возможные минусы для покупателей

Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.

Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.

Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.

Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.

ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.

Плюсы для застройщиков

Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:

• строительный проект будет гарантированно профинансирован полностью;
• крупные компании, устойчивые с точки зрения финансов, не будут чувствовать конкуренции в лице мелких девелоперов;
• Центробанк РФ обещал снизить ключевую ставку, что уменьшит проценты по строительным кредитам;
• заемщик не вынимает средства из своего бизнеса: доля собственных средств в проектной компании, которая организуется как отдельное юрлицо, обычно не превышает 20%;
• можно брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.

Возможные сложности для застройщиков

Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:

• застройщиков станет меньше (не все выдержат строгий банковский отбор), а значит, вырастет риск монополизации;
• дополнительная зависимость от банковских структур (контроль, жесткие требования к ведению документации и т.п.);
• необходимость выплаты процентов по взятому кредиту;
• не все банки могут сопровождать проектное строительство, а у многих из них в современный период нестабильной экономики отзывают лицензии;
• риск долгостроя и конечного удорожания лежит на самом застройщике;
• покупать участки под строительство в кредит на средства дольщиков нельзя: банк кредитует строительство только после погашении кредита на землю, если таковой был;
• схема «один проект – один застройщик» существенно затрудняет комплексное проектирование и строительство;
• неясен вопрос выплаты процентов по кредиту – если банк потребует их сразу, откуда застройщику взять эти средства, ведь квартиру он продаст лишь после окончания проекта.

Ближайшие перспективы

Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».

Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.

Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.

По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.

Источник

Проектное финансирование — что нужно знать?

Проектное финансирование появилось ещё в XVIII веке при строительстве железных дорог, газоснабжения, развития телефонных линий, однако этот термин актуален и сегодня. Разберём, что понимается под проектным финансированием, где оно используется сегодня.

Что такое проектное финансирование?

Понятия «проектное финансирование» (ПФ) и «финансирование проектов» не одно и то же, так как способов финансирования множество, и ПФ — один из них.

Проектное финансирование простыми словами можно объяснить так: кредитные средства предоставляют для конкретного проекта после того, как оценят его будущие денежные потоки. Для реализации проекта принято создавать новую компанию, которая называется SPV (special purpose vehicle) или SPE (special purpose entity).

Проектное финансирование можно сравнить с конструктором: сумма кредита, сроки возврата и другие. Условия подбираются индивидуально для каждого проекта.

Упрощённо схему проектного финансирования можно представить так:

Метод проектного финансирования определяют следующими критериями:

финансируется юридически и экономически самодостаточный проект через юридическое лицо, специализирующееся в направлении деятельности проекта

финансирование осуществляется чаще всего для нового, а не для ранее созданного проекта, однако кредитные средства ПФ могут рефинансироваться

расчёт банков строится в большей степени на ожидаемом денежном потоке от проекта, а не на стоимости активов компании или её предыдущих финансовых результатах

Структура капитала проекта

Механизм проектного финансирования подразумевает совместное вложение денежных средств в проект, заёмными могут быть до 70-90%. В ряде случаев банк готов под залог имущества профинансировать проект под 100%. Как правило, кредитные средства выделяются проекту по частям под этапы реализации, указанные в бизнес-плане.

Источники средств проектного финансирования можно разделить на 2 группы:

Предоставление ПФ, как правило, осуществляется одним банком. Для реализации особо крупных проектов в финансировании может участвовать несколько банков.

Банки выбирают проекты для финансирования, исходя из размеров будущего денежного потока проекта сроков возврата кредитных средств. А частные инвесторы, вкладывающие собственные средства в проект, оценивают успешность проекта на более долгую перспективу, в том числе после выплаты кредитных средств банку.

Суть проектного финансирования заключается в комплексном подходе к оценке рисков проекта и определения оптимальной суммы и сроков участия инвесторов и коммерческих банков.

Классификация проектного финансирования

Как правило, ПФ используется при реализации сложных и масштабных проектов, например, в строительстве, энергетике и других отраслях промышленности, а также для создания крупных объектов инфраструктуры. Принятие решения об инвестировании требует детального анализа проекта, а не только оценку финансового состояния организации. Специфика каждого проекта подразумевает выбор того или иного вида проектного финансирования:

Один или несколько банков организуют инвестиции в проект, величина оцениваемого риска проекта влияет на выбор формы банковского проектного финансирования. Оно может быть:

с полным регрессом (возвратом кредитных средств) — то есть заёмщик принимает на себя все возможные риски по реализации проекта. Чаще всего применяется для инвестирования в небольшие проекты с низкой рентабельностью.

без регресса на заёмщика — то есть все риски проекта находятся на кредиторе. Как правило, такие проекты наиболее прибыльны, а потому и привлекательны для инвесторов.

с ограниченным регрессом на заёмщика — то есть риски проекта распределяются между всеми участниками проектного финансирования. Такая форма инвестиций встречается чаще других.

Используется, когда проектная организация имеет достаточный объём собственных средств для инвестиций в проект.

Органы власти, как федеральные, так и муниципальные, финансируют социально значимые проекты.

Часто применяется при реализации крупных инвестиционных проектов и предполагает привлечение партнёров и кредиторов из других стран. Проблема такого вида проектного финансирования заключается в учёте требований законодательства и особенностей рынков зарубежных партнёров.

Как устроено проектное финансирование строительства в Банке ДОМ.РФ

Проектное финансирование как источник финансирования капитального строительства используется в сложных и крупных проектах, когда банки не могут обеспечить защиту кредитных средств только залогом и проверкой кредитоспособности заёмщика, и должны вникать в детали финансируемого проекта.

Застройщики привлекают инвестиции для строительства недвижимости, а оплачивают кредит средствами со счетов эскроу, которые получают от покупателей после сдачи жилья в эксплуатацию.

Схематично работу проектного финансирования можно представить так:

Процесс получения проектного финансирования в Банке для компании состоит из нескольких этапов:

Этап 1. Подготовка заявки и её анализ Банком
На первом этапе девелопер обращается в Банк с заявкой на получение кредита. Для организации проектного финансирования заёмщик готовит пакет документов. Перечень документации может различаться в зависимости от особенностей проекта.

Банк проводит предварительный анализ полученного комплекта документов и готовит предложение застройщику. Оно включает:

Предложение является индивидуальным, условия зависят от концепции и экономики проекта, деловой репутации и опыта реализации аналогичных проектов.

Этап 2. Получение решения Коллегиального органа
Если застройщик согласовывает предварительное предложение, то банк запрашивает полный комплект документов и проводит детальную оценку проекта, нуждающегося в проектном финансировании, в том числе проводит расчёт показателей эффективности, анализ потенциальных рисков, значимость и вероятность их реализации.

По результатам детального анализа предложение банка уточняется дополнительными условиями. После этого комплект документов, включающий предложение, направляется на Коллегиальный орган для принятия решения. Если Коллегиальным органом принято положительное решение, то сделка переходит на следующий этап.

Этап 3. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта
Если застройщик согласен с одобренными банком условиями, то осуществляется подготовка и заключение кредитно-обеспечительной документации. Подготовленный комплект документов направляется на подписание заёмщику. После заключения договора банк выдаёт кредитные средства застройщику в соответствии с условиями договора.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Привлечение дополнительных средств бесспорно помогает развитию проекта. Выделим основные преимущества использования проектного финансирования:

Источник