Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства
ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
И. ГУМАРОВ
И. Гумаров, зав. юридическим отделом Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Кумертау.
Из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ, определяющей понятие недвижимого имущества (недвижимости), а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо неотнесении) законом так называемых объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу.
С учетом ст. 219 ГК, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей , рассматриваемую, если исходить из отсутствия каких-либо промежуточных звеньев данной классификации вещей, как движимое имущество. Другими словами, государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект строительства имеет своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом (недвижимостью) и, наоборот, отсутствие государственной регистрации дает основание считать объект незавершенного строительства движимым имуществом. Отсюда вытекает, что право собственности на объект в целом отсутствует, то есть такое право распространяется лишь на составляющие данного объекта — строительные материалы и конструкции. Далее из сказанного следует вывод, в частности, о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться «по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества» <**>.
Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет
———————————
См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура»; Редакция журнала «Хозяйство и право», 1995. С. 241; Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10.
С. 78.
<**>См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. С. 241.
Как представляется, последний тезис, если воспринимать его буквально, не совсем полно отображает отношения, возникающие при отчуждении объекта незавершенного строительства как движимого имущества, и требует некоторых уточнений.
Право на застройку, по существу, неразрывно связано с теми или иными правами застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
К примеру, застройщик, как правило, является одновременно и пользователем земельного участка, выделенного ему собственником для возведения объекта недвижимости. В силу ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строения и сооружения вместе с этими объектами к их приобретателям переходят в то же время и права по пользованию соответствующими земельными участками . В контексте сказанного можно сделать вывод, что при отчуждении строений и сооружений земельный участок следует их судьбе, то есть переходит к приобретателю этих объектов. Иначе говоря, относительно друг друга отчуждаемый объект и «его» земельный участок могут, видимо, рассматриваться как «главная вещь» и ее «принадлежность» соответственно.
ПОРЯДОК С ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
———————————
В действующем Земельном кодексе РСФСР термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» отсутствуют.
Вместе с тем следует отметить, что под строениями и сооружениями ст. 37 ЗК РСФСР подразумевает лишь объекты, законченные строительством и признанные таковыми в установленном порядке. В связи с этим действие ч. 1 данной статьи не распространяется на отношения, связанные с отчуждением объектов незавершенного строительства, причем независимо от того, являются они недвижимым имуществом или нет.
Не имея правоустанавливающих документов, подтверждающих в том числе и факт создания строения (сооружения), собственник (точнее, субъект, претендующий на этот статус) не может, следовательно, и совершить отчуждение такого имущества с расчетом на правовые последствия, установленные ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР. Поэтому при отчуждении объекта незавершенного строительства на условиях, определенных вышеназванной нормой, право на земельный участок к приобретателю не может перейти. Следовательно, при необходимости отчуждения такого объекта возникает обязанность обращения заинтересованных в данной сделке лиц к собственнику земельного участка — как правило, в соответствующий местный орган власти, наделенный правомочиями по предоставлению и изъятию земельных участков, с ходатайством о переоформлении земельного участка (то есть изъятии его у прежнего пользователя и предоставлении потенциальному) на приобретателя объекта. И лишь при положительном разрешении данного ходатайства сделка по отчуждению объекта незавершенного строительства состоится .
———————————
На практике ходатайство может подаваться с просьбой не о переоформлении земельного участка на другое лицо, а о даче согласия на совершение сделки купли — продажи объекта незавершенного строительства. При наличии такого согласия после совершения сделки комитет по земельным ресурсам переоформлял соответствующий земельный участок на приобретателя объекта.
Не изменило приведенный порядок отчуждения объектов незавершенного строительства и введение в действие с 1 марта 1996 года части второй Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 552 ГК при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Поскольку объект незавершенного строительства, как известно, не признается недвижимостью, на его продажу не распространяется действие приведенной нормы ГК, в связи с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка.
Из сказанного усматривается, что сделки по отчуждению объектов незавершенного строительства как движимых вещей (по сравнению с аналогичными сделками по поводу прочего движимого имущества) в известной мере затруднены и не всегда осуществимы, так как требуют предварительного согласия на их совершение собственника соответствующего земельного участка.
Зная, что объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и учитывая к тому же немалую стоимость, следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядит несколько неестественным. «Смуту» вносила и ст. 219 ГК, гласящая, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое «вновь создаваемое недвижимое имущество», что допускает ее двойное толкование. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, то есть в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК. Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог рассматриваться как недвижимое имущество .
———————————
Если бы в ст. 219 ГК упоминалось не вновь создаваемое, а вновь созданное недвижимое имущество, вопрос о возможности признания права собственности на объект незавершенного строительства как единое целое утратил бы свою актуальность.
21 июля 1997 года принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п. 2 ст. 25 данного Закона объект незавершенного строительства представлен как «объект недвижимого имущества». Впервые объект незавершенного строительства законодательным актом прямо признан недвижимостью.
Правда, в Законе не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом . Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле «плавающей».
———————————
Такой позиции придерживается, в частности, А.М. Козырь. См.: Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М.: Международный центр финансово — экономического развития, 1998.
С. 278.
Уже после принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Информационном письме от 13 ноября 1997 года N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» Высший Арбитражный Суд РФ не стал увязывать возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд (п. 7 Информационного письма) определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба . Судебно — арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строительства, видимо, будет исходить из названного критерия.
———————————
Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 86.
Можно констатировать, что незавершенный строительством объект признается недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба. Правда, пока не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, то есть (что имеет ключевое значение) представляет ли он собой недвижимость.
При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК. Иначе говоря, сделка купли — продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит безусловно .
———————————
Согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Но данное исключение из общего правила, как можно заметить, распространяется не только на объекты строительства, но и на любую недвижимость вообще, а значит, рассмотрение этого вопроса выходит за рамки данной работы.
В то же время по крайней мере в двух случаях сохраняется необходимость согласования с собственником земельного участка сделок по отчуждению незавершенных строительством объектов.
В одной ситуации это касается любого вида отчуждения объектов незавершенного строительства, не являющихся недвижимостью (то есть перемещение которых возможно без несоразмерного для них ущерба).
В другой — связано с любым иным, кроме продажи, отчуждением незавершенного строительством объекта как недвижимости (например, дарение, внесение в качестве вклада в уставный капитал учреждаемого хозяйственного общества), поскольку такой объект не является ни строением, ни сооружением, упоминаемым в ч. 1 ст. 37 действующего Земельного кодекса РСФСР, при отчуждении которых к приобретателю безусловно переходят и права на соответствующий земельный участок. Поэтому необходимость упомянутого выше согласования в настоящее время сохраняется и при наличии государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, предусмотренной п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В последнем случае положение может быть исправлено, по-видимому, лишь при внесении соответствующих изменений (дополнений) в ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР либо введении в действие нового Земельного кодекса, а значит, и главы 17 Гражданского кодекса РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»). Согласно абз. 1 п. 2 ст.
271, помещенной в данную главу, при «переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости». Как можно заметить, указанная норма распространяется на любую сделку с недвижимым имуществом, а не только его продажу. По этой причине безусловный переход прав на земельный участок может стать возможным не только при продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости (п. 1 ст. 552 ГК), но и при любом ином отчуждении такого объекта.
В заключение хотелось бы заметить, что, поскольку объект незавершенного строительства признан недвижимой вещью (то есть перестал быть просто набором строительных материалов и конструкций), видимо, становится возможным разрешение вопроса о праве собственности на такую недвижимость при строительном подряде. Представляется, что при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести право собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
«ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР»
(утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)»
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)»
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ»
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ
— ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ»
Хозяйство и право, N 10, 1998
Правовой режим объекта незавершенного строительства.
Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств) и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.
Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью». Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее».
Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что «объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК» представляется Скловскому К.И. достаточно парадоксальным.
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.
Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует придти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. Похожие взгляды высказывает и Е.А. Суханов, который пишет, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства.
По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового статуса объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное, то есть незавершенное) имущество, подлежащее государственной регистрации. Такое толкование представляется чрезмерно широким и скорее всего законодатель допустил неудачную формулировку.
Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось при каких условиях это возможно. Как следует из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
А в п. 16 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. При этом, как было отмечено, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.
Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено. В частности это допускается в случае их приватизации, а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства. В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.).
При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения). К числу последних относятся установленные законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества). При переходе недвижимости к новому собственнику переходят и все упомянутые ограничения (обременения).
Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений). Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, следует придти к выводу, что нет, поскольку, несмотря на то, что речь идет о будущем жилом доме, объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома.
Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно — сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
К числу документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости относятся: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. Проектно-сметная документация включает проекты объектов недвижимости и смету (документ, в котором определяется стоимость выполняемой работы, разбитая на определенные этапы). Смета бывает твердой и приблизительной. Твердой считается смета, которая по общему правилу не может быть изменена, а приблизительная смета в процессе работы может быть пересмотрена как в сторону увеличения, так и уменьшения.
Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства и т. д.
Любой объект, который может рассматриваться как вещь, находится в гражданском обороте постольку, поскольку не имеется соответствующего прямого изъятия в законе. Статью 219 ГК, определяющую момент возникновения права собственности на недвижимое имущество моментом государственной регистрации, таким изъятием признать нельзя.
В данном случае право собственности на не достроенный объект недвижимости может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 62 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти.
Таким образом, право собственности на такой объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него несомненно существует, однако не на конкретный объект недвижимости (здание, сооружение и т.д.), а на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.
Вопрос о том, кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства (подрядчик, заказчик, инвестор) является его собственником, представляет определенные сложности.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). А согласно п. 1 статьи 2 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.
Таким образом, до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако закон не определяет, каким образом будут определяться доли. Очевидно, что определить долю будет достаточно сложно.
Следовательно, в соответствии с упомянутым законом все указанные лица являются сособственниками. Ст. 7 указанного закона ничего не говорит о том, кто становится собственником объектов незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором. Можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор.
Заказчиком в соответствии с Законом об инвестиционной деятельностью (п. 4 ст. 2) могут быть инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.
Следует, однако, учитывать то обстоятельство, что хотя в данном случае объекты недвижимости создаются с помощью так называемых инвестиционных договоров, однако законодательно определение инвестиционного договора не дается. Исключение составляет такая разновидность инвестиционного договора как договор долевого участия в строительстве, который в определенной степени регулируется Законом о долевом строительстве в многоквартирных домах. Однако указанный закон также не решает вопроса о том, кто является собственником незавершенного и незарегистрированного объекта строительства.
По иному решается вопрос о праве собственности на объекты незавершенного строительства в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной группой российских ученых. В частности, по мнению ее разработчиков право собственности на объект незавершенного строительства должно принадлежать собственнику земельного участка либо любому его законному владельцу на основании вещного или обязательственного права, предусмотренного в гл.
IV ЗК. Соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не будет иметь значения, прекращен ли договор строительного подряда (указанный объект может возводиться и хозяйственным способом). Основанием для проведения государственной регистрации права собственности будет служить документ о праве собственности (ином вещном или обязательственном праве) на земельный участок, а также разрешение на соответствующе строительство. Потребуется, по мнению разработчиков, внести некоторые изменения и в нормы ГК РФ о договоре строительного подряда, состоящие в частности в том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента их фактического использования в строительстве, когда право собственности подрядчика прекращается в связи с юридической гибелью указанных материалов*(168).
Таким образом, не имеет значения, на чьи деньги строился объект и был ли он достроен или нет. Очевидно, авторы преследовали цель создания единого объекта недвижимости (земельного участка и объектов недвижимости) уже на стадии строительства здания или сооружения. Однако вряд ли такую точку зрения разделят те инвесторы, которые подключатся к строительству уже после того, как судьба земельного участка будет определена.
Таким образом, вопрос о том, кто является собственником недостроенного объекта строительства, возведенного по договору строительного подряда после окончания строительства, но до передачи объекта заказчику, законодательно не решен. Представляется, что в этом случае речь идет об общей долевой собственности подрядчика и заказчика. Исключение составляют случаи, когда все расходы по строительству понес подрядчик. В таких случаях собственником недостроенного строительного объекта должен признаваться подрядчик.
Возможны ситуации, когда объект незавершенного строительства находится на земельном участке, собственник которого одновременно является собственником другой недвижимости, права на которую надлежащим образом оформлены. Для того, чтобы избежать процедуры оформления прав на объект незавершенного строительства при продаже земельного участка и надлежаще оформленной недвижимости объект незавершенного строительства указывается в договоре купли-продажи как набор строительных материалов. По существу такие сделки можно рассматривать как притворные, поскольку вместо купли-продажи недвижимости, для которой предусмотрена специальная процедура, заключается обычный договор купли-продажи.
Источник