Кадастровая стоимость 2022 года – это цена объекта недвижимости по итогам государственной оценки. Она используется при расчете налоговых и арендных платежей в отношении объектов недвижимости, напрямую влияет на экономические интересы физических и юридических лиц. Так как кадастровая стоимость может существенно превышать рыночную цену, ее можно оспорить через Комиссию при Росреестре, либо в судебном порядке. Кадастровую стоимость в 2022 году могут рассчитывать только государственные органы в соответствие с Федеральным законом № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”.
Читайте в материале, как происходит расчет кадастровой стоимости в 2022 году и как ее узнать, почему она не совпадает с рыночной ценой, в чем заключается процедура оспаривания через Росреестр или суд.
Новая кадастровая стоимость в 2022 году
Расчет кадастровой стоимости в 2022 году будет осуществляться по нормам Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать). Принятие данного нормативного правового акта совпало с применением еще одного важного документа – Федерального закона от 07.07.2016 № 360-ФЗ, которым были приостановлено действие ст. 24.12-24.17 Закона «Об оценочной деятельности» (скачать). Суть указанных нововведений заключается во введении новых процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества. Вот основные правила, по которым оценивается недвижимость и рассчитывается кадастровая стоимость в 2022 году:
Собираетесь покупать ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК? А вы знаете, что необходимо проверить перед покупкой?
- собственники не могут сами рассчитать кадастровую стоимость дома, земельного участка, квартиры или здания, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости (этот средний показатель оценивается для группы однородных объектов);
- показатель стоимость по кадастру должен соответствовать рыночной цене, однако на практике отличается в большую или меньшую сторону;
- собственник земельного участка или строения может оспорить кадастровую стоимость, если не согласен с порядком или итогом расчета (для этого нужно заказать отчет оценщика за счет собственных средств); является общедоступным показателем ЕГРН, поэтому узнать ее может любой заинтересованное лицо.
Собственники сталкиваются с кадастровой стоимостью при расчете налога на имущество, на землю. Налоговый орган получает информацию об определенном объекте недвижимости, направляет уведомления, проверяет расчеты. Также кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды по государственному, муниципальному имуществу, для оплаты пошлины за вступление в наследство. Узнать.с какого числа применяется КС для вашего объекта. можно из уведомлений налогового органа.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:
Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)
Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Комментарий эксперта. По взаимной договоренности сторон, кадастровую стоимость можно использовать для совершения сделок с недвижимостью. Однако обычно это невыгодно, так как КС существенно отличается от рыночной цены. При расчете налога на доход от продажи недвижимости или проверке прав на налоговые вычеты ИФНС будет сверять, насколько цена по договору отличается от кадастровой стоимости определенного объекта. Это может повлиять на порядок расчета суммы вычета.
В выписке ЕГРН есть показатель кадастровой стоимости объекта. Если он существенно превышает рыночную цену, можно обращаться для оспаривания.
Кадастровая стоимость онлайн
Кадастровую стоимость сотки земли или целого земельного участка, квартиры или дома можно узнать онлайн. Для этого можно воспользоваться нашим сервисом. До 2019 года выдавалась специальная справка о кадастровой стоимости. Сейчас вместе нее выдается выписка ЕГРН, где будет указан показатель стоимости по результатам последней государственной оценки.
Кадастровая оценка проводится регулярно, не реже 1 раза в 5 лет. Поэтому показатель кадастровой стоимости будет регулярно изменяться.
Новости об изменении данных о стоимости недвижимости обязан публиковать орган власти субъекта РФ. В проекте нормативного акта будут указаны списки объектов, для которых специалисты проведут оценку.
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР№ 226 (скачать) | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 (скачать) | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
Кадастровая стоимость в Москве
В Москве полномочия по определению КС переданы ГБУ “Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования”. В это учреждение можно подавать запросы о разъяснения определенных вопросов, связанных с гос. оценкой недвижимости в столице. Например, по обращению могут выявляться ошибки, которые будут устранены ГБУ самостоятельно. Также через ГБУ можно узнать, с какого момента на ваш объект применяется кадастровая стоимость.
Государственная оценка недвижимости в Москве проводится не чаще 1 раза в 2 года и не реже 1 раза в 5 лет. Результаты оценки и списки объектов публикуются на сайте mos.ru, передаются в Росреестр для обновления информации в ЕГРН. Рядовые собственники могут подавать документы в ходе гос. оценки, поэтому желательно проверять новости из официальных источников, когда будет проводится очередная процедура. После очередной оценки показатели кадастровой стоимости изменяться, причем рассчитывать на их уменьшение не приходится.
Источник: smway.ru
Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение
4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
1) о выявлении нарушения и выплате штрафа;
2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.
Комментарии к ст. 156 ЖК РФ
3. Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (п. 2 ст. 12 ЖК). К таким требованиям относятся Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст.
39 ЖК). В п. 10 этих Правил, в частности, указывается на необходимость соответствия общего имущества в многоквартирном доме требованиям законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании и защите прав потребителей. Этот перечень является открытым и дополняется иными обязательными требованиями, устанавливаемыми на федеральном уровне (ст. ст. 2, 4, 12 — 14, 17 ЖК).
7. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан содержать принадлежащее ему помещение, а также общее имущество в соответствующем многоквартирном доме. Если указанное жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире, собственник несет также бремя содержания общего имущества комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.
3 ст. 30, ст. ст. 39, 43, ч. 1 ст. 158 ЖК).
12. В соответствии с ФЗ от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» размер платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда должен соответствовать предельным индексам. При установлении размера платы за жилое помещение с применением предельных индексов необходимо соблюдение баланса между размером платы и перечнем и качеством услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В случае если увеличение размера платы граждан за жилое помещение превышает установленные для соответствующего субъекта Федерации или муниципального образования предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение, размер платы граждан за жилое помещение должен быть приведен в соответствие с указанными индексами в течение одного календарного месяца с даты вступления в силу решения федерального органа исполнительной власти в сфере государственного регулирования цен (тарифов) или решений органов исполнительной власти субъектов Федерации об установлении таких индексов. Порядок осуществления государственного контроля за соблюдением указанных предельных индексов устанавливается Правительством РФ.
13. Части 4, 5 и 9 комментируемой статьи содержат требования к определению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах по договору социального найма или договору найма. В иных случаях, например при найме жилого помещения в частном жилищном фонде, размер платы за наем ЖК РФ не регулируется.
Федеральными законами, законами субъектов Федерации (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК), устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов иным гражданам, нежели указанные в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, могут быть предусмотрены другие условия определения размера платы за наем, отличные от условий, указанных в ч. 4 комментируемой статьи.
14. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда должен устанавливаться в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Чем выше качество и уровень благоустройства жилого помещения, чем лучше месторасположение дома и потребительские качества проживания, тем выше может устанавливаться наймодателем размер платы за наем.
15. Качество жилого помещения характеризуют этаж, материал стен дома и его износ, степень благоустройства придомовой территории.
16. Под благоустроенностью жилого помещения целесообразно понимать наличие в жилом помещении или в непосредственной близости от дома инженерных систем для пользования коммунальными услугами, наличие лифта, мусоропровода.
17. Под месторасположением дома необходимо понимать удаленность от центра населенного пункта, транспортную доступность, количество в месте расположения дома объектов социальной инфраструктуры и другие подобные признаки.
18. Значительная часть нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах (малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма) от внесения платы за наем освобождены (ч. 9 комментируемой статьи).
Собственники соответствующего жилищного фонда вправе освободить от внесения платы за наем также ряд других категорий граждан (ч. 5 комментируемой статьи). Отнесение граждан к категории малоимущих должно осуществляться в соответствии с положениями гл. 7 ЖК РФ.
19. К числу граждан, которые должны вносить плату за наем по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, относятся:
— граждане, не являющиеся малоимущими и проживающие в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда до введения в действие ЖК РФ;
— граждане, являвшиеся малоимущими на момент предоставления им жилого помещения по договору социального найма, однако впоследствии переставшие относиться к категории малоимущих;
— граждане, признанные нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК), — в случае установления соответствующих норм федеральными законами, законами субъектов Федерации (см. также п. 13 комментария к настоящей статье);
— граждане, проживающие в специализированном жилищном фонде (с учетом возможных исключений в соответствии с положениями ч. 6 настоящей статьи).
20. Установление платы за наем для нанимателя, который ранее такую плату не вносил, само по себе не приводит к возникновению права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг либо к увеличению размера такой субсидии, если наниматель получал ее ранее (ч. 5 комментируемой статьи).
21. Часть 6 комментируемой статьи содержит бланкетную норму, предоставляющую собственникам жилых помещений домов системы социального обслуживания, собственникам общежитий, а также собственникам жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, право устанавливать порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в таких жилых помещениях.
22. В отношении определения размера платы за жилое помещение в общежитиях положение ч. 6 комментируемой статьи применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. При проживании в одной комнате в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях.
Указанные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19, ст. 92 ЖК). В связи с этим собственниками такого жилищного фонда могут являться Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования.
От имени собственников указанного жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, и по их специальному поручению могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (п. 3 ст. 125 ГК).
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ.
26. Перечень органов управления товарищества собственников жилья указан в ст. 144 ЖК РФ, органов управления жилищного кооператива — в ст. 116 ЖК РФ, а органов управления жилищного накопительного кооператива (иного специализированного потребительского кооператива) — в ст. 33 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Решения об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов принимаются органами управления в пределах их компетенции. Так, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК).
Товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК).
Размеры таких платежей и взносов могут указываться в договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, которые товарищество обязано заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (п. 2 ст. 138 ЖК).
27. Конкретная процедура определения размера обязательных платежей и взносов устанавливается в соответствии с уставом ТСЖ, или уставом жилищного кооператива, или уставом иного специализированного потребительского кооператива. При этом ревизионные комиссии (ревизоры) жилищного кооператива и ТСЖ обязаны представлять общему собранию членов указанных некоммерческих организаций заключение о размерах обязательных платежей и взносов (п. 2 ч. 3 ст. 120, п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК).
Источник: zknrf.ru
Статья 39.4. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом.
Комментарий к Статье 39.4 Земельного кодекса РФ
Комментируемая статья регулирует вопросы определения цены находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, по которой должен заключаться договор купли-продажи такого земельного участка.
Статьей предусмотрены следующие подходы к решению данного вопроса.
1. Если договор заключается на аукционе, то цена определяется по результатам такого аукциона, т.е. ценой земельного участка является цена, предложенная победителем аукциона.
2. В случае признания аукциона несостоявшимся заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником осуществляется по начальной цене предмета аукциона. Правила определения такой начальной цены установлены п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ. Представляется, что законодатель выбрал такой подход, поскольку подача заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор по установленной начальной цене предмета аукциона. Изменение цены при заключении договора в сторону уменьшения недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции, изменение в сторону увеличения может привести к нарушению прав единственного участника аукциона.
3. В случаях приобретения земельных участков без проведения торгов цена земельного участка определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в зависимости от формы собственности на земельный участок. Иная цена или порядок определения цены могут быть установлены федеральным законом. При этом п. 3 комментируемой статьи установлены ограничения максимального размера цены земельного участка .
———————————
Следует отметить, что ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ также устанавливалась обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления установить порядок определения цены земельных участков, на которых находились здания, строения, сооружения. Однако на федеральном уровне соответствующий порядок принят не был.
Вместе с тем п. 1.2 указанной статьи предусматривал, что до установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. В связи с этим отсутствие указанного порядка не вызывало особых проблем на практике, а продажа осуществлялась по кадастровой стоимости земельного участка. Однако отсутствие аналогичной оговорки в комментируемой статье ставит под сомнение возможность заключения договоров купли-продажи земельных участков в отсутствие утвержденных порядков определения цены земельных участков.
Вопрос с определением цены незастроенных земельных участков, продаваемых без проведения торгов (например, для целей, не связанных со строительством) вообще ЗК РФ не регулировался. В связи с этим договоры купли-продажи рекомендовалось заключать в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 г. N 279. Согласно указанным Правилам цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением следующих случаев:
— цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже:
а) земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке ;
———————————
Интересно отметить, что многие субъекты и муниципалитеты установили выкупную цену земельных участков существенно ниже цены, установленной для аналогичных случаев Правительством Российской Федерации. Например, согласно Положению об определении (установлении) цены земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «городской округ Мытищи Московской области», утв. решением Совета депутатов городского округа Мытищи Московской области от 16 июня 2016 г. N 8/7 (Родники спецвыпуск.
2016. N 85), при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов цена земельного участка определяется в размере: а) 3% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, размещения индивидуального гаража, гражданину, являющемуся собственником здания, строения или сооружения, возведенных на таком земельном участке в соответствии с его видом разрешенного использования и расположенных на приобретаемом земельном участке; б) 15% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу — собственнику здания или сооружения, расположенного на приобретаемом земельном участке. Правилами определения цены земельного участка, находящегося в собственности городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утв. решением Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 28 июля 2016 г. N 10/36, цена продажи земельного участка гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таком земельном участке, определяется в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном: 1) 3% кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство); 2) 15% кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков. Постановлением правительства Московской области от 2 мая 2012 г. N 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках» (в ред. Постановления правительства Московской области от 16 мая 2016 г. N 360/14) цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном: 1) 3% кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков: относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения; относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования); вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство); 2) 15% кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.
б) земельного участка, предоставленного юридическому лицу — собственнику здания или сооружения, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке;
— цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, некоммерческой организации, созданной гражданами, или юридическому лицу, которым исходный участок предоставлен соответственно для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства или для ведения дачного хозяйства.
Представляется целесообразным отметить также федеральные законы, устанавливающие иной порядок определения цены земельных участков:
— приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (п.
7 ст. 10 Закона N 101-ФЗ).
Такая же цена установлена для случаев переоформления сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности на земельные участки, которые расположены в границах населенных пунктов (за исключением территорий субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), предназначены для ведения сельскохозяйственного производства и на которых отсутствуют здания или сооружения (п. 3.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ). Аналогичным образом определяется цена указанных земельных участков в случае приобретения их в собственность арендатором, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды (п. 3.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ);
— в случае приобретения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости (п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ);
— в случае приобретения собственниками зданий, строений, сооружений находящихся у них на праве аренды земельных участков в собственность цена устанавливается по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, если до 1 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случае приобретения в собственность земельных участков, образованных из указанных (п. 2.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).
— в случае купли-продажи земельного участка в соответствии с Законом N 119-ФЗ цена по договору купли-продажи земельного участка рассчитывается как произведение превышения площади земельного участка над площадью, рассчитанной исходя из одного гектара на каждого гражданина, с которым заключен договор безвозмездного пользования земельным участком, и пятнадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, определенной исходя из указанного превышения площади земельного участка.
Следует отметить, что законодатель посчитал необходимым определить только порядок установления цены земельных участков, находящихся в государственной собственности или муниципальных участков. Иных особенностей при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков комментируемой главой не предусмотрено. Таким образом, договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться в соответствии с гражданским законодательством, а также особенностями, предусмотренными ст. 37 ЗК РФ.
Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает правило об исключительно возмездном характере приобретения в собственность находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами. Данное правило не является новеллой земельного законодательства и ранее предусматривалось п. 5 ст. 28 ЗК РФ.
Следует отметить, что ряд положений ЗК РФ, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, являлся предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П (Бюллетень ВС РФ. 2014. N 6)), который отметил, что согласно ст. 62 (ч.
3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.
Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.
Источник: zemkod.ru
Методические рекомендации. Определение стоимости объектов недвижимого имущества
Методические рекомендации являются информационно — разъяснительным пособием к Временному Порядку проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества (далее — Временный Порядок), утвержденному приказом Министерства юстиции ============, зарегистрированным Министерством юстиции =============11.02.2016 № ====, (с изменениями утвержденными приказом Министерства юстиции ============== от 11.08.2016 № ===).
Данные Методические рекомендации детализируют порядок и методику проведения определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества
В соответствии с подпунктом 1.2.3. пункта 1.2. Временного Порядка определению стоимости объекта недвижимого имущества (в том числе и инвентаризационной) предшествует обязательное проведение технической инвентаризации объекта недвижимого имущества.
Проведение инвентаризационной оценки объектов недвижимого имущества является обязательным при:
1) выделении или определении доли в общей собственности;
2) отчуждении имущества
3) налогообложении имущества в случаях, предусмотренных законодательством;
4) в других случаях, установленных законами.
Кроме того, в соответствии с Разделом IV Временного Порядка, определение стоимости замещения или воспроизводства земельных улучшений домов, зданий и сооружений при проведении оценки объектов малоэтажного жилищного строительства, в том числе усадебного типа, принадлежащих на праве собственности физическим и юридическим лицам в городской и сельской местностях, проводится в соответствии с Порядком определения стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений домов зданий и сооружений малоэтажного жилищного строительства, утвержденного приказом Фонда государственного имущества ======== и государственного комитета ======== по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 23.12.2004 N 2929 (далее — Порядок определения стоимости).
Стоимость замещения (воспроизводства) малоэтажных жилых домов, зданий и сооружений на дату оценки определяется путем использования укрупненных показателей стоимости воспроизведения соответствующих объектов-аналогов, приведенных в Сборнике укрупненных показателей стоимости воспроизведения функциональных объектов-аналогов для оценки малоэтажных домов, зданий и сооружений, который является приложением к Порядку определения стоимости (далее — Сборник).
ПРАВИЛА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ
Согласна Временного Порядка оценке подлежат:
малоэтажные (до 4 этажей) жилые, дачные и летние садовые дома со всеми надстройками и пристройками, хозяйственно-бытовые здания (сараи, гаражи, летние кухни, теплицы, погреба, уборные и др.), сооружения (ограждения, ворота, калитки, дворовые покрытия, подпорные стенки, колодцы, крыльца и др.), а так же отдельные элементы зданий.
Обследование зданий производится в следующей последовательности:
Специалистом по проведению технической инвентаризации, учету и оценке недвижимого имущества проводится подробный внешний и внутренний осмотр строений, выполняется определение технического состояния и процента износа их основных конструктивных элементов, производится определение года постройки объекта, определение даты проведения капитальных и восстановительных ремонтов (за последние годы), а так же определение способа строительных работ (подрядный, хозяйственный).
Для определения стоимости многоэтажных жилых домов, в том числе полнометражных, малометражных (гостиничного типа) и специальных, общежитий проводится определение функционального назначения дома, а именно: жилой дом с полнометражными квартирами, жилой дом с малометражными квартирами (гостиничного типа, для малосемейных), гостиницы и прочее специализированное жилье, количества этажей (этажность) здания, вид здания по конструктивно-технологическим признакам стен, наличие подвала, мансарды и других встроенных помещений, определение класса капитальности.
При определении инвентаризационной стоимости малоэтажных жилых
домов, зданий и сооружений необходимо соблюдать следующую последовательность:
1. Необходимо рассчитывать стоимость замещения (воспроизводства) объектов оценки (земельных улучшений — домов, зданий и сооружений) на основе показателей соответствующих объектов-аналогов, приведенных в Сборнике;
2. Провести корректировку стоимости замещения (воспроизводства) объектов оценки путем применения коэффициентов, учитывающих их функциональное и экономическое обесценивание в зависимости от периодов ввода объектов в эксплуатацию, приведенных в соответствующих таблицах Сборника;
3. Провести расчет физического износа (обесценивание) объектов
оценки;
Определяется инвентаризационная стоимость объектов оценки, с
учетом физического износа в скорректированной на дату оценки стоимости замещения (воспроизводства) этих объектов.
В случае, если невозможно подобрать объекты-аналоги среди приведенных в Сборнике, а также при отсутствии поправочных коэффициентов
на отдельные конструктивные элементы и виды работ или при отсутствии их
стоимостных показателей в разделе »Усредненные показатели стоимости
воспроизводства конструктивных элементов и видов работ по расчету на
соответствующую единице измерения» Сборника, стоимость объекта оценки
или отдельных конструктивных элементов и видов работ определяется путем составления смет.
Оценочная стоимость многоэтажных жилых домов, в том числе полнометражных, малометражных (гостиничного тина) и специальных,
общежитий различных форм собственности, а также их частей (секций,
отдельных квартир, комнат, встроенных помещений, подвалов и паркингов,
защитных сооружений) при проведении технической инвентаризации
определяется через стоимость их воспроизводства на основании Сборника
укрупненных показателей стоимости воссоздания многоэтажных жилых домов на основании стандарта Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства ======== СОУ ЖКХ 75.11-35077234.0016:2009 «Жилые дома. Сборник укрупненных показателей стоимости воссоздания многоэтажных жилых домов», утвержденного приказом Министерства но вопросам жилищно- коммунального хозяйства ======== от 7 февраля 2009г. № 31.
Инвентаризационная стоимость недвижимого имущества по состоянию на дату проведения инвентаризационных работ определяется с учетом физического износа и корректируется на индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ и отражается во всех соответствующих формах, справках и выписках, предоставляемых заявителю.
На защитные сооружения, которые расположены отдельно или встроенные в здания общественного или производственного назначения указывается балансовая стоимость.
Инвентаризационная стоимость объекта определяется исходя из его строительной стоимости. Строительной стоимостью объекта является стоимость на время его строительства. Она определяется исходя из объема здания, его технического состояния и средней строительной стоимости подобных домов (1 м3) в местных условиях.
Стоимость каждого оцениваемого объекта устанавливается по строительной стоимости кубометра дома — аналога одной с ним категории путем введения поправочных коэффициентов в зависимости от:
— количества этажей здания;
— наличие центрального отопления;
— наличия водопроводного и канализационного оборудования;
— ценности отделки, если не введено отдельных измерительных показателей для каждого вида отделки.
На отклонение от среднетипових сооружений в зависимости от площади основания или внешнего объема оцениваемых объектов вносятся соответствующие поправки.
Строительная стоимость пристроек, мансард и мезонинов определяется отдельно по их кубатурой и стоимостью пристройки (мансарды, мезонина) подобного типа или их удельного показателя — 1 м3.
Дома, в силу своих особенностей не могут быть оценены по аналогам (домами подобного типа), оцениваются индивидуально.
Инвентаризационная стоимость здания определяется путем корректировки строительной стоимости дома, обусловленной старением, износ, происходящие за период эксплуатации.
Техническое описание домов осуществляется при обследовании в натуре: данные обследования заносятся в бланк «Оценочный акт «
Указанный бланк заполняется на каждый основной дом и жилые пристройки, надстройки, подвалы и т.
Техническое описание мансард, подвалов, цокольных этажей больших размеров или расположенных под всем домом, выполняется на отдельном бланке.
Информация об основных элементах зданий вносится в техническое описание. Техническое описание должен быть четким и выразительным, с ясным, коротким и технически правильной формулировкой, в котором не допускается различных толкований, и составленный в соответствии с характеристиками типичных описаний конструктивных элементов, приведенных в таблицах сборников укрупненных показателей по оценке объектов.
Техническое состояние каждого элемента здания определяется путем тщательного осмотра всей конструкции.
Как правило, износ зданий определяется на основании технического обследования отдельных его частей: фундамента, стен, перекрытий, кровли, окон, дверей, приборов отопления и т.д., причем основные части, а именно:
стены и перегородки, перекрытия и кровля, которые имеют наибольший удельный вес — должны обследоваться с особой тщательностью.
При отсутствии возможности непосредственного осмотра некоторых элементов зданий, например фундаментов и перекрытия, их характеристика определяется по состоянию связанных с ними элементов. Так, состояние фундамента, недоступного обзору, следует определять по цоколю и стене, перекрытия — по состоянию пола и потолка.
Процент изношенности зданий определяют по состоянию конструктивных элементов в отдельности: стен и перегородок, перекрытия, полов и т. На вспомогательные здания и сооружения процент изношенности определяют на каждое здание и сооружение в целом.
Информация о вспомогательных частях домов, пристройки, погреба и т.д. вносится в нижнего раздела бланка «Описание зданий и сооружений».
Процент изношенности конструктивных элементов, а также в целом на вспомогательные здания и сооружения определяется с градацией — через пять процентов. Градация через один, два, три, четыре процента не допускается. Например, процент износа может быть 5, 10, 25, 40, но не 7, 11, 28, 33%.
Физический износ в процентах по основному дома с учетом поправок не будет кратным пяти процентам, а может быть различным.
Для определения признаков процента изношенности конструктивных элементов здания существуют таблицы, которые приводятся в Инструкции по оценке зданий и сооружений, принадлежащих гражданам, в городах и поселках городского типа.
Расчет стоимости основного здания и пристроек к нему выполняется в следующих графах соответствующей таблице оценочного акта:
гр. 1 — литера дома и пристроек к нему — берется из плана земельного участка;
гр. 2 — наименование частей здания в такой последовательности: основная часть, подвал, цокольный этаж, мансардный этаж, мезонин, пристройки в порядке литерование, крыльца, приямки, балконы и т.д.;
гр. 3, 4, 5, 6, 7 — показатели с журнала внешних обмеров;
гр. 8 — расчетная высота (H) этажа многоэтажного здания определяется путем деления его высоты на количество этажей;
гр. 9, 10 — номер принятого типа и оценочная стоимость 1 куб. м для оценки зданий, частей зданий, пристроек, надстроек, подвалов берется из соответствующих таблиц стоимости 1 куб. м Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости для оценки зданий и сооружений, принадлежащих гражданам в городах и поселках городского типа ======== ССР, утвержденного постановлением Совета Министров 1 апреля 1982 N 163 (далее — сбор
При промежуточных цифровых значениях P / S и H берется стоимость по интерполяции.
Оценочная стоимость крылец, приямков, балконов и т.д. берется из раздела «Сооружения» указанного выше сборника;
гр. 11 — поправочные коэффициенты, взятые по продлению приложения 1.10 Инструкции по его заполнению;
гр. 12 — общий процент поправки к табличной стоимости оценочной нормы дома (вывод графы 6 и итог поправок к стоимости 1 куб. М в техническом описании погребов, надстроек и пристроек на бланке «Оценочный акт «
гр. 13 — стоимость оценочной нормы (единицы измерения), дома, пристройки, надстройки, крыльца, приямке и т.п. с учетом поправок на отступление от типа;
гр. 14 — строительная стоимость домов, пристроек, надстроек, подвалов, крылец, приямков, балконов, рассчитанная путем умножения оценочной нормы с учетом поправок на величину дома, здания (гр. 5 х гр. 12);
гр. 15 — процент износа дома, пристройки надстройки — вывод гр. 9 и запись в техническом описании погребов, надстроек и пристроек.
гр. 16 — инвентаризационная стоимость дома, пристройки, надстройки и т.д. — рассчитана путем умножения строительной стоимости объекта (оценки) на процент износа с последующим делением полученного результата на 100.
7.15 Каждая часть дома, пристройка, надстройка и т.д. оценивается самостоятельно и записывается в оценочном акте, отдельной строкой.
После определения стоимости дома, пристроек, надстроек и т.п. подсчитывается итог в гр. 3, 5, 14, 16.
Обязательно указывается год постройки дома в приложении.
7.16 В продолжении оценочного акта в разделе «Техническое описание конструктивных элементов зданий, определения износа» следует подробно описать материалы конструкций, отделки и состояние конструктивных элементов здания с внесением процента износа их и дома в целом.
7.17 Процент износа здания в целом определяется путем деления средневзвешенной процента износа дома (вывод гр. 9) на сумму удельных весов с поправками (гр. 7) с последующим умножением полученного результата на 100.
При отсутствии поправок на отступления от типа средневзвешенный процент износа дома (вывод гр. 9) будет равняться процента износа здания в целом.
7.18 В гр. 3, 4 — вносятся показатели по эскизу, составленного на данный дом с натуры;
Гр. 5 — указывается удельный вес конструктивных элементов ко всему дому из соответствующих таблиц Сборника. Сумма удельных весов в процентах должна быть равной 100%;
Гр. 6 — поправки к удельному весу конструктивного элемента на отступления от принятого типа дома с указанием, на что данная поправка, и при необходимости приводится формула ее подсчета;
Гр. 7 — удельные веса конструктивных элементов с учетом внесенных поправок. Сумма их может быть больше и меньше 100;
Гр. 8 — процент износа каждого конструктивного элемента здания с учетом технического состояния;
Гр. 9 — средневзвешенный процент износа каждого конструктивного элемента по отношению ко всему дому, полученный путем умножения скорректированной (с учетом поправок) удельного веса в гр. 7 на процент износа, указанного в гр. 8, с последующим делением полученного результата на 100.
7.19 В разделе «Техническое описание подвалов, надстроек и пристроек» следует выполнить короткий техническое описание основных элементов подвалов, погребов, надстроек, пристроек, тамбуров, веранд, входов в подвалы, крылец, приямков, балконов и указать процент износа по каждому из них.
Оценочный акт подписывается исполнителем и лицом, осуществляющим контроль, с указанием даты обследования дома для проведения оценки.
7.20 Оценка хозяйственных зданий и сооружений осуществляется в оценочном акте на хозяйственные здания и сооружения.
В оценочном акте указывается адрес расположения хозяйственных зданий и сооружений.
7.21 При проведении технического описания и оценки хозяйственных зданий и сооружений в оценочном акте следует указать:
гр. 1 — номер сооружения согласно плану земельного участка;
гр. 2 — наименование сооружений;
гр. 3 — техническое описание сооружений;
гр. 4 — наименование оценочного измерителя — куб. м, пог. м, шт. тому подобное;
гр. 5 — количество единиц измерения;
гр. 6 — номер типа сооружения, по которому выполняется оценка;
гр. 7 — табличная стоимость единицы измерения сооружения в соответствии с Сборником;
гр. 8 — введены поправки к стоимости единицы измерения сооружения на отступление от типового сооружения.
Источник: kopilkaurokov.ru
Кадастровая стоимость дома — 5 простых шагов как узнать кадастровую стоимость + порядок действий при завышении стоимости дома
Что такое кадастровая стоимости дома и как она рассчитывается? Как определяется кадастровая стоимость по кадастровому номеру Росреестра? Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн?
Приветствую вас, уважаемые читатели бизнес-журнала ХитёрБобёр! С вами на связи консультант по правовым вопросам Чемакин Валерий. В этой статье мы подробно разберем, что такое кадастровая стоимость дома.
Для многих это понятие ассоциируется с ценой, за которую можно продать свое жилье. Однако это не так. Прочитав материал, вы поймете, почему.
Итак, начнем с самого главного.
1. Что такое кадастровая стоимость дома?
Еще с советских времен России досталась устаревшая система налогообложения недвижимого имущества. Она предполагала расчет налогов на жилье и землю на основе инвентаризационной стоимости объекта, которая вычислялась в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по устаревшим методикам, не учитывающим рыночный аспект.
В результате старинный особняк в 500 м 2 площадью мог оцениваться в несколько десятков тысяч рублей. Это никак не отражало объективную рыночную реальность, а налоги за такую недвижимость были смехотворно малы и иногда не превышали даже 100 рублей.
Привязывать налоговую базу к рыночной стоимости недвижимости было неразумно, так как последняя обладает очень высокой волатильностью, то есть подвержена частым резким колебаниям. Поэтому было решено ввести понятие кадастровая стоимость. Подробнее об этом можно прочитать в нашей тематической статье, а здесь я приведу только определение.
Кадастровая стоимость – это рассчитанная по специальным методикам, учитывающим рыночные факторы, цена объекта недвижимости, которая служит базой для исчисления налогов на собственность.
Хотя то, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома, служит основой и для формирования рыночной цены, понятия эти не идентичны. Все дело в том, что рыночная стоимость меняется практически ежедневно, в то время как кадастровая не чаще чем один раз в 3 года и не реже чем 1 раз в 5 лет.
Пример
Недавно я приобрел квартиру в Тюмени за 3 млн рублей. Ее кадастровая стоимость — всего 2 млн рублей. Дело в том, что она не менялась с 2012 года, когда на рынке такое жилье стоило от 2 до 2,3 млн рублей.
Кроме того, часто кадастровая стоимость жилья может быть, наоборот, завышена, так как в нее заложены параметры на перспективу. Объясню на примере.
Пример
Иван Николаевич приобрел жилой дом в черновой отделке с кадастровой стоимостью 4,5 млн рублей в новом неосвоенном коттеджном поселке на окраине города, где нет ни газопровода ни водопровода. Отдал он за него всего 2,5 млн рублей.
Когда он обратился по поводу завышенной кадастровой стоимости нового дома, ему ответили, что к концу года в этом поселке будут все коммуникации и он сможет продать там жилье даже дороже, чем 4,5 млн рублей.
Приведенные примеры хорошо иллюстрируют отличие рыночной и кадастровой стоимости недвижимости, но не дают понимания того, от чего она зависит. Об этом следующий раздел.
2. Как рассчитывается кадастровая стоимость дома — обзор главных факторов, влияющих на стоимость
Формулы для вычисления кадастровой стоимости загородного дома достаточно сложны и приводить их здесь нет никакого смысла. Однако отметить основные факторы, оказывающие влияние на этот показатель, считаю необходимым.
Они ничем не отличаются от тех, что формируют рыночную цену.
Фактор 1. Год постройки дома
Если не брать во внимание дома, имеющие историческую и культурную ценность, то год постройки жилья вносит весомый вклад. Чем старше дом, тем интенсивнее износ его основных конструктивных элементов и коммуникаций, тем больше он требует вложений для приведения в нормативное состояние.
Следует учитывать, что кривые снижения кадастровой стоимости в зависимости от возраста деревянного и кирпичного домов в одной и той же деревне сильно отличаются по своему наклону. Это обусловлено долговечностью материала, ведь срок эксплуатации деревянных стен составляет 50-60 лет, а кирпичных более 100.
Фактор 2. Площадь дома и прилегающей территории
В любой калькулятор для вычисления кадастровой стоимости дома требуется ввести данные о его площади. Это не случайно. Ведь, чем больше строение, тем дороже оно оценивается. Это в полной мере относится и к прилегающему земельному участку.
Частный дом от него неотделим, и продаются они вместе, хотя в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрируются отдельно. Кадастровая стоимость земли под домом и рядом с ним прямо зависит от площади участка. Ведь с большой территории можно получить больше материальных и нематериальных благ.
Фактор 3. Инфраструктура в районе
До недавнего времени я проживал в сельском районном центре и поэтому хорошо себе представляю принципы ценообразования в сфере частного жилья. Кадастровая стоимость большого садового дома значительно ниже такого же по площади коттеджа на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Это обусловлено тем, что в садовом товариществе отсутствуют нормальные дороги, школа, детский сад, газо- и водоснабжение, там не убирают снег зимой и не проводят благоустройство. Все эти блага имеются на обжитых территориях. Вот почему кадастровая стоимость дачного дома (даже если он не отличается от обычного по всем параметрам) меньше, чем у жилого.
Фактор 4. Средняя стоимость квадратного метра в регионе
Не секрет, что цены на жилье в регионе зависят от его социально-экономического развития. В более развитых в этом отношении регионах граждане имеют большие доходы, туда устремляются миграционные потоки рабочей силы. Все это подстегивает рост цен практически по всем направлениям. Жилье тоже не исключение.
Стоимость квадратного метра жилья в Уральском Федеральном округе в 2015 году:
| № | Регион | Стоимость квадратного метра жилья |
| 1 | Курганская область | 30664 |
| 2 | Свердловская область | 42215 |
| 3 | Тюменская область | 38223 |
| 4 | Челябинская область | 29224 |
| 5 | Ханты-Мансийский автономный округ — Югра | 41210 |
| 6 | Ямало-Ненецкий автономный округ | 46492 |
Вот поэтому в формулу для определения кадастровой стоимости дома как частного, так и многоквартирного, заложена средняя стоимость квадратного метра жилья в конкретно взятом регионе.
По этой же причине при прочих равных условиях владелец коттеджа в Надыме заплатит налог больше, чем хозяин такого же жилья в Челябинске. Всё это справедливо и для кадастровой стоимости квартир.
3. Как узнать кадастровую стоимость дома — 5 простых шагов
Вы узнали, откуда берется и зачем нужна кадастровая стоимость дома. Теперь самое время выяснить, где и как ее можно узнать.
Сразу скажу, что для этого есть несколько способов. Каким из них воспользоваться — решать вам, исходя из своих предпочтений.
Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн
В России существует база данных всей зарегистрированной недвижимости. Ее я уже упоминал – это ЕГРН. Оператор этой базы – Росреестр, а доступ к ней имеет любой пользователь сети интернет. В связи с этим встает вопрос, где можно бесплатно узнать кадастровую стоимость дома или иной недвижимости. Ответ прост – на сайте Росреестра.
Алгоритм проверки кадастровой стоимости на сайте Росреестра:
- Входим в интернет.
- Посещаем главную страницу портала Росреестра.
- Находим форму для ввода данных.
- Вводим в нее адрес или кадастровый номер объекта.
- Нажимаем на поиск.
- Видим на экране кадастровую стоимость дома по адресу или по условному номеру.
- Проделываем то же самое с домами своих соседей, друзей и родственников из любопытства, благо информация полностью открыта и доступна для каждого бесплатно, регистрироваться на сайте не нужно.
Однако, если вы хотите не просто посмотреть кадастровую стоимость своего дома, но и получить справку или выписку из кадастрового паспорта объекта, лучше обратиться на один из сайтов, оказывающих такую услугу платно. Я рекомендую ООО ЕГРП365, которое специализируется на предоставлении такого рода услуг. Компания имеет функциональный и нтуитивно понятный сайт.
На ресурсе этой компании можно не только бесплатно в режиме онлайн узнать кадастровую стоимость дома, но и заказать такие документы, как выписки, справки о кадастровой стоимости, кадастровые паспорта и другие бумаги, связанные с данными из ЕГРН.
Стоимость услуг в ООО ЕГРП365 колеблется от 290 рублей до 4490 рублей в зависимости от вида предоставляемого документа и наличия на нем печати.
Если вы привыкли делать все самостоятельно, то вот инструкция, как узнать кадастровую стоимость дома, чтобы не переплачивать налог.
Шаг 1. Обращаемся в Кадастровую палату
Так как ЕГРН обслуживает Росреестр, то по всем вопросам кадастровой стоимости обращаемся в представительство этой организации. Желательно заблаговременно узнать, в какое время ведется прием по таким вопросам.
В выигрыше те пользователи, в чьем городе есть многофункциональные центры по оказанию госуслуг (МФЦ). Лучше обращаться туда, так как качество обслуживания и материальное обеспечение таких центров на порядок выше.
Шаг 2. Составляем заявление
В кадастровой палате шариковой ручкой нужно заполнить заявление согласно образцу и передать его специалисту. Он может быть занят срочными отписками на всевозможные запросы, поэтому заполнять документ вам придётся самостоятельно.
В МФЦ заявление заполнит оператор на компьютере, а вам предложит только расписаться, красиво при этом улыбаясь.
Обращаясь в такой центр, вы значительно снижаете риск ошибки в оформлении документов.
Шаг 3. Предоставляем необходимые документы
В любом случае, кроме заявления, вам понадобятся дополнительные документы, чтобы ваш запрос можно было выполнить.
Документы, необходимые для получения выписки из ЕГРН:
- паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
И это все. Как видим, ничего особенного здесь нет.
Шаг 4. Получаем расписку о принятии документов
Специалист или оператор ксерокопируют документы, а оригиналы возвращаются вам. После этого вы получаете расписку в приеме заявления и документов.
В ней будет указан день, когда вам стоит побеспокоиться и прийти за результатом. Если вы обратились в МФЦ, то в назначенный день придет СМС уведомление, чтобы вы не забыли.
Шаг 5. Получаем справку о кадастровой стоимости в указанные сроки
В назначенный день приходим и получаем справку о кадастровой стоимости на бумаге и с синей печатью Росреестра.
Впрочем, если вы в заявлении указали, что идти за справкой не хотите, а желаете получить ее по почте, то она сама придет к вам в конверте в сроки, принятые Почтой России.
4. Профессиональная помощь в определении кадастровой стоимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг
Если у вас много свободного времени и прогулки по госучреждениям не в тягость, то воспользуйтесь теми шагами, которые я изложил выше. Пройдя их, вы получите желаемый результат.
В противном случае, независимо от цели получения справки о кадастровой стоимости дома, заказывайте ее через коммерческие компании. Это сэкономит время и исключит любые ошибки в оформлении документов. Вот некоторые из таких организаций.
1) ПрофСервис
Если вы решили получить кредит под залог дома, то банк даст вам его в сумме, не превышающей кадастровую стоимость. Что делать, если она значительно ниже рыночной? Обращайтесь в оценочную компанию ПрофСервис. Фирма специализируется именно на оценке недвижимости, поэтому вам будет оказана самая квалифицированная помощь.
Специалисты компании грамотно проведут оценку кадастровой стоимости. Как это делается, читайте в тематической статье на нашем сайте. Результаты их работы помогут приблизить ее значение к рыночным показателям, что даст возможность получить большую сумму от банка.
2) Атлант Оценка
В жизни случаются ситуации, когда кадастровая стоимость дома берется непонятно откуда. Она может оказаться значительно выше рыночной, что влечет за собой необходимость платить лишние суммы налогов. В этом случае на помощь придут оценщики из компании АтлантОценка.
Услуги, оказываемые фирмой АтлантОценка:
-
;
- кадастровая оценка жилых объектов;
- судебное урегулирование споров, связанных с кадастровой стоимостью;
- внесудебное урегулирование споров в комиссии при Кадастровой палате.
3) Центральное юридическое агентство
Компания оказывает юридические, экспертные и оценочные услуги в области жилищных и земельных правоотношений. В частности, специалисты фирмы оспаривают кадастровую стоимость, производят оценку объектов недвижимости, представляют клиента в суде или комиссии при Кадастровой палате. Стоимость оценочных действий начинается от 15 тыс. рублей.
5. Что делать, если не согласны с завышенной кадастровой стоимостью — порядок действий
Завышенная кадастровая стоимость дома или иного объекта недвижимости приводит к увеличению налоговых отчислений. Эта проблема актуальна как для граждан, так и для юридических лиц, владеющих недвижимостью.
Единственный путь снизить налоги — это уменьшить кадастровую стоимость. Как это сделать — читайте далее.
Действие 1. Собираем все документы о проведении оценки
Вы уверены в том, что сумма налогов завышена из-за ошибки в оценке вашей недвижимости? Обращайтесь к оценщикам для корректировки. Им нужно предоставить все документы на объект, а остальное они сделают сами. Если результаты будут отличаться от предыдущих в меньшую сторону, вы сможете обжаловать результаты официальной оценки.
Однако имейте ввиду, что с начала 2017 года в силу вступил закон, согласно которому коммерческие организации не могут проводить кадастровую оценку недвижимости. О причинах читайте в нашей специальной статье. Вместо них этим призваны заниматься специальные бюджетные учреждения, создаваемые в каждом регионе, скорее всего на базе БТИ.
Закон полностью заработает с 2020 года, а пока можете посмотреть видео, в котором разъяснены основные нововведения.
Действие 2. Обращаемся в Кадастровую палату
С подтверждающими документами на руках нужно обратиться в Кадастровую палату, где созданы специальные комиссии по урегулированию споров. Туда нужно написать заявление о несогласии с кадастровой стоимостью объекта и необходимости проведения процедуры повторно.
Так как на момент написания статьи вступил в действие упомянутый выше закон, который не предполагает наличие таких комиссий, то обжаловать завышенную или заниженную кадастровую стоимость с 2020 года можно будет только в суде.
Действие 3. Выбираем оценочную компанию
Если на момент надобности в вашем регионе уже создано специальное бюджетное учреждение, занимающееся оценкой, то выбора нет, вы обратитесь только туда для организации повторной кадастровой оценки.
Если закон у вас еще не заработал, то нужно найти приличную оценочную компанию для ее проведения.
Действие 4. Дожидаемся результатов проведения повторной проверки
Комиссия при Кадастровой палате по результатам рассмотрения вашей претензии примет одно из двух решений: удовлетворить ваши требования или отказать в их удовлетворении.
Какое из них будет принято, зависит от качества проведенной независимой оценки. Впрочем, при несогласии с решением Комиссии вы имеете право обжаловать его в суде.
Подробнее проконсультироваться по вопросу изменения кадастровой стоимости дома вы можете в компании Правовед. Тем более, что там работают специалисты, которые досконально изучили новый закон и дадут очень ценные рекомендации в связи с этим. Эта фирма специализируется на оказании консультационных онлайн услуг по различным юридическим вопросам.
Изложить свою проблему можно, если посетить сайт Правоведа, либо позвонить в компанию по телефону. Ресурс работет круглосуточно и без выходных.
6. Заключение
Кадастровая стоимость дома влияет на сумму уплачиваемых налогов. Знать ее нужно каждому хозяину, хотя бы для того, чтобы не переплачивать.
Желаю вам финансового благополучия, и наличия твердой уверенности в законности действий государства и других граждан по отношению к вам. Прошу оценить эту статью и оставить к ней комментарий.
Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)
Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».
Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.
Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.
Источник: hiterbober.ru