Предоставление земельных участков под строительство
Тип документа:
Дата начала действия: None
Опубликован:
-
Кодекс РФ Кодекс РФ Кодекс РФ Федеральный закон Федеральный закон Приказ Минприроды России (Министерства природных ресурсов и экологии РФ) Консультация
Материал актуален на 08.09.2014
Предоставление земельных участков под строительство
Общий порядок предоставления под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплен в статье 30 Земельного кодекса РФ. Эта статья предусматривает два способа предоставления земли под строительство:
- Предоставление земли под строительство без предварительного согласования мест размещения объекта
- Предоставление земли под строительство с предварительным согласованием мест размещения объекта
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулируются ст.30_1 Земельного кодекса РФ.
Земляные работы в начале строительства. Порядок и правила проведения // FORUMHOUSE
Получение земли без предварительного согласования мест размещения объектов
Получение земли без предварительного согласования мест размещения объектов возможно, если земельные участки предоставляются организациям на торгах (пункт 2 статьи 30 Земельного кодекса РФ). Однако это не исключает возможности, что по итогам торгов будет заключен лишь договор аренды земли. Причем иногда бывает, что на участие в торгах подана всего одна заявка. В этом случае земельный участок может быть предоставлен организации, подавшей заявку, только в аренду. Информация о торгах должна быть опубликована не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.
Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В качестве организатора торгов выступает собственник земельного участка или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Как указано в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, до начала конкурса или аукциона земельный участок должен быть сформирован. Для этого нужно:
1) Подготовить проект границ земельного участка и установить эти границы на местности,
2) Регламентировать использование земельного участка (оно определяется на основе градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны в правилах застройки поселения,
3) Определить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Земельный участок, выставленный на торги, должен быть поставлен на государственный кадастровый учет. Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете (Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Порядок предоставления земельных участков для строительства
Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.
Место осуществления кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных в границах двух и более кадастровых округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
По итогам проведения торгов подписывается либо договор аренды земельного участка, либо протокол о результатах торгов. Если подписан протокол о результатах торгов, то заключать договор о переходе права собственности на участок еще не нужно. Поскольку, согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, протокол о результатах торгов имеет силу договора. Договор аренды земли организация, выигравшая торги, заключает с собственником земельного участка или с его законным представителем.
Получение земли с предварительным согласованием мест размещения объектов
Порядок получения земли с предварительным согласованием места размещения объекта закреплен в пункте 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ. Скажем сразу, что на таких условиях земли предоставляются организациям только в аренду. Исключение из этого правила — предоставление земли государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Чтобы получить землю, строительной организации прежде всего нужно выбрать необходимый земельный участок и предварительно согласовать места размещения на нем объектов (этот порядок прописан в статье 31 Земельного кодекса РФ).
Для этого строительная организация должна подать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении нужно указать назначение объекта, предполагаемое место его размещения, а также обосновать примерные размеры земельного участка. Вместе с заявлением лучше сразу же представить и технико-экономическое обоснование проекта строительства.
После того как заявление подано, начинается процедура согласования места размещения объекта. Правда, такое согласование не проводится, если объект размещается в городском или сельском поселении, поскольку здесь строительство ведется в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса РФ).
Результаты выбора земельного участка оформляются специальным актом. К нему прилагаются проекты границ земельного участка, утвержденные органом местного самоуправления. После этого акт поступает в орган исполнительной власти. В Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Если организации отказали предоставить земельный участок для строительства, то она может обжаловать это решение в суде.
Орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Копия этого решения выдается заявителю в течение семи дней со дня его утверждения. Оно служит основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Далее проводятся работы по формированию земельного участка. Данный этап такой же, как и при формировании земельного участка без предварительного согласования места размещения объектов.
Затем проводится государственный кадастровый учет земельного участка (в том же порядке, что и при предоставлении земли для строительства без предварительного согласования места размещения объекта).
И наконец принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства.
На практике иногда бывает так: участок уже сформирован, но не закреплен за определенным предприятием. Такой участок предоставляется по общим правилам, минуя этап его формирования, то есть он предоставляется на торгах.
ИсточникПорядок предоставления земельных участков для строительства промышленных объектов
ЗК РФ Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.14. ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 206-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.
2. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
3. Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.
4. В случаях, предусмотренных подпунктами 4 и 5 статьи 39.5 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность должно быть подано до дня прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком и одновременно с заявлением о прекращении этого права.
5. В случаях, предусмотренных подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.
6. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.
Предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно.
7. Положения настоящей статьи не применяются в случае:
1) предоставления земельных участков в собственность граждан бесплатно в соответствии со статьей 39.19 настоящего Кодекса;
2) заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, заявителем, признанным единственным участником аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником;
3) заключения договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, в соответствии со статьей 39.21 настоящего Кодекса;
4) предоставления земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование;
5) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для комплексного развития территории, с победителем торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, иным лицом, имеющим право на заключение данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
(пп. 5 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, с победителем аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования либо с иным лицом, имеющим право на заключение данных договоров в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. В этом случае договор аренды такого земельного участка заключается одновременно с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договором об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;
(пп. 6 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
7) предоставления земельных участков гражданам в безвозмездное пользование, аренду, собственность в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(пп. 7 в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 226-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
С 01.01.2023 в п. 8 ст. 39.14 вносятся изменения (ФЗ от 14.07.2022 N 316-ФЗ). См. будущую редакцию.
8. Предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18 настоящего Кодекса.
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 14.07.2022 N 312-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов. Предоставление земельных участков осуществляется с учетом результатов данных сходов или референдумов.
10. Предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Государственной компании «Российские автомобильные дороги» осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Источник§ 3. Порядок предоставления земель для строительства промышленных и иных объектов
Земли промышленности формируются за счет передачи земельных участков для строительства промышленных предприятий, транспортных систем, объектов обороны, связи, телевидения, радиовещания, космоса’й иного назначения соответствующим заинтересованным лицам из состава других категорий земель.
Большинство земель промышленности располагается в сельской местности, и земли сельскохозяйственного назначения, особенно расположенные вблизи поселений и транспортных систем, служат важным резервом расширения земель специального назначения.
Предоставление земельных участков для строительства промышленным и иным организациям из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке изъятия земель для государственных или муниципальных нужд в том случае, если они находятся в частной собственности, и предоставления земельных участков для строительства, установленных ст.
При этом не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:
изъятия земельных участков из оборота (ст. 27 ЗК); запрета на приватизацию;
резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В настоящее время резервирование предусматривается в случае создания новых и расширения существующих земель особо 1 СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4552.
§ 3. Порядок предоставления земель для строительства объектов 219
охраняемых территорий (ст. 95 ЗК), а также для строительства федеральных автомобильных дорог1. Возможны два варианта предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности: без предварительного согласования мест размещения объектов, с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Первый вариант реализуется в случаях, когда имеется свободный земельный участок в государственной или муниципальной собственности, запланированный для освоения, приватизации или передачи заинтересованным лицам на ином праве.
В этом случае земельные участки предоставляются в собственность, аренду или постоянное (бессрочное) пользование. Право собственности передается исключительно на торгах.
Предоставление земельных участков осуществляется в следующем порядке: формирование земельного участка,
государственный кадастровый учет земельного участка (занесение данных о земельном участке в государственный земельный кадастр),
проведение торгов по продаже права собственности, либо проведение торгов для прав аренды при наличии более чем одного заявления, либо
принятие решение о предоставлении земельного участка в случае предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.
Формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти либо органами местного самоуправления, уполномоченными предоставлять земельные участки. Формирование земельного участка включает мероприятия по подготовке проекта границ и их установке на местности; определению разрешенного использования земельного участка; определению технических условий подключения планируемых для размещения на земельном участке объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Процедура предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта применяется в случаях, когда уже имеется хозяйственный проект и необходимо
1 См. постановление Правительства РФ от 30 июня 1999 г. № 718 «О резервировании земельных участков для строительства и реконструкции федеральных автомобильных дорог общего пользования» // СЗ РФ. 1999. № 27. Ст. 3389. 220
Глава 14. Правовой режим земель промышленности и иного назначения
подобрать земельный участок для его реализации. В соответствии с данной процедурой земельные участки предоставляются государственным и муниципальным организациям и предприятиям в постоянное (бессрочное) пользование, а иным организациям и гражданам — в аренду. Процедура предоставления права на земельный участок включает:
заявление заинтересованного гражданина или организации о выборе земельного участка и о предварительном согласовании места размещения объекта, подаваемое в орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления; выбор земельного участка органом местного самоуправления; информирование местными органами самоуправления населения о предстоящем, предоставлении земельного участка;
информирование местными органами самоуправления собственников, пользователей, арендаторов, владельцев о возможном изъятии (выкупе) земельного участка;
вынесение решения о предварительном согласовании места размещения объекта (либо об отказе в размещении объекта), утверждающего акты о выборе земельного участка; формирование земельного участка;
государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка (изъятии, если для реализации проекта требуется изъятие земельного участка).
Результаты торгов или вынесенное государственное или муниципальное решение являются основанием для регистрации приобретенного права на земельный участок.
При предоставлении земельных участков из состава земель лесного фонда для строительных и иных хозяйственных работ, несовместимых с режимом землепользования в лесном фонде, применяется процедура перевода лесных земель в нелесные, установленная лесным законодательством (ст. 63 Лесного кодекса).
Как уже упоминалось, земли специального назначения не однородны по правовому режиму. Учитывая существенные различия между ними, представляется полезным подробнее остановиться на правовом режиме некоторых видов земель этой категории: земель атомной энергетики, обороны и безопасности, земель транспорта, земель, предоставленных для пользования недрами. § 4. Земли энергетики, обороны и безопасности
Источник