Порядок проведения реконструкции объектов капитального строительства

Самая важная информация о реконструкции промышленных зданий

Собственникам промышленной недвижимости, планирующим каким-либо образом ей распоряжаться необходимо ознакомиться с правовым полем в этой сфере во избежание проблем и существенных затрат.

В статье рассмотрим такой вид распоряжения промышленной недвижимостью, как реконструкция, а именно: что это такое, как правильно и законно оформить данную процедуру, а также узнаем, когда использование недвижимости до проведения работ запрещено.

Что это такое?

Реконструкция промышленной недвижимости – это строительные работы, которые затрагивают:

• изменение внешнего архитектурного облика объекта;
• изменение его параметров (например, высотности, этажности, площади и так далее);
• надстройка;
• перестройка строения;
• замена;
• восстановление его несущих конструкций.

В состав этих работ могут входить:

• изменение строительных материалов, используемых при возведении внешних фасадов;
• ликвидация, изменение либо перемещение оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров;
• остекление и меры по улучшению эксплуатационных качеств объекта промышленной недвижимости (установка систем кондиционирования, спутниковых антенн и так далее).

Также важно знать, что же такое промышленная недвижимость, и не путать ее с коммерческой. Промышленная недвижимость – это объекты тяжелой, легкой, пищевой промышленности и объекты специализации широкого спектра. В целом, это заводы, фабрики, производственные помещения.

Грандиозное строительство и реконструкция зданий

Это не является коммерческой недвижимостью, которая представляет собой офисные здания и помещения, магазины и так далее. Хоть и та, и та категории предназначены для бизнеса, они различаются принципиально. О том, какие объекты относятся к промышленной недвижимости, о требованиях к ним и классификации по назначению, а также о том, какие бывают классы по категории опасности, мы рассказывали в отдельном материале.

Такие же принципиальные различия имеют реконструктивные работы от всех прочих. Нельзя путать реконструкцию с перепланировкой, переоборудованием, капитальным ремонтом и строительством. Крупная ошибка – путать реконструкцию со строительством. Это принципиально разные процессы, так как строительство – это возведение объекта с нуля, реконструкция же – изменение, либо восстановление облика уже существующего объекта.

Все эти виды распоряжения объектом промышленной недвижимости нужно различать, так как согласование этих работ имеет множественные различия. Впрочем, как и проведение этих работ. При этом, строительство и реконструкцию можно сравнить в том ключе, что и для тех, и для других работ потребуется разрешение на строительство. В необходимости получения разрешения эти два процесса можно назвать равнозначными. О том, какие документы понадобятся для разрешения на строительство промышленного объекта и ввода в эксплуатацию, мы подробно рассказывали тут.

Что такое реконструкция здания и как она проводится?

Что касается целей реконструкции, то к ним можно отнести восстановление пригодного внешнего облика здания, повышение его безопасности, необходимость повысить функциональность здания при помощи изменения внешнего облика и так далее.

Хотите узнать больше о промышленных объектах? Читайте об особенностях их аренды, а также о нюансах их оценки и продажи.

Когда использование недвижимости до проведения работ запрещено?

Введение в эксплуатацию объекта промышленной недвижимости запрещено, если использование строения небезопасно, объект находится в аварийном состоянии и его эксплуатация несет за собой определенные риски и угрозы. В том случае, если аварийное состояние подтверждено соответствующими экспертизами.

Инструкция по оформлению

Оформление реконструктивных работ производится согласно ГРК РФ. Для этого собираются технические условия, оформляется архитектурно-проектная документация на основе инженерных изысканий. Подробнее обо всех этапах.

Кто имеет право?

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации осуществлять реконструктивные работы в праве лицо, имеющее свидетельство о допуске к соответствующим работам, которое выдается саморегулируемой организацией (заказчиком). Такими лицами могут быть застройщик или технический заказчик, а так же юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые привлекаются к работам застройщиком, либо техническим заказчиком.

Организации и лица, привлекаемые к реконструкции согласно договору и имеющие соответствующий допуск, обязаны проводить строительные работы согласно договору и в соответствии с архитектурно-проектной документацией объекта реконструкции.

Проведение инженерных изысканий

Данный этап подготовительных работ проводится в соответствии со статьей 47 Градостроительного Кодекса РФ. Проведение инженерных изысканий необходимо для того, чтобы на их основе составлять архитектурно-проектную документацию и разрабатывать сам проект реконструкции.

В процессе проведения инженерных изысканий получаются сведения о природных условиях по месту нахождения объекта реконструкции, о необходимых расчетах и обоснованиях компоновки промышленных зданий и строений на территории. Этот этап проводится исключительно юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основе допуска, выдаваемого застройщиком или техническим заказчиком.

Сбор технических условий

Техническими условиями называются данные, которые предоставляют информацию о максимальных нагрузках, о сроках подключения и о плате подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Также технические условия предусматривают указание срока их действия. Бесплатно в течение 14 дней эти данные предоставляются организациями, которые осуществляют подключение сетей, по запросу уполномоченного органа.

Разработка проектной документации и ее экспертиза

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации ст.48 «Архитектурно-строительное проектирование», проектная документация должна содержать текстовую, чертежную (карты, схемы) информацию, которая определяет архитектурные, технические и инженерные решения для реконструкции объекта капитального строительства (в данном случае – объекта промышленной недвижимости).

Согласно этой же статье, работы, предусмотренные проектной документацией, могут осуществляться лицами (юридическими, ИП), которые имеют на то свидетельство о допуске. Утверждается проектная документация застройщиком или техническим заказчиком. При этом, статьей 49 ГРК РФ предусмотрены условия, при которых до утверждения документация должна пройти экспертизу.

Экспертиза согласно этой статье не требуется, если реконструируемый объект не имеет более двух этажей, а его площадь не превышает 1500 квадратных метров. В остальных случаях экспертиза проводится государственная, либо негосударственная.

Согласование проекта

Чтобы согласовать проект реконструкции с властями, на этапе подготовки Исходно-разрешительной документации производится ознакомление с «Правилами землепользования и застройки» для города/населенного пункта, к которому принадлежит территория под объектом реконструкции.

Если замечены какие-либо отклонения, их необходимо согласовать с местной администрацией, так как даже самые незначительные отклонения от принятых параметров могут понести за собой большие штрафы и станут серьезными нарушениями. После согласования всех вопросов с органами местной власти необходимо поставить в известность население о подготовке проектной документации и начать готовиться к общественным слушаниям. Что такое общественные слушания?

Общественное слушание

Реконструкция промышленного объекта (объекта капитального строительства), согласно статьям ФЗ №131, является вопросом местного значения. Решение вопросов местного значения производится путем проведения публичных слушаний. Проводятся слушания следующим образом.

В первую очередь Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки информирует потенциальных участников (например лиц, которые имеют границы с территориями, на которых производится реконструкция) о проведении слушаний.

Слушания должны провестись в срок не позже 4 месяцев со дня опубликования проекта. После слушания в протокол вносятся предложения, поступившие в процессе слушания. Далее в течение 10 дней ведется работа над проектом, затем он выносится на одобрение/отклонение органу местной администрации с приложением протокола слушания. В результате правила устанавливаются (или нет – в случае отказа).

Получение разрешения

Для получения разрешения необходимо составить ходатайство по установленной форме, приложить к нему пакет из необходимых документов и направить это в орган местного самоуправления/исполнительной власти, либо в МФЦ. В заявлении должна быть указана следующая информация:

1. Наименование организации, адрес, телефон (юр. лицо).
2. Вид планируемых работ (реконструкция).
3. Адрес и наименование объекта недвижимости, по отношению к которому будут проводиться работы.
4. Вид правообладания (арендатор, собственник и так далее).
5. Документ, который подтверждает обязательство об осуществлении работ согласно указанным срокам и о предоставлении свободного доступа к объекту для должностных лиц для проверки исполнения проекта.
6. Дата, подпись.

• Скачать бланк заявления на разрешение реконструкции промышленного объекта
• Скачать образец заявления на разрешение реконструкции промышленного объекта

К заявлению приложить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на объект.
• Проектная документация, согласованная с окружным органом архитектуры и градостроительства, с санэпиднадзором, пожарным надзором, с городским органом надзора (например, МОСГОРНАДЗОР) и с органами, отвечающими за сохранение культурного наследия.
• Договор со специализированной организацией на вывоз и обезвреживание отходов.

Что касается сроков, то нужно учесть все этапы подготовки документов. Так как составление проектной документации, получение всех согласований и проведение общественных слушаний занимает немалое время. В некоторых моментах от застройщика не зависит временные затраты – например, проведением публичных слушаний занимаются государственные и муниципальные органы.

Затраты тоже сложно рассчитать, так как само разрешение выдается бесплатно, но подготовка документации, проведение экспертиз и привлечение сторонних организаций – это траты, индивидуальные для каждого проекта.

Может ли быть отказ?

Отказ будет дан в случае несоответствия документации, невозможности проведения работ согласно экспертизам и в некоторых других случаях. Если найдены несоответствия, то документация дорабатывается и подается снова. Остальные моменты решаются в судебном порядке.

Что делать после получения разрешения?

После получения разрешения на реконструкцию можно приступать к осуществлению проекта. Привлекаются организации и предприниматели для исполнения разных видов работ, с ними заключаются договоры и выдаются допуски к проведению работ. Далее – строительство и промежуточный контроль.

Выдача подтверждающего документа на ввод недвижимости в эксплуатацию

Согласно ст.55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который подтверждает, что планируемые в соответствии с разрешением на строительство работы выполнены в полном объеме, соответствие объекта планам, приведенным в проектной документации.

Документ этот можно получить, обратившись в уполномоченный орган исполнительной власти, либо напрямую через МФЦ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствия объекта проектной документации станут основными причинами для отказа на ввод в эксплуатацию.

Осведомленность обо всех нюансах реконструкционных работ, их проведения, о юридических особенностях реконструкции позволяет собственнику избежать совершения нарушений, незапланированных расходов и юридических и бюрократических проволочек.

Источник

Что такое реконструкция здания и как ее провести

Реконструкция здания — это изменение параметров существующего здания (например, увеличение количества этажей) либо замена, восстановление его несущих строительных конструкций. Провести реконструкцию здания достаточно сложно.

Как правило, вам необходимо получить градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на строительство. Только после этого можно начать проводить сами работы по реконструкции. По завершении работ реконструированное здание следует ввести в эксплуатацию. Учитывайте, что за нарушение порядка проведения реконструкции вас могут привлечь к административной ответственности.

Что такое реконструкция здания

Реконструкция здания — это (п. 14 ст. 1 ГрК РФ):

• изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
• замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.

Чем реконструкция здания отличается от его капитального или текущего ремонта

Реконструкция отличается от капитального и текущего ремонта характером проводимых работ. Так, при реконструкции здание может перестраиваться, в нем могут возводиться надстройки и пристройки. Кроме того, могут проводиться работы по замене, восстановлению несущих конструкций. Это следует из п. 14 ст. 1 ГрК РФ.

При капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):

• его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов;
• систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
• отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Цель текущего ремонта здания — обеспечение его надлежащего технического состояния, то есть поддержание параметров его устойчивости и надежности, исправности его строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов и проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

Так, в процессе текущего ремонта производственного здания проводятся работы, которые предохраняют части здания, а также инженерное оборудование от преждевременного износа. Для этого проводятся профилактические мероприятия и устраняются мелкие повреждения и неисправности (п. 3.4 Положения, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279). Перечень таких работ приведен в Приложении 3 к названному Постановлению. Например, к ним относятся:

• постановка на растворе отдельных ослабевших или выпавших кирпичей;
• ремонт выходов на крышу;
• окраска фасадов здания.

От проводимых работ зависит и процедура их проведения. Так:

• и для реконструкции здания, и для его капремонта нужно подготовить проектную документацию (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ);
• для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство, а после проведения работ — разрешение на его ввод в эксплуатацию (ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Для капремонта такие разрешения получать не нужно.

Для проведения текущего ремонта такие документы не требуются.

В каком порядке проводится реконструкция здания

Прежде чем начать проводить работы по реконструкции, нужно получить градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ), подготовить проектную документацию, при необходимости направить ее на экспертизу и получить разрешение на строительство. После этого провести необходимые работы и по их окончании получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Для чего нужен ГПЗУ и как его получить

ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. В нем содержится информация о земельном участке, которая нужна для реконструкции здания.

В частности, в плане приводятся сведения о границах участка, видах разрешенного использования, об ограничениях использования участка, о расположенных на нем объектах капстроительства и сетях инженерно-технического обеспечения, красных линиях. ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Для его получения нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка или МФЦ и подать заявление. Сделать это должен правообладатель земельного участка, на котором находится здание, которое будет реконструироваться. Оплачивать получение ГПЗУ не нужно, так как он выдается бесплатно (ч. 5, 6 ст. 57.3 ГрК РФ).

ГПЗУ должны выдать в течение 20 рабочих дней после получения заявления. Вы можете использовать его в течение трех лет со дня выдачи (ч. 6, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Как подготовить проектную документацию для реконструкции здания

Такая документация содержит материалы в виде текста и карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для реконструкции здания (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).

Поэтому, как правило, для ее подготовки вам нужно обратиться к организации или индивидуальному предпринимателю, которые занимаются подготовкой такой документации, и заключить договор подряда. Обратите внимание, что ИП или организация должны быть членами саморегулируемых организаций (СРО), осуществляющих подготовку проектной документации (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 ГрК РФ).

Рекомендуем проверить это в реестре СРО на сайте Ростехнадзора (http://sro.gosnadzor.ru/). В отдельных случаях организации могут и не состоять в СРО.

Для подготовки проектной документации нужны следующие документы (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ):

• ГПЗУ;
• результаты инженерных изысканий. Если такие изыскания не проводились, то в договоре подряда должно быть предусмотрено их проведение;
• технические условия, если эксплуатация здания невозможна без подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87.

Указанные документы вы должны представить организации или ИП, которые будут готовить проектную документацию (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ).

После подготовки проектной документации вы должны утвердить ее. Однако перед этим проектная документация должна пройти экспертизу и получить положительное заключение (ч. 15 ст. 48 ГрК РФ).

Как проводится экспертиза проектной документации при реконструкции здания

На необходимость проведения такой экспертизы указано в ч. 1 ст. 49 ГрК РФ. Учитывайте, что в установленных случаях ее проводить не нужно (однако в некоторых ситуациях по данным объектам экспертиза все равно обязательна).

Чтобы провести экспертизу, вы можете по своему выбору направить проектную документацию (ч. 3.3 ст. 49 ГрК РФ):

• на государственную экспертизу. При этом отметим, что для отдельных объектов предусмотрено проведение именно такой экспертизы. Ее проводят:

— как правило, Минстрой России и подведомственные ему учреждения (ч. 4 ст. 49 ГрК РФ). Объекты, в отношении которых обязательную госэкспертизу должны проводить эти органы и организации, указаны в ч. 3.4, 4.8 ст. 49 ГрК РФ;

— органы власти субъектов РФ (подведомственные им организации) по месту нахождения земельного участка, на котором будет реконструироваться здание (ч. 4.2 ст. 49 ГрК РФ). Обязательную госэкспертизу такие органы проводят, если не предусмотрено ее проведение федеральными органами и организациями.

Порядок организации и проведения государственной экспертизы приведены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145;

• на негосударственную экспертизу. Ее проводят организации, которые аккредитованы на ее проведение (ч. 4.3 ст. 49, ч. 1 ст. 50 ГрК РФ). Рекомендуем перед обращением проверить сведения об аккредитации организации в реестре, размещенном на сайте Росаккредитации (https://pub.fsa.gov.ru/rene). Порядок ее организации и проведения приведены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 N 272.

Экспертиза проводится в течение 42 рабочих дней (этот срок может быть продлен не более чем на 20 рабочих дней). В результате проведения экспертизы вам выдадут положительное или отрицательное заключение (ч. 7, 9 ст. 49 ГрК РФ). Все заключения включаются в реестр (http://egrz.ru/organisation/reestr/latest).

Как получить разрешение на строительство при реконструкции здания

Такое разрешение дает вам право провести реконструкцию здания (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). Учитывайте, что за проведение реконструкции без разрешения на строительство предусмотрена ответственность. Отметим, что в некоторых случаях получать его не нужно.

Для его выдачи, как правило, нужно обратиться (ч. 4, 6.1 ст. 51 ГрК РФ):

• в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположено само здание;
• в МФЦ.

Чтобы получить разрешение, подайте заявление и приложите к нему комплект документов, перечень которых приведен в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде (ч. 10 ст. 51 ГрК РФ).

Обратите внимание, что вы можете не представлять документы, которые находятся в других госорганах, органах местного самоуправления или подведомственных им организациях (например, правоустанавливающие документы на земельный участок, ГПЗУ, положительное заключение экспертизы проектной документации). Их указанный орган может получить самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 7.1 ст. 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство предоставляется бесплатно. Выдать его должны в течение семи рабочих дней со дня получения заявления при отсутствии оснований для отказа в его выдаче (ч. 11, 15 ст. 51 ГрК РФ).

В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство вам нужно передать (направить в электронном виде) в выдавший его орган (ч. 18 ст. 51 ГрК РФ):

• сведения о площади, высоте и количестве этажей планируемого здания;
• сведения о сетях инженерно-технического обеспечения;
• копию результатов инженерных изысканий;
• копию некоторых разделов проектной документации.

Это необходимо сделать для размещения информации в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Если вы не передадите (не направите) указанные сведения и документы, то при обращении за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вам откажут в его выдаче (ч. 7 ст. 55 ГрК РФ).

Отметим, что с 1 января 2019 г. орган, который выдает разрешение на строительство, будет направлять необходимые сведения для размещения в информационных системах самостоятельно (пп. «у» п. 23 ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ).

Как провести работы при реконструкции здания

Чтобы начать работы по реконструкции здания вам нужно:

• заключитьдоговор строительного подряда с ИП или организацией (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ):

— которая является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта;

— не является членом такой организации. В этом случае заключить договоры можно, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн руб. Учитывайте, что для некоторых организаций членство в СРО не требуется, поэтому и с ними можно заключить договор на любую сумму (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

Самостоятельно провести работы по реконструкции вы можете только в том случае, если являетесь членом СРО (ч. 3.1 ст. 52 ГрК РФ);

• подготовить земельный участок и здание для проведения реконструкции, а также передать стороне договора материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ);
• направить в органы государственного строительного надзора извещение о начале работ по реконструкции здания и необходимые документы, если проводилась экспертиза проектной документации. Сделать это нужно заблаговременно, но не позднее чем за семь дней до начала реконструкции (ч. 5 ст. 52, п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК РФ).

При этом учитывайте, что копию разрешения на строительство и положительное заключение экспертизы проектной документации вы можете не направлять. В этом случае надзорный орган получит их самостоятельно (ч. 5.1 ст. 52 ГрК РФ).

За нарушение срока направления извещения вас могут оштрафовать;

• передать по окончании работ по реконструкции в орган, который выдал разрешение на строительство, копию схемы, отображающей расположение реконструированного здания, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Это следует из ч. 9 ст. 55 ГрК РФ.

Как ввести здание в эксплуатацию после его реконструкции

Для этого нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этого не потребуется, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), что:

• реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
• реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, которые установлены ГПЗУ (на дату выдачи разрешения на строительство) и разрешенному использованию земельного участка.

Обратите внимание, что если вы будете эксплуатировать здание без разрешения, вас могут привлечь к ответственности.

Для получения разрешения вам нужно обратиться с заявлением в тот орган, который выдавал разрешение на строительство, или МФЦ (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ).

К заявлению приложите необходимые документы. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде (ч. 4.1 ст. 55 ГрК РФ).

Учитывайте, что те документы, которые находятся в распоряжении органов власти (подведомственных им организациях), вы можете не представлять. Указанный орган может получить их самостоятельно (ч. 3.2 — 3.4 ст. 55 ГрК РФ).

В течение семи рабочих дней со дня получения заявления орган, который выдает разрешение, должен проверить документы, осмотреть здание и выдать вам разрешение на его ввод в эксплуатацию или отказать в выдаче разрешения (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ).

На основании выданного разрешения и технического плана реконструированного здания вносятся изменения в ЕГРН (ч. 10, 10.1 ст. 55 ГрК РФ).

Какая ответственность предусмотрена за нарушение порядка реконструкции здания

За нарушение порядка проведения реконструкции предусмотрена административная ответственность. Вас могут привлечь к ней за следующие правонарушения:

Источник

Для уведомления о реконструкции нужен проект?

Реконструкция здания – это переустройство для полного или частичного изменения назначения, улучшения территории и застройки, устройство нового оборудования, которое соответствует современным нормам. Многие путают понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция».

Такое переустройство может относиться к общей реконструкции целого района, культурных учреждений или жилого комплекса. При проведении реконструкции необходимо учитывать дальнейшую перспективу здания и всего района. Если учитывать только интересы на текущий момент, то через несколько лет это приведет к невозможности новой реконструкции. Все работы должны производиться с возможностью дальнейшего переустройства.

Во время проведения работ в жилых зданиях изменяются технико-экономические показатели: увеличивается строительный объем и площадь здания, качество и число квартир, пропускная способность, высота помещений и т. д. А также может увеличиться объем услуг, условия проживания и качество обслуживания.

Реконструкция включает следующие работы: надстройку и пристройку, частичную разборку, изменение планировки, замену инженерного оборудования и улучшение архитектурной выразительности.

Определение реконструкции содержится в Градостроительном кодексе РФ и в ряде других нормативно-правовых актов.

Согласно статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция жилья — комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом. Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард («Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

«Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»)

«Реконструкция жилого дома — переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно — планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно — технических и инженерно — технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно — планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично — лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома…» (Постановление Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП «Об утверждении московских городскихстроительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания»)

Из определения суда: «В соответствии с п.п. 13 и 14 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. В то время как строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе и на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003г. N 153 под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».

Тем самым, реконструктивные работы в отдельном помещении здания могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; создание, ликвидация оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов, тамбуров входов; устройство лоджий, балконов; остекление лоджий, балконов; замена столярных элементов фасада». (извлечение из апелляционного определения Хабаровского краевого суда от 27 июля 2012 года, по делу № 33-4672).

Вернуться к оглавлению обзора: Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:

• Исковые заявления о перепланировке квартиры. Образцы, примеры
• Административные иски об оспаривании отказа в согласовании перепланировки

Рекомендуемые по теме публикации:

• Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика
• Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
• Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика

Виды и перечень работ

Виды реконструкции для промышленных зданий представлены двумя типами: техническое перевооружение и преобразование. В первом происходит замена оборудования на более современное. При преобразовании меняется здание и оснащение. Могут возводиться пристройки, надстройки и т. д.

Что относится к реконструкции зданий и сооружений:

• Перепланировка и увеличение высоты помещения.
• Частичная разборка и замена конструкций.
• Усиление конструкций.
• Усиление фундамента. Упрочнение фундамента или грунта. Специалисты могут проводить термическую обработку, цементацию, устройство набивных свай, битумизацию и т. д.
• Пристройка здания.
• Надстройка здания.
• Улучшение фасада здания: оштукатуривание и окраска, утепление и окраска, добавление дверных и оконных проемов.
• Капитальное строительство.
• Замена инженерных коммуникаций.
• Реорганизация объекта.
• Проведение кровельных работ и при необходимости создание мансарды. Замена гидроизоляционного материала, дополнительное утепление либо полная замена утеплителя. Кроме этого, может быть устроен дополнительный уклон крыши или усиление. В качестве кровельного материала обычно используется рулонный материал или металлические профилированные листы.

В зависимости от состояния здания проводится обследование и принимается решение по типу реконструкции, утверждается перечень работ.

Есть два вида реконструкции: полная (комплексная) и малая (частичная).

Полная

Комплексная реконструкция повышает капитальность здания, увеличивает жилую и полезную площадь, а также улучшает благоустройство не только сооружения, но и территорий.

Малая

Предусматривает перепланировку внутри помещений без основательной перекладки стен и замены перекрытия. Для тех зданий, которые имеют маленький физический износ, может подойти такой вид реконструкции.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственники и жители в многоквартирных домах, стремясь улучшить свои жилищные условия проживания, часто производят перепланировку, переустройство, реконструкцию своих квартир и помещений, либо строят пристройки или постройки на придомовой территории дома.

В связи с частыми судебными процессами по делам такого рода, представляем вашему вниманию позицию Верховного Суда Российской Федерации в отношении легализации подобных изменений в помещениях или многоквартирном доме.

Законодательство Российской Федерации о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в многоквартирном доме.

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в многоквартирном доме

В случае внесения изменений в конструктивные элементы и инженерные сети многоквартирного дома, собственник должен получить согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия абсолютно всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст.

40 ЖК РФ).

Помимо согласия общего собрания собственников, для проведения любых действий в отношении конструктивных элементов здания, общедомовых инженерных сетей, в том числе и перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме, которое не затрагивает общее имущество многоквартирного дома, собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст.

29 ЖК РФ). Подробно мы рассматривали этот вопрос в предыдущей статье

Просмотрим судебную практику и разберём несколько судебных дел, в которых поднимались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФ направил дело на повторное рассмотрение.

Общее собрание собственников должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору социального найма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офисное помещение. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган государственного жилищного надзора привлекает к ответственности управляющую организацию за незаконную перепланировку в многоквартирном доме

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества дома может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа госжилнадзора. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество многоквартирного дома в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае управляющая организация может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом многоквартирного дома и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов и вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник