В настоящее время особую актуальность приобретает вопрос нового строительства жилья. Процессы капитального строительства длительны, дорогостоящи и нередко, чтобы их завершить, гражданину необходимо получить кредит, привлечь иные инвестиции.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость.
Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с этим застройщику необходимо представлять документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, участников договора простого товарищества).
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Объект незавершенного строительства, приобретает статус недвижимого имущества с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект. Однако еще до окончания создания недвижимого имущества может возникнуть потребность совершения с ним сделки. Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и.т.д.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
Также к заявлению о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства помимо документов, подтверждающих полномочия заявителя, и учредительных документов юридического лица либо нотариально удостоверенных их копий должны прилагаться следующие документы:
— платежный документ об уплате государственной пошлины;
— иные документы, необходимые для государственной регистрации.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).
При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.
В случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.
Все документы в регистрирующий орган представляются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники, второй – ксерокопии.
Источник oktregion.ruРосреестр Татарстана: Нужно ли регистрировать объект незавершенного строительства?
В текущем году Росреестром Татарстана и Кадастровой палатой по РТ поставлено на кадастровый учет и зарегистрированы права на 791 объект незавершенного строительства. За весь прошлый год были зарегистрированы права на 1663 таких объекта недвижимости. Всего в реестре недвижимости содержатся сведения о 13 658 объектах незавершенного строительства, расположенных в Татарстане.
Можно предположить, что далеко не все татарстанцы, которые находятся в процессе строительства, спешат зарегистрировать права на недостроенные объекты. Однако, как прокомментировала эксперт Росреестра Татарстана Эндже Мухаметгалиева, регистрировать права на недостроенные объекты, как и на готовые, — в интересах самих же граждан. Особенно это касается тех, кто не планирует завершить строительство в ближайшее время.
«Согласно Гражданскому кодексу, объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам так же, как и готовые объекты. Для того чтобы ввести его в гражданско-правовой оборот, то есть чтобы стать законным правообладателем и свободно распоряжаться своим имуществом: продать, сдать в аренду, передать в дар и т.д., — необходимо поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права. Объект должен существовать не только физически, но и юридически!», — отмечает Эндже Мухаметгалиева.
Кроме того, в случае возникновения ситуаций, когда земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, например, для строительства дороги, гражданин, не зарегистрировавший право на данный объект, останется без полагающейся в таких случаях компенсации, ведь право собственности на объект недвижимости (в том числе на незавершенный строительством) возникает с момента государственной регистрации.
Порядок проведения кадастрового учета и регистрации прав на объекты незавершенного строительства
Кадастровый учет и регистрация прав проводятся в рамках единой процедуры – по одному заявлению одновременно объект ставится на учет и на него регистрируется право. Срок — 12 рабочих дней.
Важно! Объект незавершенного строительства может быть поставлен на государственный кадастровый учет и на него может быть зарегистрировано право собственности только при условии, что право на земельный участок, на котором расположен объект, зарегистрировано в ЕГРН. Если право на земельный участок не зарегистрировано, то оформление права на земельный участок происходит одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права на объект незавершенного строительства.
Документы, которые необходимы для кадастрового учета и регистрации прав на объекты незавершенного строительства
— заявление;
— технический план (в состав которого входит разрешение на строительство либо уведомление застройщика о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства), готовится кадастровым инженером в форме электронного документа (на диске);
— разрешение на строительство (если оно требуется в соответствии с законодательством).
— правоустанавливающий документ на земельный участок (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве).
Примечание
Технический план на объект незавершенного строительства составляется на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации объекта недвижимости. Если выдача разрешения на строительство и проектная документация не предусмотрены, то сведения в техническом плане указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
К сведению
Объекты, для строительства которых не требуется разрешение:
1) гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
2) жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки, возведенные на садовых земельных участках;
3) объекты индивидуального жилищного строительства (для них с 4.08.2018г. действует уведомительный порядок);
4) объекты, не являющиеся объектами капитального строительства;
5) строения и сооружения вспомогательного использования и т.д.
В результате учетно-регистрационных действий выдается выписка из ЕГРН, в которой отражены характеристики объекта, в том числе его кадастровый номер, а также сведения о правах.
После завершения строительства право на незавершенный строительством объект прекращается, а сам объект снимается с учета одновременно с оформлением завершенного строительства. Для регистрации построенного объекта необходимо снова пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.
Источник rosreestr.tatarstan.ruРегистрация объекта незавершенного строительства
Что такое объекту незавершенного строительства, как зарегистрировать право собственности на ОНС и ответы на другие вопросы Вы узнаете, прочитав материал до конца.
Что такое объект незавершенного строительства?
На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.
Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.
Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.
Порядок регистрации объекта незавершенного строительства
Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.
Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект. На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье. Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.
После сдачи документов будет выдан один из трех документов:
- Документ о регистрации права собственности на регистрируемый объект;
- Документ о приостановке регистрации права собственности;
- Решение об отказе в регистрации права на объект недвижимости.
Если регистрация приостановлена — внимательно прочитайте уведомление о приостановке, там регистрирующий орган обычно четко и однозначно прописывает причину данного решения: исправить ее легко — нужно просто выполнить требования, изложенные в Уведомлении, если такое возможно.
Если в регистрации объекта отказано, то нужно понять причин отказа и понять, насколько перспективно узаконение объекта незавершенного строительства через суд. Если есть такая перспектива — ее нужно реализовывать и требовать регистрации объекта в судебном порядке.
Важно знать, что право собственности на объект, который является самовольной постройкой, регистрации не подлежит. Для продажи объекта незавершенного строительства нужно помнить, что договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение такой формы влечет недействительность Договора. Сделка по купле-продажи такого объекта подлежит государственной регистрации.
Порядок регистрации объекта незавершенного строительства – процесс весьма серьезный и ответственный, требующий время и понимание процесса. Вот почему выгодно обратиться к нам, наш юрист по сделкам с недвижимостью знает не только как зарегистрировать свое право, но и как правильно составить договор на его распоряжение в будущем.
Документы для регистрации объекта незавершенного строительства
Регистрация объекта незавершенного строительства ИЖС или иного назначения (регистрация права собственности на объект незавершенного строительства) производится в соответствии со сведениями следующей документации (перечень документов). Из перечня видно, что перечень документов регистрации объекта незавершенного строительства весьма обширный:
- Заявление, предполагающее некую долю в праве собственности;
- Подтверждение того, что была произведена плата за пошлину государству;
- Идентифицирующий документ (например, паспорт);
- Подтверждение права собственности заявителя. Подтверждение факта, что исполнительные органы разрешают создать принципиально новый объект по той или иной территории. Важно отметить, что данный вид документации имеет место не всегда. Исключениями являются такие строения, как гараж, используемый для деятельности, не приносящей прибыль, или же объекты на территории, предназначенной для ведения сельского хозяйства или садоводства.
- Учредительная документация правообладателя юридического лица;
- Подтверждение того, что строение не принадлежит третьим лицам;
- В некоторых случаях проектно-сметная документация;
- Характеристика непосредственно объекта, согласно информации технического паспорта;
- Иные документы в случае необходимости.
ВНИМАНИЕ: если Вы приняли решение о переводе жилого помещения в нежилое, то наш юрист по недвижимости поможет Вам и в этой процедуре.
Важно отметить, что лица, развивающие свою деятельность в долевом строительстве (вкладывающие инвестиции), должны независимым образом прийти за помощью в соответствующий орган (к застройщику это также относится). Только при данном факторе право собственности на незавершенный объект сможет быть зарегистрировано. Для этого обязательно прохождение этапов процесса и предоставление перечисленных выше документов.
Встречаются ситуации, когда застройщик создал рассматриваемый объект на исключительно собственные средства. В таком случае он должен показать справку о независимом финансировании соответствующим органам, в противном случае заявка рассмотрению подлежать не будет.
Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге
Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.
В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Читайте еще о работе нашего юриста по недвижимости:
