Строительство объектов недвижимости: закупки, регистрация, учет
Каковы особенности проведения закупок на строительство объектов недвижимости и заключения контрактов по результатам таких закупок? В каком порядке осуществляется регистрация прав на построенные здания и сооружения? Уплачивают ли казенные учреждения госпошлину за регистрацию прав?
Как отражаются в бюджетном учете капитальные вложения в строительство объектов недвижимости? В какой момент такие объекты принимаются к учету на баланс? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.
Особенности размещения закупок на строительство недвижимости.
При осуществлении закупок казенные учреждения обязаны руководствоваться Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Федеральный закон № 44-ФЗ).
В соответствии с пп. 1 п. 9 ст. 22 Федерального закона № 44-ФЗ для определения начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК) на строительство объекта капитального строительства применяется проектно-сметный метод. Согласно этому методу НМЦК определяется на основании проектной документации в соответствии с методиками и нормативами (государственными элементными сметными нормами) строительных работ и специальных строительных работ, утвержденными в соответствии с компетенцией федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, или органом исполнительной власти субъекта РФ.
Получение разрешения на строительство. Порядок действий
Таким образом, основанием для определения НМЦК на строительство объекта капитального строительства является проектная документация (включающая сметную стоимость работ), разработанная и утвержденная в соответствии с законодательством РФ.
Если возведение объекта капитального строительства планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, то вне зависимости от обязательности проведения государственной экспертизы проектной документации проводится проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объекта капитального строительства в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.05.2009 № 427.
Заказчик при осуществлении закупок на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства устанавливает в документации о закупке требования к участникам закупок о наличии выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам по организации строительства. К участникам закупки на проведение строительных работ могут предъявляться дополнительные требования о наличии опыта исполнения (с учетом правопреемства) одного контракта (договора) на выполнение соответствующих строительных работ за последние три года до даты подачи заявки на участие в закупке.
В силу положений ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ заключение и исполнение контрактов, предметом которых является строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется с учетом следующих особенностей:
Документация на объект капитального строительства
1) Правительство РФ вправе установить виды и объем работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, которые подрядчик обязан выполнить самостоятельно без привлечения других лиц к исполнению своих обязательств по контракту (п. 2 ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ);
2) результатом выполненной работы по контракту, предмет которого – строительство, реконструкция объекта капитального строительства, является построенный и (или) реконструированный объект капитального строительства, в отношении которого получено заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного и (или) реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 54 ГрК РФ (п. 4 ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ);
3) контракт, предметом которого являются строительство и (или) реконструкция объектов капитального строительства, должен содержать условие о поэтапной оплате выполненных подрядчиком работ исходя из объема таких работ и цены контракта (п. 5 ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ);
4) объем выполненных по контракту строительных работ определяется в соответствии с технической документацией и сметой (ст. 743 ГК РФ). При этом оплата выполненных по контракту работ осуществляется в сроки и в размерах, которые установлены графиком оплаты выполненных по контракту работ с учетом графика выполнения строительно-монтажных работ.
При этом методика составления указанных графиков утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (п. 6, 7 ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ).
Обратите внимание:
Заключение контрактов, предметом которых является одновременно выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, осуществляется в соответствии с правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.05.2017 № 563.
Регистрация объектов недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии со ст. 123.22, 296 ГК РФ за казенными учреждениями имущество закрепляется собственником на праве оперативного управления. Таким образом, недвижимость казенного учреждения подлежит государственной регистрации на общих основаниях.
К сведению:
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
С 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в соответствии с новым Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). Ранее правила регистрации недвижимости были регламентированы Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество. Стоит отметить, что данный реестр является новым. Он включает сведения из кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которые до 2017 года велись отдельно.
ЕГРН ведется в электронном виде (за исключением реестровых дел). Напомним, что кадастр недвижимости и ЕГРП ранее велись на электронных и бумажных носителях.
Согласно ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ.
Для справки:
Свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, как документы, удостоверяющие регистрацию прав на недвижимое имущество, не выдаются уже с 15 июля 2016 года (ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ).
Как и ранее, зарегистрировать права на объекты недвижимости по общему правилу невозможно, если они не поставлены на кадастровый учет. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества также осуществляется посредством внесения в ЕГРН сведений о об объектах недвижимости (земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования (п. 7 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).
В случае если в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости, его кадастровый учет и регистрация прав на него осуществляются одновременно. Например, при создании (образовании) нового объекта недвижимости (ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ).
За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ. Так, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ по общим правилам размер госпошлины за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для организаций 22 тыс. руб.
При этом следует отметить, что на основании пп. 4.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности госпошлина не уплачивается. Таким образом, казенному учреждению за регистрацию прав оперативного управления на объекты недвижимости не нужно платить госпошлину (Письмо Минфина РФ от 27.07.2012 № 03-05-05-03/15).
О применении бюджетной классификации по расходам на строительство.
Согласно Указаниям № 65н[1], а также с учетом разъяснений, приведенных в письмах Минфина РФ от 20.07.2016 № 02-05-10/42470, от 18.06.2015 № 02-05-11/35429, расходы казенных учреждений по заключаемым вне рамок государственного оборонного заказа государственным (муниципальным) контрактам на строительство (реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение) объектов капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, на монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимися объектами работы, а также на иные расходы из состава затрат, предусмотренных сметными стоимостями строительства, следует отражать по виду расходов 414 «Бюджетные инвестиции в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности» в увязке:
со статьей 310 «Увеличение стоимости основных средств»
КОСГУ (в части расходов на оплату контрактов на строительство, в том числе расходов на приобретение мебели, инвентаря и оборудования, стоимость которых включена в сводный сметный расчет строительства, в пределах утвержденных бюджетных ассигнований);
с подстатьей 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ (в части оплаты проектно-изыскательских работ для строительства, реконструкции, технического перевооружения объектов, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства (реконструкции, технического перевооружения) объекта);
со статьей 330 «Увеличение стоимости непроизведенных активов» КОСГУ (в части выкупа изымаемых для государственных (муниципальных) нужд земельных участков под строительство);
с соответствующей статьей, подстатьей КОСГУ (в части иных расходов, предусмотренных сводным сметным расчетом).
Согласно существенным требованиям, которые необходимо соблюдать органам государственной власти (государственным органам), органам местного самоуправления, органам местной администрации, находящимся в их ведении государственным (муниципальным) казенным учреждениям, отнесение расходов на бюджетные инвестиции осуществляется по соответствующим разделам и подразделам в соответствии с отраслевой принадлежностью. Таким образом, расходы на строительство (реконструкцию) различных сооружений (зданий) подлежат отражению по соответствующим разделам и подразделам в соответствии с отраслевой принадлежностью (Письмо Минфина РФ от 27.12.2016 № 02-05-11/78338). Так, например, расходы:
на строительство учебного корпуса, физкультурно-оздоровительного комплекса, общежития, котельной и т. п. для реализации государственных услуг по основным профессиональным образовательным программам высшего образования подлежат отражению по подразделу 0706 «Высшее образование» классификации расходов бюджетов;
на строительство учебного корпуса и т. п. для реализации государственных услуг по основным профессиональным образовательным программам среднего профессионального образования подлежат отражению по подразделу 0704 «Среднее профессиональное образование» классификации расходов бюджетов
на реконструкцию объектов коммунального назначения (котельная, инженерные сети), находящихся в оперативном управлении учреждений образования, здравоохранения, культуры, подлежат отражению по соответствующему подразделу разделов 0700 «Образование», 0900 «Здравоохранение», 0800 «Культура, кинематография», в рамках которого отражаются расходы учреждения на оказание соответствующих услуг (наибольший объем услуг, в случае если учреждение оказывает несколько видов услуг, расходы на которые отражаются по различным разделам и подразделам классификации расходов бюджетов).
Бюджетный учет расходов на строительство.
В целях отражения в бюджетном учете расходов на строительство объектов недвижимости казенным учреждениям следует руководствоваться инструкциями № 157н[2], 162н[3].
С учетом их положений расходы, произведенные в рамках бюджетных инвестиций и предусмотренные сводным сметным расчетом на строительство, формируют фактические вложения в объект капитального строительства. Такие вложения аккумулируются на счете 1 106 11 310 «Вложения в основные средства – недвижимое имущество учреждения» (п. 30, 31 Инструкции № 162н).
Указанные вложения формируют первоначальную стоимость объекта недвижимости. Построенные объекты недвижимости учитываются на соответствующих аналитических счетах счета 0 101 10 000 «Основные средства – недвижимое имущество учреждения» (0 101 11 310, 0 101 12 310, 0 101 13 310) (п. 4, 7 Инструкции № 162н).
В соответствии с п. 36 Инструкции № 157н принятие к учету объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, осуществляется на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права или сделку.
Отражение объектов основных средств до государственной регистрации права оперативного управления на балансовых счетах Инструкцией № 157н не предусмотрено.
В то же время в соответствии с п. 3 и 332 Инструкции № 157н информация в денежном выражении о состоянии имущества, находящегося у учреждения, но не закрепленного за ним на праве оперативного управления, в том числе в период оформления государственной регистрации права оперативного управления, подлежит отражению на забалансовых счетах.
Таким образом, до момента регистрации объекты недвижимости, находящиеся в пользовании учреждения, следует отражать на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» (п. 333 Инструкции № 157н, письма Минфина РФ от 11.11.2016 № 02-06-10/66367, от 14.10.2015 № 02-07-10/58921, от 17.07.2015 № 02-07-10/41190).
Пример.
Казенное учреждение за счет бюджетных инвестиций вело строительство нежилого здания. В сводный сметный расчет строительства были включены затраты:
на выкуп земельного участка под строительство в сумме 500 000 руб. (статья 330 КОСГУ). Кадастровая стоимость земельного участка составляет 430 000 руб.;
на проведение проектно-изыскательских работ в сумме 200 000 руб. (подстатья 226 КОСГУ);
на оплату непосредственных строительных работ по договору подряда в сумме 900 000 руб. (статья 310 КОСГУ).
После приемки выполненных работ здание были введено в эксплуатацию. Через месяц получены документы о государственной регистрации права оперативного управления на указанное здание.
В бюджетном учете указанные операции отразятся в соответствии с Инструкцией № 162н и Письмом Минфина РФ от 20.07.2016 № 02-05-10/42470 следующим образом:
Принят к учету земельный участок по кадастровой стоимости на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком, приобретенным путем выкупа
Отражено увеличение фактических вложений в объект строительства на сумму превышения фактических затрат на изъятие земельного участка путем выкупа над кадастровой стоимостью земельного участка
(500 000 — 430 000) руб.
Отражены расходы на оплату проектно-изыскательских работ
Начислены расходы на оплату договора строительного подряда
Введено в эксплуатацию построенное здание до момента регистрации прав на него
(70 000 + 200 000 + 900 000) руб.
Принято к учету здание по факту государственной регистрации прав на него
Одновременно отражается выбытие объекта с забалансового учета
Согласно п. 34 Инструкции № 162н признание, при наличии решения уполномоченного органа, произведенных ранее затрат в объекты капитального строительства, которые не были созданы, не приведших к возведению (созданию) объекта основного средства (объекта незавершенного строительства), в том числе по разработке проектно-сметной документации, затратами текущего характера отражается по дебету счета 0 401 20 273 «Чрезвычайные расходы по операциям с активами» и кредиту счетов 0 106 11 410 «Уменьшение вложений в основные средства – недвижимое имущество учреждения», 0 106 31 410 «Уменьшение вложений в основные средства – иное движимое имущество учреждения» (Письмо Минфина РФ от 18.04.2014 № 02-06-10/18171).
При осуществлении закупок на строительство объектов недвижимости и заключении и исполнении контрактов по результатам таких закупок необходимо руководствоваться Федеральным законом № 44-ФЗ. Вновь выстроенные объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. С 1 января 2017 года государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется по новым правилам – согласно Федеральному закону № 218-ФЗ. Построенные и введенные в эксплуатацию объекты недвижимости до даты регистрации учитываются на забалансовом счете 01. По факту регистрации такие объекты принимаются на баланс на счет 0 101 10 000.
[1] Указания о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утв. Приказом Минфина РФ от 01.07.2013 № 65н.
[2] Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.
[3] Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н.
ИсточникПорядок регистрации и документы необходимые для регистрации права собственности на законченный строительством объект
В соответствии с п. Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений) и предоставления информации, утвержденного Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от 17.12.2016 № 13-41 (далее – Порядок), для проведения государственной регистрации права собственности с выдачей свидетельства на новый или реконструированный (восстановленный) объект недвижимого имущества (в том числе в результате перевода объекта из жилого в нежилой фонд или наоборот) заявитель, кроме документа, подтверждающего возникновение, изменение, переход и прекращение вещных прав на недвижимое имущество, подает:
– документ, подтверждающий возникновение, изменение, переход и прекращение вещных прав на земельный участок (за исключением случаев реконструкции (восстановления) объектов недвижимого имущества без изменения геометрических размеров фундаментов в плане и его функционального назначения);
– документ, подтверждающий перевод объекта из жилого в нежилой фонд и наоборот;
– документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
– технический паспорт на объект недвижимого имущества;
– письменное согласие совладельцев многоквартирного жилого дома (в случае пристройки аттиковых и мансардных этажей, присоединения мест общего пользования, перевода объекта из жилого в нежилой фонд или наоборот), подлинность подписи которых свидетельствуется в соответствии с Законом Донецкой Народной Республики от 24 июня 2016 года № 142-IНС «О нотариате» (далее – Закон «О нотариате»);
– документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества почтового адреса (за исключением случаев, когда в результате реконструкции объекта недвижимого имущества его почтовый адрес не изменился).
Документом, удостоверяющим принятие в эксплуатацию законченного строительством индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома, хозяйственной (приусадебной) постройки и пристройки к ним построенных до 05.08.1992 года, является технический паспорт, выданный органами технической инвентаризации учета и оценки недвижимого имущества Государственной Регистрационной Палаты Министерства юстиции Донецкой Народной Республики.
В случае, если государственная регистрация права собственности с выдачей свидетельства проводится на объект недвижимого имущества, который до реконструкции находился в общей совместной или долевой собственности, заявитель также подает письменное согласие на проведение реконструкции всех совладельцев, подлинность подписи которых свидетельствуется в соответствии с Законом «О нотариате».
Если в связи с проведением реконструкции объекта недвижимого имущества изменился размер долей в праве совместной собственности, заявитель подает письменное заявление всех совладельцев о распределении долей в совместной собственности на реконструированный объект недвижимого имущества. Подлинность подписи совладельцев свидетельствуется в соответствии с Законом «О нотариате».
В случае, если государственная регистрация прав с выдачей свидетельства проводится на объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось двумя и более лицами, заявитель подает документ, которым определена отдельная часть объекта недвижимого имущества, приобретаемая в собственность каждым из этих лиц, или их письменное заявление о распределении долей в праве совместной собственности на новый или реконструированный объект недвижимого имущества в связи с приобретением права совместной собственности на такой объект. Подлинность подписей этих лиц свидетельствуется в соответствии с Законом «О нотариате».
В случае, если государственная регистрация прав с выдачей свидетельства проводится на объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось в результате совместной деятельности, заявитель кроме документов, указанных в настоящем пункте, подает органу государственной регистрации прав договор о совместной деятельности или договор простого товарищества.
ИсточникРазрешение на строительство и государственная регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимости
Одним из признаков законно созданного нового объекта является получение необходимых разрешений на строительство. Такие разрешения, представляющие собой разновидность административных актов, необходимы как собственникам земельных участков и реконструируемых объектов, так и лицам, которым участки или объекты переданы собственниками для строительства (реконструкции) на иных правах. В соответствии со ст.209 ГК РФ, использование принадлежащих собственнику объектов недвижимости для создания новых объектов возможно, если это не противоречит закону или иным правовым актам, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В целях установления всех этих обстоятельств действующим законодательством установлена форма предварительного контроля, представляющая собой процесс выдачи разрешения на строительство.
На основании ст. 222 ГК РФ объект, возведенный без получения необходимых разрешений, признается самовольной постройкой. В соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи». Следовательно , для принятия решения о регистрации права собственности на вновь созданный объект, регистратор обязательно должен выяснить вопрос о наличии разрешения на строительство этого объекта.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ определяет разрешение на строительство как «документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».
Общим правилом является то, что разрешение требуется на строительство и реконструкцию любого объекта, относящегося к недвижимости. Однако, в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Следует отметить, что в случае, указанном в п. 2, вопрос о регистрации права на объект вообще решаться не будет, т.к. речь здесь, видимо, идет о сооружениях, не относящихся к объектам недвижимости. В то же время вызывает серьезные вопросы формулировка пункта 1, который говорит о строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Не совсем понятно, распространяется ли предусмотренное исключение и на дома, возводимые садоводами и дачниками, или речь идет только о других сооружениях на земельном участке. С учетом пункта 3 следует скорее прийти к выводу о том, что любое строительство на садоводческом или дачном участке не требует разрешения. Вместе с тем в п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ содержится однозначное требование получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство. Однако всем известно, что в настоящее время дома, возводимые на дачных и садоводческих участках, по своим характеристикам могут ничем не отличаться от домов, построенных на участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Не менее проблематичной представляется и формулировка п. 3 о «строениях и сооружениях вспомогательного использования». Если речь идет о таких сооружениях, которые нельзя отнести к недвижимости, то тогда они подпадают под п. 2. Если же имеется в виду недвижимое имущество, имеющие вспомогательную функцию, то это понятие в законе не определено, в связи с чем существуют весьма широкие возможности для его произвольного толкования.
По нашему мнению, нет достаточных оснований устанавливать различный порядок строительства качественно одинаковых объектов в зависимости от назначения земельного участка или от назначения объекта. В градостроительном законодательстве следовало бы провести общий принцип, согласно которому разрешение на строительство необходимо для создания любого объекта, если он относится к недвижимому имуществу.
Однако, ст.222 ГК РФ говорит о получении необходимых разрешений, а Градостроительным кодексом установлены случаи, когда в получении таких разрешений необходимости нет. Поэтому можно прийти к выводу, что в соответствии с действующим законодательством признак наличия разрешения на строительство не является во всяком случае обязательным для установления законности строительства или реконструкции.
Обращаясь за регистрацией права на вновь созданный объект, заявитель должен доказать, что разрешение на строительство не требуется. Таким документом, в случае, предусмотренном пунктом 1, будет документ, подтверждающий назначение земельного участка. Сложнее обстоит дело с пунктом 4. Очевидно, что регистрирующий орган не может сам установить, что изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Для решения таких вопросов необходимы специальные познания в области архитектуры и строительства. Регистратор также не сможет определить, что объект относится к «строениям и сооружениям вспомогательного использования».
Федеральным законом о 31.12.2005 г. № 206-ФЗ внесен дополнительный пункт в ч.1 ст.4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому „выдачи разрешения на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не застрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил“.
При сравнении формулировки этого пункта с формулировкой ст. 51 самого Градостроительного кодекса можно заметить определенные отличия. Их более поздней формулировки ушло указания на «нарушение прав третьих лиц» и«превышении предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Эти условия заменены требованиями отсутствия нарушений строительных норм и правил.
Такое решения законодателя представляется весьма странным, поскольку дополнение данной нормой закона о введении в действие Градостроительного кодекса при отсутствии изменений в соответствующей статье самого этого Кодекса, ставит вопрос о соотношении этих двух норм, решить который весьма непросто. В то же время новая норма, как и прежняя, не дает прямого ответа на вопрос, какое изменение объекта не требует разрешения на строительство, вынуждая застройщика в каждом случае обращаться в соответствующий орган за подтверждением отсутствия необходимости разрешения.
При размытости критериев решения данного вопроса есть серьезные основания полагать, что здесь могут (а, значит, будут) допускаться серьезные злоупотребления.
Так как подготовка документов для выдачи разрешений на строительство возложена Градостроительным кодексом на органы исполнительной власти и местного самоуправления, логично предположить, что именно эти органы должна быть возложена нелегкая обязанность по выдаче документов, подтверждающих отсутствие необходимости получения разрешения на строительство.
Насколько важным будет вывод о том, что для данного объекта нет необходимости получать разрешение на строительство, становится понятно при анализе еще одного изменения законодательства. Тем же Федеральным законом от 31.12.2005 г. № 206-ФЗ Закон о регистрации дополнен статьей 25.2, в соответствии с которой«государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, осуществляется на основании документов, устанавливающих или подтверждающих право собственности на отведенный для создания такого объекта земельный участок либо право пользования этим земельным участком, и документов, содержащих описание такого объекта».
Таким образом, во всех случаях, когда разрешение на строительство не требуется, регистрации будет достаточно представить документ о праве на земельный участок и план созданного объекта с кадастровым номером. При таком подходе следует прийти к выводу, что для рассматриваемой категории объектов нет необходимости как в разрешении на строительство, так и в разрешении на ввод в эксплуатацию. Следовательно, они не могут быть признаны самовольными постройками как по признаку отсутствия необходимых разрешений, так и по признаку нарушения строительных и градостроительных норм и правил. Путем принятия этих норм закон возлагает ответственность за надежность и безопасность таких объектов на их создателей, освобождая от этой ответственности государство.
Нельзя отрицать либеральность такого подхода. Остается только надеяться, что этот подход не будет сведен к своей противоположности бюрократическими процедурами и произволом чиновников. Для этого необходимо более четко определить те объекты недвижимости, новое строительство которых возможно без разрешения на строительство, а также критерии возможности реконструкции уже созданных объектов без таких разрешений.
До введения в действие нового Градостроительного кодекса разрешение на строительство не всегда было представлено в виде отдельного документа. Весьма часто в одном административном акте (например, в распоряжении губернатора) содержалось и решение о предоставлении соответствующего земельного участка и разрешение на строительство объекта. Однако в соответствии с п. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса форма разрешения на строительство устанавливается Правительством Российской Федерации. Следовательно, после утверждения такой формы документ, представленный в регистрирующий орган, должен соответствовать закону как по содержанию, так и по форме.
Следует также иметь в виду, что сам факт предоставления земельного участка не означает автоматического разрешения на строительство в смысле ст. 51 Градостроительного кодекса, поскольку порядок предоставления земельных участков и порядок выдачи разрешений на строительство — два разных процесса, регулируемые различными правовыми нормами. Поэтому документ, изданный органом исполнительной власти, лишь постольку может считаться разрешением на строительство, поскольку он выдан в порядке и с соблюдением условий, установленных Градостроительным кодексом. Установление в процессе правовой экспертизы несоответствия документа этим требованиям должны влечь отказ в регистрации права на новый объект.
Изучение практики регистрации выявило и другую проблему, связанную с разрешением на строительство. Ряд отказов в регистрации прав на новые объекты был вызван отсутствием у заявителей разрешения на строительство, при том, что все остальные условия законности создания нового объекта (право на земельный участок, акт приемки объекта в эксплуатацию) были соблюдены. Рассматривая дела об обжаловании таких отказов, суд признавал их недействительными, мотивируя это тем, что, поскольку объект был принят в эксплуатацию государственной комиссией, отсутствие разрешения на строительство не может свидетельствовать о незаконности его создания.
Такая позиция представляется весьма спорной с точки зрения ст.222 ГК РФ, которая называет разрешение на строительство в качестве самостоятельного условия признания постройки самовольной. Акт приемки в эксплуатацию не являлся в соответствии с законом подтверждением законности создания объекта, он лишь, с одной стороны, определял момент юридического окончания строительства, а, с другой стороны, — устанавливал другой признак в соответствии со ст.222 ГК РФ — отсутствие существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил. С учетом такого понимания значения акта приемки можно было бы прийти к выводу о том, что в нормальной правовой ситуации приемка объектов при отсутствии разрешения на строительство должна была быть полностью исключена, поскольку само по себе строительство без разрешения является существенным нарушением градостроительных правил, а, следовательно, в этом случае акт приемки должен быть признан недействительным.
В связи с вопросом о разрешении на строительство обращает на себя внимание еще одна особенность норм о самовольной постройке.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку».
На основании этой нормы, лицо, самовольно захватившее земельный участок для строительства, не лишено возможности узаконить постройку после того, как приобретет право на участок. Что же касается лица, которое законно владеет земельным участком, но не имеет разрешения на строительство, то для него такая возможность не предусмотрена, хотя вряд ли действие такого самовольного застройщика можно признать «более противоправным».
В целях устранения такого положения в ст.222 ГК РФ можно было бы внести пункт следующего содержания:
«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии на это органов, уполномоченных выдавать такие разрешения, и установлении отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил».
При этом в Градостроительном кодексе и иных нормативных актах должен быть предусмотрен порядок получения таких последующих согласий.
Следует отметить, что законом установлен исключительно судебный порядок установления права на самовольную постройку. Представляется, однако, что при тех же условиях возможен и иной, внесудебный порядок установления права собственности. Но для этого также необходимо внесение в законодательство изменений, которые давали бы право регистрирующему органу регистрировать права на новые объекты как при наличии прав на земельный участок и разрешений на строительство, так и при наличии последующего предоставления земельного участка или согласий на строительство уже завершенных объектов.
(1) Правда, тут же возникает вопрос, куда должен обращаться для ввода объекта в эксплуатацию застройщик, которому не требовалось разрешение на строительство в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ? Если же законодатель имел в виду, что при создании объекта недвижимости, на который не требуется разрешения на строительство, не требуется и разрешение на ввод в эксплуатацию, то тогда не понятно, на основании каких документов должна производиться регистрация права на такой объект (а она обязательно должна производиться, если только это объект недвижимости – ст. 219 ГК РФ)?
Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,
Источник