Порядок сдачи объекта после строительства

37.2 Законодательная основа взаимодействия заказчика и подрядчика после сдачи объекта в эксплуатацию

Объект считается принятым с момента его регистрации в местных органах власти после проверки документации (акта приёмки с предложениями) мест­ным органом Государственного строительного надзора. Регистрация преследу­ет две цели: с одной стороны, это контроль органов власти за правильностью приёмки и, с другой стороны — фиксация изменения качественного состояния объекта, т.е. перехода строительного объекта в иное качество — новый завод или жилое здание.

Порядок регистрации ввода объектов в эксплуатацию устанавливается ме­стными организациями исполнительной власти.

Возможны следующие вариан­ты регистрации:

— регистрация в рамках и по правилам системы, создаваемой в настоящее время во исполнение закона «О регистрации недвижимости) (1995 г.);

— специальная регистрация (техническая инвентаризация) строений как форма деятельности территориальных органов по строительству и архитектуре;

Как Швеция превращает свои отходы в золото

— специальная регистрация в органах Госстройнадзора;

— ведомственная регистрация специальных объектов (например, соору­жений СВЯЗИ).

Участие органов государственного надзора в процессе приёмки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов определяется их ключе­вой ролью в обеспечении безопасности строительной продукции.

Гражданский кодекс РФ, введённый в действие с 01.03.96 г., создаёт пра­вовую основу для участия государственных органов в приёмке. Он устанавли­вает, что« . в предусмотренных законом или иными правовыми актами случа­ях в приёмке результата работы должны участвовать представители государст­венных органов местного самоуправления . )> (ч. 2, ст. 753 ГрК РФ).

Под госу­дарственными органами здесь понимаются преимущественно органы государ­ственного надзора. Предполагается, что эти органы контролируют объект на всех этапах его создания по своим правилам, к моменту ввода в эксплуатацию имеют суждение о его соответствии действующим нормам.

Государственный контроль со стороны органов власти и самоуправления проявляется на второй стадии — при вводе в эксплуатацию в составе процедуры регистрации.

Заказчик совместно с подрядчиком:

— осуществляет ввод в эксплуатацию принятого объекта и регистрирует ввод его в эксплуатацию в местных органах власти в установленном ими порядке;

— определяет режим эксплуатации объекта в период опробования и приёмкой;

— обращается в органы государственного надзора для получения заключения по предъявляемому к приёмке объекту;

— передаёт завершённые строительством объекты инвестору или органи­зациям-пользователям, уполномоченным инвестором, либо в установленном инвестором порядке выносит их на реализацию.

Гарантийные обязательства подрядчика перед заказчиком защищены по­ложениями Гражданского кодекса РФ.

Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при её приёмке , вправе ссы­латься на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приёмку, были оговорены эти недостатки или возможность последующего предъявления требований об их устранении. Если иное не предусмотрено дого­вором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обыч­ном способе её приёмки (явные недостатки).

Налоговый вычет при строительстве дома в 2021/2022 г.г.

Заказчик, обнаруживший после приёмки работы отступления в ней от до­говора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приёмки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.

При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу не­достатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несёт подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями под­рядчика и обнаруженными недостатками. В указанных случаях расходы на экспертизу несёт сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению между сторонами- обе стороны поровну.

При уклонении заказчика от принятия выполненной работы подрядчик вправе (по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика) продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика в депозит в порядке, предусмотренном ст. 327 ГрК РФ.

Если уклонение заказчика от принятия выполненной работы повлекло за собой просрочку в её сдаче, риск случайной гибели строительной продукции признаётся перешедшим к заказчику в момент, когда передача её должна была состояться.

Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать услови­ям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора — требо­ваниям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом. иными правовыми актами или договором, результат вы­полненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, ука­занными в договоре или определёнными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором ис­пользования, а если такое использование договором не предусмотрено, то для обычного использования результата работы такого рода.

В случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота для результата работы предусмотрен гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответст­вовать условиям договора о качестве.

Если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик впра­ве предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные договором.

В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, тре­бования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявле­ны заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но не более двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не уста­новлены договором.

Срок исковой давности для требований , предъявляемых в связи с ненадлежа­щим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений установлен в три года (ст. 196 ГК РФ).

Если в соответствии с договором подряда результат работы принят заказ­чиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приёмки результата работы в целом.

Источник

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.

В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с порядком передачи дома от застройщика управляющей компании, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Правовая сторона вопроса

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора. Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти. Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

• выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
• застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
• срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

• проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
• назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
• ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
• заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
• передача МКД по акту;
• передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

• учредительные документы;
• выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
• информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
• копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
• перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
• перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
• проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

• протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
• протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
• проект договора на управление;
• акт ввода объекта в эксплуатацию;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

• представители местной администрации;
• представители застройщика и подрядной организации;
• специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
• представители профильных служб и организаций газоснабжения;
• органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
• иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

• состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
• площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
• объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
• размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Плата за управление МКД

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

• если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
• если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник