Порядок и процедура получения разрешения на строительство.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ.
Так, в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ до 1 января 2010 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта
Как получить разрешение на строительство дома, коттеджа
С 1 января 2010 г. не будет допускаться выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
В остальных случаях разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого участка.
Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
К заявлению также может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ документов.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
По заявлению застройщика разрешение может быть выдано на отдельные этапы строительства, реконструкции.
В выдаче разрешения на строительство может быть отказано при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (на индивидуальное жилищное строительство разрешение выдается на десять лет) и может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
ИсточникПорядок выдачи разрешения на строительство капитального объекта
Все документы, представленные в каталоге, не являются их официальным изданием и предназначены исключительно для ознакомительных целей. Электронные копии этих документов могут распространяться без всяких ограничений. Вы можете размещать информацию с этого сайта на любом другом сайте.
Получение разрешения на строительство
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право проводить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, их капитальный ремонт.
Строительство новых зданий, проведение строительных работ осуществляются на основании разрешительной документации. Вопросы, касающиеся строительной деятельности, регулируются Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ), Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 18.12.2006; далее — Закон № 169-ФЗ) и иными нормативно-правовыми актами.
Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ определено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Таким образом, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Если строение, сооружение или иное недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то оно будет являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не имеет права распоряжаться данной постройкой, в том числе и сдавать ее в аренду (см. Постановления Апелляционной инстанции арбитражного суда Омской области от 10.10.2005 по делу № А-641/05, ФАС Московского округа от 17.03.2004 по делу № КГ-А40/1577-04).
Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, намеревающееся осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона № 169-ФЗ).
Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.
Разрешение на строительство не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций (п. 1 ст. 3 Закона № 169-ФЗ). Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешения на строительство, определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно Примерному положению о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (утв. Приказом Минстроя России от 03.06.1992 № 131; далее — Примерное положение) разрешение на выполнение строительно-монтажных работ (СМР) по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (далее -Госархстройнадзор), а в городах и районах, где они отсутствуют, — органами архитектуры и градостроительства, при этом выдача разрешений на выполнение работ по сложным объектам производится с участием специалистов соответствующих территориальных органов Госархстройнадзора.
Разрешения на выполнение СМР подразделяются на два вида:
— на выполнение всех работ по объекту;
— на выполнение отдельных видов СМР: подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов (п. 4 Примерного положения).
Срок действия разрешения устанавливается инспекцией Госархстройнадзора исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта или выполнения отдельных видов работ.
По истечении срока действия специального разрешения заказчик обязан продлить его в инспекции Госархстройнадзора в недельный срок. Разрешение подлежит продлению также в случае, если в течение одного года со дня выдачи разрешения выполнение СМР по объекту не началось (п. 5 Примерного положения).
При передаче права на строительство объекта другому инвестору, изменении организационно-правовой формы организации-заказчика или передаче подряда на строительство другой строительной организации разрешение подлежит перерегистрации в инспекции Госархстройнадзора в трехнедельный срок (п. 6 Примерного положения).
Главой III Примерного положения установлен перечень представляемых заказчиком документов и материалов.
Для получения разрешения на выполнение всех СМР по объекту заказчик представляет в инспекцию Госархстройнадзора следующие документы и материалы (п. 7 Примерного положения):
— заявление на получение разрешения по форме Приложения № 1 Примерного положения;
— проектную документацию (согласованную и утвержденную) в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта, а также генеральный план участка строительства;
— заключения экологической и государственной вневедомственной экспертизы и распорядительный документ об утверждении проектной документации;
— строительный генеральный план, согласованный с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями;
— копию свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;
— приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении на строительство объекта лиц, осуществляющих технический надзор, авторский надзор, ответственного производителя работ;
— прошнурованный журнал работ.
Кроме документов и материалов, указанных выше, инспекция Госархстройнадзора может дополнительно потребовать от заказчика:
— заключение органов охраны памятников истории и культуры о проведенных (в необходимых случаях) на участке предстоящего строительства исследованиях культурного слоя исторических населенных пунктов;
— заключение территориальной геологической организации об отсутствии или наличии на участке предстоящего строительства полезных ископаемых. При наличии полезных ископаемых на таком участке выдача разрешения на застройку производится в установленном законодательством порядке.
Порядок выдачи организации разрешения на выполнение СМР предусмотрен гл. IV Примерного положения.
Инспекция Госархстройнадзора в срок не более трех недель рассматривает представленные заказчиком документы и материалы и принимает решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения на выполнение СМР.
В случае положительного решения инспекция Госархстройнадзора выдает заказчику соответствующее разрешение за подписью начальника инспекции Госархстройнадзора и журнал работ с отметками о выданном разрешении.
Отказ в выдаче разрешения направляется заказчику в письменной форме с мотивированным объяснением причин принятого решения.
При повторном обращении заказчика инспекция Госархстройнадзора рассматривает вопрос о выдаче разрешения в срок не более семи дней с момента представления необходимых документов и материалов.
Копия выданного инспекцией Госархстройнадзора разрешения на выполнение СМР должна храниться на стройплощадке и предъявляться по первому требованию должностных лиц государственных надзорных органов.
Заказчик обязан уведомить инспекцию Госархстройнадзора о начале выполнения СМР на объекте в срок не менее чем за неделю до начала работ.
В процессе строительства заказчик информирует инспекцию Госархстройнадзора об изменении условий, на основании которых производилась выдача разрешения (замена производителя работ, лиц, осуществляющих технический и авторский надзор на объекте, существенные изменения проектных решений и т.д.).
Обратите внимание! За нарушение требований нормативных документов в области строительства ст. 9.4 Кодекса РФ об административных нарушениях (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ; далее -КоАП РФ) предусмотрена ответственность.
Нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов, других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных и строительно-монтажных работ, а также при производстве строительных материалов, конструкций и изделий влечет наложение административного штрафа:
— на граждан — в размере от 500 до 1000 руб.;
— на должностных лиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.;
— на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 5 тыс. до 10 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;
— на юридических лиц — от 30 тыс. до 100 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Еще более строгая ответственность предусмотрена за то же действие, которое затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей, а также безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения:
— наложение административного штрафа на граждан — в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб.;
— на должностных лиц — от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
— на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 20 тыс. до 30 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;
— на юридических лиц — от 100 тыс. до 500 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Пунктом 1 ст. 9.5 КоАП РФ установлено, что строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство (в случае если для этого предусмотрено получение разрешений на строительство) влекут наложение административного штрафа:
— на граждан — в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб.;
— на должностных лиц — от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
— на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 20 тыс. до 50 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток;
— на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.
При организации бухгалтерского учета операций, связанных с долгосрочными вложениями, организации руководствуются Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160; далее — ПБУ по учету долгосрочных инвестиций) (см. Письмо Минфина России от 15.09.2005 № 07-05-06/243 «О бухгалтерском учете расходов организации и операций, связанных с долгосрочными вложениями») в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету.
На основании п. 2.3 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций плату за получение разрешения на выполнение СМР по объекту заказчик включает в стоимость этого объекта и отражает в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».
Для целей налогообложения прибыли плата за получение разрешения на строительство включается у заказчика в стоимость объекта (ст. 257 НК РФ).
Заместитель генерального директора
ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» В.В.Семенихин
журнал «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве» № 2, 2008 г.
Источник