Линейные объекты согласуют по-новому
Комитет госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти совместно с ГАУ «Леноблгосэкспертиза» провели семинар о новом порядке выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию линейных объектов. В рамках мероприятия эксперты рассказали застройщикам и представителям муниципальных администраций о типовых ошибках.
В самом начале семинара, специалисты признались, что вопрос правового регулирования линейных объектов является одним из самых сложных в градостроительном и земельном законодательстве. Причина – технические особенности данных объектов, их многообразие, а также законодательные пробелы и вариативные трактовки нормативно- правовых актов, связанных с ними.
По словам начальника юридического сектора ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Екатерины Бояковой, само определение линейных объектов до сих пор носит нечеткий характер. В Градостроительном кодексе идет только перечисление данных объектов, но четкой формулировки, почему они таковыми являются, нет.
«ГАУ «Леноблгосэкспертиза» ориентируется на определение линейных объектов данное уже ликвидированным Министерством регионального развития РФ. Согласно ему, если инженерно-технические сети предназначены для одного объекта капитального строительства и не выходят за границы планировочной зоны, то они не самостоятельные, а значит и не являются линейными. Хотя имеют признаки таковых. В случае если же сети обеспечивают два и более капитального объекта и выходят за границы планировочной зоны, то они самостоятельные, соответственно линейные»,- пояснила Екатерина Боякова.
«В любом случае, так как нормативная база по линейным объектам не урегулирована, многие вопросы по сложным объектам решаются в «ручном режиме». Возникшие затруднения мы решаем коллегиально и находим выход из ситуации, устраивающий заказчика, и соответствующий всем нормам законодательства», — подчеркнула эксперт.
На семинаре его слушателям рассказали об изменениях ряда положений отраслевого федерального законодательства. В том числе, корректирующих размещение линейных объектов. В частности, с 1 марта текущего года вступил в силу N 171-ФЗ, с правками в Земельный кодекс.
Согласно некоторым из них, изменился порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также законодательными поправками определен порядок установления сервитутов на земельных участках. Кроме того, согласно нововведениям, для размещения линейных объектов федерального, регионального и местного значения необходимо предоставление в согласовательные органы проектов межевания или планировки территории (ППТ).
Однако, отмечают специалисты, до конца декабря текущего года в соответствии с 191-ФЗ в отношении земельных участков, предназначенных для строительства или реконструкции линейных объектов позволяется представлять градплан на данную площадку.
«Пока нет никакой информации о продлении данного положения. Поэтому необходимо обратить особое внимание на новшество. Желающие еще могут успеть до конца года и согласовать свой проект только по градплану», — сообщила Екатерина Боякова.
Семинар «Заключение договоров техприсоединения и согласование выноса сетей из пятна застройки»
Стоит отметить, что в Ленобласти действует региональный закон №38-ОЗ, устанавливающий ряд случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство при получении положительного заключения государственной экспертизы. В том числе, им можно руководствоваться при строительстве ряда линейных объектов.
По словам заместителя начальника административно-правового отдела Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Кирилла Федосеева, данный закон направлен на снижение административных барьеров в согласовании строительства, ускорения работы застройщиков на площадке. Ожидается, что до конца года в нормативный документ будут внесены новые изменения, и он станет еще более либеральным.
Приглашенные на семинар эксперты подробно остановились на типовых ошибках при согласовании проектов строительства и реконструкции.
Начальник отдела экспертизы инженерного оборудования, сетей и систем ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Сергей Ратайко отметил, что в проектной документации, поступающей на экспертизу, встречается достаточно большое количество недочетов. В частности, ТУ должны разрабатываться сетевыми организациями, статус которых подтверждается комитетом по тарифам или администрациями районов. Некоторые заказчики предоставляют ТУ, подготовленные несетевыми организациями, что является ошибкой. Такой документ не может пройти экспертизу.
«Технические условия должны являться приложением к договору на технологическое присоединение. Ими определяется отправная точка создания линейного объекта. Она должна располагаться как можно ближе к границам участка застройки и в этом случае определяется зона ответственности. Заказчик выполняет работу в границах градостроительного плана, а сетевые компании отвечают за внеплощадочные сети линейных объектов», — рассказал специалист.
Эксперт также добавил, что иногда точка подключения находится очень далеко от границ застройки. В этом случае проектная документация может предоставляться как для сетей инженерно-технического обеспечения, так и для линейного объекта.
По словам специалистов ГАУ «Леноблгосэкспертиза», очень часто организации неверно указывают кадастровые номера, координаты, поворотные точки, что приводит к задержке проведения экспертизы. Также заказчики забывают указывать охранные зоны существующих сетей, некорректно рассчитывают полосу отвода. Так как, в силу своей специфики линейные объекты могут пересекать другие аналогичные объекты, например, автодороги, эксперты советуют организациям заранее получать технические условия на пересечение данных объектов. Их следует изучить, так как в этих документах содержатся принципиально важные моменты.
Как отметил Кирилл Федосеев, на уровне его комитета, в предоставляемых документах также нередко находятся ошибки, из-за которых они не могут выдать разрешение на строительство.
Чиновник также сообщил, что достаточно часто у ведомства есть нарекания к работе негосударственной экспертизы. «Их ошибки зачастую однотипны. Чаще всего забывают включить в заключение экспертизы какие-либо изыскания. К примеру, экологические или гидрометеорологические. Кроме того, очень часто негосударственная экспертиза не делает полную и качественную оценку промышленной безопасности объектов. Это серьезная ошибка, таким проектам мы вынуждены, к сожалению, выдавать отказ в выдаче разрешения на строительство», — добавил представитель комитета.
ИсточникЗаконодательная база Российской Федерации
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо администрации города о применении Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования» (далее — Закон N 41-ФЗ) и в пределах компетенции сообщает, что большинство поставленных в указанном письме вопросов, в соответствии с Положением о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 N 40, относится к компетенции Минрегиона России.
Вместе с тем по поставленным в письме вопросам считаем возможным сообщить следующее.
1. По вопросу, являются ли сети инженерно-технического обеспечения, необходимые для функционирования конкретного объекта капитального строительства (внутриквартальные подводящие сети), линейными объектами и требуются ли предоставление земельных участков для их строительства, получение разрешения на строительство и разработка проекта планировки территории и проекта межевания территории относительно данных сетей
На основании п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения являются линейными объектами.
Согласно п. 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 » Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», сети инженерно-технического обеспечения представляют собой совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.
С учетом того что сети инженерно-технического обеспечения являются прежде всего системой трубопроводов, предназначенных для таких целей, как тепло-, газо-, водоснабжение, то, по мнению Департамента недвижимости, указанные сети возможно отнести к линейным объектам.
2. По вопросу, является ли разработка проекта планировки территории и проекта межевания территории необходимой в случае, если разрешение на строительство линейного объекта выдано до вступления в силу Закона N 41-ФЗ
В настоящее время согласно п. 2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса в редакции Закона N 41-ФЗ для выдачи разрешения на строительство линейного объекта требуются проект планировки территории и проект межевания территории.
В соответствии с пп. «в» п. 3 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство требуется в том числе схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам. Наличие указанной схемы планировочной организации земельного участка предусматривалось также в Градостроительном кодексе до вступления в силу Закона N 41-ФЗ.
Если разрешение на строительство линейных объектов было выдано до вступления в силу Закона N 41-ФЗ, то наличие проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется.
3. По вопросу, могут ли материалы, входящие в состав генерального плана городского округа, рассматриваться в качестве документа, определяющего место размещения магистральных сетей, автодорог и других линейных объектов
В соответствии с п. 2 ст. 1 Градостроительного кодекса территориальное планирование представляет собой планирование развития территорий, в том числе для определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
В документах территориального планирования определено назначение территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В свою очередь, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. На основании ч. 6 ст. 45 Градостроительного кодекса проект планировки территории составляется с учетом требований генерального плана.
Соответственно, именно проект планировки территории определяет в конечном счете местоположение линейного объекта.
Таким образом, документы территориального планирования и документация по планировке территории не являются взаимозаменяемыми документами. При этом проект планировки территории может быть составлен и в отношении так называемой «сложившейся» застройки.
4. По вопросу предоставления земельных участков под строительство линейных объектов, проходящих по земельным участкам, находящимся в разных формах собственности (частная, федеральная и др.), и территориям, права на которые не оформлены в установленном порядке
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс).
Размещение линейного объекта на земельном участке, находящемся в частной собственности, для строительства линейного объекта возможно осуществить на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, земельный участок, находящийся в частной собственности, может быть изъят для муниципальных нужд по основаниям, установленным ст. 49 Земельного кодекса.
В настоящее время Минэкономразвития России разработан проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов» (далее — законопроект), которым предусматривается комплексное правовое регулирование сервитутов.
Принципиальным нововведением является возможность установления публичных сервитутов в отношении земельных участков для размещения линий связи и электропередач, трубопроводов и других линейных сооружений. Вводится возможность не только эксплуатации и ремонта существующих линейных объектов, но и строительства новых линейных объектов на условиях публичного сервитута.
Законопроект расширяет круг лиц, с которыми могут быть заключены соглашения об установлении сервитута. Заинтересованное лицо может требовать установления сервитута не только у собственника земельного участка, но и у лица, которому земельный участок предоставлен во владение или пользование.
Также законопроектом предусматривается определение условий установления публичного сервитута, оснований для отказа в его установлении, уточняются основания для прекращения сервитутов.
Предлагаемые законопроектом нововведения позволят в том числе не образовывать земельные участки для целей установления публичного сервитута, в связи с чем не потребуется проведение связанных с этим кадастровых работ.
Кроме того, законопроектом предлагается:
— осуществлять работы на условиях публичного сервитута без изменения категории земельного участка и его разрешенного использования;
— установить четкий порядок определения платы за установление сервитута;
— установить возможность осуществления обладателем публичного сервитута любой деятельности, необходимой для достижения целей установленного сервитута, в том числе в установленных границах сервитута иметь свободный доступ на земельный участок, осуществлять строительство, ремонт, реконструкцию, эксплуатацию, консервацию и ликвидацию сооружений, являющихся собственностью обладателя сервитута, для использования которых установлен сервитут, осуществлять земляные работы, доставку техники, материалов и т.п.;
— осуществлять внесение сведений в государственный кадастр недвижимости о публичном сервитуте в порядке информационного взаимодействия, при этом заявления со стороны линейных организаций о проведении государственного кадастрового учета не потребуется (сведения о границах действия публичного сервитута предоставляются принявшим решение о его установлении органом власти и вносятся в кадастр как сведения о зонах с особыми условиями использования территории).
Внесение изменений в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» позволит собственникам линейных сооружений не переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретать земельные участки в собственность, а оформить свои права на условиях сервитута.
После согласования с заинтересованными органами исполнительной власти и получения заключения Минюста России законопроект будет внесен в Правительство Российской Федерации.
5. По вопросу о необходимости предоставления земельного участка под строительство линейного объекта, имеющего подземную и надземную части (путепровод, линия уличного освещения, надземный переход), сообщаем, что строительство объекта капитального строительства, в том числе линейного объекта, подразумевает наличие предоставленного и оформленного в установленном порядке права на земельный участок или его часть. В противном случае выдача разрешения на строительство не допускается. В связи с этим земельным и градостроительным законодательством предусмотрена необходимость предоставления земельного участка в том числе для строительства линейного объекта.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
На сайте «Zakonbase» представлен ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 16.06.2011 N Д23-2578 в самой последней редакции. Соблюдать все требования законодательства просто, если ознакомиться с соответствующими разделами, главами и статьями этого документа за 2014 год. Для поиска нужных законодательных актов на интересующую тему стоит воспользоваться удобной навигацией или расширенным поиском.
На сайте «Zakonbase» вы найдете ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 16.06.2011 N Д23-2578 в свежей и полной версии, в которой внесены все изменения и поправки. Это гарантирует актуальность и достоверность информации.
При этом скачать ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 16.06.2011 N Д23-2578 можно совершенно бесплатно, как полностью, так и отдельными главами.
Источник