Последовательность действий при строительстве объектов капитального строительства

Этапы строительства дома

Возведение жилого дома – сложный многоэтапный процесс, требующий тщательной подготовки, расчётов, согласований. Он регулируется множеством технических нормативов, которым должны соответствовать составляющие конструкции и сооружение в целом. В данной статье мы проанализируем основные технические и организационные этапы строительства частного дома. Перечислим правовые акты и документацию необходимую для начала монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию.

Частная застройка: нормы и правила

Нормативная документация, регламентирующая частную застройку, делится на организационно-правовую и техническую. К организационно-правовой документации относятся следующие законодательные акты:

1. Жилищный кодекс РФ.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Градостроительный кодекс РФ.
4. Федеральные законы:
5. №7 от 10.01.02г. «Об охране окружающей среды»;
6. №184 от 27.12.02г. «О техническом регулировании»;
7. №315 от 01.12.07г. «О саморегулируемых организациях»;
8. №261 от 23.11.09г. «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» и другие.

Прежде чем приступить к непосредственному строительству, необходимо подготовить проект частного жилого дома. В него входят:

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА ИЗ ГАЗОБЕТОНА

1. Разрешение на строительство (выдаётся администрацией населенного пункта).
2. Документ о праве собственности на участок.
3. Генеральный и ситуационный планы.
4. ТУ на присоединение к инженерным коммуникациям со схемой подключения.
5. Паспорт земельного участка.
6. Акт о составлении схемы выноса в натуру – установка реальных границ участка с их привязкой к местности. Разбивка участка на зоны (определение красных линий), привязка осей зданий.
7. Поэтажный план сооружения со схемой разрезов и эскизным изображением фасада.

К техническим нормативам относятся СНиП (строительные нормы и правила), актуализированные версии которых представлены в СП (свод правил). Практически на каждый вид строительных работ или конструкций имеются свои СП, например:

• инженерно-геодезические, геологические и гидрометеорологические изыскания – СП 47.13330.2016 (СНиП 11-02-96);
• жилые одноквартирные дома – СП 55.13330.2016 (СНиП 31-02-2001);
• основы и фундаменты зданий – СП 22.133302016 (СНиП 2.02.01-83);
• водопровод и канализация – СП 30.133302016 (СНиП 2.04.01-85);
• отопление, вентиляция, кондиционирование – СП 60.13330.2016 (СНиП 41-01-2003);
• стены (несущие и ограждающие конструкции) – СП 70.13330.2012 (СНиП 3.03.01-87);
• кровельные конструкции и материалы – СП 17.13330.2017 (СНиП II-26-76).

ВАЖНО! Все перечисленные нормативные акты и требования актуальны на 30.11.2018г. Проверить используется ли в строительстве технический норматив на данный момент можно на сайте федерального центра нормирования.

С чего начать

Строительство коттеджа занятие весьма дорогостоящее. Поэтому, прежде всего, необходимо решить вопросы финансирования проекта. Если вы не имеете на это достаточно средств, то частично или полностью получить их можно следующими способами:

Ипотека. Разные банки могут выставлять особые требования для получения средств на ведение строительства. Например, к возрасту, стажу работы, доходам заемщика. Однако нередко требуется наличие залогового имущества – земельный участок, на котором ведется строительство, прочая недвижимость или ценная собственность.

Материнский капитал (по состоянию на 2018 г – 453 тыс. руб.). Понятно, что такой суммы не хватит на возведение полноценного дома. Однако практикуют несколько способов использования материнского капитала для строительства:

• приобретение строительных материалов;
• оплата ипотеки, как её первоначального взноса, так и процентов по кредиту.

Потратить материнский капитал на возведение дома можно только в том случае, если земельный участок уже находится в собственности, а на руках имеется разрешение на строительство. При этом дом должен быть капитальным – иметь стационарные фундамент и несущие конструкции, а также подключение к инженерным коммуникациям (водоснабжению, канализации, газоснабжению), при условии их наличия в населённом пункте.

Важно! Нельзя потратить материнский капитал для строительства на земельных участках ДПН или СНТ (дачные или садовые товарищества), а также для приобретения земельного участка.

Субсидия – социальная безвозмездная помощь, выдаваемая на возведение жилого дома. Может предоставляться на строительство нового или в качестве компенсации расходов на завершенное сооружение. Решение на выдачу субсидии принимает местная администрация, руководствуясь достаточно жесткими ограничениями. Так, учитывается необходимость улучшения жилищных условий, отсутствие ранее предоставленной помощи от государства, наличие разрешительной документации на строительство и права собственности на участок. Денежные средства субсидии не выдаются на руки, а выплачиваются застройщику по предоставлению сметы или используются для приобретения строительных материалов по безналу.

Документы на приобретение земельного участка

Как видно, практически в каждом случае для получения средств необходимо иметь в своей собственности земельный участок. Он приобретается у юридического или физического лица. При этом готовятся следующие документы:

Продавец

Покупатель

Нотариус

Документ на право собственности

Паспорт и идентификационный код

Справка об отсутствии запрета на отчуждение имущества

Акт экспертной оценки

Справка из государственного кадастра

Если участок находится в долевой собственности – документ от каждого владельца с отказом от права выкупа

Справку, что участок не прибывает под залогом

Если участок в собственности у несовершеннолетнего или недееспособного субъекта – разрешение органов опеки

Если участок прибывает в совместной собственности супругов, нотариально заверить согласие одного из них на продажу

Паспорт и идентификационный код

Регистрация договора купли-продажи

Особенности монтажных этапов строительства частного дома

Этапы строительства жилого дома и их последовательность практически не зависят от используемых материалов или технологий монтажных процессов.

Подготовительный этап

Выбор участка. Ключевыми моментами выбора служат доступность транспортной инфраструктуры и инженерных коммуникаций. Также выясняется целевое назначение участка. Так, если планируется возведение дома для постоянного проживания с необходимостью прописки, то целевое назначение должно быть – «под жилое строительство».

Инженерно-геодезические работы. В идеале их необходимо проводить до приобретения земельного участка. Например, от структуры грунтов и близости подземных вод будет зависеть конструкция возводимого фундамента, её трудоемкость и себестоимость.

Проектирование. Разработка проектно-сметной документации необходима как для получения разрешения на строительство, так и для оформления ипотеки. При этом следует учитывать, что стоимость возведения дома, заложенная в смете, служит ориентировочной величиной. Цены на строительные материалы и выполнение работ меняются, преимущественно в большую сторону. Кроме того, неизбежны корректировки проекта и непредвиденные расходы.

Разбивка осей. В случае, если участок достаточно ровный, а тип грунта позволяет обойтись без предварительного снятия плодородного слоя, выполняется перенос основных контуров здания с плана непосредственно на строительную площадку. Результатом данного этапа должен стать подписанный акт разбивки осей и исполнительная схема.

Нулевой цикл – земляные работы и устройство фундамента

Данный тип работ может значительно отличаться как по стоимости, так и по продолжительности в зависимости от типа фундамента.

Свайный с ростверком. Используется частниками преимущественно для установки каркасных домов, а также для строительства домов из пеноблоков или других облегченных материалов. Его стоимость значительно ниже, чем у оснований иных типов. Может быть возведен за несколько дней, при условии использования средств механизации.

В качестве элемента обвязки ростверка применяют бетонные балки или армированную монолитную заливку. Такая компоновка придает основанию необходимую пространственную жесткость, позволяет равномерней распределять нагрузку.

Столбчатый. Используется только на устойчивых грунтах. Подходит для строительства домов из бруса, оцилиндрованного бревна или сборно-щитовых сооружений. В них материалы стен способны сами играть роль элементов обвязки.

Ленточный. Применяется для строительства домов из кирпича или других массивных стройматериалов. Ленточное основание закладывается под всеми несущими стенами и внутренними самонесущими перегородками. Характеризуется довольно высокой стоимостью. Различают два типа ленточных фундаментов:

1. Монолитный – бетон заливается в опалубочную форму с уложенным арматурным каркасом. Готовая конструкция хорошо сопротивляется значительным разнонаправленным нагрузкам.
2. Сборный – состоит из железобетонных блоков, скрепленных между собой раствором. Для усиления по верхнему краю сборного ленточного фундамента может монтироваться монолитный армирующий пояс.

Плитный – один из наиболее дорогостоящих фундаментов. Обустраивается на слабонесущих грунтах. Представляет собой монолитную железобетонную плиту, поверхность которой может служить черновым полом первого этажа либо подвала.

УШП (утеплённая шведская плита) – разновидность монолитного плитного фундамента. При её обустройстве применяется экструдированный пенополистирол, выполняющий функции теплоизоляционного барьера. При заливке в тело УШП зачастую устанавливают систему отопления – тёплый пол.

Возведение стен

Современные производители для возведения стен предлагают большой выбор строительных материалов, значительно разнящихся в своих эксплуатационных характеристиках, по внешнему виду и технологии использования.

Кирпич. До недавнего времени наиболее распространенный штучный строительный материал. Различают глиняный, силикатный, шамотный, клинкерный, прессованный и т.д. Помимо исходного сырья и способа производства виды кирпича отличаются по формату (одинарный, полуторный, двойной) и по внутренней структуре (полнотелый, пустотелый). Преимуществом стен из кирпича является их долговечность, прочность, а также возможность кладки участков со сложными криволинейными формами.

Блоки. В зависимости от габаритов один блок способен заменить от 8 до 12 кирпичей. Это существенно ускоряет процесс кладки стен. Блоки классифицируются в зависимости от материала изготовления или способа производства:

• ракушечник;
• керамзитобетон;
• шлакоблоки;
• пено-, газоблоки;
• керамические блоки;
• арболит (опилкобетон).

СИП панели. Состоят из внешней оболочки – плиты OSB или магнезита и внутренней прослойки утеплителя: пенополистирол, пенополиуретан, минеральная вата. Используются в каркасном и каркасно-щитовом строительстве. Значительно ускоряют процесс сборки дома, делают этап утепления излишним.

Массив древесины. Дома из бревна оцилиндрованного или естественной влажности (дикие срубы), профилированного, непрофилированного или клееного бруса. Считаются наиболее экологичными строениями. Тем не менее, так как для предотвращения гниения и повышение огнестойкости древесину обрабатывают большим количеством антисептиков и антипиренов, вопрос их «абсолютной» экологичности находится под большим вопросом. Строительство дома из бревен или бруса естественной влажности – довольно длительный процесс, ведь подобным сооружениям требуется около года на усадку.

Межэтажные перекрытия и кровля

Для перекрытий зданий из кирпича или плотных тяжелых блоков, как правило, монтируют железобетонные либо монолитные плиты. В лёгких домах из дерева или возведенных по каркасной технологии применяется технология межэтажных перекрытий по балкам.

Прочность и угол уклона стропильной системы должны быть рассчитаны на вес кровельного материала, ветровую, снеговую нагрузки. При обустройстве всех современных кровель особое внимание уделяется теплоизоляции. Для неё преимущественно используется пенопласт или базальтовая вата, дополняемые паро- и гидроизоляционными барьерами.

Утепление и отделка фасада

Теплоизоляция фасадов тесно связана с защитно-декоративной отделкой. Они комплексно решают задачу защиты внутренних помещений и строительных конструкций от влияний окружающей среды.

Важна последовательность действий, строгое соблюдение предписанных технологий и процессов. Учитывается множество нюансов. К примеру, тип клея или фиксирующих элементов. Клей должен подходить для выбранной теплоизоляции, а устанавливаемое количество её крепежей (дюбелей) на углах дома и посреди стены будет различно.

Инженерные коммуникации

Монтаж отдельных инженерных коммуникаций осуществляется поэтапно. Так, система электроснабжения, прочие кабельные сети (видеонаблюдение, сигнализация, телевидение и интернет) прокладываются до нанесения черновой штукатурки. Системы канализации, вентиляции, водоснабжения могут монтироваться как до, так и после черновых отделочных работ; система отопления – после черновой, но перед финишной декоративной отделкой.

Ввод частного дома в эксплуатацию

Нередко при возведении частных жилых домов с привлечением подрядных структур приём их работы осуществляется собственником поэтапно путем визуального осмотра. Тем не менее, рекомендуется составлять и подписывать акт приема хотя бы на скрытые типы работ (форма КС-2). Оценить их после завершения строительства будет невозможно. Также один из обязательных документов для ввода сооружений в эксплуатацию у подрядных организаций – акт приемки по форме КС-11.

Если все действия по возведению дома, подключению к коммуникациям и оформлению документации были возложены на подрядчика, то документы о вводе дома в эксплуатацию должен оформлять он же. В противном случае, собственнику необходимо самостоятельно получить акт заключения от Госстройнадзора о соответствии сооружения нормативно-технической документации и передать его в госструктуру, выдавшую разрешение на строительство, вместе со следующими документами:

• о праве собственности на землю;
• градостроительный план участка;
• разрешение на строительство дома и т.п.

В заключение

Очередность этапов строительства, в большинстве случаев, не зависит от применяемых технологий и методов работы строительных бригад. Например, невозможно начать возведение стен без закладки фундамента. Однако на завершающих этапах – подключения коммуникаций или в отделочных работах возможны вариации.

Источник

Последовательность действий при проектировании и строительстве объектов капитального строительства.

Оформление разрешительных документов на строительный участок.

Проведение инженерных изысканий (нужно обратиться в соответствующий проектно-изыскательный институт, у которого имеется допуск к СРО (Само Регулируемая Организация)).
Изыскания: инженерно-геодезические, инженерно-геологические, метеорологические, архитектурные.

Получение технических условий от всех заинтересованных организаций.
Сервитут.

Разработка проектной документации. Технико-экономическое обоснование. Экологические вопросы.

Все строительные объекты подразделяются на 3 категории: производственного, непроизводственного, линейного значения (железные, автомобильные дороги, трубопроводы, линии электропередач и т.д.). Для первых двух объектов проектная документация должна состоять из 12 разделов, каждый раздел должен состоять из графической и текстовой части, кроме двух разделов: 1 (общая пояснительная записка) и 11.

Два раздела из 12 можно не разрабатывать, если это указано в задании на проектирование – «смета на строительство» и «проектная организация строительства (ПОС)». Эти разделы можно не разрабатывать если строительство идет за частные деньги.

Проведение экспертизы проектной документации (по действующим нормативам). Постановление правительства РФ № 145

Получение разрешения на строительство (выдает местная администрация, отдел архитектуры)

В подготовительный этап может входить заключение договора с поставщиками материалов, завоз стройматериалов, подготовка складских помещений, заключение договоров, проведение аукционов, расчистка стройплощадки и т.д.

Ввод объекта в эксплуатацию (приезжают важные люди, пьют коньяк, разрезают ленточки, веселятся).

Продукция строительства и ее экономическое значение.

Продукцией строительства являются законченное строительством и введение в эксплуатацию дома, фабрики, заводы, железные/автомобильные и прочие объекты, образуемые основные фонды народного хозяйства страны РФ.

В строительстве выделяют 3 этапа: подготовительный, основной, заключительный.

Экономическая сущность строительного процесса выражается затратами на его осуществление. Затраты делятся на единовременные и текущие.

К единовременным затратам относятся: Основные фонды строительных организаций. Материальные запасы в оборотных средствах. Незавершенное строительство.

К текущим затратам относятся: Заработная плата; Стоимость строительных материалов; Амортизационные начисления.

Организационная форма капитального строительства

В строительстве рассматривается 5 организационных форм:

Инвестор – юридическое или физическое лицо, субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий из собственных или заемных средств финансирование в строительстве объектов.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки ТЭО и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

Застройщик – юридическое или физическое лицо, обладающее правами на земельный участок под застройку.

Подрядчик – это строительная фирма (юридическое лицо), осуществляющее по договору подряда строительство объекта.

Проектировщик – юридическая фирма или лицо, проектная или проектно-изыскательская организация, осуществляющая по договору заказчиком разработку объекта строительства.

Если заказчик и подрядчик это одно и тоже юридическое лицо, следовательно способ строительства хозяйственный, если это разные лица — подрядный способ строительства.

Технико-экономические особенности строительства

Особенности механизмов ценообразования в строительстве

-Индивидуальный характер строящихся зданий и сооружений

-Природные, экономическо-географические факторы и территориальные различия в условиях оплаты труда

-Многообразие строительной продукции, высокая материалоемкость

-Временной фактор — омертвление капитала (экономический эффект достигается только по результатам строительства; искл. – долевое строительство).

-Особая форма расчетов между подрядчиком и заказчиком – расчеты за условно-выполненную строительную продукцию.

-На стоимость строительной продукции одновременно влияют и заказчик, и подрядчик и проектировщик.

6.Предприятие, как субъект рыночной экономики.

Два вида предприятий:коммерческие (их цель – извлечение прибыли)и некоммерческие (благотворительные организации, фонды, союзы).

Организационно-правовые формы: ООО (общество с ограниченной ответственностью), ОАО (открытое акционерное общество); ЗАО (закрытое акционерное общество); ИП (индивидуальный предприниматель); ВГУК и т.д.

У любой коммерческой организации должен быть устав, уставной капитал.

Основные фонды в строительстве. Классификация и структура основных фондов.

Основные фонды в строительстве (ОФ) — совокупность материально-вещественных ценностей, действующих как в сфере материального производства, так и вне производственной сфере.

Производственные основные фонды: Рабочие машины и механизмы; Силовые машины и оборудование; Транспортные средства; Инструмент-производственный инвентарь; Производственное здание и сооружение.

К непроизводственным основным фондам относятся: Жилые дома; Объекты коммунального хозяйства; Объекты культурно-бытового назначения; Объекты здравоохранения и просвещения.

Оценка основных фондов.

Основные фонды оцениваются:

-Натуральные показатели. Учет натуральных показателей основан на паспортных данных основных фондов, таких как например: общая и полезная площади зданий, строительный объем, мощность по отдельным типам строительных машин, эксплуатационная производительность. Кроме этого учитывается год постройки или реконструкции зданий и сооружений, год выпуска или последнего капитального ремонта машин.

-Оценка в стоимостном выражении. Для оценки используются 3 показателя:

.Первоначальная стоимость, отражает фактические затраты организации на приобретение или постройку основных фондов.

.Восстановительная стоимость – стоимость основных производственных фондов, приведенная к условиям и ценам ввода воспроизводств основных фондов с учетом инфляции и износа.

.Остаточная стоимость – выражает стоимость основных фондов еще не перенесенную на стоимость производимой продукции. Позволяет установить, какая часть основных производственных фондов изношена и уже учтена в себестоимости работ. Используются два показателя: остаточная первоначальная стоимость и износ.

Амортизация.

Амортизация основных фондов – постепенное перенесение стоимости средств труда по мере их физического и морального износа на стоимость производимой продукции с целью накопления денежных средств для последующего возмещения изношенных основных фондов.

Полная сумма амортизации за весь период эксплуатации:

Фп – первоначальная стоимость;
Л – остаточная стоимость, за которую можно реализовать средство труда.

Годовая норма амортизации:

Себестоимость

— это затраты на производство и реализацию продукта. Прибыль – это разница между выручкой от реализации продукции и себестоимости.

В строительстве используются три показателя себестоимости СМР:

-Сметная себестоимость – определяется в ходе разработки проектно-сметной документации.

-Плановая себестоимость – прогноз величины затрат конкретной строительной организации на выполнение определенного комплекса СМР при рациональном использовании реально находящихся в распоряжении организации ресурсов. Рассчитывает плановую себестоимость сама строительная организация и эти расчеты являются частью бизнес-план в строительной организации.

-Фактическая себестоимость – сумма затрат, произведенных конкретной строительной организацией в ходе выполнения заданного комплекса работ в сложившихся условиях производства. Для каждого объекта ведется учет затрат с нарастающим итогом.

16. В строительстве используются три показателя себестоимости СМР:

-Сметная себестоимость – определяется в ходе разработки проектно-сметной документации.

-Плановая себестоимость – прогноз величины затрат конкретной строительной организации на выполнение определенного комплекса СМР при рациональном использовании реально находящихся в распоряжении организации ресурсов. Рассчитывает плановую себестоимость сама строительная организация и эти расчеты являются частью бизнес-план в строительной организации.

-Фактическая себестоимость – сумма затрат, произведенных конкретной строительной организацией в ходе выполнения заданного комплекса работ в сложившихся условиях производства. Для каждого объекта ведется учет затрат с нарастающим итогом.

Распределение прибыли

Фонды накопления предназначены для развития производств. Фонды потребления предназначены для различных социальных выплат.

Пути диверсификации

Существуют три пути диверсификации:

-Связанная диверсификация – последовательное определение диверсификации на базе основного вида деятельности организации с использованием уже освоенной технологии и имеющихся в распоряжении основных средств.

-Горизонтальная диверсификация. Ее суть заключается в том же самом что и связанная диверсификация, но есть одно отличие – при связанной диверсификации продукция нового производства поглощается самим предприятием, а при горизонтальной диверсификации возможна частичная реализация продукции на внешнем рынке.

-Несвязанная диверсификация – в этом случае значение основного производства ослабевает и в некоторых случаях оно может становиться второстепенным.

МЕТОДЫ СОСТАВЛЕНИЯ СМЕТ (РАСЧЕТОВ)

.на основе укрупненных сметных нормативов в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

При ресурсном методе определения стоимости осуществляется калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения.

Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен.

Ресурсно-индексный метод предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

При методе применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

Сметное нормирование

Сметный норматив – комплекс сметных норм, расценок и цен, представленных отдельными сборниками, содержащими требования по выполнению СМР, основу для определения сметной стоимости зданий и сооружений.

Нормативная база 1984 года:

-СНиП 4ая часть, сметные нормы и правила.

-ЕНИР (единичные нормы и расценки)

Нормативная база 1991 года

В 1991 году вышла новая нормативная база, но сметчики ее проигнорировали

Новая нормативная база была привязана к уровню цен 1 января 2000 г.

-Сборники ФЕР – федеральные единичные расценки. С помощью них мы определяем сметную стоимость строительства на всей территории РФ на строительство за счет бюджетных средств. ~100 сборников

-Сборники ТЕР – территориальные единичные расценки. Этими сборниками пользуются когда определяют сметную стоимость строительства за счет частных средств. ~100 сборников х83

-ГЭСН – государственная элементная сметная норма. Не содержат данных по стоимости работ и предназначены для составления смет ресурсным методом. ~100 сборников

-ОЕР – отраслевые единичные расценки. Служат для специфических работ на железной дороге. ~4 сборника.

Сейчас сметы вручную практически никто не составляет, в основном пользуются компьютерным методом, поэтому сейчас эти сборники в бумажном варианте достаточно сложно увидеть.

Сметно-нормативная база 2000 года в редакции 2009 года.

Состав и виды смет

В порядке возрастания мы рассмотрим все виды смет.

1.Локальные сметные расчеты.

Составляются на основе физических объемов работ на каждое здание и сооружение по видам работ. Сколько видов работ вы выполняете, столько видов локальных смет.

2. Объектные сметные расчеты.

Составляются на строительство каждого здания и сооружения путем суммирования данных локальных смет и определяют общий размер всех затрат, связанных с возведением данного объекта.
С целью определения сметной стоимости строительства объекта в конце объектной сметы необходимо предусмотреть средства на покрытие лимитированных затрат (речь идет о каких то ограниченных лимитированных затратах[1])

3. Сводный сметный расчет.

4. Сводка затрат.

Составляется при строительстве особо крупных объектов и объединяет два или несколько сметных расчетов. В конце итоговой сметы необходимо учесть средство на покрытие налога на добавленную стоимость (НДС, на сегодняшний день составляет 18 %).

Итого с учетом НДС – общая стоимость строительства.

42. Три вида лимитированных затрат:

-Затраты, связанные с удорожанием работ, выполняемых в зимний период времени (зимнее удорожание) – сборник «удорожание работ в зимний период времени».
Зимнее удорожание учитывается средневзвешенно и круглогодично.

-Непредвиденные работы и затраты – учитываются по согласованию между заказчиком и подрядчиком. Принято принимать: для гражданского строительства – 2 %, промышленного строительства – 3%, уникальных объектов – до 15 %.

-Временные здания и сооружения. Делятся на 2 группы: титульные и не титульные. По каждой из этих групп есть конкретный перечень, например к не титульным относятся склады, бытовые помещения для рабочих и т.д.
Титульные здания и сооружения – предназначены для временных целей, но так как для их строительства необходимо выполнять ряд работ, то стоимость их должна определяться по отдельной проектно-сметной документации.

Последовательность действий при проектировании и строительстве объектов капитального строительства.

Оформление разрешительных документов на строительный участок.

Проведение инженерных изысканий (нужно обратиться в соответствующий проектно-изыскательный институт, у которого имеется допуск к СРО (Само Регулируемая Организация)).
Изыскания: инженерно-геодезические, инженерно-геологические, метеорологические, архитектурные.

Получение технических условий от всех заинтересованных организаций.
Сервитут.

Разработка проектной документации. Технико-экономическое обоснование. Экологические вопросы.

Все строительные объекты подразделяются на 3 категории: производственного, непроизводственного, линейного значения (железные, автомобильные дороги, трубопроводы, линии электропередач и т.д.). Для первых двух объектов проектная документация должна состоять из 12 разделов, каждый раздел должен состоять из графической и текстовой части, кроме двух разделов: 1 (общая пояснительная записка) и 11.

Два раздела из 12 можно не разрабатывать, если это указано в задании на проектирование – «смета на строительство» и «проектная организация строительства (ПОС)». Эти разделы можно не разрабатывать если строительство идет за частные деньги.

Проведение экспертизы проектной документации (по действующим нормативам). Постановление правительства РФ № 145

Получение разрешения на строительство (выдает местная администрация, отдел архитектуры)

В подготовительный этап может входить заключение договора с поставщиками материалов, завоз стройматериалов, подготовка складских помещений, заключение договоров, проведение аукционов, расчистка стройплощадки и т.д.

Ввод объекта в эксплуатацию (приезжают важные люди, пьют коньяк, разрезают ленточки, веселятся).

Источник

Этапы строительства объекта: описание работ

Строительство – это длинный и трудоемкий процесс. Чтобы он протекал спокойно и без происшествий, нужно все обдумать. Необходимы продуманные и размеренные этапы строительства объекта недвижимости. Вот именно об этом мы сейчас и будем говорить, рассматривая детально, что и как.

1-й этап строительства: выбор земельного участка

Это самый первый шаг. Первоначально необходимо определиться с тем, какая площадь нужна. Участок не должен быть слишком большим, равно как и чрезмерно маленьким. Выбирая участок, необходимо исходить из площади строения, которое планируется возвести. При этом следует обращать внимание на такие моменты:

1. Плотность уже существующей застройки.
2. Наличие инженерных сетей электроснабжения, водоснабжения и канализации.
3. Плотность зеленых насаждений.
4. Живописные окрестности.
5. Ограничения на расположение домов, а также на высоту построек.
6. Возможность проведения телефонизации дома.
7. Доступность государственных служб.
8. Наличие централизованного вывоза мусора, магистрального газа, доставки почты.
9. Муниципальное обслуживание сети дорог.
10. Возможность страхования как строительства, так и законченных построек.
11. Доступность различной социальной инфраструктуры (школы, больницы, спортплощадки, детские сады, магазины и тому подобное).
12. Сведения о перспективных планах развития прилегающих территорий (планы по застройке).
13. Правовое положение земельного участка (межевание, адекватность юридического оформления).

Согласитесь, немало. А ведь мы еще не начали рассматривать непосредственно вопрос о том, какие этапы строительства дома приходится пройти, чтобы получить готовый объект недвижимости. Давайте приступим к этому.

2-й этап строительства: топографическая съемка и инженерно-геологические изыскания

Желательно проводить это еще до того, как был приобретен участок и начаты проектные работы. Поручать это нужно специалистам, которые обладают всем необходимым инструментарием. Топографическая съемка и инженерно-геологические изыскания требуются для того, чтобы определить несущие характеристики грунтов, а также состав и уровень вод. Это оказывает существенное влияние на будущий проект. Что входит в эти работы? Краткий список выглядит следующим образом:

1. Бурение с последующим отбором проб грунта и воды. Например, для загородных домов предусматривается, что необходимо сделать от двух до шести скважин. Все зависит от состава грунтов, а также габаритов здания.
2. Составление геологических разрезов участка.
3. Лабораторные испытания. Интерес представляет два десятка параметров почвы, благодаря которой можно охарактеризовать ее прочность, кислотность, пластичность и прочие моменты.
4. Составление отчета с рекомендациями по тому, какой тип фундамента выбрать, а также о необходимых мероприятиях по его защите.

Заключение оформляется как документ, обладающий юридической силой. Но законом признаются только бумаги, выданные лицензированными организациями, что получили официальное разрешение на осуществление работ.

Зачем необходима геология и топография

Обойтись без исследования особенностей конкретной территории не получится. Результаты необходимы для того, чтобы выявить опасные и ненадежные места. Они позволят узнать, какие могут быть проблемы с водоотводом, где можно разместить тяжелое здание, а где лучше ничего не возводить.

Исследование грунтов позволяет выявлять зоны с пониженной несущей способностью, что обусловлено тектоническими нарушениями. Например, если были обнаружены «плывуны», то желательно строить на свайных фундаментах. При высоком уровне грунтовых вод и обильных паводках, наличие цокольного этажа приведет к тому, что придется вложить в гидроизоляцию дома дополнительные средства.

Если геологические изыскания не были проведены, то в будущем это может привести к неоправданным расходам на водопонижение, земляные работы и благоустройство. Топогеодезические изыскания позволяют получить представление о рельефе участка. Это позволяет проектировщику точно ориентировать здание по сторонам света и подбирать лучшие виды пейзажа, просчитывать подъезды и площадки, определять противопожарные разрывы, а также точки подключения к сетям.

3-я фаза строительства: разрешение

Куда же без бюрократии! Необходимо получить разрешение на осуществление строительства. Для этого необходим ряд согласований в местных органах власти. В общем случае это подразумевает:

1. Получение постановления о разрешении на возведение дома. Это к местным органам исполнительной власти.
2. Заказывается у специалистов из отдела Геонадзора акт обследования участка. Если было самовольное строительство – то план топосъемки и дома для строительного паспорта.
3. Согласовывается размещение строений в санитарной и пожарной инспекциях. В случае необходимости проведения под/надземных коммуникаций обращаться следует к соответствующим организациям.
4. В Геонадзоре заказывается строительный паспорт объекта.
5. Предоставить согласованные и собранные документы в районный комитет по архитектуре. Затем получить строительный паспорт объекта.

Следует отметить, что данный список может варьироваться в зависимости от административных нюансов. Например, этапы строительства ЖК (жилых комплексов) потребуют больше бумажной бюрократии, нежели возведение частного дома.

4-я фаза строительства: подготовка

Когда есть утвержденный проект и все необходимые документы, можно заключать договор с подрядчиком (если планируется его найм). На этом этапе осуществляются работы по подготовке подъездных дорог, решаются вопросы с обеспечением временного энергоснабжения. Осуществляется разбивка и перенос плана на земельный участок. Все оси закрепляются согласно размерам фундаментов.

5-я фаза строительства: нулевой цикл

В первую очередь здесь необходимо упомянуть земляные работы:

1. Вертикальное планирование участка.
2. Разбивка и рытье котлованов и траншей для фундаментов.
3. Транспортировка грунта.
4. Прокладывание кабельной сети и трубопроводов.
5. Обратная засыпка грунта.

Почвенный слой, равно как и вырытый грунт, необходимо сохранять для озеленения и обратной засыпки. Такой подход позволяет исключить или хотя бы уменьшить его привозку со стороны. Нулевой цикл в процентном соотношении составляет до 15% всего объема работ, которые необходимо выполнить на объекте. Их стоимость обычно не превышает 20% всех необходимых средств.

Также сюда следует отнести и закладку фундамента. Под этим подразумевается установление свайных сооружений, блоков и проведение гидроизоляции. Завершает этот процесс возведение подземной части здания. Все основные этапы строительства, начиная с этого, должны осуществляться под авторским надзором, который выполняется архитектором.

6-я фаза строительства: основной цикл

Здесь наступает черед самых важных деяний:

1. Возводится временный каркас с кровлей. Его задача – защищать последующие стадии возведения строения.
2. Несущие стены.
3. Балки и колонны.
4. Монолитные конструкции.
5. Междуэтажные перекрытия.

Следует отметить, что вытяжные трубы и лестницы обычно рассматриваются как составляющая работ по возведению каркаса. Иногда в них включают также наружные двери и окна. В таком случае данный этап требует дополнительного времени на свою реализацию. Это необходимо учитывать.

7-я фаза строительства: отделка фасадов и оформление объекта. Установление оконных коробок, простенки, кровельное покрытие

На это этапе ждут такие работы:

1. Блочнаякирпичная кладка простенков.
2. Возводится кровля.
3. Монтаж электропроводки и систем отопления.
4. Штукатурные работы.
5. Заполняются фасадные проемы.
6. Отделка.

При использовании внешнего воздушного барьера вроде обертки, устанавливать его необходимо на данном этапе. Иногда это осуществляют во время возведения каркаса. При выполнении внешней отделки идут работы по штукатурке, кирпичной облицовке кромки, карнизных желобов, крышных водосточных труб, по наружным дверным и оконным блокам. Так же как про составляющую часть работ, следует упомянуть про тонкое травление, окраску, устройство наружных бордюров.

8-я фаза строительства: внутренние работы. Покрытие полов, перегородки, завершение потолка

На этом этапе проводятся такие действия:

1. Устанавливаются перегородки.
2. Разбираются с напольными покрытиями.
3. Осуществляются потолочные работы.
4. Монтируются внутренние инженерные системы.

Как правило, данный этап начинается с устройства потолков, стен и полов. После чего наступает черед деревянных деталей для внутренних дверей, декоративных краев, лестничных балясин, поручней, рам.

9-я фаза строительства: завершение работ

На последнем этапе строительства объекта выполняются такие работы:

1. Установка внутренних дверей.
2. Внутренняя и внешняя финишная покраска.
3. Монтаж и поклейка обоев.
4. Проведение сантехнических работ.
5. Монтирование электрических розеток, выключателей, электроприборов.
6. Установка мебели и аксессуаров.
7. Передача здания в эксплуатацию.

Также именно на данном этапе выполняют окраску и лакирование. Вот так выглядят этапы строительства дома. Хотя не всегда на этом работы завершаются.

Что собой представляет завершение работ

Устанавливаются встроенные и навесные шкафы, а также другая подобная мебель с керамическими плитками на стенах. Также проводится окончательный монтаж водопроводного оборудования, все линии подключаются к розеткам и выключателям, пожарной сигнализации и осветительной аппаратуре.

Одновременно устанавливается электрооборудование отопления, водонагреватели, вентиляторы, кухонные печи, сушильные машины. Не следует забывать и о системах воздушного охлаждения. В некоторых случаях это может предусматривать установку холодильников, сушильных и посудомоечных машин.

При этом каждый из субподрядчиков должен проверить и убедиться, что установленное ими оборудование функционирует нормально. После чего необходимо передать все инструкции, документы и гарантии строителю. После этого начинается сдача дома в эксплуатацию.

Завершает все это действие оформление всех правоустанавливающих документов на постройку и регистрация недвижимости в надлежащем порядке. Но действительно ли заканчиваются этапы строительства застройщиков в данном случае? Нельзя сказать это безапелляционным тоном.

10-я фаза строительства: проведение ландшафтных работ

Когда их проводить? Единых мнений не существует. Некоторые считают, что это необходимо делать уже после того, как был завершен сам дом. Иные придерживаются мнения, что к ландшафтным работам можно приступать после отделки дома. Что же включается в данный этап?

Планировка участка, устройство дорожек, автомобильных подъездов, ступеней, озеленения, внешнего освещения. Кроме того, не нужно забывать про плотницкие работы, которые должны быть проведены для навесов, оград, а также при устройстве площадок. И еще о подключении к внешним водопроводным сетям. В ландшафтные работы также включается создание таких элементов, как детская площадка или летний плавательный бассейн.

Заключение

Вот и рассмотрены все этапы строительства дома, которые необходимо пройти, чтобы получить в результате комфортное и удобное для проживания жилище. Конечно, просто пройти их все подряд – недостаточно. Для того чтобы получить великолепный результат, необходимо следить за качеством исполнения везде, где это только возможно.

Чтобы строители не халтурили, необходимо нормальное их обеспечение, равно как и не нужно скупиться на материалы, применяемые при возведении здания. Также необходимо позаботиться о контроле над выполнением обязанностей всех задействованных сотрудников. Обычно этим занимаются прорабы.

Источник