Добрый день! Подписали с женой и застройщиком ДДУ, ипотечный кредит в Сбербанке. ДДУ зарегистрировали 02.09, необходимо оплатить в течении 14 дней, но изменились обстоятельства, хотим расторгнуть, грозит ли это штрафными санкциями или только пени за каждый день просрочки оплаты?
В ДДУ прописано, что «Сторона, не исполнившая своиз обяз-тв обязана уплатить др.Стороне неустойки (1/300) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки». Не откажемся от помощи юриста чтобы помог написать уведомление о расторжении, съездил на переговоры к застройщику. Застройщик в центре, на Тверской.
Здравствуйте. А Вы к застройщику уже обращались? Можно расторгнуть по соглашению сторон, но это если застройщик не против.
Не обращался, уверен что застройщик пойдет неохотно, т.к. продажи сейчас идут вяло, боюсь без юриста что-нибудь не то подписать у застройщика.
А вообще все случаи одностороннего расторжения договора указаны в законе:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Расторжение договора долевого участия
(ред. от 03.07.2016)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 9. Расторжение договора
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
То есть смотрите в договоре есть ли возможность расторгнуть без всяких причин договор или по соглашению сторон.
Добрый день, Марат.
Дело в том, что закон не допускает возможности просто так участника расторгнуть ДДУ, только при наличии установленных в законе или договоре оснований.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»Статья 9. Расторжение договора 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Расторжение договора долевого участия. Имеет ли право застройщик расторгнуть договор.
Под данные пункты Вы не попадаете как я понимаю, поэтому рекомендую внимательно изучить ДДУ, либо скинуть его сюда нам, возможно в самом ДДУ будет прописано право участника отказать от договора.
Если же такого там не будет, то в такой ситуации все, что можно порекомендовать — это найти нового покупателя и заключить с ним договор уступки Ваших прав требования. То есть все обязательства перейдут к нему, деньги Вы получите от него же.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
На сайте «защита дольщиков» есть мнение: «Из изложенного следует, что Вы вправе отказаться от договора участия в долевом строительстве без объяснения причин при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. По опыту можем сказать, что, как правило, таких расходов у застройщика не находится, и по сути дольщику ничего компенсировать не приходится». Не хочу потом долго долго искать покупателя.
На сайте «защита дольщиков» есть мнение: «Из изложенного следует, что Вы вправе отказаться от договора участия в долевом строительстве без объяснения причин при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. По опыту можем сказать, что, как правило, таких расходов у застройщика не находится, и по сути дольщику ничего компенсировать не приходится». Не хочу потом долго долго искать покупателя.
Марат
Это мнение расходится с положениями ст. 9 214-ФЗ.
Уважаемый Марат! По общим правилам обязательства сторонами должны исполняться надлежащим образом, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст.ст.309,310 ГК РФ).
Согласно ч.ч.1,1.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Если у Вас этих случаев нет, то только по соглашению сторон. Или уже расторгайте через суд в порядке ст.ст.450-453 ГК РФ.
Уважаемый Марат! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
к убыткам Застройщика может быть отнесены его расходы на государственную регистрацию ДДУ, соглашения о расторжении ДДУ (внесение записи в ЕГРП), возможно, как уже написали, какие -то иные санкции, указанные в ДДУ.
Иного здесь точно не будет.
Расходы на регистрацию были оплачены отдельно, правда фирма значилась другой, не Застройщик. Иных санкций в ДДУ нет.
Марат, добрый день! Согласно ст. 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
к иным случаям относится расторжение договора в связи с существенным изменением условий в порядке ст. 451 ГК
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Т.е. если по соглашению сторон его расторгнуть не удастся остается обращаться в суд. Последствия расторжения по соглашению сторон как правило прописываются в договоре
Ну и в принципе ст. 32 Закона о защите прав потребителя тут применима
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
т.к. ч. 1 ст. 9 214-ФЗ предусматривает иные случаи отказа от договора в одностороннем порядке, но уже с учетом необходимости возмещения застройщику фактических затрат размер которых он должен подтвердить
Источник: pravoved.ru
Расторжение договора участия в долевом строительстве: последствия для застройщика (Серова А.И.)
Известно, что Закон N 214-ФЗ позволяет дольщику инициировать процедуру расторжения заключенного с застройщиком договора участия в долевом строительстве. При этом названный Закон обязывает застройщика вернуть дольщику денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими.
Некоторые застройщики полагают, что это исчерпывающий перечень последствий расторжения договора. Однако это не так. Отказ добровольно исполнить требования дольщика, скорее всего, обернется для застройщика дополнительными материальными расходами. Подробности — в статье.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Нормы права
Статья 9 Закона N 214-ФЗ предусматривает право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях (ч. 1):
— застройщик нарушил установленный договором срок передачи объекта долевого строительства на два месяца;
— застройщик не исполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 этого Закона ;
— существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства;
— застройщик нарушил обязанности, предусмотренные ч. 3 ст. 15.1 этого Закона (прекращение договора поручительства);
— а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Речь идет о ситуации, когда выявлены недостатки в созданном объекте долевого строительства и застройщик отказывается безвозмездно устранять недостатки, возмещать дольщику произведенные им расходы на устранение недостатков либо уменьшать цену договора.
Кроме того, в ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ приведен перечень случаев, когда договор по требованию участника может быть расторгнут в судебном порядке. Напомним, это возможно в следующих случаях:
— строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, прекращено или приостановлено и имеются основания полагать, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику;
— существенно изменена проектная документация строящегося объекта недвижимости (в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства);
— изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В рамках заявленной темы принципиально важными являются положения ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ. В ней, в частности, указано на обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства, внесенные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму (за пользование денежными средствами дольщика) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России. Причем, если участником является гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере (1/150 ставки).
На исполнение этой обязанности застройщику отведено:
— 20 рабочих дней со дня расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9;
— 10 рабочих дней со дня расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9.
Обратите внимание! Если в течение указанного соответствующего срока (10 либо 20 рабочих дней) дольщик не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства (включая проценты) в депозит нотариуса по месту своего нахождения. О данном факте необходимо проинформировать участника долевого строительства.
Поэтому ссылка застройщика на отсутствие реквизитов для перечисления денег дольщику является необоснованной.
В случае нарушения срока возврата денежных средств участнику (срока зачисления денежных средств в депозит нотариуса) застройщик обязан уплатить дольщику проценты на эту сумму за пользование данными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч. 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Последствия нарушения застройщиком норм Закона N 214-ФЗ
Если застройщик добровольно не исполнил предусмотренную Законом N 214-ФЗ обязанность по возврату денег дольщику и уплате процентов за пользование ими, дольщик вправе истребовать указанную сумму в судебном порядке. Такой способ разрешения спора неизбежно обернется для застройщика дополнительными расходами, поскольку суд вправе взыскать с застройщика не только внесенную дольщиком сумму и проценты за пользование, но и штраф, а также компенсацию морального вреда и судебных расходов. К сожалению, застройщики нередко это не учитывают, считая, что суд должен руководствоваться только нормами ч. 2 и 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ и не может применить к данной ситуации положения Закона о защите прав потребителей .
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
Подтвердим сделанный нами вывод о том, что судебный вариант разрешения спора с дольщиком приведет к значительному увеличению расходов застройщика, примерами из судебной практики.
Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 22.09.2015 по делу N 33-16309/2015
Обратившись в суд, истица сообщила, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома она оплатила первоначальный взнос. Впоследствии она обратилась к застройщику с заявлением о расторжении договора в связи с семейными обстоятельствами. Соглашением сторон, зарегистрированным в УФРС, договор был расторгнут. Денежные средства застройщик не возвратил. Истица просила суд взыскать с застройщика:
— сумму задолженности в размере первоначального взноса;
— проценты за пользование указанными денежными средствами;
— компенсацию морального вреда;
— штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.
Суд указал: Законом N 214-ФЗ прямо предусмотрена уплата процентов за пользование денежными средствами застройщиком в случае расторжения договора по основаниям, перечисленным в ч. 1 ст. 9. Принимая во внимание, что организация добровольно не выплатила установленные Законом проценты за пользование денежными средствами, не зачислила эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, суд удовлетворил требование участника о взыскании процентов.
К сведению. Несмотря на то что соглашением о расторжении договора предусмотрен возврат денежных средств участнику в течение трех месяцев со дня регистрации соглашения, суд указал, что застройщик был обязан вернуть деньги в течение 20 дней с момента расторжения договора, поскольку такой срок установлен Законом.
Рассматривая обоснованность требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа, суд исходил из следующего. На основании ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 1 и 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами (например, договором участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
В связи с тем что компенсация морального вреда не предусмотрена Законом N 214-ФЗ, вопрос о взыскании компенсации морального вреда решается в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Согласно ст. 15 данного Закона причиненный потребителю моральный вред подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Поскольку факт нарушения застройщиком прав истицы как потребителя доказан, суд взыскал с застройщика компенсацию морального вреда.
Часть 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. На этом основании суд обязал застройщика уплатить штраф из расчета 50% от суммы компенсации морального вреда. При этом суд отметил, что не имеется оснований для включения в расчет суммы штрафа иных сумм, взысканных в пользу истицы, так как указанные суммы взысканы не в силу Закона о защите прав потребителей, а в порядке, утвержденном Законом N 214-ФЗ.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2015 N 33-7954/2015 по делу N 2-625/2015
Обстоятельства дела и ход рассуждений судей во многом схожи с предыдущим описанным нами случаем. Суд взыскал с застройщика в пользу истца задолженность по расторгнутому договору, штраф, а также расходы на оплату услуг представителя.
И на этот раз застройщику не помогла ссылка на необоснованное применение к данным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей. Суд указал: в связи с тем, что Законом N 214-ФЗ, являющимся специальным законом, регулирующим отношения сторон по договору долевого участия в строительстве, не предусмотрена ответственность застройщика по уплате штрафных санкций за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя о возврате денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве, к спорным правоотношениям применяются положения ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Поскольку застройщик добровольно не исполнил полностью требование о возврате денежных средств, имеющаяся задолженность не погашена и после обращения в суд, ответчик обязан уплатить предусмотренный данным Законом штраф.
Разрешая требования о компенсации истцу понесенных расходов на оплату услуг представителя, суд исходил из того, что указанные расходы подтверждены. Однако с учетом принципа разумности суд уменьшил заявленную истцом сумму.
Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15.09.2015 по делу N 33-8779/2015
В данном случае дольщик просил суд признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве, взыскать с застройщика уплаченную по договору сумму, проценты за пользование денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований, расходы на оплату услуг представителя. Дольщик сообщил, что:
— причиной расторжения договора является существенное изменение личных обстоятельств, значительное ухудшение финансового положения и невозможность дальнейшего исполнения обязательства;
— застройщик оставил без ответа заявление о расторжении договора и требование о возврате уплаченной по договору суммы.
Застройщик выдвинул в суде встречное требование о взыскании с участника задолженности по погашению очередного платежа, процентов за предоставленную рассрочку платежа в размере 14% годовых, пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России и расходов на оплату госпошлины.
Аргументы застройщика и мнение суда представлены в таблице.
Точка зрения застройщика
Расторжение договора долевого участия возможно только в судебном порядке и только в предусмотренных законом случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). Поскольку организацией не допущено никаких нарушений, нет оснований для расторжения договора.
Возможность участника отказаться от договора или его расторгнуть по собственному желанию без вины застройщика не предусмотрена ни законом, ни условиями договора.
Возврат денежных средств ввиду одностороннего отказа от исполнения договоров по заявлениям дольщиков и взыскание штрафов по искам недобросовестных дольщиков в условиях сегодняшней тяжелой финансовой ситуации приведет к банкротству застройщиков и нарушению прав добросовестных дольщиков
Частью 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ определены случаи, когда участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора при ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору, а также в иных случаях, установленных федеральным законом или договором (см. п. 5), то есть данный перечень оснований для отказа участника долевого строительства от исполнения договора не является закрытым.
Статьей 32 Закона о защите прав потребителей предусмотрено право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Таким образом, поскольку заключение договора обусловлено личными и семейными нуждами участника (что предполагает применение норм Закона о защите прав потребителей), перечень оснований для отказа от исполнения договора, предусмотренный ст. 9 Закона N 214-ФЗ, не является закрытым. Статьей 32 Закона о защите прав потребителей установлено иное основание для отказа от исполнения договора, поэтому дольщик как потребитель в любой момент вправе отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве с возмещением застройщику фактических расходов.
Пунктом 5 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ исходя из его буквального толкования не установлено, что иные предусмотренные законами или договором случаи отказа участника долевого строительства от исполнения договора могут быть связаны исключительно с допущенными со стороны застройщика нарушениями.
Следовательно, довод организации о возможности отказа участника от исполнения договора только при виновном поведении застройщика не основан на законе.
Кроме того, договором предусмотрено, что односторонний отказ от его исполнения либо расторжение по инициативе одной из сторон производится по основаниям и в порядке, определенным действующим законодательством, к которому относится и ст. 32 Закона о защите прав потребителей. При этом в любом случае условия договора не должны противоречить закону, а условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей)
Нет оснований для взыскания штрафа и применения положений Закона о защите прав потребителей, так как случаи расторжения договора долевого участия и односторонний отказ от его исполнения предусмотрены специальной нормой в сфере долевого строительства — Законом N 214-ФЗ.
Взыскание штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в данном случае не основано на законе, поскольку истцом не доказано, какие именно права по Закону о защите прав потребителя нарушены застройщиком
Законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона о защите прав потребителей на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств (вопрос 6 Обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утвержденного Президиумом ВС РФ 01.02.2012).
В данном случае при расторжении договора у застройщика возникла обязанность возвратить полученные в счет цены договора денежные средства, которая застройщиком не выполнена как после получения заявления дольщика, так и после предъявления иска в суд и до настоящего времени.
Более того, застройщик фактически отказал дольщику в праве расторгнуть договор, поскольку организацией предъявлены в суд собственные требования относительно взыскания просроченного, по мнению ответчика, очередного платежа.
Факт нарушения действиями ответчика прав истца как потребителя установлен, в связи с чем застройщик обязан уплатить сумму компенсации морального вреда и штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя
Первоначальный взнос истца направлен застройщиком по целевому назначению — на строительство квартиры, на сегодняшний день на объекте проводятся отделочные работы, процент готовности здания составляет 75%, застройщик несет собственные значительные расходы на строительство ввиду неисполнения обязательств дольщиком. При этом положения ст. 32 Закона о защите прав потребителей предусматривают возмещение исполнителю (застройщику) фактических расходов при отказе потребителя (дольщика) от исполнения договора
Застройщик не доказал факт несения убытков, возникших у него в связи с отказом дольщика от исполнения договора. Спорная квартира подлежит строительству в любом случае в составе многоквартирного дома согласно проектной документации безотносительно заключения договора с истцом. При расторжении договора квартира остается у застройщика, который не представил доказательств осуществления каких-либо расходов именно в связи с заключением или прекращением действия договора с дольщиком.
Степень готовности здания и несение расходов на строительство такими доказательствами не являются
Штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований явно несоразмерен нарушенному праву и противоречит принципам справедливости, в том числе учитывая отсутствие вины застройщика, а также значительно меньшую сумму неустойки по Закону N 214-ФЗ (1/150 ставки рефинансирования, то есть в 55 раз меньше), что свидетельствует о возможном злоупотреблении правом со стороны дольщика
Не имеют правового значения доводы о большом размере взысканного судом штрафа, учитывая его иное назначение и иной порядок исчисления, установленный законом. Застройщик не доказал несоразмерность суммы штрафа по правилам ст. 333 ГК РФ.
Не имеется оснований для вывода о том, что со стороны истца усматриваются злоупотребления правом и недобросовестность. Заявленные истцом требования основаны на законе, дольщик неоднократно предпринимал попытки разрешить спор в досудебном порядке, однако застройщик законное требование истцов не исполнял в течение длительного времени
В результате суд взыскал с застройщика в пользу дольщика уплаченную по договору сумму, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда, штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя и сумму возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя.
Кроме того, с застройщика в доход бюджета была взыскана государственная пошлина. При этом суд отказал застройщику в удовлетворении заявленных им требований, отметив, что в силу ч. 4 ст.
9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Данное требование дольщиком соблюдено, заявление участника застройщиком получено, организация этот факт не оспаривает. Поскольку обязательства сторон прекращены, у участника отсутствует обязанность по внесению очередного платежа и оплаты процентов.
Выводы
Физическое лицо — дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о долевом участии в строительстве либо обратиться в суд с требованием о признании договора расторгнутым. Перечень случаев, когда участник может воспользоваться таким правом, не ограничен.
Отказ от договора (расторжение договора) влечет обязанность застройщика вернуть в установленный срок дольщику ранее внесенные им денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами гражданина в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.
Отказ застройщика произвести указанные выплаты или нарушение отведенного законом срока выплат позволит участнику добиться в судебном порядке взыскания дополнительных сумм процентов, компенсации морального вреда и судебных расходов, а также штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя. Застройщику не удастся избежать перечисленных расходов, сославшись на нарушение обязанностей со стороны контрагентов либо отсутствие необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
При этом застройщик вправе просить суд об уменьшении размера взыскиваемых процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 333 ГК РФ, п. 33 Обзора ), а также расходов на оплату услуг представителя.
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru
Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве
Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии). Его действие распространяется на отношения между застройщиком и участником долевого строительства, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
При этом у участников долевого строительства должно возникать право собственности не только на объекты долевого строительства, но и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Участником долевого строительства может быть как физическое, так и юридическое лицо и индивидуальный предприниматель.
В 2006 году Закон о долевом участии был дополнен нормой, предусматривающей возможность одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве .
———————————
Федеральный закон от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Основания и порядок одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве
Согласно пунктам 4 и 5 статьи 5 Закона о долевом участии застройщик вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
- просрочка внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа;
- систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период. Для того чтобы отказаться от исполнения договора, застройщик должен (ст. 9 Закона о долевом участии):
- направить участнику долевого строительства в письменной форме предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку;
- получить документальное подтверждение получения участником долевого строительства направленного предупреждения либо получить возврат заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
По истечении 30 дней с даты направления участнику долевого строительства предупреждения, при неисполнении участником долевого строительства просроченного обязательства по оплате и при соблюдении указанных условий застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При принятии такого решения застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Договор будет считаться расторгнутым со дня направления такого уведомления. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Последствия одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве
После того как договор расторгнут, застройщик обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
С момента расторжения договора застройщик также вправе заключить новый договор в отношении объекта долевого строительства с новым лицом. Однако новый договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии).
При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Однако для этого участник долевого строительства должен сам обратиться к застройщику.
Если в указанный срок он не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем должен сообщить участнику долевого строительства.
Если застройщик нарушит срок возврата денежных средств или срок зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, то он уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Что необходимо застройщику, чтобы внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении договора долевого участия
Согласно пункту 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) чтобы внести запись в ЕГРП о расторжении договора, застройщик должен представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр), следующие документы:
- заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве;
- копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма, с отметкой об отправке.
Согласно пункту 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации и пункту 11 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» орган, осуществляющий государственную регистрацию, при представлении заявления одной из сторон договора участия в долевом строительстве (в том числе заявления о расторжении в одностороннем порядке) в течение одного рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.
Таким образом, для внесения записи в ЕГРП о расторжении договора достаточно заявления одной стороны — застройщика. Орган лишь должен уведомить в письменной форме другую сторону.
Риски для участника долевого строительства
Указанная норма обусловливает возможность злоупотреблений для недобросовестного застройщика. Росреестр не проверяет, действительно ли участник долевого строительства просрочил оплату. По закону Росреестр не должен получать от участника долевого строительства доказательство оплаты или подтверждение наличия задолженности.
Следовательно, недобросовестный застройщик может расторгнуть договор и с участником долевого строительства, у которого все оплачено. Россрестр может слишком поздно направить уведомление или не исполнить эту обязанность вовсе, или по каким-либо иным причинам участник долевого строительства не получит уведомление от Росреестра и не узнает о том, что подано заявление об исключении из ЕГРП записи о регистрации договора. Он может не получить информацию и от застройщика, который может добиться этого различными способами (понятно, какие это способы).
В этом случае договор будет расторгнут, а участник долевого строительства окажется в неведении.
Что делать участнику долевого строительства, если он узнал о расторжении договора
Существуют различные варианты в зависимости от того, какую цель ставит перед собой участник долевого строительства: вернуть запись о договоре в ЕГРП или получить назад денежные средства, возместив при этом свои убытки, вызванные незаконными действиями застройщика.
Рассмотрим некоторые варианты.
Признать недействительным односторонний отказ от договора, а договор, соответственно, действующим
———————————
См., например: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008; Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.
В этом случае ответчиком по иску будет являться застройщик. При этом истцу будет необходимо доказать, что отказ является незаконным ввиду того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения, так как вся сумма по договору им уплачена (параметры просрочки в оплате не соответствуют требованиям Закона о долевом участии), и (или) застройщиком нарушена процедура расторжения договора.
Возникает вопрос: что делать, если права на спорную недвижимость проданы по новому договору долевого участия в строительстве третьему лицу?
Для того чтобы минимизировать такой риск, при подаче в суд искового заявления о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора или заявления об обжаловании действий Росреестра необходимо заявить ходатайство о принятии судом обеспечительных мер, например, в виде запрета застройщику реализовывать права на получение в собственность спорной недвижимости и Росреестру вносить записи о регистрации договоров долевого участия в отношении прав на спорный объект с третьими лицами и регистрации каких-либо прав, ограничений и обременений в отношении спорной недвижимости.
Если все же к моменту вынесения судом решения о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора и соответственно договора действующим в ЕГРП будет внесена запись о регистрации договора долевого участия на тот же объект с третьим лицом, то, вероятно, Росреестр не сможет восстановить запись о регистрации прав участника долевого строительства на тот же объект.
В этой ситуации участнику долевого строительства, видимо, придется обращаться в суд с иском к застройщику и третьему лицу о признании второго договора долевого участия недействительным, как не соответствующего закону в связи с отсутствием у застройщика права на его заключение.
Обжаловать незаконные действия Росреестра
В этом случае ответчиком будет являться Росреестр, и при обжаловании его действий необходимо учитывать, что арбитражным и гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации предусмотрен ограниченный срок обжалования действий органов власти — три месяца начиная с того дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении его прав и свобод (ст. 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В случае обращения заявителя в суд по истечении указанного срока в удовлетворении требований будет отказано по причине пропуска срока на обращение в суд, без оценки по существу требований заявителя.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В случае выбора этого способа защиты необходимо будет доказать оба обстоятельства. При этом также следует учитывать следующее.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации и пункту 3 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав предусматривает проведение в процессе регистрации правовой экспертизы документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверку действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Незаконность сделки свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям существующего законодательства. В этом случае в государственной регистрации прав может быть отказано (абз. 4 ч. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации).
Следовательно, Росреестр должен проводить правовую экспертизу документов на предмет правомерности расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве .
———————————
Определение Свердловского областного суда от 5 апреля 2011 года по делу N 33-3617/2011.
Требовать возврата денежных средств и уплаты процентов
Если участник долевого строительства не имеет намерения восстановить действие договора долевого участия, то ему необходимо взыскать уплаченные им денежные средства и проценты за пользование ими с даты просрочки. Если у застройщика нет денежных средств, то рекомендуется оспорить односторонний отказ от договора, так как, получив решение суда о взыскании средств, его будет затруднительно или невозможно исполнить.
Подводя итог, необходимо отметить следующее.
Сегодня законодателем застройщику предоставлена возможность одностороннего отказа от исполнения договора в целях скорейшего разрешения спорной ситуации, возникающей в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства, предоставления возможности застройщику в максимально короткие сроки привлечь нового участника долевого строительства, тем самым минимизировать риск недостаточности финансирования. Однако при этом законодателем недостаточно проработана процедура такого отказа и неполно защищены права участников долевого строительства от действий недобросовестных застройщиков.
Вероятно, было бы логично, если бы, помимо направления уведомления участнику долевого строительства, Росреестр до внесения записи в ЕГРП должен был получить подтверждение о получении участником долевого строительства такого уведомления или сообщение органа почтовой связи об отсутствии адресата. Но для этого необходимо внести изменения в закон.
Участникам долевого строительства можно рекомендовать:
- контролировать сроки внесения платежей по договору;
- указывать в договоре почтовый адрес, по которому он действительно сможет получать корреспонденцию;
- незамедлительно сообщать застройщику об изменении своего почтового адреса;
- при просрочке платежей по договору запрашивать выписки из ЕГРП на земельный участок, на котором осуществляется строительство, с целью получения информации о наличии записи о регистрации договора долевого участия в строительстве;
- при получении информации о расторжении договора, не теряя времени, анализировать законность такого расторжения и соблюдения процедуры с целью выбора оптимального способа защиты.
Литература
1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 10 июля 2012 года).
2. Федеральный закон от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в редакции от 10 июля 2012 года).
3. Федеральный закон от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»(в редакции от 30 ноября 2011 года).
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 28 июля 2012 года).
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 года N 138-ФЗ.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 95-ФЗ.
7. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества».
8. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 19 января 2005 года).
9. Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
10. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05.
11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009.
12. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009.
13. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008.
14. Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.
15. Определение Свердловского областного суда от 5 апреля 2011 года по делу N 33-3617/2011.
Источник: www.sudmos.ru
Расторжение ДДУ
В каких случаях договор принято считать расторгнутым?
При одностороннем отказе одной стороны от выполнения условий договора, документ принято считать расторгнутым с момента отправки второму участнику сделки уведомления о таком расторжении.
Направление уведомления должно осуществляться через почту, с помощью заказного письма и с описью вложенных документов.
Каковы правовые последствия расторжения соглашения, инициированного участником долевого строительства в досудебном порядке?
Застройщик при расторжении соглашения в связи с указанными ранее обстоятельствами, на протяжении 20 дней (рабочих) с даты расторжения договоренности, должен вернуть внесенные участником долевого строительства денежные средства, выплаченные последним в рамках договорных условий.
Кроме того, выплатить проценты, начисленные на обозначенную сумму за использование указанных денежных средств в объеме 1/300 от ключевой ставки (ее размер на текущий момент составляет 10 процентов) Центробанка РФ, которая действует на день выполнения договорных обязательств возврата финансов, оплаченных участником.
Эти проценты начисляют со дня, когда участник ДС внес денежные средства либо часть от них в счет обозначенной договорными условиями цены соглашения, до даты их возвращения застройщиком участнику ДС. Когда участник ДС – гражданин, обозначенные проценты должны быть выплачены в удвоенном объеме.
Договор долевого участия в строительстве.
Кто такой застройщик, читайте тут.
Приводим формулу: Св+[Св*]*к1 = С,
где С – это сумма, которая должна быть возвращена;
Св – это уже внесенная сумма;
Д – обозначает, сколько дней прошло от даты, когда внесены финансы до даты, когда договор будет расторгнут;
Кс – ставка Центробанка РФ, действительная к моменту возвращения финансов;
к1 – если брать в расчет юрлиц, то значение принимается за 1, в случае с физическими лицами – 2.
В качестве примера: в соответствии с условиями договора долевого участия, гражданин оплатил 2 миллиона рублей. По прошествии пяти месяцев и семнадцати дней (с марта по июль: 170 дней), договор был расторгнут. Исходя из указанных данных, общий объем финансов, который гражданин должен возвратить участнику ДС составляет: 3000000 + (3000000 х (170 х 10 %/300)) х 2 = 3000000 + 340000 = 3340000 рублей 00 копеек.
Второй пример с юрлицом: в рамках договора ДУ, юрлицо оплатило 5000000 рублей. По прошествии семи месяцев и 16 дней (с марта по сентябрь: 230 дней), соглашение было расторгнуто. То есть общий объем финансов, которые должны быть возвращены юрлицу, как участнику ДС, будет составлять: 5000000 + (5000000 х (230 х 10%/300)) = 5000000 + 383333,33 = 5383333 рублей 33 копейки.
Если на протяжении определенного периода участник ДС не направит обращение в адрес застройщика для получения финансов, которые были выплачены им в рамках соглашения, а также процентов, начисленных на эту сумму за использование денежных средств на протяжении всего периода, застройщик обязан не позже дня, который следует за рабочим с момента окончания обозначенного периода, перевести средства с соответствующими процентами за их использование на нотариальный депозит в месте пребывания застройщика, о чем участник долевого строительства должен быть своевременно уведомлен.
При нарушении застройщиком сроков возврата средств или срока перечисления их на нотариальный депозит, он должен выплатить в пользу участника ДС определенный процент, начисленный на обозначенную сумму, за фактическое пребывание средств в использовании.
Процент составляет 1/300 ставки Центробанка Российской Федерации, которая действует на день определенного выполнения обязательств по возврату финансов, внесенных участником ДС.
Обозначенный объем процентов начисляется со дня, который следует за днем окончания периода возврата средств застройщиком заинтересованному участнику ДС или срока зачисления таких средств на нотариальный депозит, до дня, когда денежные средства будут возвращены участнику ДС или дня, когда средства будут зачислены на указанный депозит. Если участником ДС выступает физлицо (гражданин), выплачиваемые застройщиком проценты удваиваются.
Расчет производится по следующей формуле:
где Cп – это просроченная сумма средств;
Св – сумма, которая была внесена
д1 – период на который застройщиком допущена просрочка;
Кс – ставка Центробанка РФ, являющаяся действительной к моменту возвращения финансов
к1 – так же как и в прошлом случае: для юрлиц – 1, для физлиц (граждан) – 2.
Процедура расторжения договора долевого участия, инициированная участником с соблюдением судебного порядка
Обстоятельства, при которых договор ДУ расторгается через суд при наличии соответствующего заявления участника долевого строительства:
- в случае прекращения или приостановки строительного процесса МКД или же иных объектов недвижимости, в чей состав включен объект, отнесенный к долевому строительству, если присутствуют обстоятельства, явно свидетельствующие о нарушении предусмотренного условиями договора срока передачи объекта ДС заинтересованному участнику;
- при существенном изменении проектной документации, возводимого МКД и/либо прочего объекта недвижимости, в структуру которой включен объект, возводимый в рамках долевого строительства, включительно с существенным изменением размеров объекта;
- при наличии изменений назначения имущества общего пользования и/либо нежилых помещений, которые входят в структуру МКД и/либо другого объекта недвижимости.
Каковы последствия расторжения договора ДУ, инициированного участником через суд?
При данных обстоятельствах, в случае вынесения решения о расторжении соглашения долевого участия, застройщик должен на протяжении 10 (десяти) дней (рабочих) от даты расторжения соглашения (в этом случае, датой расторжения считается дата вынесения судом решения о расторжении сделки) вернуть все внесенные финансы в том же объеме, который подлежал бы возврату и при внесудебной процедуре.
Процедура расторжения договора ДУ, инициированная застройщиком
У застройщика есть полное право оформить односторонний отказ от выполнения принятых в соответствии с соглашением долевого участия обязательств, в случае:
- Если участник долевого строительства нарушил срок единовременного внесения платы. Период просрочки при этом должен составить больше чем 2 месяца (условия договора предусматривают обязательства оплаты его цены участником ДС);
- Договор предусматривает выплату цены по договору участником ДС в строго оговоренный договорными условиями период. Нарушение происходит, если участник ДС систематически не соблюдает срок внесения оплаты, когда срок оплаты сумм нарушается больше чем трижды на протяжении одного года, либо просрочено внесение определенного платежа на протяжении периода более двух месяцев.
При данных обстоятельствах, у застройщика есть право расторжения соглашения по прошествии, как минимум, тридцати дней, с момента направления участнику долевого строительства письменного предупреждения с требованием погашения образовавшейся задолженности по погашению цены соглашения и приведением правовых последствий его невыполнения.
Если участник долевого строительства не выполнил предъявленные требования своевременно, и у застройщика имеются сведения, подтверждающие получение участником ДС указанного предупреждения о необходимости погасить долг и выплатить договорную цену, с приведением последствий невыполнения данных требований или же когда оператор почты возвратил заказное письмо с подтверждением отказа участника от получения такового, а также при отсутствии участника по обозначенному адресу.
Каковы последствия расторжения договора долевого участия, инициированного застройщиком?
Застройщик должен вернуть всю сумму средств, которые выплачены участником ДС в рамках договора. При этом период выплаты должен составлять десять дней (рабочих) со дня расторжения документа.
Если участник ДС не направил в этот период обращение к застройщику для получения финансов, которые он внес в качестве договорной цены сделки, застройщик обязан не позже дня, который следует за следующим рабочим от даты истечения указанного срока, перечислить всю сумму на депозит нотариальной конторы по месту, где находится застройщик, о чем участник должен быть своевременно уведомлен.
Каковы последствия нарушения срока возврата финансов
Последствия полностью совпадают с возникающими при нарушении срока возврата средств, в случае расторжения сделки участником ДС, при соблюдении досудебной процедуры.
Источник: o-nedvizhke.ru