Право собственности на объект незавершенного строительства это

Обзоры законодательства

Обзор изменений в регулировании вопросов в сфере недвижимости и строительства: Март 2022

В ответ на изменения в экономической и правовой сферах Президентом России был подписан Федеральный закон №58-ФЗ от 14 марта 2022 года («Закон №58-ФЗ»), утверждающий пакет антикризисных мер. Ряд мер существенно меняет сложившиеся подходы к правовому регулированию отношений, связанных с недвижимостью и строительством.

Первая группа мер направлена на снижение в 2022 году временных затрат по согласованию изменений градостроительных документов:

• Установлен месячный срок согласования проектов генерального плана поселения, городского округа или проектов о внесении изменений в соответствующий генеральный план с органами государственной власти или органами местного самоуправления.

• Установлен месячный срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из вышеуказанных документов.

• Закреплена возможность одновременного проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам изменений как генерального плана, так и правил землепользования и застройки.

• Внесены иные изменения в порядок проведения общественных обсуждений и публичных слушаний.

Вторая группа мер нацелена на упрощение порядка приобретения прав и использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности («Публичные участки»), до конца 2022 года:

Право 11 класс (Урок№3 — Право собственности и его виды. Защита неимущественных прав.)

• Правительство РФ вправе определить случаи предоставления Публичных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких участков.

• Правительство РФ вправе утвердить новые случаи, в которых допускается заключение договора мены в отношении Публичных участков и частных земельных участков.

• В отношении договоров аренды Публичных участков и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, государственные или муниципальные органы могут утвердить льготную арендную плату, причем минимальный размер составляет 1 рубль.

• Арендатор теперь вправе обратиться с заявлением о продлении срока аренды Публичного участка на срок до 3-х лет независимо от того, приобретено ли право аренды на торгах и имеется ли задолженность по арендной плате (такое право имеется у арендатора до 1 марта 2023 года). Однако для реализации указанного права необходимо соответствовать двум критериям: 1) на дату обращения арендатора срок действия договора аренды не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении договора аренды; 2) на дату обращения арендатора у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка. Если оба критерия соблюдены, арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительное соглашение о продлении срока аренды.

Очевидно, что последнее изменение существенным образом отличается от устоявшегося в судебной практике подхода, в соответствии с которым продление срока договора аренды Публичного участка без проведения торгов допускается только в нескольких установленных законом случаях. Вместе с тем, вторая группа мер существенным образом облегчит жизнь застройщикам, которым не потребуется доказывать факт освоения земельного участка, наличия объекта незавершенного строительства или искать иные основания для продления срока договора аренды Публичного участка.

Гражданское право || Право собственности

Отдельного внимания заслуживает положение Закона №58-ФЗ о том, что Правительство РФ вправе в 2022 году устанавливать случаи выдачи разрешений на строительство объектов, не являющихся линейными, на двух или более земельных участков. На данный момент такие случаи и порядок не утверждены российским Правительством. Судебная практика по вопросу законности строительства одного объекта на нескольких земельных участках до принятия Закона №58-ФЗ была неоднозначной, при этом судами чаще использовался подход, согласно которому строительство объекта должно осуществляться на одном земельном участке.

Последняя группа мер связана с процессом государственной регистрации недвижимого имущества. Положения Закона №58-ФЗ позволяют Росреестру не осуществлять проверку наличия правоустанавливающих документов на землю при осуществлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на созданные здания, сооружения. Данное решение законодателя связано с тем, что правовая экспертиза прав на землю, в любом случае, осуществляется уполномоченным органом, который выдает решение о вводе объекта в эксплуатацию, поэтому повторная проверка данного вопроса Росреестром представляется нецелесообразной.

Аналогичный подход установлен Законом №58-ФЗ к постановке на кадастровый учет или государственной регистрации прав на объекты, расположенные в границах зон затопления, подтопления. Требования о наличии инженерной защиты таких объектов и сооружений, обеспечивающих охрану водных объектов, согласно Закону №58-ФЗ не должны проверяться на стадии государственного кадастрового учета и регистрации прав.

Кроме того, Законом №58-ФЗ вносится ряд изменений в порядок постановки на кадастровый учет объектов гражданской обороны и иных объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности и созданных позднее 20 января 1992 года.

Вместе с тем, в Государственную Думу в последние недели вносится большое количество законопроектов, направленных на дальнейшее изменение регулирования вопросов, связанных с недвижимостью и строительством.

Так, отдельного внимания заслуживает законопроект №97317-8 от 30 марта 2022 года. Данный законопроект направлен на изменение сроков вступления в силу положений ранее принятых федеральных законов:

• Вступление в силу Федерального закона от 21 декабря 2021 года №430-ФЗ планируется на 1 сентября 2022 года (данным законом в ГК РФ вводятся новые главы, посвященные регулированию правового статуса недвижимых вещей, а также вопросам возникновения права собственности на недвижимые вещи, определяется статус общего имущества в здании или сооружении).

• Вступление в силу Федерального закона от 30 декабря 2021 года №478-ФЗ планируется на 1 июня 2022 года (данным законом регулируется порядок приобретения прав на земельные участки лицами, проживающими в жилых домах, расположенных в границах населенного пункта, и не оформивших права на такие дома, вопросы подготовки схем расположения земельных участков и вопросы, связанные с государственной регистрацией недвижимости).

Кроме того, представляют интерес положения законопроекта «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе», разработанного Росреестром. Данный законопроект меняет подходы к определению объекта недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, участка недр. Кроме того, в случае принятия указанного законопроекта изменится и правовой статус вспомогательных построек, которые не будут признаваться объектами недвижимости и будут отнесены к улучшениям земельного участка или иных объектов недвижимости (например, дома).

Среди прочего, интересным представляется предлагаемый Росреестром в законопроекте подход к образованию объектов недвижимости, предполагающий установление исчерпывающего перечня способов: 1) раздел объекта недвижимого имущества; 2) объединение объектов недвижимости; 3) исключение здания, сооружения, объекта незавершенного строительства из единого недвижимого комплекса; 4) перепланировка помещений и (или) изменение границ машино-мест.

Данный обзор подготовили юристы практики недвижимости и строительства Capital Legal Services: партнер, руководитель практики Елена Степанова и юрист Денис Михайличенко.

Источник

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

• Статья 218. Основания приобретения права собственности
• Статья 220. Переработка

Комментарий к ст. 219 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает правило об обязательности государственной регистрации для возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. При этом возникает вопрос о природе вновь созданного имущества до государственной регистрации права собственности на него, а также вида права на него.

Очевидно, что это имущество не может рассматриваться как набор строительных материалов ввиду разницы в качественных характеристиках и стоимости. Его прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости не подлежит сомнению. С учетом того что в 2004 г. в п. 1 ст.

130 ГК внесены изменения, согласно которым даже объект незавершенного строительства является недвижимостью, недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

2. На практике вопрос о начальном моменте появления недвижимой вещи остается открытым. В литературе обоснованно предлагается считать таким моментом тот момент, когда на строительной площадке начались действия, приведшие к такому изменению этого участка, которое становится для него неотделимым без существенного ущерба для назначения планируемого объекта.

Можно предположить, что с того момента, когда забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства. Разумеется, можно и нужно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия на нем появившегося объекта недвижимости (Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие. М., 2005. С. 78).

До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения — как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством).

3. Согласно ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

По нашему мнению, норма комментируемой статьи, согласно которой право собственности на вновь создаваемый объект возникает с момента регистрации этого права, имеет несколько парадоксальный характер. Право, которое регистрируется, уже существует; в то же время оно, получается, возникает только с момента регистрации. На наш взгляд, эта статья нуждается в изменении по модели п. 4 ст.

218 ГК. Целесообразно закрепить в комментируемой статье норму о том, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента приобретения им признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК. Это правило в наибольшей мере отвечает интересам собственника и в то же время, как и в случае с п. 4 ст.

218 ГК, потребует от него зарегистрировать право собственности перед распоряжением объектом недвижимости. Однако регистрация в этой ситуации, как и в случае с приобретением помещения через паенакопления, будет не правоустанавливающей, а правоудостоверяющей.

Источник