Объектом гражданско-правовых сделок может стать незавершенное строительство
Не только законченные строительством объекты могут стать объектом гражданско-правовых сделок. Недостроенные объекты строительства также являются ликвидными активами компаний и становятся объектами купли-продажи.
Прежде всего, объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к недвижимости, т.е. их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, что установлено ст. 130 ГК РФ. Значит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты, законченные строительством. Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.
Порядок регистрации объектов недвижимости, как законченных строительством, так и нет, установлен Законом N 122-ФЗ. Порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества определен ст. 25 этого Закона:
— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3);
— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4).
Из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Если право собственности на объект, не завершенный строительством, не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, он не может быть объектом гражданско-правовых сделок. По этому вопросу в настоящий момент сложилась широкая арбитражная практика. В частности, в Постановлении ФАС Уральского округа от 18.06.2009 N Ф09-3913/09-С6 по делу N А34-1276/2008 суд указал: договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, на который отсутствует зарегистрированное право собственности, считается недействительным. Также нельзя такой объект:
— сдавать в аренду;
— передать в качестве вклада в уставный капитал;
— внести в качестве вклада в совместную деятельность.
При регистрации права собственности на незавершенный строительством объект организация обязана уплатить государственную пошлину. Величина и порядок ее уплаты установлены гл. 25.3 НК РФ. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст.
333.33 НК РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для юридических лиц 15 000 руб., для физических лиц — 1000 руб.
Итак, организация имеет на балансе недостроенный объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано, и она решает продать его. Продажа незавершенного строительством объекта осуществляется на основании договора купли-продажи. Правовые основы этого договора регулируются положениями гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст.
549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно нормам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров, работ, услуг, а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации признается объектом обложения НДС. Следовательно, операция по реализации незавершенного строительства облагается налогом. Согласно п. 3 ст. 164 НК РФ к стоимости объекта применяется налоговая ставка 18%.
Если недостроенный объект относится к объектам жилого назначения, организация-продавец не сможет воспользоваться налоговой льготой, указанной в пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в соответствии с которым реализация жилых домов, а также помещений и долей в них не признается операцией, подлежащей обложению НДС.
Доход от продажи объекта, не завершенного строительством, облагается налогом на прибыль организаций. При методе начисления доход признается в отчетном (налоговом) периоде, когда он имел место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (ст. 271 НК РФ).
Датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ). Под реализацией понимается передача на возмездной основе права собственности на товары.
Передача права собственности на объект незавершенного строительства невозможна без его регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Когда следует признавать доход от его реализации?
Доход от реализации объекта недвижимого имущества признается для целей налогообложения прибыли с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию указанных прав на недвижимое имущество. Факт подачи документов на государственную регистрацию подтверждается распиской о приемке документов органом, осуществляющим государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ним.
Такая расписка выдается на основании п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ. При реализации прочего имущества доход от такой операции налогоплательщик вправе уменьшить на цену его приобретения (создания), что установлено пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.
Данный порядок предполагает учет доходов от реализации товаров, в т.ч. не законченных строительством зданий. Признание расходов на приобретение или создание не завершенного строительством объекта можно лишь на основании оправдательных документов. Налогоплательщик не вправе ссылаться на отсутствие документов по причине истечения срока давности, установленного для их хранения.
Поскольку операция по реализации объектов незавершенного строительства подлежит обложению НДС, организация-продавец на основании положений ст. 168 НК РФ обязана в течение пяти календарных дней выставить покупателю счет-фактуру с суммой НДС, выделенной отдельной строкой.
Согласно указанному документу организация-покупатель сможет принять сумму предъявленного налога к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ). Вычет по НДС организация-покупатель сможет получить после принятия указанного объекта к учету, т.е. после его отражения на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Если объект незавершенного строительства приобретается с целью дальнейшей достройки и использования в собственных целях, организация может:
— заключить договор строительного подряда со строительной фирмой, в соответствии с которым она выполнит все необходимые работы и доведет объект до состояния, пригодного к эксплуатации;
— выполнить достройку объекта собственными силами.
Если организация-покупатель является плательщиком НДС, со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, необходимо будет исчислить НДС по ставке 18%.
Объект незавершенного строительства может быть приобретен организацией не для собственного использования, а с целью его дальнейшей продажи, т.е. объект может быть перепродан организацией в том же состоянии, в каком был приобретен, или же достроен и перепродан. В этом случае в бухгалтерском учете организации-покупателя он будет учитываться как товар.
К инвестиционным активам могут относиться объекты незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты организацией-заемщиком к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или иных внеоборотных активов. Если покупатель планирует после достройки объекта продать его, проценты за пользование заемными средствами не включаются в первоначальную стоимость объекта, а учитываются в составе прочих расходов организации и в учете отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
До момента, когда организация достроит приобретенный объект и начнет использовать его в своей деятельности в качестве основного средства, она не будет признаваться плательщиком налога на имущество организаций в отношении приобретенного объекта незавершенного строительства. Более того, если она в дальнейшем не планирует использовать приобретенный объект незавершенного строительства в качестве основного средства, а собирается, например, достроить его и продать, она не будет признаваться плательщиком налога на имущество организации в отношении данного объекта, сообщает Межрайонная ИФНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Республике Саха (Якутия).
ИсточникРаздел III. Специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества
1. Правовой режим объекта незавершенного строительства
Действующее законодательство и его оценка
До принятия Закона о государственной регистрации вопрос о признании объектов незавершенного строительства недвижимостью вызывал большое количество споров. Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации объекты незавершенного строительства признаны недвижимым имуществом. Содержание данной нормы было раскрыто в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Однако, очевидна настоятельная потребность в дальнейшей детализации на уровне закона правового режима объектов незавершенного строительства.
Предложения по совершенствованию действующего законодательства
Первое. Представляется необходимым включить объекты незавершенного строительства в тот примерный перечень недвижимых вещей, который имеется в ст. 130 ГК. Тем самым будет ясно показана значимость этих объектов для оборота.
Второе. Правовой режим объекта незавершенного строительства должен быть определен, исходя из следующих основных положений:
— право собственности на объект незавершенного строительства всегда принадлежит собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещном праве, предусмотренном гл. IV ЗК (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения);
— соответственно для решения вопроса о том, кто является собственником объекта незавершенного строительства, не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда;
— поскольку собственником объекта строительства является собственник (владелец) земельного участка, не должно иметь значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет.
Третье. Сама необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть у собственника (владельца) земельного участка только в случае приостановления строительства. Основанием для проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства должен служить документ о праве собственности на земельный участок либо о предоставлении земельного участка на одном из прав, о котором говорилось выше. Для государственной регистрации права собственности необходимо будет представить также разрешение на строительство, для того, чтобы исключить факты регистрации права собственности на самовольно построенный объект (ст. 222 ГК).
Четвертое. С учетом изложенного должны быть внесены изменения в § 3 гл. 37 ГК «Строительный подряд».
В ГК должно быть установлено, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остаётся собственником таких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве (до момента передачи материалов для использования их в строительстве). С указанного момента право собственности подрядчика на переданные материалы прекращается в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становится заказчик. Последние, с момента их юридической гибели, вообще не могут быть более оборотоспособными объектами гражданских прав в прежнем своём состоянии. Заказчик же становится собственником объекта строительства (объекта, незавершённого строительством), при возведении которого указанные материалы и были использованы.
Пятое. Соответствующие изменения должны быть внесены и в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека земельного участка одновременно должна означать ипотеку возводимых на нем зданий и сооружений, и стороны договора об ипотеке не должны иметь права договориться об ином (п. 1 ст. 65 Закона).
Договор ипотеки земельного участка (прав на земельный участок), заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и договор ипотеки строящихся зданий или сооружений, не включающий в себя ипотеку земельного участка (прав на земельный участок), должен считаться недействительным.
ИсточникПравовой режим объектов незавершенного строительства
Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость).
Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденное протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью» .
Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что «объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст.
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.
По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового статуса объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшего объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное, то есть незавершенное) имущество, подлежащее государственной регистрации. Такое толкование представляется чрезмерно широким, и, скорее всего, законодатель допустил неудачную формулировку.
Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при каких условиях это возможно. Как следует из п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». А в п. 16 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. При этом, как было отмечено, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.
Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено. В частности, это допускается в случае их приватизации, а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства. В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.).
При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения). К числу последних относятся установленные Законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества).
При переходе недвижимости к новому собственнику переходят и все упомянутые ограничения (обременения).
Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений). Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, следует прийти к выводу, что нет, поскольку, несмотря на то что речь идет о будущем жилом доме, объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома.
Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Источник