Статья посвящена проблемным вопросам определения правового режима объекта незавершенного строительства, которые анализируются с учетом изменений гражданского законодательства и тенденций правоприменительной практики.
Статьи по предмету Жилищное право
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Источник2.1 Основания возникновения прав на объекты незавершенного строительства . … Однако до завершения строительства такие объекты с точки зрения закона представляют собой функционально взаимосвязанную правовую категорию, элементами которой могут быть вещи, в том числе недвижимые и движимые; имущественные права и обязанности, права на результаты интеллектуальной деятельности, совместное использование которых позволяет достичь цели деятельности -создание объекта недвижимого имущества. … К. К. Шалагинов. Правовой режим объекта незавершенного строительства : теория и практика. — Ростов-на-Дону, 2010. — 32 с..
Правовой режим объекта незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Право»
Статья посвящена проблемным вопросам определения правового режима объекта незавершенного строительства , которые анализируются с учетом изменений гражданского законодательства и тенденций правоприменительной практики.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Краснова Елена Владимировна
Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике
Проблемы судебной практики при рассмотрении дел, связанных с гражданским оборотом объектов незавершенного строительства
Текст научной работы на тему «Правовой режим объекта незавершенного строительства»
Вестник Самарской гуманитарной акалемии. Серия «Право». 2015. № 1-2(17)
ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Елена Владимировна магистрант 1 курса Магистерская программа «Предпринимательское право. Коммерческое право» Самарская
Статья посвящена проблемным вопросам опреле-ления правового режима объекта незавершенного строительства, которые анализируются с учетом изменений гражланского законолательства и тенлениий правоприменительной практики.
Ключевые слова: нелвижимость, объект строительства, объект незавершенного строительства, граж-ланский оборот.
Одно из центральных мест в теории и практике гражданско-правового регулирования имущественных и неимущественных отношений современного российского общества занимают вопросы регулирования специфических видов объектов гражданских прав. Являясь базисом, на котором произрастают фактические, и регулирующие их правовые отношения, экономические блага имеют свои существенные особенности, без учета которых эффективное правовое регулирование отношений, возникающих по поводу этих благ, невозможно. Эти статусные особенности влияют в дальнейшем на весь механизм правового регулирования, в котором задействованы те или иные конкретные блага. Одно из самых заметных мест в ряду объектов гражданского права занимает недвижимое имущество. Однако, несмотря на важность и распространенность сделок с недвижимостью в гражданском обороте, и значительное количество нормативных актов, посвященных обороту недвижимости в Российской Федерации, нельзя сказать, что в данной сфере правового регули-
рования юридическая техника законов достигла совершенства и учтены все практические проблемы, возникшие с момента принятия Гражданского кодекса РФ.
Ни в законодательстве, ни даже в цивилистической доктрине не разработана логичная и прозрачная система правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота. Ввиду отсутствия грамотно построенного понятия недвижимого имущества и трудно воспринимаемой многими цивилистами теории единого объекта недвижимости, лишь недавно воспринятой нашим законодателем, вопрос о правовом режиме объекта незавершенного строительства все еще остается дискуссионным. С этой научной проблемой тесно связана и другая — проблема определения момента возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства в гражданском обороте как самостоятельных объектов гражданских прав. В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства.
Несмотря на уже сравнительно долгий опыт правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, ни в гражданском законодательстве, ни в науке гражданского права не разработано правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота, а также особенностей сделок с данным объектом. При этом если правовому режиму недвижимости посвящено значительное количество научных исследований, то вопросы правового режима объектов незавершенного строительства в науке исследованы недостаточно.
Между тем, совершенно необходимыми являются как нормы об описании и государственной регистрации объекта незавершенного строительства, так и правила совершения с ним гражданско-правовых сделок. Учитывая тот факт, что в законодательстве ни в одной из статей части второй ГК РФ не урегулированы вопросы отчуждения или иных сделок объекта незавершенного строительства, до сих пор однозначно не разрешен вопрос о возможности совершения с объектом незавершенного строительства определенных сделок, например — аренды. Неоднозначным является вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства, моменте возникновения права на него, а также возможности вовлечения его в оборот без диктуемого судебной практикой расторжения договора строительного подряда. Весьма проблемными являются вопросы ипотеки объекта незавершенного строительства. Отсутствие единого научного подхода к определению недвижимого имущества, противоречия в действующем законодательстве относительно оборота объектов незавершенного строительства, приводят к выявлению на практике многих нерешенных вопросов.
Данное обстоятельство предопределяет необходимость комплексного исследования категории «объекта незавершенного строительства», что послужит развитию законодательства, регулирующего оборот недвижимости и формированию единого подхода в судебной практике.
Следует отметить, что действующее российское законодательство не содержит легального определения термина «Объект незавершенного строительства». Ранее единственным документом, который содержал такое определение было Письмо ГТК РФ «О временном Положении о порядке реализации
объектов незавершенного строительства». Попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты также в Постановлении Госкомстата РФ 1993 года «Об утверждении Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству».
Исходя из данных определений, которые обозначены на слайде, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является базовым и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.
Проанализировав позиции разных ученых, выделены основные признаки объекта незавершенного строительства, которые представлены на следующем слайде. Исходя из выделенных признаков предлагается следующее определение объекта незавершенного строительства — индивидуально определенный объект, вновь создаваемый, который прочно связан с землей, не являющийся предметом действующего договора строительного подряда, строительство которого приостановлено либо прекращено, законсервировано, и его принятие в эксплуатацию в установленном законом порядке не осуществлено.
Введению в отечественные законодательные и иные нормативные правовые акты понятия «объект незавершенного строительства» предшествовал довольно длительный период. На слайде представлены основные документы, которые способствовали формированию статуса объекта незавершенного строительства еще со времен РСФСР.
Согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет основу механизма реализации особенностей правового режима недвижимости. Основным принципом государственной регистрации является ее правоустанавливающий, или правообразующий характер, так как утвердить единение субъекта с вещью, т. е. признать за ним право собственности или иное право на недвижимое имущество, можно только после регистрации такого права.
Спорной проблемой является порядок оформления возникновения права собственности на вновь возводимый строительный объект. Как известно, одним из оснований возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание. Для недвижимых вещей момент, с которого право собственности на вещь считается существующим юридически, является государственная регистрация прав на эту вещь.
Застройщик приобретает право собственности на незавершенный строительством объект только в тех случаях, когда он осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц. У инвестора возникает либо право долевой собственности на незавершенный строительством объект, либо право собственности на определенную договором часть объекта, так как весь объект строительства не является предметом договора инвестирования. Что касается признания права собственности со стороны подрядчика, то неправомерно признавать подрядчика собственником объекта незавершенного строительства в целом либо его части, за исключением случаев, когда подрядчик также является и инвестором.
Норма о регистрации прав на объекты незавершенного строительства расположена в ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует иметь в виду, что данная статья с 1 января 2005г. претерпела весьма существенные изменения. С некоторыми положениями, в старой и новой редакции можно ознакомиться в таблице, представленной на следующем слайде.
Проанализировав проблемы, возникающие при регистрации прав на объект незавершенного строительства, можно выделить основные. Незавершенный объект с начала и до конца своего существования подвергается постоянным изменениям, при этом сохраняя свой статус объекта незавершенного строительства, то есть существует проблема изменчивости во времени. Из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает необходимость установления «сроков годности» документов, описывающих эти объекты. В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации прав, а также кадастровый и технический учет объектов незавершенного строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за регистрацией права прошло значительное время (например, шесть месяцев и более). Следует отметить, что в своей практике регистрирующие органы, как правило, не придерживаются данного подхода, считая, что конкретные характеристики объекта незавершенного строительства и их изменения не имеют значения. Однако такая практика нуждается в корректировке, поскольку противоречит как гражданскому законодательству, так и законодательству о регистрации.
Кроме того, в соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного Суда РФ объект не должен быть предметом действующего договора подряда. На практике возникает вопрос, каким образом должно подтверждаться то, что на момент регистрации объект не является предметом действующего договора подряда, так как регистрирующий орган не располагает официальной информацией: существовал ли вообще договор подряда по данному объекту. При таких обстоятельствах логично было бы ограничиться заявлением, подписанным уполномоченными лицами застройщика, об отсутствии действующего договора подряда по данному объекту с предупреждением их о последствиях несоответствия действительности такой информации.
Хотя объекты незавершенного строительства не изъяты из гражданского оборота и не являются объектами, оборот которых ограничен, они в соответствии со статьей 129 ГК РФ могут свободно отчуждаться. Особенности правомочия распоряжения по отношению к объектам незавершенного строительства обусловлены закрепленным в действующем законодательстве делением объектов незавершенного строительства на две категории, в отношении которых есть договор строительного подряда и в отношении которых его нет.
Наличие договора подряда не лишает объект незавершенного строительства его вещной природы. При таких условиях отсутствуют основания для ограничения прав собственника по распоряжению. При отсутствии договора
подряда собственнику необходимо соблюсти субъективный критерий, предусмотренный ст. 25 Закона о государственной регистрации, а именно — наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Судебная практика показывает, что на собственника возлагается дополнительная обязанность по доказыванию регистрирующему органу наличия необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Собственник объекта незавершенного строительства также вправе изменить (переработать) или уничтожить этот объект, при обязательном соблюдении требований действующего законодательства, то есть особые ограничения отсутствуют.
Интересен вопрос о возможности распоряжения объектом незаверше нного строительства, права собственности на которое еще нет (или, как правило, оно за субъектом еще не зарегистрировано), но которое возникнет в будущем. В современном гражданском праве существует реально действующий механизм заключения предварительного договора, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, который и следует использовать применительно к купле-продаже недвижимости, которая еще не создана или находится в процессе создания (объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке).
Таким образом, хотя объекты незавершенного строительства и не являются ограниченными в гражданском обороте в силу п. 2 ст. 129 ГК РФ, однако вовлечение их в оборот обусловлено выполнением целого ряда условий.
Категориальный аппарат, касающийся недвижимого имущества в настоящее время далеко несовершенен. Законодатель часто использует различные термины, практически подразумевая одно и то же понятие. Легальное же определение, как мы говорили ранее, объекта незавершенного строительства отсутствует вообще, а в гражданско-правовой доктрине позиции ученых имеют кардинально противоположные направленности. Таким образом, можно утверждать, что на современном этапе только формируется единый понятийный аппарат, определяющий понятие недвижимого имущества вообще и его видов в отдельности.
ИсточникТаким образом, исторически первым правовым основанием возникновения прав на объекты незавершенного строительства в РФ следует признать приватизацию. Объекты незавершенного строительства были внесены в ст. 130 ГК РФ как недвижимое имущество только в 2005г. Далее ст. 131 ГК РФ устанавливает принцип: " Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав , их возникновение , переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав ".
Правовой режим объекта незавершенного строительства.
Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств) и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.
Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью». Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее».
Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что «объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК» представляется Скловскому К.И. достаточно парадоксальным.
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.
Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует придти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. Похожие взгляды высказывает и Е.А. Суханов, который пишет, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства.
По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового статуса объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное, то есть незавершенное) имущество, подлежащее государственной регистрации. Такое толкование представляется чрезмерно широким и скорее всего законодатель допустил неудачную формулировку.
Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось при каких условиях это возможно. Как следует из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. А в п. 16 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. При этом, как было отмечено, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено. В частности это допускается в случае их приватизации, а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства. В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.).
При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения). К числу последних относятся установленные законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества). При переходе недвижимости к новому собственнику переходят и все упомянутые ограничения (обременения).
Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений). Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, следует придти к выводу, что нет, поскольку, несмотря на то, что речь идет о будущем жилом доме, объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома.
Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно — сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
К числу документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости относятся: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. Проектно-сметная документация включает проекты объектов недвижимости и смету (документ, в котором определяется стоимость выполняемой работы, разбитая на определенные этапы). Смета бывает твердой и приблизительной. Твердой считается смета, которая по общему правилу не может быть изменена, а приблизительная смета в процессе работы может быть пересмотрена как в сторону увеличения, так и уменьшения.
Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства и т. д.
Любой объект, который может рассматриваться как вещь, находится в гражданском обороте постольку, поскольку не имеется соответствующего прямого изъятия в законе. Статью 219 ГК, определяющую момент возникновения права собственности на недвижимое имущество моментом государственной регистрации, таким изъятием признать нельзя.
В данном случае право собственности на не достроенный объект недвижимости может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 62 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти.
Таким образом, право собственности на такой объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него несомненно существует, однако не на конкретный объект недвижимости (здание, сооружение и т.д.), а на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.
Вопрос о том, кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства (подрядчик, заказчик, инвестор) является его собственником, представляет определенные сложности.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). А согласно п. 1 статьи 2 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.
Таким образом, до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако закон не определяет, каким образом будут определяться доли. Очевидно, что определить долю будет достаточно сложно.
Следовательно, в соответствии с упомянутым законом все указанные лица являются сособственниками. Ст. 7 указанного закона ничего не говорит о том, кто становится собственником объектов незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором. Можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор.
Заказчиком в соответствии с Законом об инвестиционной деятельностью (п. 4 ст. 2) могут быть инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.
Следует, однако, учитывать то обстоятельство, что хотя в данном случае объекты недвижимости создаются с помощью так называемых инвестиционных договоров, однако законодательно определение инвестиционного договора не дается. Исключение составляет такая разновидность инвестиционного договора как договор долевого участия в строительстве, который в определенной степени регулируется Законом о долевом строительстве в многоквартирных домах. Однако указанный закон также не решает вопроса о том, кто является собственником незавершенного и незарегистрированного объекта строительства.
По иному решается вопрос о праве собственности на объекты незавершенного строительства в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной группой российских ученых. В частности, по мнению ее разработчиков право собственности на объект незавершенного строительства должно принадлежать собственнику земельного участка либо любому его законному владельцу на основании вещного или обязательственного права, предусмотренного в гл. IV ЗК. Соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не будет иметь значения, прекращен ли договор строительного подряда (указанный объект может возводиться и хозяйственным способом). Основанием для проведения государственной регистрации права собственности будет служить документ о праве собственности (ином вещном или обязательственном праве) на земельный участок, а также разрешение на соответствующе строительство. Потребуется, по мнению разработчиков, внести некоторые изменения и в нормы ГК РФ о договоре строительного подряда, состоящие в частности в том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента их фактического использования в строительстве, когда право собственности подрядчика прекращается в связи с юридической гибелью указанных материалов*(168).
Таким образом, не имеет значения, на чьи деньги строился объект и был ли он достроен или нет. Очевидно, авторы преследовали цель создания единого объекта недвижимости (земельного участка и объектов недвижимости) уже на стадии строительства здания или сооружения. Однако вряд ли такую точку зрения разделят те инвесторы, которые подключатся к строительству уже после того, как судьба земельного участка будет определена.
Таким образом, вопрос о том, кто является собственником недостроенного объекта строительства, возведенного по договору строительного подряда после окончания строительства, но до передачи объекта заказчику, законодательно не решен. Представляется, что в этом случае речь идет об общей долевой собственности подрядчика и заказчика. Исключение составляют случаи, когда все расходы по строительству понес подрядчик. В таких случаях собственником недостроенного строительного объекта должен признаваться подрядчик.
Возможны ситуации, когда объект незавершенного строительства находится на земельном участке, собственник которого одновременно является собственником другой недвижимости, права на которую надлежащим образом оформлены. Для того, чтобы избежать процедуры оформления прав на объект незавершенного строительства при продаже земельного участка и надлежаще оформленной недвижимости объект незавершенного строительства указывается в договоре купли-продажи как набор строительных материалов. По существу такие сделки можно рассматривать как притворные, поскольку вместо купли-продажи недвижимости, для которой предусмотрена специальная процедура, заключается обычный договор купли-продажи.
ИсточникСведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах , которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В силу части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании : — разрешения на строительство такого объекта
Правовой режим объектов незавершенного строительства основания возникновения прав на такие объекты
РИЭЛТОР: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
1. Субъекты гражданских правоотношений
2. Объекты гражданских правоотношений
3. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации
ИсточникЭльвира Ямбаева с 2014 г. является собственником объекта незавершенного строительства 18% готовности. Земельный участок, на котором расположен объект , ранее был предоставлен прежнему собственнику объекта по договору аренды на срок 10 лет. … Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при … ВС заметил, что данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК. … Данная правовая позиция должна послужить для судов руководством к более полному и…
Момент возникновения объекта незавершенного строительства как объекта права
1. Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, № 10.
2. Закон Российской Федерации от 30.12.2004 №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2004, №292.
3. Подробнее см. Лопатников А.В., Родригес А.А. Наследование объектов незавершенного строительства с точки зрения налогового законодательства // «эж-Юрист». 1998. № 15; Сергеева Н.В. Объект незавершенного строительства // Вестник юридического института. Чебоксары: Изд-во ЧГУ, 2003. С.119; Некрестьянов Д.С. Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства // Кодекс-Info. 2001, № 12. C.14.
4. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000,№ 1. С.15.
5. Документ официально опубликован не был.
6. Официальный сайт Национального собрания Республики Армения.
7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут,1999. С.240.
8. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореферат на соискание степени к.ю.н. по специальности 12.00.03. М., 2001. С.11.
9. Алещев И.А. Сделки с недвижимостью // «эж-ЮРИСТ». 2000, № 30.
10. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.04.2004 по делу №А56-21562/03 // Документ официально опубликован не был.
11. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.2004 по делу №А21-7192/03-С1 // Документ официально опубликован не был.
12. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2004 по делу №А13-7475/03-09 // Документ официально опубликован не был.
13. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998, № 6. С.5.
14. Строительная газета. 1986, №118.
15. Северокавказский юридический вестник. 1996, № 7.
16. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2004 по делу №А21-336/04-С2 // Документ официально опубликован не был.
17. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Часть третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2003. С.149.
18. Закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ. 1997, №30. Ст.3594.
19. Принятие 29.12.2004 новой редакция статьи 25 данного Закона не повлекло изменений в сфере применения данной нормы, хотя непосредственный перечень документов, подлежащий предоставлению в уполномоченный орган, существенно изменился (Закон Российской Федерации от 29.12.2004 №196-ФЗ «»О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 2004, №290).
20. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 24.01.2000 №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000, № 3.
21. Документ официально опубликован не был.
22. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // «Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.: Сб. памяти С.А.Хохлова» / Отв.ред. А.Л Маковский. М., 1998. С.278.
23. Павлодский Е.А. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000, №4. С.8.
Д.С.Некрестьянов,
соискатель кафедры гражданского права
юридического факультета СПбГУ
Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав . Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено. В частности, это допускается в случае их приватизации <*>, а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства . В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.). — <*> П. 2 Указа.