Предельные параметры разрешенного строительства реконструкции модернизации подключаемого объекта

Предельные параметры разрешенного строительства реконструкции модернизации подключаемого объекта

ГрК РФ Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

Земельное право. Принцип деления земель на категории: категории земель, зонирование, ст. 1 ЗК РФ

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2015 N 459-ФЗ)

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Ст. 38 ГрК РФ. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Источник

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции

Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции

Многие собственники земельных участков еще до начала строительства сталкиваются с тем, что в случае соблюдения минимальных отступов от границ участков соседей или максимально допустимого коэффициента плотности застройки участка, строительство на таком участке будет просто не возможно, так как за частую, участки имеют вытянутую форму или неправильную конфигурацию, либо их площадь на столько мала, что соблюсти нормы строительства не представляется возможным.

С аналогичными проблемами сталкиваются и при легализации и оформлении прав на уже построенные дома, например, дом построен в 1-2 метрах от границ участка и естественно нарушены отступы от границ участка, что приведет к невозможности зарегистрировать права или оформить легализацию построенного дома.

Что же делать в таком случае, и есть ли выход из данной ситуации?

Да, законодатель предусмотрел возможность решения этого вопроса, так, в соответствии с положениями ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, при соблюдении определенных требований и нюансов, можно получить Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства.

Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции осуществляется в части:

• предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений:
• минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
• максимального процента застройки в границах земельного участка.

Разрешение на отклонение от предельных параметров предоставляется при условии наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, городского округа, на территории которого расположен рассматриваемый земельный участок или объект капитального строительства.

Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства напрямую зависит от грамотно подобранного комплекта документов, юридически обоснованной позиции при организации проведения процедуры публичных слушаний.

Результатом предоставления услуги является распоряжение Главархитектуры Москвы, или Московской области о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории Москвы или Московской области.

Специалисты компании «Земля и право» подготовят все необходимые для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства документы, реализуют весь процесс от сбора документов, участия в публичных слушаниях и до получения результата.

Источник

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства – условия и порядок получения

1. Предельные параметры разрешённого строительства – элемент градостроительного регламента

Предельные параметры разрешённого строительства – один из показателей градостроительного регламента. Град. регламент, в свою очередь, является одним из результатов градостроительного зонирования территорий муниципальных образований, обеспечивающего решение целого рядя задач:

• образование территориальных зон
• установление градостроительных регламентов, действующих в пределах границ конкретной территориальной зоны
• установление вида градостроительной деятельности

Целями формирования территориальных зон являются:

1. создание возможности сочетания: в каждой из них различных видов существующего и планируемого использования земельных участков
2. к примеру, в жилых зонах – сочетание территорий для размещения объектов жилого, общественно-делового, рекреационного и иного назначения)
3. выделение, на основе генерального плана, функциональных зон и определение параметров их планируемого развития,
4. учёт сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
5. предотвращение возможных ситуаций причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

• виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и ОКС (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 ГрК РФ) на основе нового Классификатора ВРИ:
• основные ВРИ, допускающие самостоятельный выбор предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны
• условно разрешённые ВРИ, присваиваемые только по итогам публичных/общественных слушаний
• вспомогательные ВРИ, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними (гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.)
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
• этажность
• плотность застройки
• минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий
• минимальная доля озеленённых территорий земельного участка
• минимальное количество мест на автостоянках
• прочие параметры, к примеру, когда пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ ЗУ и ОКС, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции ОКС и сочетаниями таких размеров и параметров (пункт 3 статьи 38 ГрК РФ)
• ограничения в использовании ЗУ и объектов капитального строительства

Градостроительные регламенты, установленные для всех видов территориальных зон, обязательны для исполнения собственниками, пользователями владельцами и арендаторами ЗУ вне зависимости от форм собственности и прав.

Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, равно как и соблюдение технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования, иных нормативно-технических документов и требований.

На использование участков и объектов на их территории, а также на строительство и реконструкцию объектов накладывается запрет, если использование и строительство не соответствуют установленному градостроительному регламенту:

• ВРИ ЗУ нет в перечне видов использования в территориальной зоне
• размеры ЗУ отличаются от предельных значений
• существуют отклонения от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции
• произошли отклонения от ограничений по использованию ЗУ и ОКС
• использование ЗУ и объектов на них создаёт опасность:

• для жизни и здоровья людей
• для окружающей среды
• для памятников истории и культуры

Тем не менее, законодательно установлены ситуации, для которых действие градостроительных регламентов прекращается или они вообще не устанавливаются, а от предельных параметров разрешённого строительства возможно отклонение. С «радиусом действия» градостроительных регламентов можно подробнее ознакомиться здесь.

2. Состав предельных параметров разрешённого строительства

Правовую основу пределов разрешённого строительства представляют положения Градостроительного кодекса РФ

а практическую – градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), разрабатываемые на их основе документация по планировке территории

Стандартный состав предельных параметров

1. Предельные размеры ЗУ, в том числе их площади:
2. могут быть как минимальными, так и максимальными
3. могут быть в варианте одновременного установления пределов обоих типов
4. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов:
5. устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство этих объектов запрещено
6. предусматривается детализация правил размещения зданий, строений, сооружений, учитывающая, к примеру, санитарно-бытовые условия
7. допускается уменьшение отступа или расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учётом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки
8. Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:
9. в общих случаях устанавливаются в соответствии с ПЗЗ применительно ко всем ВРИ ЗУ внутри каждой территориальной зоны
10. в территориальных зонах, в которых присутствуют памятники истории и культуры, отнесённые к культурно-историческому наследию, устанавливается высотный регламент:
11. в целях контроля высотного положения элементов зданий и сооружений в зависимости от близости к историческим центрам городов (к примеру, в Северной столице – закон в рамках ПЗЗ Санкт-Петербурга, регулирующий высотную застройку и осуществление контроля за нарушениями исторических панорам и выявлением диссонансов с исторической архитектурой)
12. Площадь участков, предназначенных для озеленения
13. Коэффициент застройки земельного участка объектами капитального строительства конкретной территориальной зоны:
14. то есть отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади ЗУ
15. В территориальных зонах, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, устанавливаются требования к архитектурным решениям ОКС (пункт 2.1 статьи 38 ГрК РФ):
16. к цветовому решению внешнего облика объекта
17. к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта
18. к объёмно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта, влияющим на его внешний облик, на композицию и силуэт застройки исторического поселения
19. Максимальный класс опасности:
20. по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории ЗУ
21. Иные предельные параметры разрешённого строительства

3. Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Строительство или реконструкция объектов на ЗУ должны происходить в режиме соблюдения требований градостроительных и технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования и иных нормативно-технических документов и требований.

В ситуациях, когда собственникам или правообладателям ЗУ и ОКС требования градостроительных регламентов представляются неудовлетворительными, можно воспользоваться правом на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

4. Условия получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Ммотивом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств (или факт их совместного наличия):

1. размеры ЗУ меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров
2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки

Если мотив обращения подтверждается документально, то позволительно сделать запрос на получение разрешения на отклонение от следующих пределов:

1. минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границ ЗУ
2. максимальных выступов за красную линию частей зданий, строений, сооружений
3. максимального количества этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
4. максимальной высоты зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
5. максимального процента застройки в границах ЗУ
6. отношение суммарной площади участка, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
7. увеличение или понижение максимального класса опасности (по санитарной классификации) ОКС, размещаемых на территории ЗУ

Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут быть следующие материалы:

• для подтверждения меньшего размера ЗУ в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ ЗУ в конкретной территориальной зоне

• неблагоприятные геологические условия
• экологические условия
• физико-химические свойства
• водопроницаемость почв и иных явлений, способных оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта

• заключение о соблюдении требований технических регламентов для ОКС при реализации разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции ОКС
• заключение готовит организация, состоящая в СРО

5. Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3 – 6 месяцев. Состоит она из ряда этапов.

Последовательность действий

1. В комиссию по ПЗЗ необходимо подать заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

2. После подачи заявления комитет по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования занимается:

а) подготовкой сведений:

1. о правообладателях ЗУ, имеющих общие границы с ЗУ, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
2. о правообладателях ОКС, расположенных на ЗУ, имеющих общие границы с участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
3. о правообладателях помещений, являющихся частью ОКС, применительно к которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

б) осуществляет подготовку сводного заключения на основе результатов сделанных запросов в ряд органов государственной власти:

• Комитет имущественных отношений (КУГИ или КУМИ)
• Комитет по охране памятников культуры
• Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности (КПООС)
• Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ)
• Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ)
• Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО
• иные, имеющие отношения к решению вопроса о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

3. Рассмотрение вопроса ведётся на заседании Комиссии по ПЗЗ, принимающей решение о проведении публичных слушаний.

4. Готовится решение Комиссии по ПЗЗ – принимается по результатам проведения публичных слушаний.

5. Решение комиссии по ПЗЗ направляется главе администрации муниципального образования.

6. Подготовка в срок 7 дней распоряжения главы администрации муниципального образования о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства по результатам рассмотрения решения комиссии по землепользованию и застройке.

При несогласии заявителя с решением главы администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения это решение можно оспорить в судебном порядке.

Видеоматериалы о роли публичных слушаний в решении вопроса об отклонении от предельных параметров разрешённого строительства

По результатам общественных слушаний по выявленному нарушению высотного регламента была запрещена реализация одного из крупнейших проектов высотного строительства в Санкт-Петербурге даже при полученном застройщиком разрешения на строительство, которое было отменено в судебном порядке:

А это пример с положительным результатом, достигнутом в ходе публичных обсуждений

Источник