Строительство одного объекта на нескольких земельных участках
Новые условия градостроительного права, допускающие возможность строительства на нескольких участках площадного объекта. Три условия, которым должны соответствовать земельные участки, правила выдачи ГПЗУ и разрешения на строительства.
Основываясь на положениях статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и всей многолетней правоприменительной практике любой застройщик, наверняка, знает, что для целей строительства нужен грамотно оформленный земельный участок, а для получения разрешения на строительство необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок. То есть, до настоящего времени градостроительное право исходило из принципа, что строительство объектов капитального строительства обеспечивается на одном земельном участке, предоставленном для целей строительства.
С 15 апреля 2022 года ситуация меняется принципиально, поскольку с указанной даты вступает в силу постановление Правительства РФ от 06.04.2022 N 603 «О случаях и порядке выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков» (далее- постановление 603).
Как «убежать» от ограничений градостроительного плана земельного участка
Указанное постановление 603 не распространяется на случаи строительства линейных объектов, оно утвердило условия и правила строительства площадных объектов сразу на нескольких земельных участках, а также Правила выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) для случаев строительства на нескольких земельных участках.
Итак, какие же земельные участки теперь можно законно использовать для целей строительства одного объекта капитального строительства. Каким условиям должны соответствовать земельные участки для их использования в целях строительства объекта капитального строительства? Разрешение на строительство объекта капитального строительства на нескольких земельных участках уполномоченные органы вправе выдать в случае совокупности следующих условий:
— земельные участки являются смежными;
— земельные участки принадлежат одному лицу на праве собственности, и (или) на праве постоянного (бессрочного) пользования, и (или) на праве пожизненного наследуемого владения, и (или) на праве безвозмездного пользования;
— земельные участки имеют одинаковый вид разрешенного использования, допускающий размещение объекта капитального строительства.
Обращает на себя внимание факт того, что для строительства одного объекта на нескольких земельных участках нужно одновременное соблюдение всех трех вышеперечисленных условий.
И, кстати, если в части условий о смежности участков и одинакового вида разрешенного использования нет вопросов, то в условии и праве на землю перечислены практически все виды прав, кроме аренды. Смежные земельные участки, предоставленные на праве аренды, по-прежнему, не могут использоваться для целей строительства одного объекта капитального строительства. А вместе с тем, именно на праве аренды чаще всего и предоставляются земельные участки для целей строительства.
Как получить разрешение на строительство за 7 шагов. #ЦССдлябизнеса
Получается, что новые правила распространяются либо на собственников земельных участков, либо на ограниченный круг лиц, которым земельные участки предоставляются на праве пользования или предоставлены ранее на праве пожизненного владения.
Постановление 603 устанавливает особенности подготовки и выдачи ГПЗУ для строительства объекта на нескольких земельных участках: на смежные земельные участки оформляется один ГПЗУ, при этом информация о минимальных отступах от границ смежных земельных участков в ГПЗУ не включается. Срок подготовки и выдачи ГПЗУ сокращается по сравнению с общими требованиями и составляет 10 рабочих дней.
Разрешение на строительство объекта капитального строительства на смежных земельных участках выдается одно. При этом в постановлении 603 уточняется и перечень прилагаемых к заявлению документов. Повторно оговаривается и момент, связанный с минимальными отступами от границ участка. Уполномоченный орган при проведении проверки поданных вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство документов не должен учитывать установленные Правилами землепользования и застройки минимальные отступы от границ смежных земельных участков в целях определения мест допустимого размещения объекта капитального строительства. Не требуется от заявителя и предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Дополнительно уточняется и вопрос процента застройки на смежных земельных участках, который для рассматриваемых случаев определяется исходя из суммарной площади всех смежных земельных участков, на которых планируются строительство, реконструкция объекта капитального строительства.
В отношении же выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию специально оговаривается лишь условие, что разрешение на ввод объекта капитального строительства, построенного на смежных земельных участках можно получить, если объект построен основании разрешения на строительство на смежных земельных участках, выданного на основании постановления 603.
Дополнительные разъяснения указанного постановления Правительства РФ и иных особенностей применения градостроительного права в текущем году можно будет получить на VII Всероссийской конференции «Изменения градостроительного и земельного законодательства: практические рекомендации к реализации проектов строительства 2022», которую будет проводить Компания АСЭРГРУПП 6 июля 2022
ИсточникСтатья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Ст. 38 Градостроительный кодекс в последней действующей редакции от 1 января 2017 года.
Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
- 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
- 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
- 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
- 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
- 5) утратил силу с 1 января 2017 г.
1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определённой территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.
1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.
Источник