Организация службы заказчика и определение затрат на ее функционирование
Одним из субъектов инвестиционной деятельности является заказчик, который в соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (от 25.02.99 No39-ФЗ) может быть физическим или юридическим лицом и по договору с инвестором или государственным заказчиком осуществляет реализацию инвестиционного проекта.
Нормативная численность аппарата заказчика
Вопросы правильного расчета затрат на осуществление функций заказчика, порядок их утверждения и оплаты казначейством выполняемых службой заказчика услуг при строительстве объектов для государственных нужд за счет средств федерального бюджета являются актуальными для проектных организаций, инвесторов, заказчиков и органов государственного надзора и контроля за строительством. Выполнение всеми участниками инвестиционной деятельности изложенных в статье рекомендаций Госстроя России позволит повысить эффективность использования выделяемых инвестиций и сократить расходы при реализации государственных инвестиционных программ.
Определение инвестиционных затрат(часть2)
Заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, в том числе бюджетное учреждение (организация), зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации, или структурное подразделение инвестора (дирекция строящегося предприятия, управление или отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия и т. д.), наделенное инвестором необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.
По состоянию на 19.01.05 при строительстве объектов за счет средств федерального бюджета по вопросам функционирования службы заказчика следует руководствоваться следующими правовыми и нормативными документами.
Основные функции, задачи, права и ответственность службы заказчика при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации определены в Положении о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденном постановлением Госстроя России от 08.06.01 No 58. С выходом данного Положения признано не действующим на территории Российской Федерации Положение о заказчикезастройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 No 16.
Порядок финансирования деятельности службы заказчика, предельная численность аппарата, предельные размеры затрат на выполнение предусмотренных договором с инвестором функций приведены в Методическом пособии по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (письмо Минстроя России от 13.12.95 No ВБ-29/12-347), в Методическом пособии по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика (МДС 11-15.2001).
Действующими нормативными документами не устанавливаются ограничения по организации службы заказчика при строительстве жилья или проведении технического перевооружения, реконструкции, расширении действующего производства, проведении капитального ремонта. Вместе с тем Госстрой России считает целесообразным организацию службы заказчика при годовом объеме финансирования строительства объекта в текущем уровне цен не менее 50 млн рублей. При меньших размерах инвестиций следует на договорных началах возложить осуществление функций заказчика (технического надзора) действующей в данном населенном пункте (регионе) службе заказчика с расходованием на эти цели до 1,1% от объема выполненных строительно-монтажных работ (приложение No2 к постановлению Госстроя России от 13.02.03 No 17).
Сумма расходов на приобретение (строительство), стоимость объекта (доли) в декларации 3-НДФЛ
Предельная численность аппарата службы заказчика установлена в приложении No 1 постановления Госстроя России от 13.02.03 No 17 в зависимости от годового объема инвестиций в ценах на 01.01.01.
При определении нормативной численности аппарата заказчика объемы капитальных вложений следует приводить к первому территориальному району в соответствии с Общими положениями по применению сметных норм и расценок на строительные работы (СНиП 4.02-91, СниП 4.05-91.).
Инвестиции, передаваемые для реализации другим юридическим или физическим лицам, при расчете численности аппарата заказчика не учитываются.
Таблица 1. Нормативы численности аппарата службы заказчиказастройщика в зависимости от годового объема капитальных вложений
При большой территориальной разбросанности строящихся в сельской местности объектов численность аппарата может быть увеличена сверх установленного норматива путем использования повышающего коэффициента для сельской местности 1,5.
В соответствии с установленным порядком инвестор самостоятельно определяет необходимость реализации инвестиционного проекта, его экономическую эффективность, сроки строительства, место расположения объекта и другие параметры (площадь застройки, этажность, технологию получаемого продукта и т. д.).
При разработке проектно-сметной документации проектная организация включает планируемые расходы на выполнение функций заказчика в главу 10 сводного сметного расчета в размерах, определяемых нормативными документами Госстроя России.
На стадии подготовки инвестиционного проекта деятельность службы заказчика финансируется за счет основной деятельности инвестора, а при реализации конкретного инвестиционного проекта – за счет сметы стройки. Не допускается финансирование службы заказчика при реализации конкретного инвестиционного проекта сразу из нескольких источников, то есть за счет сметы стройки и основной деятельности инвестора.
В соответствии с Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 28.08.01 No 128-ФЗ и Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.03.96 No 351 и Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденным приказом Минстроя России от 05.09.96 No 17-119, для выполнения функций заказчика необходимо иметь лицензию на данный вид деятельности и соответствующую запись в уставе (положении) юридического лица, утвержденном в установленном порядке.
Договор между инвестором и службой заказчика
Процесс реализации конкретного инвестиционного проекта начинается с заключения договора (контракта) между инвестором (государственным заказчиком) и службой заказчика. Договор является основным правовым документом во взаимоотношениях между ними и определяет права, обязанности и ответственность службы заказчика перед инвестором за целевое обоснованное использование финансовых, материальных и иных ресурсов и имущества инвестора и установленные сторонами сроки строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Указанным договором стороны устанавливают размер вознаграждения службе заказчика за выполнение возложенных на него обязанностей, и инвестором утверждается смета расходов. При строительстве объектов за счет средств федерального бюджета или внебюджетных фондов предельный размер затрат на выполнение функций заказчика и численность аппарата не должны превышать нормативов, устанавливаемых нормативными документами Госстроя России. В настоящее время данные нормативы установлены приложением 2 к постановлению от 13.02.03 No 17 в зависимости от годового объема инвестиций количества строящихся объектов и их территориальной разбросанности.
В данных нормативах не учтены затраты, связанные с осуществлением заготовительноскладской деятельности, приобретением жилья для переселенцев, беженцев, военнослужащих, проведением аукционов по продаже объектов незавершенного строительства, консервацией и реставрацией объектов и других работ, затраты по которым регламентируются иными нормативными документами, а при их отсутствии на основании расчетов затрат.
В отдельных случаях, когда установленный Госстроем России норматив не обеспечивает выполнения в полном объеме всех предусмотренных договором с инвестором функций и задач, допускается составление индивидуального сметного расчета и применение его по согласованию с инвестором, а при строительстве объектов за счет средств федерального бюджета – с Госстроем России.
_______________________
При реализации коммерческих проектов численность аппарата и стоимость услуг определяются сторонами при заключении договора.
В случае, когда имеет место несколько различных источников финансирования объектов или строительство конкретного объекта финансируется из нескольких источников (инвесторов), смета расходов утверждается (согласовывается) с каждым инвестором с соблюдением пропорций расходования средств в соответствии с долей финансирования каждого инвестора данного объекта.
Для определения размера затрат на функционирование службы заказчика составляется смета расходов указанной службы на строительство конкретного объекта, а в случае строительства нескольких объектов составляется смета на строительство всех предусмотренных договором объектов, как правило, на календарный год и утверждается инвестором (инвесторами).
Основные положения по расчету затрат на выполнение функций заказчика изложены в письме Госстроя России от 07.04.94 NoВБ-12-64 и в Методическом пособии по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, рекомендованного к применению письмом Минстроя России от 13.12.95 NoВБ-29/12-347.
Смета расходов службы заказчика
Как правило, инвестор утверждает смету расходов не только в виде конкретной суммы, но и в процентах от планируемых к освоению инвестиций, так как оплата сметы расходов службы заказчика производится только после оплаты инвестором (службой заказчика) выполненных строительно-монтажных работ подрядной организацией в размере (%), определенных договором между инвестором и службой заказчика.
В смету расходов службы заказчика включается налог на добавленную стоимость (письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 22.04.02 No 03-1-09/1130/15-П581). В указанный в постановлении Госстроя России норматив затрат не включена оплата ряда работ, как правило, выполняемых службой заказчика, но включаемых не в 10-ю, а иные главы сводного сметного расчета. К таким расходам относятся заготовительно-складские расходы, в случае поставки заказчиком для строительства материалов, подготовка и проведение подрядных торгов при поиске подрядной организации, а также поставщиков оборудования и основных строительных материалов, подбор проектно-изыскательных организаций, выбор страховой компании, расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ для каждого конкретного объекта, таможенное оформление грузов, проведение переоценки незавершенного строительства и т. д.
Дополнительные работы, выполняемые службой заказчика в соответствии с поручением инвестора и предусмотренные договором между ними, оплачиваются инвестором дополнительно сверх норматива, устанавливаемого Госстроем России, на основании действующих нормативных документов по расходованию средств на данный вид работы, а при отсутствии таких документов – на основании соответствующих расчетов. На указанные виды расходов согласования с Госстроем России не требуется. При этом указанные расходы должны быть учтены в сводном сметном отчете.
Расходы по содержанию заказчиков осуществляются за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в балансовую стоимость введенных в эксплуатацию объектов.
Учет расходов на функционирование заказчиков-застройщиков ведется постатейно в журнале-ордере No 10-с на счете 26 «Общехозяйственные расходы». В дальнейшем общая сумма затрат относится на счет 08 «Капитальные вложения» (см. табл. 3.
ПЕРЕЧЕНЬ ПРАВОВЫХ
И НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКИХ ДОКУМЕНТОВ,
РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
СЛУЖБЫ ЗАКАЗЧИКА
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 No 39-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Постановление Правительства РФ от 11.10.01 No 714 «Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета» и Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27.12.97 No 1636.
Письмо Минтруда России от 12.04.93 No 670-РБ.
Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (письмо Минстроя России от 13.12.95 No ВБ-29/12-347).
Перечень работ, составляющих виды строительной деятельности (приказ Минстроя России от 25.03.96 No 35).
Письмо Минстроя России от 19.02.97 No ВБ-29/12-61.
Письмо Минстроя России от 02.07.97 No ВБ-20-168/12.
Письмо Министерства РФ по налогам и сборам «О налоге на добавленную стоимость» от 22.04.02 No 03-1-09/1130/15-П581.
Постановление Госстроя России от 13.02.03 No 17.
Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утверждено постановлением Госстроя России от 08.06.01 No 58).
Методические рекомендации по определению стоимости затрат, связанных с проведением подрядных торгов в Российской Федерации.
Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика МДС 11-15.01.
Письмо Госстроя России от 08.06.01 No НЗ-3082/10.
Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика.
Письмо Министерства финансов РФ «О передаче части функций государственного заказчика заказчику-застройщику».
Письмо Министерства юстиции РФ No 07/5004-ЮД No 33 от 28.05.02 «О государственной регистрации постановления Госстроя России от 21.03.01 No 33».
Таблица 3. Примерный порядок составления сметы расходов службы заказчика
Владимир МАКЛАКОВ
заместитель генерального директора по научной работе ООО «Центр экономики и ценообразования в строительстве»
Вопрос 1. Понятие «цены» и «стоимости» строительства.
Продукция строительства оценивается по трем видам цен:
1. сметная стоимость – предельный размер затрат на строительство каждого объекта;
2. прейскурантная цена – усредненная сметная стоимость единицы конечной продукции типового строительного объекта;
3. договорная цена, устанавливаемая по договоренности между заказчиками и подрядчиками.
Цена выполняет ряд функций.
Учетно-измерительная – с помощью цены учитываются затраты производителей, устанавливается (измеряется) количество денег, необходимое для совершения товарных сделок, определяются масштабы денежной массы для осуществления платежей;
Информационная – дает покупателям и продавцам информацию об изменениях в спросе и предложении, о потребностях в тех или иных товарах, дефиците при избытке ресурсов и т.п. Стимулирующая – стимулирует наиболее экономичные способы производства и наиболее рациональное поведение спроса;
Распределительная – производители через цену ориентируются в распределении полученного дохода;
Социальная – цены влияют на уровень жизни, структуру и объем потребляемых товаров и услуг. Манипулируя ценами, правительству регулирует уровень потребления различных слоев общества.
Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью– способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение – и выступает как мера ее полезности.
Во- вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий.
В-третьих, стоимость связывается так же с относительной редкостью вещей: для того, чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение).
В-четвертых, вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость рассматривается как категория обмена и характеризует привлекательность вещи, как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.
В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость.
Стоимость и цена.
Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. В связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме – с соотношением спроса и предложения.
Виды стоимости: Рыночная стоимость объекта недвижимости иначе называют стоимостью при обмене, Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
«инвестиционная стоимость » Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов
Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с применением таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при продаже ликвидируемого объекта недвижимости.
ИсточникПредельный размер затрат на строительство объекта
Признание концепции предельных затрат как оптовиками, так и их заказчиками, привело к феномену, именуемому системные продажи. [c.580]
В соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 12 июля 1979 г., начиная с одиннадцатой пятилетки, устанавливаются лимиты капитальных вложений и строительно-монтажных работ. Лимит — это ресурсный показатель, определяющий предельную величину капитальных вложений, в том числе и на строительно-монтажные работы, на запланированный ввод в действие мощностей, предприятий, объектов и создание нормативных заделов, в которую обязаны укладываться заказчики. Лимиты капитальных вложений определяют по отраслям, министерствам, союзным республикам и народному хозяйству в целом, а для обеспечения пропорционального и комплексного развития народного хозяйства планы капитальных вложений разрабатывают в отраслевом и территориальном разрезах. Кроме того, в этих планах выделяют затраты на техническое перевооружение и реконструкцию действующих предприятий. [c.133]
Планирование лимитов проектно-изыскательских работ. Лимит проектно-изыскательских работ — это предельная величина затрат на проведение всех проектно-изыскательских работ по заказчикам на планируемую пятилетку с распределением по годам. Размер этого лимита для министерств (ведомств) СССР определяется и утверждается Госпланом СССР на основании соответствующих расчетов исходя из основных направлений экономического и социального развития СССР на 10 лет и контрольных цифр на пятилетку. [c.78]
Для управления буровых работ показателями, во многом определяющими финансы, служат число скважин, законченных строительством и сданных заказчику по целям бурения прирост запасов нефти, газового конденсата и газа нормативы образования фондов заработной платы предельный уровень затрат на 1 руб. сметной стоимости балансовая прибыль лимиты государственных капитальных вложений лимиты основных видов материально-технических ресурсов, абсолютные размеры фондов нормативы наделения фондами норматив платы за производственные фонды внедрение и расширение использования новой техники и технологических процессов основные задания по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов. Эти показатели широко используются для составления плановых расчетов, в текущей хозяйственной деятельности, ее оценке, финансировании и кредитовании. [c.172]
ЦЕНА НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ — денежное выражение стоимости строительства новых, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих производственных и непроизводственных фондов. Продукция строительства оценивается по трем видам цен 1) сметная стоимость — предельный размер затрат на строительство каждого отдельного объекта 2) прейскурантная цена — усредненная сметная стоимость единицы конечной продукции типового строительного объекта (за 1 кв.м жилой площади, 1 кв.м полезной площади, 1 кв.м малярных работ и др.) 3) договорная цена — устанавливается по договоренности между заказчиками и подрядчиками. Сфера действия этой цены будет расширяться с развитием рыночных отношений. [c.206]
Как показала практика, до 80—85 % затрат формируется при конструировании новых изделий и выборе технологии их производства. На этих стадиях создания новой техники определяют ее габариты, применяемые материалы, методы обработки и т. д. Остальные 15—20 % затрат могут изменяться уже непосредственно в процессе производства. Другими словами, основная часть затрат формируется при проектировании новой техники. Это требует повышения значения лимитных цен, а также роли заказчика при расчете их уровня начиная с выдачи технического задания на проектирование продукции. Нормативный метод определения лимитных цен гарантирует эффект потребителю за счет снижения приведенных затрат при эксплуатации новой техники и устанавливает предельную границу ее затрат в производстве. [c.177]
Заказчики обязаны представлять в Стройбанк справку о сумме затрат на приобретение оборудования и об остатках оборудования у заказчика на начало планируемого года. В справке указывают также норматив на запас оборудования на конец планируемого года. Предельную сумму, на которую можно оформить заказ на оборудование, определяют с учетом имеющихся и планируемых остатков. [c.209]
В соответствии с примечанием Приложения № 4 к пост. СМ СССР от 28 марта 1983 г. № 249 О нормах накладных расходов и плановых накоплениях в строительстве затраты строительно-монтажных организаций, связанные с увеличением расходов (сверх учтенных в единых предельных нормах накладных расходов на монтажные и специальные строительные работы) на командирование работников строительно-монтажных организаций для выполнения монтажных и специальных строительных работ на объектах, расположенных в местностях, где применяются коэффициенты к заработной плате, на объектах производственного назначения, титульные списки которых утверждаются СМ СССР, а также на объектах, строящихся на основе компенсационных соглашений, подлежат возмещению заказчиком дополнительно по специальному расчету. [c.271]
Сокращение сроков проектирования ускоряет ввод объектов в действие и этим приносит большой экономический эффект, определяемый по формуле (14). Одновременно уменьшаются и затраты на проектирование за счет снижения постоянных расходов проектной организации, составляющих до 25% себестоимости проектирования. Все эти результаты свидетельствуют о большом народнохозяйственном значении ускорения проектных работ. Предельные сроки проектирования объектов различного. назначения установлены Госстроем СССР. Во многих случаях они достигают 30% от сроков строительства соответствующего объекта в целом. При заключении договора между заказчиком и проектной организацией последняя не имеет права превышать эти нормативные сроки проектирования. [c.142]
В силу ряда технико-экономических особенностей строительства (отсутствие стационарности, большая продолжительность строительства, разнообразие строительной продукции, сильная зависимость стоимости строительства от местных условий и работа для определенного заказчика) ценообразование в строительстве имеет специфические особенности. Ценой объекта является индивидуальная смета, которая определяет предельный размер затрат на его возведение. Основой для составления смет являются единичные расценки и объемы работ, подсчитанные по рабочим чертежам. [c.79]
Цены на строительно-монтажные работы и услуги. Эти работы и услуги оцениваются с помощью трех видов цен сметной стоимости — предельного размера затрат на строительство каждого отдельного объекта, прейскурантной цены — усредненной сметной стоимости единицы конечной продукции типового строительного объекта, договорной цены, которая устанавливается по договоренности между заказчиками и подрядчиками. [c.169]
Контракт с гарантированными максимальными выплатами Контракты (К7) основывается на предельной цене, плановых затратах, плановой прибыли, плановой цене и процентном соотношении на каждый рубль, который сможет сэкономить подрядчик. В случае если подрядчик превзойдет заранее обусловленную стоимость, издержки ложатся целиком на его плечи. При этом типе контракта подрядчик не получает компенсации за изменения, вносимые заказчиком, если они в сумме не превышают определенный процент от сметной стоимости. При заключении контракта с гарантированными максимальными выплатами должны быть четко разграничены зоны контроля и ответственности между заказчиком и подрядчиком. [c.339]
ЦЕНА С ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ФИКСАЦИЕЙ (pri e to be fixed) -устанавливается в ходе исполнения договора, напр., перед поставкой очередной партии, а в некоторых случаях и после поставки. В самом же договоре определяется правило фиксации цены, в частности, период фиксации, право выбора времени фиксации покупателем на основании определенного источника информации (текущая котировка на бирже, справочная цена по официальному бюллетеню и т.д.) либо условия согласования цены сторонами по взаимной договоренности. Напр., предусматривается твердая цена как нижний предел с обязанностью заказчика возместить поставщику дополнительные фактические затраты, выплатить премию возможно также установление верхнего предельного уровня цены. [c.252]
Лимит капитальных вложений характеризует предельный размер затрат на запланированный ввод в действие мощностей, предприятий, объектов, в который обязаны укладываться заказчики и подрядчики. Предусматривается также переход к планированию капитального строительства и действующего производства как единого целого. Это значит, что в государственных планах должны прежде всего учитываться возможности увеличения выпуска продукции (увеличения пропускной способности газопроводов) на действующих предприятиях (газопроводах) путем наиболее полного и интенсивного использования их производственных мощностей и основных фондов. Исходя из этого в первоочередном порядке выделяются ресурсы, необходимые для технического перевооружения и рекон- [c.40]
Источник