При реконструкции объекта капитального строительства разрешение на строительство требуется или нет

Разрешение на строительство или реконструкцию

Прежде чем начать строительство объекта недвижимости, необходимо, получить соответствующее разрешение на строительство. Вопросу выдачи разрешений на строительство посвящена статья 51, Градостроительного кодекса Российской Федерации. В соответствии с ней разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГСК РФ.

Прежде чем приступить к сбору необходимых документов, важно понять, требуется ли вам вообще разрешение на строительство. В этом нам поможет статья 51, Градостроительного кодекса Российской Федерации в ней подробно расписано, в каких случая разрешение требуется и порядок его получения.

Разберемся, когда не требуется получение разрешения на строительство (п.17, Статья 51 градостроительный кодекс РФ)

Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

• Строительство, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительство (киосков, навесов и других);
• Строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
• Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
• Капитальный ремонт объектов капитального строительства;
• Иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

В случае соответствия Вашего объекта выше перечисленным пунктам, то вам необходим минимальный комплект документации для выполнения строительных работ на площадке, как правило это архитектурные решения, конструктивные и объемно-планировочные решения.

Если разрешение на строительство вам все же необходимо, то мы можем выполнить данную работу для вас «под ключ».

Что необходимо для его получения?!

Необходимо выполнить соответствующую проектную документацию, выполнить инженерные и геологические изыскания, а также получить технические условия от сетевых организаций для обеспечения функционирования вашего будущего объекта.

Источник

Самовольная реконструкция

Нередко собственник проводит реконструкцию принадлежащей ему недвижимость, в результате которой площадь объекта недвижимости увеличивается Документы для реконструкции собственник не получал. Можно ли продолжать пользоваться новым зданием?

Что такое реконструкция объектов капитального строительства и требования к ее проведению?

Прямого запрета для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости нет. Однако органы власти могут попросить суд признать такое здание самовольной постройкой. И не исключено, что собственнику придется вернуть объект недвижимости в прежнее состояние или, если это невозможно, снести недвижимость. Поэтому собственнику необходимо легализовать самовольно реконструированное здание. Однако на практике это сделать непросто.
Реконструкция объектов недвижимости, как и строительство, в большинстве случаев требует специального разрешения (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). На практике очень часто здания и строения реконструируются без получения каких-либо документов. Как правило, это связано с тем, что разработка проектной документации, которая необходима для получения разрешения, отнимает немало времени и средств.

При этом владельцы недвижимости редко задумываются, что такая самовольная реконструкция может повлечь для них серьезные негативные последствия.
Казалось бы, после самовольной реконструкции собственник может, как и прежде, свободно пользоваться принадлежащей ему недвижимостью. Но как только собственник захочет продать реконструированную недвижимость или сдать ее в долгосрочную аренду, требующую регистрации, возникнут проблемы.

Поскольку в результате реконструкции изменяются технические характеристики объекта (площадь, количество помещений), то такие данные будут отличаться от тех, которые содержатся в органах Росреестра. По сути, у собственника будет уже не та недвижимость, что указана в ЕГРП.

А значит, подтвердить свой титул собственника на реконструированную недвижимость выпиской из ЕГРП владелец уже не сможет. Как минимум это вызовет вопросы у будущего покупателя, а то и вовсе сорвет сделку. Не исключено, что самовольно реконструированным объектом заинтересуются органы власти. Они могут не только наложить на собственника административный штраф, но и обратиться в суд, требуя привести такой объект в первоначальное состояние, а в случае невозможности даже снести его. В таком случае суды применяют статью 222 ГК РФ о самовольной постройке по аналогии к реконструированному объекту.
Закон предусматривает административную ответственность как за сам процесс самовольной реконструкции (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ), так и за эксплуатацию самовольно реконструированного объекта (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

В первом случае компании может грозить и солидный штраф (от 500 тыс. до 1 млн рублей), и приостановление деятельности для юрлица или ИП до 90 суток. К ответственности по этой статье можно привлечь застройщика и подрядчика.
Чтобы предотвратить негативные последствия от самовольной реконструкции, необходимо принять меры по ее легализации. Как и в ситуации с самовольным строительством, сделать это можно через суд. В таком случае основанием для внесения изменений в запись ЕГРП о реконструированном объекте будет решение суда. Однако практика показывает, что получить такое решение почти так же трудно, как легализовать самовольную постройку. Но в то же время бывают ситуации, когда иск о легализации самовольной реконструкции вообще не срабатывает и нужно заявлять совершенно другое требование.

Иск о легализации реконструированного здания

Узаконение самовольной реконструкции в административном порядке

Собственнику для начала лучше воспользоваться административной процедурой легализации реконструкции. В первую очередь ему нужно внести изменения в кадастровый паспорт (п. 3 ст. 20 Федерального закона от24.07.07 №221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости»). После этого следует обратиться в регистрирующий орган и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации (ст.

25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако Росреестр зачастую в такой регистрации отказывает, особенно когда параметры объекта изменились. В таком случае собственнику остается оспорить отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось (п. 4 ст. 17 ГрК, п. 2 ст.

3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Другой вариант — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такой объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.

Источник

Нужно ли разрешение на строительство?

Согласно действующему законодательству, перед началом возведения частного дома, необходимо получить разрешение на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства в Администрации района земельного участка. Действующим Градостроительным кодексом РФ установлен упрощенный порядок получения разрешения на строительства отдельно стоящего дома, не более 3 этажей, для проживания одной семьи, а именно не требуется подготовка проектной документации.

Основанием для подготовки пакета документов и выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома в соответствии с заявлением собственника земельного участка является Градостроительный кодекс РФ9п.9ст.51).

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома в администрацию района собственником или его представителем пишется заявление установленной формы, к которому прикладывается пакет документов:

• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок,
• градостроительный план земельного участка,
• схема планировочной организации земельного участка, с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства,
• паспортные данные заявителя.

Если земельный участок имеет двух и более собственников, то заявление на получение разрешения на строительство пишется от всех сособственников, и прикладываются все правоустанавливающие документы.

Разрешение на строительство выдается в течение 10 дней с момента подачи заявления. В течение этого срока идет проверка документов, прилагаемых к заявлению, проверка соответствия схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка. Осуществляется выезд на участок представителем администрации.

Разрешение на строительство индивидуального дома действительно в течение 10 лет.

Что такое градостроительный план земельного участка?

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – вид документа по планировке территории. Используется для разработки проектной документации, разработки проекта границ подлежащего застройке земельного участка, а в последующем – для выдачи разрешения на строительство.

В градостроительном плане указывается следующая информация:

1. Кадастровый номер земельного участка, кадастровый номер здания, сооружения (при наличии).
2. Ф.И.О. заявителя (для физического лица), местоположение объекта, описание местоположения объекта.
3. Чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования. Схема расположения земельного участка в окружении смежно расположенных участков.
4. Информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства.
5. Предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе площадь.
6. Предельная высота зданий, сооружений, строений.
7. Максимальный процент застройки в границах земельного участка.
8. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия.
9. Информация о разделении участка.
10. Зоны действия расположенных на данном земельном участке публичных сервитутов.
11. Границы зоны размещения планируемых объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд.
12. Сведения об иных ограничениях, накладываемых на данный земельный участок.

Для получения градостроительного плана земельного участка Вам необходимо предоставить следующие документы:

• технические условия, договор или справку, подтверждающую, что на данном участке возможно присоединение к электрическим сетям,
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок,
• кадастровый паспорт земельного участка,
• заявление об осуществлении водопотреблении, водоотведении и отоплении, либо технические условия или договор,
• опись,
• заявление от собственника или его представителя.

Если на участке имеется жилой дом под снос, то необходимо дополнительно предоставить:

• документы, подтверждающие право собственности на жилой дом,
• кадастровый или технический паспорт на дом.

Что такое схема планировочной организации земельного участка?

Схема планировочной организации земельного участка – это схема расположения объекта строительства на земельном участке в масштабе 1:500. Схема должна соответствовать градостроительному плану земельного участка.

В схему планировочной организации земельного участка входят:

1. Номер градостроительного плана застройки земельного участка.
2. Площадь земельного участка. Размеры земельного участка.
3. Месторасположение земельного участка.
4. Общая площадь дома. Размеры дома.
5. Количество этажей. Высота здания.
6. Процент зеленых насаждений.
7. Строительный объем.
8. Отступы от границ земельного участка до дома.

Если на участке есть жилой дом, можно получить разрешение на строительство другого дома?

На земельном участке может находится только ОДИН жилой дом. Если у Вас на участке есть старый жилой дом, то Вам могут выдать разрешение на строительство нового дома ТОЛЬКО со сносом старого дома и снятие его с кадастрового учета

Получение разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома.

Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения.Процедура получения разрешения на реконструкцию дома такая же, как и получение разрешения на строительство нового дома.

Как оформить новый дом?

После строительства нового дома его необходимо оформить и зарегистрировать в УФРС. Для этого необходимо:

• Получить справку о том, что дом не находится на кадастровом учете,
• получить справку в местной администрации о присвоении адреса,
• получить технический план дома,
• предоставить декларацию,
• получить кадастровый паспорт дома,
• на основании кадастрового паспорта дома, свидетельства на земельный участок, кадастрового паспорта на земельный участок Вы получаете свидетельство о государственной регистрации жилого дома.

Как прописаться в доме?

После получения документов, подтверждающих право собственности на дом, Вы и Ваша семья может зарегистрироваться в новом доме. Для этого необходимо предоставить в паспортный стол Вашего района следующие документы:

• Свидетельство на жилой дом и земельный участок,
• кадастровый (технический) паспорт на жилой дом и земельный участок,
• домовая книга, оформленная соответствующе,
• паспорт собственника.
• Строительство жилого дома должно вестись при наличие разрешения и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Чтобы продать недостроенный дом или фундамент необходимо получить разрешение на строительство?

Если Вы хотите продать земельный участок, но уже построили на нем фундамент, его необходимо зарегистрировать в УФРС, как объект незавершенного строительства. Степень незавершенности определяет БТИ района. Без получения разрешения на строительство его не получится оформить. Это касается и недостроенного дома, дом считается полностью готов, если у него смонтированы окна, двери, полы (в некоторых районах города требуется разводка).

Процедура оформления обьекта незавершенного строительства:

• получение градостроительного плана
• получение разрешения на строительства
• получение технического плана объекта
• получение кадастрового паспорта объекта
• получение свидетельства о регистрации

Нужно ли получать новое разрешение на строительство, если меняется собственник земельного участка, который уже его получал?

Разрешение на строительство переоформлять на нового собственника не нужно, если новый владелец планирует строить такой же дом.

Разрешение на строительство выдается собственнику земельного участка на основании предоставленной схемы расположения дома на земельном участке. На схеме утверждаются размеры дома, расстояние от границ участка до дома, площадь дома, высота. Поэтому, если габариты дома меняются лучше получить новое разрешение на строительство.

Когда не требуется разрешение на строительство?

Не требуется получение разрешение на строительство:

• на строительство гаража, на земельном участке собственником которого, является физическое лицо,
• на строительство сооружений, не являющимися объектами капитального строительства (сарай, навесы и т.п.),
• на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства,
• на строительство строений и сооружений вспомогательного характера,
• изменение объектов капитального строительства и их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности.

Стоимость услуг

Подготовка всех пакетов документов, сдача и получение градостроительного плана, получение разрешение на строительство или на реконструкцию в Санкт-Петербурге- 30 000 рублей. В Ленинградской области – 35000 руб.

Дополнительно оплачивается подготовка документов, подача и получение технических условий по электричеству от 2000 до 5000 руб., в зависимости от района.

Дополнительно оплачиваются согласования с КГИОП, от 5000 до 10000 руб., в зависимости от сложности.

Дополнительно оплачивается ПАСПОРТ проекта дома, необходимый для согласования с КГИОП, с выездом на участок, если потребуется, с согласованием садово-паркового хозяйства, с пояснительной запиской по участку, от 10000 руб. до 20000 руб., в зависимости от сложности и от района. Цена определяется архитектором.

Оформление жилого дома с подготовкой всех документов в Санкт-Петербурге – 20000 руб. В Ленинградской области – 25000 руб.

Дополнительно оплачивается оформление и регистрация домовой книги – 5000 руб., независимо от района.

Источник