Приемка квартиры при долевом строительстве

Процедура принятия квартиры от «А» до «Я». Необходимые документы. Возможные уловки застройщиков.

Получение ключей от квартиры в новом доме – безусловно важное событие. Но не стоит воспринимать его как формальность. Ведь за желанным «ритуалом» кроется технически и юридически сложная процедура: выявление дефектов, подписание и получение документов. Ошибки и неточности могут привести к большим проблемам с жильем в будущем.

С подобными проблемами специалистам Центров защиты прав граждан по всей стране приходилось сталкиваться не раз. Чтобы их избежать, мы подготовили для вас инструкцию – как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика по договору долевого участия (ДДУ). Как проходит процедура, на что следует обратить особое внимание и какие документы стоит иметь в процессе приемки объекта, передаваемого по ДДУ.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПРИЕМКЕ КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА? КАК ПРИНЯТЬ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ

ПРОЦЕДУРА ВЫДАЧИ КЛЮЧЕЙ ОТ «А» ДО «Я»

Прежде чем покупателя жилплощади приглашают на приемку квартиры, дом проходит обязательную процедуру принятия государственной комиссией (Госкомиссией). Без которой ввести объект в эксплуатацию и начать выдавать ключи невозможно. И лишь после успешного завершения этой процедуры застройщик начинает выдавать ключи.

Это происходит в порядке записи. В крупных жилых комплексах, где дома сдаются группой, ключи чаще всего выдаются по корпусам друг за другом, в зависимости от нумерации дома. Обычно представитель застройщика связывается с покупателем недвижимости по телефону или письмом и согласует время осмотра квартиры.

Главным документом при осмотре является акт приема-передачи (выдается представителем застройщика). Без подписания документа получить ключи, зарегистрировать квартиру и прописаться в ней не получится.

В содержании акта приема-передачи обязательно должны быть указаны:

— почтовый адрес построенного дома;

— номер квартиры, который присвоила уполномоченная организация (ПИБ);

На приемку квартиры должны прийти все, кто вписан в ДДУ. Иначе оформить акт приема-передачи не получится, поскольку в нем указаны упомянутые в договоре лица. Каждый должен иметь при себе паспорт.

Если по какой-либо причине кто-то из участников договора не сможет прийти лично, заранее оформите нотариальную доверенность на другого человека, желательно сообщив об этом застройщику.

Встреча с представителем проходит в два этапа:

На первом этапе вам требуется прийти с ДДУ и квитанциями об оплате квартиры (или определенной ее части исходя из условий договора) для проведения сверки.

На втором этапе происходит непосредственно осмотр квартиры. На всякий случай возьмите с собой все документы на квартиру, квитанции об оплате и паспорт.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Не стоит подписывать документы приема-передачи до личного осмотра. Ведь в процессе осмотра квартиры могут обнаружиться дефекты и недочеты со стороны застройщика.

Приемка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция. [RealtyVision ru]

КАКИЕ БЫВАЮТ ДЕФЕКТЫ В НОВОЙ КВАРТИРЕ

Прежде чем подписывать акт, необходимо тщательно осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии дефектов. А если они имеются (что происходит очень часто), зафиксировать их в специальном смотровом листе (он же дефектный акт или акт дефектовки), который можно получить у представителя застройщика.

Все найденные проблемы находят отражение в дефектном акте, который составляется в двух экземплярах.

Дефекты условно делятся на два типа:

Существенные . К этой категории относятся недостатки, наличие которых не позволяет нормально проживать в квартире. Например, неисправна канализация, отсутствует свет в квартире или же в стене просто обнаружилась дыра. Все недостатки стоит отразить в дефектном акте, и только после их устранения подписывать документ.

Несущественные . То есть это те недочеты, которые не мешают проживать в квартире. К этой категории относятся дефекты полов и стен, незначительная кривизна. Царапины на стеклах, треснутая плитка, малая тяга вентиляции и т.д. Эти проблемы также отражаются в дефектном акте и должны быть устранены.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Если серьезные недочеты отсутствуют или не оформлены документально, то в течение двух месяцев застройщик вправе подписать акт и передать недвижимость без согласия другого участника ДДУ. При этом строительная компания должна доказать, что недочеты незначительны, а сам дольщик уклоняется от подписания документа.

ЕСЛИ ДЕФЕКТЫ ОТСУТСТВУЮТ

Если дефекты отсутствуют изначально и покупателя все устраивает, можно смело подписывать акт приема-передачи. После этого вы получаете свой экземпляр акта, ключи от квартиры (обычно несколько) и ключ от своего почтового ящика (в большинстве новых домах).

ЕСЛИ ДЕФЕКТЫ ПРИСУТСТВУЮТ

Если же вы зафиксировали дефекты в соответствующем смотровом листе, то акт приема-передачи вы не подписываете до устранения недостатков застройщиком. В законе нет четких сроков устранения недоделок, однако если застройщик ценит свою репутацию, он старается устранить дефекты как можно быстрее.

Иногда сроки устранения недостатков в квартире зависят от определенных обстоятельств. Например, если у вас поцарапано окно, то, скорее всего, один стеклопакет вам быстро никто не заменит. Поскольку застройщик будет заказывать партию таких стеклопакетов оптом на все квартиры с подобными недостатками.

Лишь после того, как дефекты исправлены, вы можете подписать акт приема-передачи и получить ключи от помещения.

ЕСЛИ ДЕФЕКТЫ ОБНАРУЖИЛИСЬ ПОЗЖЕ

Дольщики современных новостроек защищены ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». В нем четко прописано, что если по истечении какого-то времени дольщик все-таки обнаружил в квартире существенный недочет (допущенный застройщиком), то он вправе потребовать его устранения.

На жилые дома распространяется гарантия 5 лет, а на все внутренние инженерные коммуникации – 3 года. В течение этого срока дольщики вправе обращаться к застройщику с требованием устранить выявленные недочеты.

Гарантия касается не только внешнего оформления здания, но и внутренней отделки квартиры (при черновой или чистовой отделке). Строительные компании нередко опускают этот пункт в договоре, но такая хитрость не снимает с них ответственности.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Каждый покупатель имеет право отказаться от квартиры, если считает ее некачественной. Не стоит закрывать глаза на недочеты и подписывать акт, следуя уговорам представителей застройщика. Требуйте соблюдения закона и устранения недостатков. Добросовестный застройщик всегда пойдет вам навстречу и оперативно устранит дефекты.

НА ЧТО НУЖНО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ОСМОТРЕ КВАРТИРЫ

Прежде чем покупать квартиру и подписывать договор долевого участия, нужно понять, в каком состоянии застройщик передаст вам квартиру. От этого зависит не только цена жилья, но и процесс приемки объекта у строительной компании.

Квартиры в новостройках бывают трех основных видов:

— с черновой отделкой;

— c чистовой отделкой (под ключ).

Начинать осмотр нужно с придомовой территории. Несмотря на то, что вы купили только квартиру, вы также владеете частью общедомовой площади и будете платить за благоустройство территории возле дома. Поэтому сразу указывайте на то, что вам не нравится. Например, недостаточное озеленение, недоделанная детская площадка или неровности асфальта возле подъезда.

Обратите внимание на стены дома: нет ли трещин, не разбиты ли декоративные панели, не выцвела ли краска. То же самое касается подъезда и приквартирного холла: хорошо ли покрашены стены, нет ли трещин на плитке и других дефектов.

Например, желательно проверить помещение тепловизором, чтобы понять, не промерзают ли стены, нет ли утечек тепла и т.д. Еще нарушения могут быть в кривизне стен, в размере проемов, в работе пожарной сигнализации. Затем уже можно переходить непосредственно к самой квартире.

В целом процедура приемки квартиры одинакова во всех случаях. Необходимо приехать на объект, осмотреть его на наличие дефектов, проверить документы, подписать акт приема-передачи и получить ключи. Но дьявол кроется в деталях. И принимать разные виды квартир следует по-разному.

Рассмотрим, на что следует обращать внимание при приемке каждого из видов квартир.

ЕСЛИ КВАРТИРА БЕЗ ОТДЕЛКИ

Принимая квартиру без каких-либо отделочных работ (в народе – «бетонную коробку»), обязательно захватите с собой рулетку. Потому что проверять тут придется многое, в том числе отклонение стен и полов вплоть до нескольких миллиметров.

При приемке квартиры без отделки важно проверить следующие моменты:

— Соответствие квартиры плану , указанному в приложении к договору долевого участия. Ширина и длина комнат и коридоров, а также других помещений должна соответствовать информации в документе. Если недвижимость имеет меньшую площадь, покупатель вправе потребовать деньги за переплаченные квадратные метры (вплоть до 0,1 кв.м). Но здесь работает и обратное правило. Если метраж выше, за каждый лишний «квадрат» придется доплатить.

— Двери и окна , а именно правильность их установки и работы. А также состояние рам, ручек и стеклопакетов. Если они повреждены (поцарапаны, треснуты или помяты), застройщик должен произвести замену.

— Стены . Они не должны отклоняться в вертикальной плоскости.

— Полы . Важно, чтобы стяжка была как минимум визуально ровной, а по углам комнаты не было следов грибка и плесени, которую легко определить по потемнению. И если неровные полы при ремонте можно выровнять, то плесень в будущем может сыграть злую шутку не только с отделкой, но и со здоровьем жильцов. Поэтому застройщик обязан устранить этот дефект.

— Вентиляцию . Проверка производится с помощью обычной зажигалки (при поднесении к вентиляционному отверстию огонь должно тянуть внутрь системы).

— Электропроводку (если она имеется). В договоре может быть указано, сколько патронов и розеток установлено в квартире. Этот момент стоит проверить и убедиться в их работоспособности.

— Счетчики . В квартире должны быть установлены счетчики на горячую и холодную воду, а также электросчетчик (чаще всего расположены в общих коридорах). Кроме того, во всех домах с 2012 года устанавливаются либо счетчики на отопление (ставятся в общих коридорах на каждую квартиру), либо распределители тепла (устанавливаются непосредственно на каждую батарею).

ЕСЛИ КВАРТИРА С ЧЕРНОВОЙ ОТДЕЛКОЙ

Тут все сложнее. Проверка черновой квартиры занимает больше времени и требует знания определенных нюансов, позволяющих выявить недоработки и указать на них застройщику.

При приемке квартиры с черновой отделкой важно проверить следующие моменты:

— Состояние стен и потолка при обработке улучшенной штукатуркой. Для стен допускаются незначительные неровности по вертикальной плоскости до 2 мм на один метр длины или до 1 см на всю высоту стенки. Проверка производится с помощью отвеса или длинной рейки. Внешне не должно быть более двух неровностей на 4 кв. метрах площади, а допустимые углубления — не более 3 мм. Трещин, высолов (белого налета соли), раковин, отслоения штукатурки и других явных проблем быть не должно.

Если строительная компания использовала в процессе отделки сухую гипсовую штукатурку, допускается отклонение в вертикальной плоскости не больше 0,5 см на всю высоту или 1 мм на один метр стены. На 4 кв. метрах должно быть не более двух неровностей, имеющих глубину до 2 мм. В местах совмещения гипсокартона допускаются провесы до одного миллиметра, но трещин быть не должно.

— Проверка полов зависит от применяемой в будущем отделки. Так, для укладки ламината или линолеума допускаются неровности не больше 2 мм глубиной. Если будет укладываться керамическая плитка, этот параметр может достигать 6 мм. Уклон пола — до 2%, но не больше 5 см вне зависимости от размера комнаты. В местах совмещения бетонной стяжки и стен должны быть полоски звукоизолирующего материала.

— Если потолок выполнен из монолитного бетона, допускается отклонение до 7,5 мм на одном метре или не более 1,45 см на трехметровой длине. Максимальная толщина выступов или наплывов должна быть до 2 мм при диаметре в 1 см.

На что еще обратить внимание

— Окна . При осмотре окон проверьте, чтобы над слоем монтажной пены с наружной стороны была закреплена специальная лента. Все двери и рамы должны легко закрываться и плотно прилегать к створкам. Обязательно наличие качественной и правильно настроенной фурнитуры. Подоконники должны располагаться на одном уровне.

— Отопительная система . В процессе приемки отопительной системы важно обратить внимание на наличие специальных кранов для стравливания воздуха и регуляторов температуры. В процессе монтажа радиаторов должны соблюдаться определенные расстояния — от пола 6 см, от стены не меньше 2,5 см и от подоконника — 5 см и более.

— Стояки . Стояки подачи воды должны стоять вертикально и надежно фиксироваться с помощью специальных хомутов. В водомерном узле должно быть следующее оборудование — запорный кран, фильтр грубой очистки, а также водяной счетчик. Требуется проверить работу системы и качество стыков.

— Вентиляция . Проверка вентиляции производится с помощью зажигалки или листа бумаги. Последний необходимо приложить к вентиляционной решетке. Если он прилип, система работает нормально. В ином случае можно говорить о загрязненном вентиляционном отверстии.

— Электрощиток . На вводном электрощите должен быть автомат, УЗО и выключатели для различных нагрузочных групп. Показания счетчиков необходимо переписать и проверить работу сети путем подключения какого-либо прибора.

— Дверной замок . Замок в дверях должен закрываться и открываться без заеданий.

— Интернет и телефон . Если предусмотрено подведение телефона или сети Интернет, этот момент также необходимо проверить.

ЕСЛИ КВАРТИРА С ЧИСТОВОЙ ОТДЕЛКОЙ

Особенность чистовой отделки состоит в том, что квартира сдается «под ключ» и уже готова для проживания. Покупателю остается занести мебель и личные вещи, после чего можно заселяться. Принципы контроля такие же, как и при проверке квартиры с черновой отделкой. Но отдельное внимание следует уделить качеству отделки, правильности установки элементов электрической системы.

Кроме того, если застройщик отделывает квартиру по примеру шоурума, покупателю следует сравнить качество ремонта с отделанной для показа квартирой. Где обычно все делается на высшем уровне, чтобы привлечь как можно больше потенциальных покупателей на старте продаж.

ВАЖНО ЗНАТЬ! В договоре на отделочные работы обычно оговариваются все нюансы ремонта — планировка, стройматериалы, цвета, а также инженерное оборудование. Перед подписанием акта важно проверить, чтобы все элементы соответствовали плану.

СРОКИ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПОСЛЕ СДАЧИ ДОМА

В договоре долевого участия четко прописано, когда недвижимость должна быть передана дольщику. Если сроки истекли, а покупатель не получил ключи от квартиры, строительная компания обязана выплатить неустойку. Дата в ДДУ отражает тот срок, когда именно застройщик должен получить разрешение на ввод сооружения.

Как правило, дата приводится в квартальном или полугодовом выражении. Например, если сроком сдачи указан второй квартал года, это значит, что до 1 июля разрешение должно быть получено. С этого момента начинается отсчет срока передачи жилья дольщикам.

Просрочки в один день достаточно, чтобы требовать со строительной компании неустойку. При этом бывают ситуации, когда компания получает разрешение в последний момент, а после подгоняет участников ДДУ и просит их быстрее подписывать акты.

В ДДУ также четко прописано, какой срок выделяется компании-застройщику на передачу жилья с момента получения разрешения на ввод сооружения, а сама дата приемки указывается в акте. Если дольщик не подписывает документ и заставляет застройщика устранить определенные дефекты, срок сдачи нарушается, и дольщик также имеет полное право требовать выплаты неустойки.

КАК ВЗЫСКАТЬ С ЗАСТРОЙЩИКА НЕУСТОЙКУ

Чтобы получить неустойку, напишите застройщику претензию в двух экземплярах ( см. ПРИЛОЖЕНИЕ №1 ). Один отдаете застройщику, на втором вам проставят штамп с датой получения претензии. Застройщик должен письменно ответить на нее в течение 10 дней.

Добросовестный застройщик позвонит вам и пригласит в офис, где предложит компенсацию за просрочку. Чтобы не прогадать, посчитайте заранее, на какую сумму можете претендовать.

Стандартная формула неустойки такая:

ВАЖНО ЗНАТЬ! С 1 января 2016 года ставку рефинансирования приравняли к ключевой ставке. Теперь в формуле используют ключевую ставку. Необходимо смотреть ее на сайте ЦБ РФ.

Если компенсацию застройщик не заплатит, то обращайтесь в суд. Суды в таких случаях чаще всего встают на сторону дольщика, а на застройщика еще и могут наложить штраф в размере 50% неустойки. Если выиграете в суде, застройщика обяжут выплатить вам неустойку, сумму штрафа и судебные издержки.

ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ВСТАВЛЯЕТ ПАЛКИ В КОЛЕСА

Даже если застройщик честный и обязательный, передать квартиру собственнику он хочет как можно скорее. Поэтому часто представители строительной компании пытаются убедить покупателя подписать акт до устранения недоделок или же вовсе закрыть глаза на мелкие дефекты. Но делать этого не стоит.

Чтобы выявить дефекты, самым лучшим способом будет взять с собой на процедуру приема квартиры технического специалиста или хотя бы знакомого строителя. Который сможет выявить как значительные, так и незначительные нарушения.

Но в последнее время застройщики все чаще противятся таким покупателям и не допускают их на приемку в компании якобы посторонних лиц. Ссылаясь на то, что при подписании акта приема-передачи присутствовать должны лишь участники ДДУ и представители строительной компании.

Согласно 214-ФЗ, подписывать акт приемки действительно должны лишь дольщик (или представитель дольщика по доверенности) и застройщик без присутствия кого-либо еще. А если с вами присутствуют родственники, то они должны предъявить документ, который подтверждает родство. Но в законе ничего не сказано о присутствующих во время процедуры осмотра квартиры!

ВАЖНО ЗНАТЬ! Присутствие вашего знакомого профессионала-строителя при осмотре квартиры не нарушает закон. Равно как и его недопуск. То же касается и других лиц (родственников или друзей). Это вызвано правовым пробелом, которым некоторые застройщики пользуются, а некоторые – нет.

Как не стать жертвой уловки

Если застройщик отказывается показывать вам квартиру в присутствии третьего лица, можно предпринять следующие шаги:

1. Напомните представителю строительной фирмы, что это не противоречит закону.

2. Если застройщик продолжает идти в отказ, напишите на присутствующего с вами человека доверенность прямо в присутствии представителя строительной компании. По закону такая бумага равнозначна нотариальной доверенности.

3. Если это не помогло, напишите застройщику письменную претензию о препятствовании в приемке квартиры и потребуйте в ней сослаться на норму права, по которой это происходит. Претензию можно передать фирме официально или выслать по почте.

4. Можно обратиться в Роспотребнадзор и прокуратуру, причем сделать это по электронной почте. Сослаться на то, что потребитель (п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве. ») согласно ст. 8 Закона «О защите прав потребителей» имеет право на полную информацию о квартире, которая ему не предоставляется.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Если вы все-таки решили обратиться в прокуратуру или в Роспотребнадзор, ответ из ведомств может идти долго. За это время застройщик может составить односторонний акт приема-передачи квартиры.

Помните! Нельзя идти на поводу у застройщика и подписывать акт приема-передачи при наличии изъянов в новой квартире. Оплаченное жилье должно быть качественным и соответствовать требованиям ДДУ. Если строительная компания отказывается от устранения недостатков, это повод обратиться в суд. Главное здесь, это наличие аргументов, необходимых документов и грамотного юриста.

И даже если вы доверяете строительной фирме, и она всегда идет вам навстречу, знание своих прав при общении с застройщиком необходимо всегда.

Источник: domsovet.tv

В Москве процедура оформления документации при сдаче застройщиком дома в эксплуатацию и передаче жилья собственнику занимает около шести месяцев. Длительность этого процесса обусловлена особенностями и порядком работы государственных инстанций, включая такие организации, как Бюро технической инвентаризации. В этой статье мы рассмотрим, как принимать квартиру у застройщика. Такие знания помогут не попасться на уловки строительной компании и избежать расходов на устранение различных недостатков.

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, проверив общедомовое имущество

Согласно законодательству, дольщики не могут принимать придомовую территорию МКД, но на подъезд это положение не распространяется, так как он входит в общедомовое имущество. Нужно требовать у застройщика устранения всех недочетов, выявленных в подъезде, так как собственник квартиры получает долю в этом имуществе. Все недоделки следует вносить в чек-лист, а затем и в дефектный акт.

Закон не предусматривает для застройщика обязательств по описанию в договорах долевого участия (ДДУ) внешнего вида мест общего пользования. В связи с этой нормой, собственники квартир не могут пожаловаться на тот факт, что в рекламе новостройки был представлен более дорогой вариант отделки подъезда. Дольщики могут повлиять только на устранение выявленных недостатков, поэтому сосредоточимся именно на них.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

Принимать подъезд нужно, начиная с входной двери. При открывании она не должна издавать скрипов и посторонних звуков. Полотно дверной конструкции должно быть ровным. Проверьте надежность крепления ручек. При полностью открытой двери ручки недолжны ударяться о стену

В холле подъезда должны находиться почтовые ящики.

Необходимо провести приемку стен в подъезде. Они должны быть оштукатурены или окрашены в соответствии с технологическими требованиями.

На фото видно, что застройщик нарушил технологию оштукатуривания стен в подъезде:

Принимать лифт нужно на этапе приемки всего дома. Только при работающем лифте застройщик может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

В МКД часто предусмотрены пассажирский и грузовой лифты. На момент приемки должен работать хотя бы один из них.

Авторитетные застройщики сразу обшивают лифты изнутри с помощью фанеры или пластика (это не входит в их обязанности, но позволит защитить стены от повреждений при транспортировке мебели и стройматериалов новоселами).

Фото лифта в новостройке, обшитого фанерой:

Электрощитовая и тепловой узел

На площадках возле квартир в подъездах монтируют электрощитовые с электросчетчиками. Иногда застройщики устанавливают в этом месте и узел для учета потребления тепла. Когда будете принимать квартиру, снимите показания счетчиков, внесите их в чек-лист, а затем и в акт приема-передачи квартиры. Это поможет избежать ошибок или обмана со стороны управляющей компании. Порядок действий по приемке счетчиков тепла и электроэнергии:

• Найдите счетчики, установленные для вашей квартиры.
• Запишите показания счетчиков.
• Включите автоматические выключатели, чтобы во всех помещениях квартиры появилось электричество.

Подвал и чердак

Принимая квартиру, расположенную на последнем этаже МКД, нужно проверить отсутствие строительных недостатков в технических помещениях под кровлей. Следует прежде всего убедиться в отсутствии протеканий крыши.

Перед тем как принимать квартиру на первом этаже, необходимо договориться с застройщиком об осмотре подвала. Проверьте трубы коммуникаций на предмет течи, а также убедитесь в отсутствии характерных запахов канализации. Все выявленные недостатки нужно внести в акт осмотра.

Как принять новую квартиру у застройщика

Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух.

Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.

Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:

• фонарик;
• зажигалку;

• тестер для электророзеток;
• молоток;
• уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
• стремянку;
• лампочку;
• компактное электрооборудование;
• электрическое устройство с высокой мощностью;
• вольтметр;
• ручку и бумагу для записей.

Без такого набора будет сложно увидеть и зафиксировать все изъяны строительства. Принимать новое жилье нужно без спешки. Не стоит поддаваться на провокации недобросовестных застройщиков, исследуйте каждый уголок квартиры.

Чтобы выявить все возможные погрешности в новом жилище, необходимы соответствующие знания и опыт. Застройщики могут заявить, что все замечания собственников квартир необоснованные. Поэтому лучше принять квартиру от застройщика с экспертом из независимой компании, который по результатам осмотра составит официальное заключение. В этом документе должна быть представлена вся информация о претензиях к застройщику и представлен список дефектов с ссылками на строительные нормативы и стандарты. Нужно отметить, что стоимость услуг эксперта будет намного меньше, чем затраты на ремонт в квартире для устранения недостатков, пропущенных в ходе непрофессионального осмотра.

Еще один важный момент, о котором нужно помнить, отправляясь принимать квартиру у застройщика, связан с проверкой реальной площади жилья. После реальных замеров размер квартиры может на пару квадратных метров отличаться от площади, задекларированной в проектной документации и ДДУ. Если ее размер меньше, то это становится поводом для того, чтобы вернуть часть денег, которые были уплачены застройщику. И, наоборот, если реальная площадь больше заявленной, нужно будет доплатить часть средств или согласиться с некоторыми недоделками.

Перечень документации, которая понадобится, чтобы правильно принять квартиру у застройщика:

• ДДУ или иной документ, подтверждающий сделку купли/продажи.
• Документы, подтверждающие факт оплаты.
• Документ, удостоверяющий личность того, кто имеет право принимать квартиру у застройщика.

Нормы действующего законодательства не прописывают строгий перечень документации для приема квартиры у застройщика. В то же время, закон указывает на необходимость наличия подписанного акта приема-передачи. Нужно, чтобы все, кто вписан в ДДУ, явились принимать квартиру от застройщика.

Если некоторые лица не имеют возможности лично участвовать в этом процессе, то собственнику квартиры нужно взять с собой нотариально заверенную доверенность. В противном случае у вас не будет возможности правильно принять квартиру и подписать акт приема передачи с застройщиком. Рекомендуется также взять на встречу с застройщиком выписку из Росреестра о регистрации ДДУ.

Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки

Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:

• Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
• Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
• Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).

Задача первой встречи заключается в ознакомлении собственников квартир с порядком приема дома. В ходе этого мероприятия будет назначена дата, когда дольщики смогут принимать жилье непосредственно на объекте. Нельзя подписывать документацию о приеме передачи квартиры от застройщика на первой встрече. Нужно лично принять объект и убедиться в его качестве. Представитель застройщика на первой встрече должен предъявить документы, подтверждающие завершение государственной приемки жилого дома.

В пакет документации, которую предоставляет застройщик собственникам квартир на первой встрече, входят копии договоров о сдаче дома в эксплуатацию и другие документы. Обязательно должен присутствовать и лист осмотра. Когда собственник квартиры будет принимать ее у застройщика, в листе осмотра нужно отмечать все выявленные недостатки. При отсутствии претензий дольщик подписывает акт приема-передачи, в котором должны быть указаны следующие сведения:

• Адрес объекта. Обязательно нужно указывать не строительный адрес, зафиксированный в ДДУ, а реальный, который указан в акте, выданном государственной комиссией.
• Номер квартиры.
• Размер полной площади квартиры (должны быть указаны метраж и планировочные сведения: размер кухни, жилплощадь, площадь санузла).
• Стоимость квартиры.

Дольщик не обязан подписывать акт приема-передачи, если у него есть претензии по его содержанию.

Иногда возникают ситуации, когда государственная комиссия уже закончила принимать ЖК, но сам застройщик не торопится организовывать процедуру передачи жилья дольщикам. Тогда можно отправить ему уведомление застройщика о готовности принять квартиру. Такое письмо позволит в будущем подтвердить статус дольщика и не даст застройщику в судебном порядке доказать, что собственники квартиры препятствовали сдаче дома.

Как принять квартиру у застройщика самостоятельно

Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:

1. Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
2. Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.

К потолку предъявляют такие же требования, как и к полу – горизонтальность и отсутствие трещин. Согласно нормам БТИ, высота потолков должна быть 275 см (отклонение от вертикали стеновых конструкции не должно превышать 5 мм по всей высоте).

1. Стеклопакеты оконных конструкций должны быть плотно закреплены в рамах. На них не должно быть трещин. Если застройщик устанавливает деревянные рамы, то они должны быть без сучков и других дефектов. Уплотнители на окнах не должны оставлять зазоров для проникновения воздуха с улицы. Оконные створки должны легко открываться и закрываться.
2. Перед тем как подписать акт приема передачи, нужно обязательно проверить работу электричества. Для начала включите подачу электроэнергии в квартиру. Проверка освещения осуществляется при помощи тестера и обыкновенной лампочки. В местах установки счётчиков воды застройщик должен установить плафоны для наблюдения за показателями. Проверить состояние проводки можно путем подключения мощного электрооборудования (к примеру, перфоратора). Проводка должна легко выдерживать частые включения/выключения такого устройства.
3. Как проверить работу водоснабжения и канализации? Приборы учета на воду устанавливают максимально близко к стояку, чтобы не занимать полезное пространство санузла. Трубы должны быть закрыты слоем теплоизоляции. Смесители и запорная арматура работать без каких-либо нареканий. К тройникам возле раковины должен быть свободный доступ для обслуживания и ремонта. Вода в бачок унитаза хорошо набираться, герметично удерживаться и легко сливаться.
4. Проверку работы вентиляции можно провести с помощью зажигалки, поднесенной к вентиляционным отверстиям. Если вентиляция работает нормально, то пламя будет отклонятся по направлению к вентиляционному отверстию. Такую же проверку можно сделать при помощи бумажного листа. Он должен «прилипать» к решетке вентиляции.

Как принимать квартиру у застройщика по ДДУ

Поскольку квартира в новостройке еще не эксплуатировалась и здесь проложены совершенно новые инженерные коммуникации, необходимо внимательно проверить их работоспособность. Если этого не сделать, то жизнь в новой квартире может быть совершенно лишена комфорта. Рассмотрим подробнее, как принимать новую квартиру у застройщика.

Особенности процесса приемки зависят от типа отделки, с которым сдается жилье. Существует три варианта:

1. Квартиры без отделки.
2. Жилье с черновой отделкой.
3. Квартиры с чистовой отделкой.

Как принимать квартиру у застройщика без отделки? Для этого понадобится измерительная рулетка. Необходимо удостовериться, что квартира полностью соответствует проектному плану, который приложен к ДДУ. Проверьте размеры комнат, санузлов, коридоров, балконов и других помещений.

Есть немало примеров, когда, начиная принимать квартиру, дольщики выясняют, что она не совсем соответствует проекту. Если реальная площадь помещений меньше, чем та, которая указана в ДДУ, то застройщик должен вернуть часть денег собственнику квартиры. И, наоборот, покупателю придется доплатить за «лишние» квадратные метры.

При отсутствии какой-либо отделки в квартире не составит труда проверить нормальную работу дверей и оконных систем, а также сделать все необходимые замеры. После этого нужно проверить наличие всех элементов, которые указаны в ДДУ и плане квартиры. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

1. Стены не должны иметь отклонения от вертикали. При этом стяжка должна быть ровной. В углах помещений квартиры не должны наблюдаться проявления плесени или грибка.
2. Не стоит принимать квартиру, в которой есть разбитые стеклопакеты. Застройщик должен сделать замену за свой счет. Точно так же он должен заменить/отремонтировать сломанную дверь и замок или устранить другие дефекты. При наличии серьезных недостатков дольщик может не принимать квартиру и выставить требование застройщику вернуть все выплаченные средства, а также заплатить неустойку.
3. Проверка работы вентиляции выполняется обычной зажигалкой.
4. Если в ДДУ прописано наличие электророзеток и патронов лампочки, их работоспособность также нужно проверить.

Дальше рассмотрим, как принять квартиру у застройщика под отделку. Приемка квартиры с черновой (предчистовой) отделкой потребует больше времени, так как в этом случае необходимо проверить качество подготовки к финишному ремонту (поклейке обоев, укладке напольного покрытия и т.д.).

Принимать у застройщика жилье под отделку лучше с экспертом. Профессионал сможет выявить грубые нарушения при выполнении строительных работ даже в процессе визуального осмотра. Чтобы принять такое жилье, нужно осмотреть:

1. Полы на предмет наличия под стяжкой слоя гидроизоляции в санузлах (она хорошо видна, поскольку должна немного заходить на стены). В других комнатах вместо гидроизоляционного слоя обустраивается звукоизоляция. Отсутствие тепло- и звукоизоляции относится к фактам грубого нарушения. Нужно также проверить отсутствие трещин, пустот и перепадов стяжки с помощью строительного уровня.
2. Стены в квартире должны быть гладкими и иметь прочный финишный слой шпаклевки. На поверхности стен не должно быть пустот, трещин и других дефектов.
3. Потолочная поверхность должна быть качественно подготовлена под покраску. Это предполагает наличие штукатурки, которую зашпаклевали и покрыли грунтовкой. После предчистовой отделки квартиры могут быть выполнены работы по любому направлению декоративной отделки. Нужно также измерить высоту потолков и сравнить полученные показатели с данными, которые указаны в ДДУ. Не допускается занижение потолков даже на 10 мм.
4. Система отопления должна быть полностью готова к эксплуатации. Нужно, чтобы трубы не имели вмятин, а отопительные радиаторы были установлены в указанных местах и закреплены минимум на три кронштейна. Батареи должны быть установлены на высоте 60 мм от уровня пола и на расстоянии минимум 25 мм от стены. Кроме того, нужно, чтобы высота от радиатора до подоконника составляла не менее 5 мм. Если вам приходится принимать квартиру после начала отопительного сезона, то нужно проверить наличие и работу терморегуляторов.
5. Стояки водообеспечения холодной и горячей воды должны располагаться строго вертикально. Нужно проверить надежность их крепления к стенам при помощи хомутов. Узел учета водопотребления должен включать фильтр для предварительной очистки воды, кран и прибор учета. Проверьте работу запорного крана и запишите номер и показания счетчика. Не забудьте открыть смеситель раковины и проверить наличие воды и ее напор. Обратите также внимание на отсутствие ржавых подтеков и механических повреждений на всех смесителях.
6. Стояк канализации должен располагаться строго вертикально и надежно крепиться с помощью хомутов к стене. Проверьте герметичность всех стыков подключения ванны и унитаза.
7. Вентиляцию проверяют с помощью зажигалки или листка бумаги по описанной выше технологии.
8. Вводной электрощит должен комплектоваться автоматом, УЗО и выключателями групп нагрузки. Обязательно запишите номер и показания электрического счетчика. После этого с помощью специального оборудования проверьте работу выключателей и электророзеток (можно использовать для проверки зарядку от телефона). Розетки после подключения электроприбора не должны искрить или нагреваться. Если вы взяли с собой лампочку, вкрутите ее в патрон. Не забудьте проверить работу дверного звонка.
9. Если ДДУ предусмотрено подключение квартиры к сетям Интернет, кабельному ТВ, домофону и т.д., следует проверить наличие кабелей и оценить их качество (цельность изоляции).
10. Чтобы принять квартиру у застройщика, нужно проверить качество установки оконных систем и отделки откосов. Случается, что строители «забывают» установить подоконники, отливы и другие элементы. Нужно проверить легкость открывания и плотность прилегания всех открывающихся створок, а также надежность замков и петель. Все откосы должны быть плоскими, без искривлений.
11. Дверные конструкции не должны иметь механических повреждений. Проверьте легкость открывания дверей. Открытое дверное полотно не должно закрываться самостоятельно.

Нам осталось рассмотреть, как принимать квартиру с отделкой у застройщика. Чистовая отделка предполагает, что собственник квартиры может заносить мебель и сразу же заселяться. Следовательно, осмотр такого жилья должен быть особенно тщательным. Нужно убедиться в качестве декоративной отделки, исправности электропроводки, розеток и выключателей, а также проверить все пункты, которые были отмечены в описании того, как принимать квартиру у застройщика с черновой отделкой.

Все моменты невозможно проверить визуально, поэтому, может понадобиться специальный инструмент. Для большей уверенности в качестве отделки рекомендуем пригласить специалиста по укладке плитки и поклейке обоев.

В договорах долевого участия прописывается точный срок передачи квартиры дольщику. Если этот срок нарушен, застройщик обязан выплатить неустойку. Дата, указанная в договоре, определяет крайний срок получения разрешительной документации на ввод МКД в эксплуатацию.

Если в документе указано, к примеру, 1-е полугодие ХХХХ года, то процедура получения разрешения должна быть завершена до конца июня ХХХХ года. С этого момента или с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию начинается отсчет срока, в течение которого дольщики должны принять квартиры. Неустойка может быть насчитана за каждый день просрочки.

Возможна ситуация, когда застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, что называется, «в последний момент». После этого начинается спешка с оформлением актов приема-передачи с дольщиками. Невзирая на такую спешку, дольщики не должны принимать квартиру от застройщика в ущерб собственным интересам. Таким образом, если собственник квартиры не будет подписывать акт приема-передачи квартиры с указанием перечня недоделок, подлежащих устранению, то сроки сдачи объекта не будут соблюдены. Эта ситуация дает повод для выставления требований по уплате неустойки.

Какие типичные дефекты выявляются при приеме квартиры от застройщика, и что делать в этом случае

Все новостройки имеют свои особенности, и практически на каждом объекте могут быть выявлены различные недоделки. Чтобы определить некоторые из них, понадобится помощь эксперта. Но существуют и типичные недостатки новых МКД, на которые нужно обратить внимание в первую очередь перед тем, как принять квартиру от застройщика.

Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

Если компания-девелопер не выполнит доработки на протяжении 45 дней, то следует руководствоваться 20-й статьей Закона о защите прав потребителей. Договор об устранении выявленных дефектов оформляется в свободной форме (желательно с нотариальным заверением).

В этом соглашении необходимо указать название компании застройщика, список претензий и работ, необходимых для их устранения. К документу нужно приложить копию листа осмотра.Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

При наличии существенного брака дольщик отправляет застройщику официальное уведомление (по почте или лично). В уведомлении необходимо указать, что недостатки должны быть устранены в течение 45 дней или застройщик будет вынужден вернуть покупателю сумму, внесенную за квартиру, и проценты за использование финансов дольщика. В качестве основания для возмещения средств следует помимо листа осмотра приложить заключение эксперта. Это поможет при рассмотрении дела в судебных инстанциях.

Сотрудничать с Компанией «Мой ремонт» – это надежно и престижно. Специалисты, работающие здесь, – это профессионалы высочайшего уровня. Компания «Мой Ремонт» работает по всей Москве и Московской области.

Источник: myremontnow.ru