Проблемный объект строительства это

Фонд дольщиков предложил облегчить исключение домов из реестра долгостроев

МОСКВА, 5 февраля. /ТАСС/. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства предложил изменить систему учета проблемных домов, в частности, исключать из реестра объекты, по которым отсутствуют требования обманутых дольщиков. Это поможет застройщикам завершать долгострои, привлекая средства новых покупателей, сообщила в пятницу пресс-служба фонда.

«Дополнительные критерии для исключения объектов из Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО) дадут возможность новым застройщикам завершать строительство и привлекать денежные средства граждан. Новых обманутых дольщиков по этим объектам не появится, так как денежные средства будут привлекаться по эскроу-счетам», — говорится в сообщении.

Сейчас в реестр проблемных домов попадают объекты, срок строительства которых нарушен более чем на шесть месяцев, а также объекты застройщика, признанного банкротом. В таком случае на объект накладываются ограничения, и новый застройщик не может продавать в этом доме квартиры.

Согласно Единому реестру проблемных объектов, сегодня в России почти 2,9 тыс. домов жилой площадью более 17 млн кв. м в 74 регионах признаны долгостроями. При этом, как уточнили в фонде, по около 300 объектам отсутствуют требования граждан, и они не могут быть исключены из реестра по формальным причинам. Согласно законодательству, сделать это можно в двух случаях: если дом введен в эксплуатацию, а также если фонд принял решение о выплате обманутым дольщикам компенсаций и получил права застройщика на земельный участок.

Дополнения в закон

«Мы предлагаем расширить этот перечень и дополнить его еще несколькими пунктами, чтобы у нас было больше оснований исключать объекты из ЕРПО, снимать соответствующие ограничения и привлекать денежные средства граждан по эскроу-счетам, что является безопасным механизмом, поскольку при применении эскроу-счетов полностью исключаются риски участников долевого строительства», — приводятся в сообщении слова гендиректора фонда Константина Тимофеева.

Таким образом, Фонд дольщиков предлагает исключать их реестра проблемные дома после устранения застройщиком оснований включения объекта в ЕРПО, а также при отсутствии по объекту требований дольщиков. Основанием для исключения дома из реестра проблемных объектов также предлагается считать погашение требований всех участников долевого строительства за счет региональных механизмов и решение суда о передаче федеральному или региональному фонду дольщиков земельного участка и обязательств застройщика-банкрота.

Еще из оснований — получение новым застройщиком разрешения на строительство, когда права на земельный участок были переданы ему от застройщика-банкрота, при условии использования счетов эскроу. Кроме того, критериями по исключению дома из списка проблемных могут стать выплата дольщикам страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика; реализация предмета залога (объекта строительства и земельного участка) в деле о банкротстве застройщика; ликвидация застройщика по определению арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Изменения предлагается внести в закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).

Источник

Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).

Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета . Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

• Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

• Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

• Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Рекомендации экспертов по проверке застройщиков

Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.

«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.

Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).

По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.

«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Источник

Правительство сняло мораторий на включение домов в реестр проблемных

Перечень проблемных домов опять может вырасти. Правительство досрочно отменило запрет на включение строящегося жилья в список долгостроев.

В конце марта для поддержки строительной отрасли в условиях санкций, снижения спроса на недвижимость и тенденции к спаду объемов и темпов строительства был введен мораторий на включение строящихся домов в разряд проблемных. Предусматривалось, что многоквартирные дома, строительство которых затянулось на шесть месяцев и более, могут быть включены в реестр проблемных не ранее 2023 года. Если к тому времени застройщик не решит проблемы.

Однако уже летом минстрой заявил о планах досрочно отменить этот мораторий. Текущая ситуация в жилищном строительстве характеризуется «достаточным уровнем устойчивости к негативным процессам, что было обеспечено мерами поддержки строительного комплекса», отмечалось в пояснительной записке к проекту документа. Кроме того, к прежнему значению в 7% вернулась вслед за ключевой ставкой ставка по льготной ипотеке.

Теперь постановлением правительства этот мораторий отменен. Если строительство дома или передача жилья дольщику затянулись более чем на шесть месяцев, стройку могут включить в реестр проблемных объектов. А контролирующие органы вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении продаж квартир дольщикам.

При этом запрет на начисление неустойки или процентов дольщикам, установленный тем же мартовским постановлением, продолжает действовать.

По данным Фонда развития территорий, к середине июля просрочки в графике строительства были у 1225 домов (15,7%), строящихся через проектное финансирование. Кроме того, в зоне риска на тот момент числилось 758 домов, строящихся по старой схеме (без эскроу), при этом с января число объектов в зоне высокого риска сократилось, из 207 таких домов в начале года около трети перешли в разряд проблемных, треть была достроена, еще треть перешла в число объектов со средней степенью риска.

По данным портала ЕРЗ.РФ, на август средний перенос срока ввода дома в эксплуатацию от первоначально заявленных в проектных декларациях составлял 7,5 месяца (в начале года показатель был даже больше — 7,9 месяца). Самые большие переносы сроков ввода по строящимся домам (более 30 месяцев) — в Ингушетии, Дагестане и Омской области. Самые дисциплинированные застройщики — в Удмуртии, Татарстане, Карелии, на Сахалине и в Курганской области, где средний срок переноса не превышает 1,1 месяца. Сильнее всего за последние годы сдача домов задерживалась в апреле — августе 2020 года (на 8,4 месяца), что было связано с коронавирусными ограничениями и приостановками строительных работ, отмечает замруководителя портала Денис Гулый.

Средний срок переноса ввода сокращается из-за проектного финансирования, отмечает Гулый: условия договоров с банками вынуждают застройщиков очень строго соблюдать графики работ для получения своевременных траншей и сохранения процентной ставки. Кроме того, репутация застройщика в части своевременного ввода объектов в эксплуатацию — один из ключевых факторов при выборе квартиры покупателями.

Если дом, строящийся через счета эскроу, становится долгостроем, у банка есть два варианта действий: либо самостоятельно достраивать такой объект, либо вернуть покупателям деньги. Скорее всего, банки не будут допускать банкротств застройщиков и будут стараться завершать строительство, считает главный управляющий директор Фонда развития территорий Константин Тимофеев. «Мы видим тенденцию, что граждане переподписывают договор на новый срок, и банки должны стараться эти объекты завершать», — отметил он. При переподписании договора на новый срок дома не попадают в реестр проблемных.

За восемь месяцев нынешнего года восстановлены права 30,9 тысячи обманутых дольщиков, сообщает Фонд развития территорий. Благодаря принятым Наблюдательным советом фонда решениям квартиры уже получили 2,9 тысячи человек, а выплаты — 14,2 тысячи человек, рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин. Права еще 13,8 тысячи человек были восстановлены силами регионов. С 2019 года по решениям фонда 41,4 тысячи обманутых дольщиков получили компенсации, а 16,6 тысячи — жилье, регионы восстановили права 81,4 тысячи граждан.

Источник