Процент готовности объекта незавершенного строительства как определить таблица

Оценка объектов незавершенного строительства Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение

Расчет степени готовности объекта незавершенного строительства в процентах онлайн

Кадастровый учет и справки на объект незавершенного строительства (ОНС) в 2022 году

Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № .Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом:

1. выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана;
2. проведение обследования объекта, расчетов и изменений;
3. получение выписки из госреестра с указанием объекта.
4. отражение характеристик объекта незавершенного строительства в техническом плане;
5. подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
6. направление технического плана в службу Росреестра для учетных действий;

Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в .Комментарий специалиста.

Комплекс работ для расчета и определения степени готовности объекта незавершенного строительства

Подготовка заключения кадастрового инженера. с 1 мая 2022 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480 «Об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве и методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям в целях реализации норм части 16 ст.

8 ФЗ от 25 декабря 2022 года № 478-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” и отдельные законодательные акты РФ». Документ был подписан премьер-министром Д.А.

Постановлением утверждаются критерии, при условии соответствия которым застройщику

Незавершенка (ОНС)

Ну ладно это эмоции. А по существу; в требованиях, п.50, есть правила по указанию процента готовности ОНС. 1. Взять из документов — оснований.

2.Рассчитать в соответствии со сметой на строительство по формуле: Степень = 100 x Объем выполненных работ / Стоимость строительства. -Мужик, у тебя только фундамент, сколько потратил? -Да, тысяч 10. -А сколько думаешь на весь дом? -Тысяч 300. Всё, считай и радуйся.(Причем это не я придумал, так в НПА записано.) И самый сложный, не пойму почему КИ идут именно по этому пути, вариант.

3. В соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта по формуле (формула там же в п.50). НО! И здесь нет ничего сложного, если человек немного знаком с УПВС (повторюсь, других источников для определения удельного веса конструктивного элемента я не знаю).

Для здания конструктивных элементов всего 8 (указано в том же п.50). При натурном обследовании, а это необходимо

Степень готовности объекта строительства

По схеме привлечения строительного финансирования, которая применялась ранее, завершить начатое строительство разрешается, если соблюдены следующие основные критерии:

1. минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства – 30%
2. для строительных проектов, входящих в комплексное освоение федеральных или муниципальных территорий степень готовности незавершенного строительства не меньше 15%.
3. заключенные договора на долевое участие – не меньше 10%

Степень готовности дома для построек, возводящихся в рамках ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), имеющих обязательства по возведению социальных инфраструктурных объектов (наличие договора с муниципальными органами власти) – тоже 15 % готовности. Региональные

В противном случае см пп.2 п.50, а там, как мы видим, «значение удельного веса конструктивного элемента в объекте».

Для проблемных проектов, которые реализуются надёжным застройщиком, допускается степень строительной готовности – шесть процентов.

(если есть подскажите .буду очень признателен). Или интуитивно (по наитию) вы сможете определить процент готовности незавершенного строительством крупного предприятия пищевой промышленности с парой десятков зданий и цехов в разной степени готовности (краски сгущаю сознательно). Что касается п.12 согласен, но включение в состав приложения таблицы УПВС не считаю решающим событием в объеме работ по составлению ТП.

Так что лично я предпочитаю «заморачиваться».хотя это дело сугубо личное. Что касается про божий дар и яишницу, то взявшись за изготовление ТП , мы -КИ, волей или неволей должны ориентироваться в вопросаз инвентаризации, ну.хотя бы в общих чертахНажмите, чтобы раскрыть.

Объекты незавершенного строительства

Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время.

Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ № п/п Конструкции 1 Фундаменты 18 2 Стены и перегородки 19 3 Перекрытия

Расчет степени готовности МКД – перезапуск ФЗ № 214

Методики расчета.Кадастровыми инженерами ООО «Мир Кадастра» для настоящих целей производится выезд на объект с последующим исследованием конструктивных элементов и степени их готовности с фото -фиксацией текущего состояния.Расчет предоставляется заказчику в форме расширенного отчета, включающего общую. Расчетную и иллюстрационную части.Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта используется следующий перечень конструктивных элементов:устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);конструкции надземной части здания;сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);ограждающие конструкции здания;внутренние инженерные системы и оборудование;внутренние отделочные работы;внутриплощадные сети;внутренние

Процент готовности объекта незавершенного строительства

Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если располагаются изменение функционального назначения объекта.

В расчете затраты, необходимые для окончания строительства, принимается в размере 2600руб/м

, что в расчете на 1м

здания составит 520руб.

Тогда коэффициент готовности составит: (890-520):(890+4,45)=0,413. Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных показателях. Среднее значение коэффициента готовности.

В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности 0,395.

О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта

В частности, здесь приведена формула расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, а в таблицах содержатся рекомендуемые расчеты удельного веса отдельных видов работ в общем объеме работ при строительстве разных типов МКД.

Источник

Кадастровый учет и справки на объект незавершенного строительства ( ОНС ) в 2022 году 14 Федерального закона № 218-ФЗ, а для объектов незавершенного строительства . … Комплекс работ для расчета и определения степени готовности объекта незавершенного строительства . О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта. Что такое объект незавершенного строительства . ГУП «ГУИОН» определит степень готовности объектов незавершенного строительства . Кадастровый учет и справки на объект незавершенного строительства ( ОНС ) в 2022 году. МАРЬЯН ПРОнедвижимость.

Оценка объектов незавершенного строительства

Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затраты и метод.

Почему другие методы не работают

При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, — арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.

Также стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке. По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или же предполагать отсутствие юридических ограничений. В данной статье мы предположим, что затраты на строительство могут быть корректной мерой.

Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.

Как работает затратный метод

Хотя данный метод кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.

Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований. Следующая таблица представляет методы определения затрат на строительство объекта по мере возрастания сложности их применения.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат. Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.

Сложность при определении объема накопленной амортизации варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.

Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.

На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, определение стоимости замещения объекта как нового представляет собой верхнюю границу стоимости. Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства здания, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Джеральд Гейдж — Партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young
Коммерческая недвижимость №9 (21) сентябрь 2004 г.

Источник

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах ; ⇐ ПредыдущаяСтр 17 из 23Следующая ⇒. … Сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а также сведения об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Практические подходы к оценке объекта незавершенного строительства

Ухудшение экономической ситуации, падение производства и снижение уровня доходов экономических субъектов стали предтечами массового увеличения объемов незавершенного строительства. Причиной подобного явления чаще всего выступает прекращение внешнего финансирования, недостаточность собственных средств организаций для продолжения монтажа, а также возросшей кредитной ставкой. С финансовой точки зрения незавершенное строительство характеризуется как величина понесенных затрат, вложенных в возведение здания или сооружения, дальнейшее строительство которого прекращено. Величина предполагаемой прибыли и инвестиционной отдачи подобного проекта начинает вызывать определенные сомнения. При этом различают следующие виды незавершенного строительства:

• Полностью остановленное. Характеризуется окончательно принятым решением о невозможности дальнейшего возведения здания или сооружения. Дальнейшая судьба объекта – демонтаж или продажа;
• Временно приостановленное. Отличается остановкой работ на строительной площадке по тем или иным причинам. Однако, инвестор, заказчик и подрядчик имеют определенную уверенность в продолжении процесса строительства в самое ближайшее время. Техника и приобретенные строительные материалы остаются на площадке, однако трудовые ресурсы подрядчик может перебросить на другой объект;
• Консервация (замораживание) объекта. Означает принятие решения о прекращении строительства. Однако, это не означает полного отказа от реализации проекта, и инвестор еще сохраняет мечту о продолжении процесса в будущем. Между тем подрядчик начинает предпринимать все необходимые в подобном случае действия – выводить технику, материалы, людей, а также предпринимать меры по сохранению уже возведенных конструкций. Договор строительного подряда подлежит расторжению или приостановлению на период консервации объекта. Возобновления процесса строительства возможно уже с новым подрядчиком.

Необходимость независимой оценки незавершенного строительства

В масштабах страны незавершенное строительство имеет огромные масштабы. По результатам анализа, проведенного Счетной палатой РФ, установлено, что по состоянию на 1 января 2015 г. общий объем незавершенного строительства по 71 ведомству с учетом подконтрольных им учреждений и ФГУПов составил 1970,3 млрд. рублей. Общее количество объектов незавершенного строительства составило порядка 9000 единиц. Динамика изменений приведена в Таблице 1.

Динамика объемов незавершенного строительства, финансируемого из

федерального бюджета [1]

Объем незавершенного строительства, млрд. руб.

Изменение, млрд. руб.

На 1 января 2015 года

На 1 января 2014 года

На 1 января 2013 года

Анализ Таблицы 1 показывает, что за три года объемы незавершенного строительства по объектам, финансируемым только из федерального бюджета, растет очень интенсивно. За период 2013-2015 год данный объем увеличился почти на 40%. Без малого 2 трлн. бюджетных средств, по состоянию на 1 января 2015 года, вложены без внятных перспектив эффективности. Можно предположить, что по объектам, финансируемым из республиканских, областных и местных бюджетов, суммы будут более значительные. Среди причин увеличения объемов незавершенного строительства отмечены недостатки при формировании целевых программ и отсутствие должного контроля за освоение выделенных средств. Таким образом, проблема «незавершенки» начинает приобретать государственные масштабы.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ», наделил незавершенное строительство статусом объекта недвижимости. Следовательно, с момента вступления в силу указанного законодательного акта, «незавершенка» приобретает все свойства имущественного объекта и вовлекается в гражданский оборот. Основным итогом подобного изменения гражданского законодательства становится то, что незавершенного строительства начинает выступать объектом купли-продажи, мены, залога. наследства и иных гражданских действий. Возможность реализации незавершенного объекта дает возможность возвращения в хозяйственный оборот средств, оказавшихся замороженными на строительной площадке. Более того, подобный подход начинает служить инструментом полного или частичного удовлетворения требований участников договора долевого строительства при условии окончательного решения о прекращении реализации проекта. Можно предположить, что подобные объекты уже в скором будущем станут предметом ипотеки.

Новый статус объектов незавершенного строительства потребовал нового подхода к их оценке. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям». Следовательно, при любых операциях с имуществом казны, его текущая рыночная стоимость должна быть подтверждена независимым оценщиком.

Подобными случаями следует признать:

• внесения в качестве вклада в уставный (складочный) капитал;
• приватизацию;
• выставление объекта на торги с целью реализации и пополнения доходной части бюджета;
• прочие аналогичные случаи.

Подобный подход объясняется защитой интересов государства и недопусканием дешевого разбазаривания имущества.

Использование института независимой оценки может иметь место и в диаметрально противоположном случае, а именно в процессе отчуждении объекта незавершенного строительству у юридического лица. Допускается принудительное изъятие имущества у собственника по следующим основанием:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Например, при наличии недоимки по налогам и сборам, либо по требованию кредиторов;
• отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);
• отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ). Например, при строительстве государственных объектов;
• реквизиция (ст. 242 ГК РФ);
• конфискация (ст. 243 ГК РФ).

Институт независимой оценки незавершенного строительства может быть задействован также и по желанию самого хозяйствующего субъекта. Подобный подход может иметь место при:

• Необходимости проведения переоценки в связи с чрезвычайными обстоятельствами. Например, при разрушении недостроенного объекта в силу удара стихии. Цель подобной переоценки будет достоверное формирование цены оставшейся части объекта, пригодной к хозяйственному использованию. Главными заинтересованными сторонами подобной оценки являются бухгалтерские и финансовые службы, заинтересованные в правильной и достоверной оценки оставшийся части объекта;
• При расконсервировании объекта для продолжения процесса строительства. В этом случае переоценка потребуется как составная часть строительного аудита на предмет пересмотра проектно-сметной документации в силу увеличения объемов работ и, соответственно, стоимости объекта. Данное увеличение будет вызвана затратами на возобновление строительства. Однако, оцениваемый объект уже может потерять часть физических свойств;
• При получении (передачи) объекта незавершенного строительства в качестве предмета договора об отступном. При невозможности исполнения обязательства, кредитору может быть передан объект в качестве полного или частичного погашения обязательств;
• Определение текущей стоимости объекта в процессе оценки всего предприятия как имущественного комплекса (оценка бизнеса);
• При внесении незавершенного строительства в качестве залога в банк или в случае осуществления страховых расчетов;
• Использование незавершенного строительства в качестве объекта семейных отношений – при разводе и разделе имущества, при заключении брачного договора, при наследовании, выделении обязательной доли и прочих семейных обстоятельствах, в которых подобный объект подвержен гражданским действиям.

Способы оценки объектов незавершенного строительства

С точки зрения методики оценочной деятельности незавершенное строительство является объектом, к которому применяются классические подходы оценки, обозначенные в Федеральном стандарте оценки (ФСО №1). А именно: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход к оценки основан на поиске оценщиком объектов-аналогов и сопоставлением их рыночных стоимостей. К объектам недвижимого имущества рассматриваемый метод подходит блестяще. Однако, ореол его применения ограничивается типологией и универсальностью зданий и сооружений. Действительно, если известна рыночная стоимость квартиры, например, на пятом этаже, то можно предположить, что стоимость такой же квартиры на шестом этаже в этом же доме, почти одинакова. Различия могут возникнуть только за счет внутренней отделки и общего состояния квартиры. Но подобные различия, как правило, оказываются несущественными. Первоначальная информация для сравнительного метода оценки получается из специализированных каталогов, рекламных изданий, сети Интернет, средств массовой информации и т.д.

Применительно к объектам незавершенного строительства подобный подход применим быть не может. Это связано с отсутствием широкого и цивилизованного рынка подобных объектов. Каждый недостроенный объект, по совей сути, уникальное сооружение. Оно характеризуется индивидуальным расположением, степенью готовности, различным финансирования и т.п. Подобрать несколько достойных аналогов, имеющих схожие характеристики с оцениваемым объектом, представляется очень проблематичным. Таким образом, применение сравнительного метода при оценке «незавершенки», может оказаться не корректным.

Между тем, подобный метод может быть вполне применим, если в качестве объекта оценки выступает почти готовое здание или сооружение, со степенью готовности более 95%. В этом случае, объект являет собой законченное монтажом здание, на котором остались невыполненные «последние штрихи». Однако, до момента подписания Акта государственной комиссии и постановки объекта на учет в Государственном реестре, этот объект продолжает числиться в разряде незавершеннки. Но здесь уже вполне возможно отыскать объекты-аналоги, уже законченные строительством, и с большой степенью достоверности провести сравнительный анализ ценовых предложений. Путем расчета стоимости квадратного метра аналогичной по техническим характеристикам недвижимости имеется возможность достоверной оценки рассматриваемого объекта. Возникает практический парадокс: для оценки одной категории объекта (незавершенное строительство) используются аналоги другой категории, а именно объекты, уже законченные строительством, законодательным образом зарегистрированные и уже эксплуатируемые. Для обоснования подобной возможности, по нашему мнению, и необходимо применять 95-ти процентную готовность объекта. Однако, установить и определить подобный порог на практике может оказаться проблематично. Дело в том, что для определения подобного показателя могут понадобиться специальные профессиональные знания и умение работать со строительной документацией. Оценщик может не обладать подобными навыками. Решение данной проблемы может быть найдено в тандеме двух специалистов – оценщика и инженера-строителя. Поэтому, со своей стороны, можем рекомендовать оформлять договора на оценку незавершенного строительства только со специализированными кампаниями, для которых создать творческий союз строителя и оценщика не составит большого труда, а результат будет намного достовернее, так как каждый будет заниматься своим делом. Если же договор на оценку заключен с индивидуальным предпринимателем, занимающимся оценочной деятельностью, то можно рекомендовать ему привлечь инженера-строителя на договорных началах.

Также рекомендуем тщательным образом проверить всю имеющуюся на момент оценки строительную документацию. Проблемы с государственной регистрацией, связанные с некачественными документами подрядчиков и субподрядчиков, способны ввести потенциального покупателя в непредвиденные расходы по восстановлению или исправлению документации.

Если на строительной площадке на момент оценки уже имеется какое-либо оборудование, приобретенное для монтажа, но еще не установленное, оно в обязательном порядке должно быть учтено при оценке объекта. Например, уже приобретено лифтовое оборудование, ожидающее монтажа. Оценщику следует оценить это оборудование сравнительным методом и включить его стоимость в общий отчет об оценке объекта.

Доходный подход к оценке незавершенного строительства основан на расчете оценщиком потенциальных выгод от последующего коммерческого использования возводимого объекта. Подобный метод носит чисто теоретический смысл, так как расчет будущих экономических приобретений будет зависеть от совокупности множества факторов. А именно, типа объекта, его уникальности, расположения, коммерческого потенциала, экономической ситуации в регионе и многих других. Принципиальное значение имеет даже факт субъективного использования объекта в будущем. Собственник планирует получение прибыли от самостоятельной эксплуатации объекта, или рассматривает вложения в незавершенный строительством объект с точки зрения продажи после окончания строительного процесса. В последнем случае оценка незавершенного строительства начинает уже рассматриваться через призму рентабельности и рисков инвестиционных проектов. Таким образом, заказчик оценки должен четко представлять себе перспективы дальнейшего развития событий. Но в случае изменения финансового положения заказчика, ухудшения экономического состояния и инвестиционного климата в регионе, первоначальные планы могут быть подвергнуты корректировке. В этом случае отчет об оценке, составленный с применение доходного метода, может потерять свою актуальность.

Применение доходного подхода для оценки объекта незавершенного строительства предполагает также уменьшение потенциальных выгод, рассчитанных методами экономического прогнозирования, на величину предстоящих затрат на достройку объекта. В этом случае потребуется скрупулезный анализ проектно-сметной документации, на предмет расчета сметной стоимости окончания строительства. Исходными данными в этом случае будут сметные расчеты, составленные в ценах разработки и утверждения проекта. Оценщику придется выполнить анализ тренда индексов изменения цен на материалы и работы, чтобы с определенной долей достоверности рассчитать конечные показатели. В подобных расчетах также необходимо учитывать временной показатель до момента окончания процесса строительства. Данные можно взять из проектной документации, интерполировав их на фактически выполненные работы на момент составления отчета об оценке.

Как разновидность применения доходного подхода относительно объектов незавершенного строительства можно рассматривать случай оценки исключительно земельного участка, с увеличением суммы затрат на демонтаж уже возведенной части сооружения. Подобная ситуация может иметь место в случае принятия собственником решения о нерентабельности дальнейшего продолжения строительства и полного закрытия проекта. Основным объектом оценки в данном случае выступает уже не часть возводимого объекта, а земельный участок, на котором осуществлялось строительство. Стоимость участка будет определять рынок земли в регионе строительства. Будущий собственник вправе рассматривать приобретаемый участок как новую строительную площадку, а демонтаж уже возведенных элементов как затраты подготовительного периода нового строительства. Между тем, в рассматриваемом варианте возможно использование некоторых частей и элементов незавершенного объекта в качестве временных зданий и сооружений на площадке нового строительства. Например, могут быть использованы временные дороги или отдельные, ранее возведенные элементы, в качестве складских временных сооружений.

Наиболее часто встречающимся подходом оценки незавершенного строительства в практической деятельности является затратный. Смысл данного метода состоит в расчете величины затрат, понесенных заказчиком в случае возведения(сооружения) объекта, являющего идентичным рассматриваемому. Е.В.Симеонова определяет затратный метод оценки как способный дать наиболее объективную, по сравнению с другими методами, оценку объекта незавершенного строительства [2]. На практике затратный метод подразумевает под собой определение совокупной величины материальных, трудовых, временных затрат, а также расчет сопутствующих косвенных затрат. Таким образом, рассматриваемый метод включает в себя все уникальные особенности, свойственный каждому отдельному объекту. В частности, он позволяет в полной мере учесть такой индивидуальный параметр объекта, как степень завершенности.

От оценщика в данном варианте развития событий потребуются следующие теоретические знания и практические навыки:

• · Знать состав проектной документации и умение читать сметные расчеты;
• · Понимание смысла первичных бухгалтерских документов, на сновании которых проводится учет затрат в бухгалтерском учете заказчика. Однако, здесь имеется шанс возникновения конфликта интересов. Если объект оценивается с целью формирования продажной цены, то у заказчика может возникнуть желание покрыть все понесенные в процессе строительства затраты. Между тем, подобный подход следует признать глубоко ошибочным. Оценщик не должен окончательно опираться на величину затрат, учтенных в регистрах бухгалтерского учета заказчика по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» и принимать сальдо по данному счету в качестве итоговой величины отчета об оценке;
• · Физические способности получения информации непосредственно на строительной площадке – внешний осмотр объекта, проведение натуральных измерений (например, рулеткой). Как показывает практика, по объектам незавершенного строительства, особенно по долговозводимым, наблюдается частичная потеря документации, связанная с течением времени. В подобных условиях визуальный осмотр и обмер объекта могут оказаться принципиально важными для процесса оценки и должны быть выполнены с особой тщательностью и вниманием;
• · Знание основ строительных технологий, умение определить объемы выполненных работ, понимание иерархии отношений на строительной площадке. Нелишними будут являться основы юридических знаний, для правильности анализа договоров строительного подряда, аренды специальной техники, авторского надзора и прочих юридических актов. А также для оценки прав на земельный участок;
• · Аналитические способности для камеральной обработки полученных данных и составления отчета об оценке. В частности, оценщику необходим опыт работы с актами форм КС-2 и КС-3 для правильного учета выполненных работ, сопоставления учетных данных со значениями, полученными «в натуре» и вывода о достоверности (или недостоверности) данных заказчика.

Применение затратного подхода также способно в полной мере учесть факт консервации или приостановления процесса строительства. В частности, если подрядчиком были проведены мероприятия по консервации незавершенного объекта, то последующая расконсервация потребует значительно меньших затрат, нежели в противном варианте. Например, принятие подрядчиком мер сохранения несущих конструкций от негативного влияния окружающей среды способно значительно удешевить последующие действия, нежели их непринятие. Другими словами, имеется возможность расчета фактического износа объекта на момент оценки в следствии неблагоприятных факторов.

Использование рассматриваемого метода также способно положительно ответить на вопрос обеспеченности строительной площадки материалами и конструкциям, а также дает возможность технического аудита технологии их хранения и способности к последующему использованию. Принимая во внимание тот факт, что себестоимость строительства более чем на 60 процентов являет собой стоимость материалов, факт обеспеченности площадки материальными ресурсами способен значительно повлиять на результаты оценки. Также появляется возможность оценки имеющихся договоров поставки или подключения строительной площадки к действующим сетям коммуникаций (энергоснабжение, теплообеспечение и т.д.)

При необходимости оценки крупных объектов затратный подход может быть применен для оценки объекта по частям (этапам, конструктивным частям). Смысл подобного подхода в том, что объект разбивается на несколько частей, оценка каждой производиться потом по отдельности. Итоговая величина оценки будет получена путем обыкновенного сложения полученных результатов. С точки зрения трудоемкости процесса оценки подобный подход позволяет оценщику уменьшить время камеральных расчетов за счет использования труда ассистентов (помощников).

Анализируя применение всех трех подходов к оценке незавершенного строительства можно сделать следующие выводы. Во-первых, используя тот или иной подход, оценщик в некоторых случаях вынужден применять параллельно и иные подходы. К подобному выводы также пришел Е. Малащук, который в своей статье попробовал сделать вывод о единстве всех трех методов оценки для получения достоверного результата [3]. Автор попробовал рассмотреть синергетический подход к столь уникальному объекту оценки. Во-вторых, специфика оценки незавершенного строительства требует от оценщика определенных знаний в области технологии строительства. Между тем рыночный сегмент рассматриваемого явления имеет явный тренд на увеличение. Спрос на подобные услуги будет только увеличиваться. По нашему мнению, саморегулируемым организациям оценщиков имеет смысл включить основы строительных технологий в программы ежегодного повышения квалификации своих членов.

Татаров К.Ю. ПРАКТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА \ Вестник Московского университета им. С.Ю. Витте. Серия 1: Экономика и управление. 2017. № 2 (21). С. 38-44.

Источник

ВОПРОС:Какой минимальный процент застройки площади земельного участка и какой минимальный процент готовности строения позволит выкупить данный земельный участок у муниципалитета? 3)Какое законодательство регламентирует эту сферу?Если кто знает,сообщите пожалуйста название документа. Гость. 1 — 24.03.2014 — 22:50. 1. Процент застройки определяется админстрацией в регламенте "застройки…" … а вот " объект незавершенного строительства " — это уже конкретика. я несколько раз проворачивал такой фокус (правда в другой плоскости, но, как говорится, "только в профиль") с промежуточной регистрацией незавершенки. из документов нужен "проект" и "разрешение на строительство "*.

Формула расчета степени готовности объекта незавершенного строительства

Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке (с изменениями на 3 декабря 2015 года) (утратил силу с 01.01.2017 на основании приказа Минэкономразвития России от 21.11.2016 N 733)

(с изменениями на 3 декабря 2015 года)____________________________________________________________________Утратил силу с 1 января 2017 года на основании ________________________________________________________________________________________________________________________________________ Документ с изменениями, внесенными: (Российская газета, N 102, 08.05.2014) (вступил в силу с 30 июня 2014 года); (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 21.01.2016, N 0001201601210021).____________________________________________________________________В соответствии с (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 31, ст.4017; 2009, N 52, ст.6410) и , утвержденного (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст.2867; N 46, ст.5337; 2009, N 3, ст.378; N 18, ст.2257; N 19, ст.2344; N 25, ст.3052; N 26, ст.3190; N 38, ст.4500; N 41, ст.4777; N 46,

Незавершенка (ОНС)

kidziru сказал(а): ↑ Расчет с помощью УПВС на мой взгляд не совсем отражает процент готовности ОНС так как устаревшие они и в них нет тех материалов и работ которые используются в настоящее время.Нажмите, чтобы раскрыть. Вот как раз для определения процента готовности УПВС, кстати единственный документ на сегодня, если и есть другие, то я про это ничего на знаю, полностью подходит. Т.к. речь идет о конструктивном элементе, а его вес не зависит от материала, например если (беру в пример таблицу сборников 1) для полов прописан удельный вес 8%, то для всего здания не важно полы из досок или «паркет с нано элементами»

. Ну во первых параметр формальный (см ст.7 ГКН, характеристика Степень готовности ОНС не предусмотрена)

Степень готовности объекта строительства

+ Ваше имя (обязательно) Ваш телефон (обязательно) Выбор региона Выберите Москва и Область Санкт-Петербург и Область Пожалуйста, поставьте галочку в блоке «Я не робот».

Надо определить степень готовности строительства с учетом требований и дополнений Постановления 480 от 22.04.2022 года?

Напоминаем, с 1.07.

А-эксперт определит степень готовности объекта строительства с долевым участием с выдачей экспертного технического заключения. Оперативно, профессионально, в строгом соответствии с действующим законодательством и по доступной стоимости.

Предусмотрены исключения, которые предоставляются, согласно Постановлению

Незавершенка (ОНС)

vmg сказал(а): ↑ Ну здесь Вы явно погорячились.

2022 года все девелоперы-застройщики РФ должны переходить на проектное финансирование строительства жилых зданий, а также использовать счета ЭСКРОУ.

Если уж взялись за тех планы, то и исполняйте ТРЕБОВАНИЯ к ТЕХНИЧЕСКИМ ПЛАНАМ. Если Вы начнете «замарачиваться», то, по Вашей же логике, необходимо будет выполнить условие п.12, вышеупомянутого приказа — «Если при подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения.» Вот и включайте Таблицы УПВС и другие нормативные документы, которыми пользовались при расчете степени готовности ОНС.(А Вам это надо?) Ну а если более детально рассмотреть п.12 приказа, то ключевая фраза — «При этом факт существования

О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта

Статьи и аналитика 07.05.201907.05.2022 admin

в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2022 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома.»

ОНС — это недостроенное здание или сооружение.

Например п.50 Приказа МЭР №52 от 10.02.2012. Там явно определено КАК рассчитывать степень готовности в случае отсутствия ее (готовности) в документах-основаниях. По поводу не замарачиваться на счет степени готовности, я полностью согласен с Кос.

Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом). Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных. Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита.

Объекта незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – это здания, строения, сооружения, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) объект незавершенного строительства описывается степенью готовности в процентом. Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта незавершенного строительства. Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный

Комплекс работ для расчета и определения степени готовности объекта незавершенного строительства

Консультации по телефону +7 (812) 383-77-77 Для расчета и определения степени готовности объекта незавершенного строительства ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» выполняет следующие работы: Анализ документации, предоставленной Заказчиком. Изучение проектной документации с последующим сравнением фактического выполнения строительных работ с проектными данными.

Запрос выписок из Единого государственного реестра недвижимости для получения актуальных сведений о количестве проданных помещений (зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве).

Техническое обследование Объекта незавершенного строительства. Проведение геодезических работ.

Кадастровая съемка объекта незавершенного строительства. Подготовка схемы расположения Объекта на земельном участке.

Работы по оценке Объекта незавершенного строительства.

Расчет и определение степени готовности объекта незавершенного строительства

29.04.2022 Правительством РФ утверждены критерии, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2022 года: — степень готовности проекта строительства составляет не менее 30% (по общему правилу); — количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений, а также машино-мест.

В Постановлении* сформирован перечень документов, предоставляемых застройщиком для определения соответствия проекта строительства указанным критериям: 1.

Заявление о готовности проекта строительства по специально утвержденной форме.

Незавершенка (ОНС)

простите, это наверное глупо просто с этим я столкнулась в первые, подскажите пожалуйста как мне расчитать Сi — долю построенной части конструктивного элемента. — Сообщения объединены, 4 июн 2022, Оригинальное время сообщения: 4 июн 2022 — Grrey сказал(а): ↑ 50. В строке «9» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указываются сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства с учетом сведений, содержащихся в документах, указанных в пункте 12 настоящих Требований.

При отсутствии в документах, на основании которых подготавливался технический план, сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства определяется кадастровым инженером по одному из следующих правил: 1) в соответствии со сметой на строительство по формуле: Степень = 100 х Объем выполненных работ / Стоимость строительства,

Кадастровый учет и справки на объект незавершенного строительства (ОНС) в 2022 году

Гражданское законодательство позволяет регистрировать права не только на готовую недвижимость, но и на объекты незавершенного строительства (ОНС).

Источник

Объекты незавершенного строительства как объект инвестиции. Данная статья посвящена объектам незавершенного строительства . Проанализированы методики по оценке данных объектов . … Расчет уровня кормаральности по таблице взвешенных рисков на примере объекта незавершенного строительства «X» приведен в работе ( Таблица 3). Таблица 3. Расчет уровня кормаральности на примере объекта незавершенного строительства «X». Показатель. Ранг (степень влияния внешних факторов), баллы. 12345. Подверженность более высокой степени износа 0 0 2 0 0.

Оценка незавершённого строительства

Незавершённым строительством считаются объекты, которые были возведены не до конца. По тем или иным причинам строительные работы законсервированы и объект не введён в эксплуатацию. Функциональное назначение таких объектов может быть самым разным. Но главное, чтобы они строились в соответствии с разрешением и проектной документацией. Самовольные постройки не получат статус объектов незавершённого строительства.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Вся деятельность специалистов по оценке регламентирована федеральными стандартами. На сегодняшний день действует три федеральных стандарта оценки (ФСО):

• ФСО 1 содержит основные положения оценочной деятельности, подходы, на основе которых определяют метод оценки и требования к проведению самой процедуры оценки.
• ФСО 2 определяет цели и стоимость оценочных мероприятий. Третья глава данного стандарта выделяет рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимость объекта.
• ФСО 3 содержит требования к оформлению и содержанию отчёта оценки, а также к отображению информации о проанализированных документах.

Цели оценки незавёршенного строительства

130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:

• Приватизации госсобственности.
• Оформления залога для кредита.
• Постановки объекта на баланс компании.
• Переуступки прав.
• Страхования здания.
• Внесения его в уставной капитал.
• Судебного разбирательства относительно постройки.
• Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.

В чём заключается сложность оценки объектов незавершенного строительства?

Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:

• Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
• Финансовые сложности строительства.
• Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.

Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.

Этапы определения стоимости незавершённого строительства

Перечень стадий оценки может отличаться в случае различных строений. Но начинается любая оценка с уточнения данных законного владельца объекта, а также причин «заморозки» строительства.

Обычно такими причинами являются:

• Финансовые проблемы инвестора.
• Технические недочёты проекта.
• Юридические и иные чрезвычайные обстоятельства.

Уточнить реальные причины остановки строительства важно для понимания того, как этот объект будет использоваться в будущем. Таким образом, специалисты оценки учтут все риски и рыночные факторы, и дадут наиболее объективную оценку.

Следующий этап оценки – определения класса постройки:

• Здания общественного назначения.
• Жилые дома.
• Производственные здания.

Производственные объекты могут быть универсальными и особого назначения. Профиль зданий особого назначения нельзя менять, так как он определён документацией на объект.

Следующая стадия оценки незавершённого строительства – сравнение данных сметной документации с фактическим использованием стройматериалов и выполненными работами.

Важным элементом оценки является определение технических параметров постройки:

• Размеры здания.
• Стадия готовности элементов конструкции.
• Степень износа этих элементов и возможность их функционального использования, либо стоимость восстановления их функциональной составляющей.

После оценки всех технических и правовых параметров незавершённого строительного объекта, оценщики определяют лучшие способы его последующего использования. Именно этот этап является наиболее важным, поскольку определяет размер финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и потенциальную рыночную стоимость здания.

Важно понимать, что специалисты, проводящие оценку незавершённого строительства, выбирают наиболее выгодный для заказчика оценки вариант коммерческого использования объекта.

На практике обычно выбор будущего назначения объекта производится среди трёх вариантов:

• Окончание строительства в соответствии с планом.
• Изменение проекта и функционального назначения постройки, с учётом уже возведённых элементов конструкции.
• Снос недостроя для последующего строительства на его месте нового объекта, либо для иного использования данного земельного участка.

В последнем случае инвесторы будут рассматривать только землю, а её стоимость ниже, чем участка с постройкой (даже незаконченной). Кроме того, сам демонтаж постройки также стоит денег. Эти расходы лягут на плечи владельца участка, либо на будущих инвесторов, но в этом случае стоимость участка станет ещё ниже.

Выбор метода оценки объекта незавершённого строительства

Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.

Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.

Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.

Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.

Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.

Выбор метода всегда определяется индивидуальными особенностями незавершённой постройки. Иногда используются все три метода в той или иной комбинации.

Необходимые документы

Проведение оценки объекта незавершённого строительства требует предварительного сбора следующих документов:

• О регистрации прав собственности на объект.
• О владении землёй.
• Разрешения на строительство.
• Остаточной стоимости (если владелец юридическое лицо).
• О наличии обременений.
• О стадиях, на которых прервано строительство.
• Строительный проект с пояснительными записками.

Кроме этих документов могут потребоваться дополнительные. Какие именно – зависит от специфики объекта.

Источник

Процент готовности объекта незавершенного строительства . О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта. Кадастровый учет и справки на объект незавершенного строительства ( ОНС ) в 2022 году. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № .Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом: выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана; проведение обследования объекта , расчетов и изменений; получение выписки из госреестра с указанием объекта .