Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Комментарий к Ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ
1. Комментируемая статья направлена на регулирование вопросов отчуждения такого особого вида недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства.
Следуя принципу о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, п. 1 комментируемой статьи закрепляет, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
При этом сам порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ (см. подробнее Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»).
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Однако указанное требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
3. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Однако если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, то такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
4. Вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность средства выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
5. Предусмотренные комментируемой статьей правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
6. Применимое законодательство:
— ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (см. ч. 11 ст. 4);
— Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
7. Судебная практика:
— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/2016 по делу N А75-6494/2015 (об обязании освободить земельный участок и передать его в первоначальном состоянии);
— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.06.2015 N Ф06-23088/2015 по делу N А55-13170/2014 (о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, возложении обязанности принять решение о регистрации права собственности на объекты недвижимости);
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2016 N 15АП-4236/2016 по делу N А53-32493/2015 (о взыскании задолженности по арендным платежам и пеней).
ИсточникВС разъяснил, когда участок не может отчуждаться без находящихся на нем зданий
Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Сделки, совершенные в нарушение данного запрета, являются ничтожными, отмечает Верховный суд (ВС) РФ.
Суть дела
В рамках дела о несостоятельности ОАО Концерн «Артромед» его конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о банкротстве должника.
Суд утвердил мировое соглашение, заключенное между должником и кредиторами (ООО «Строительно-монтажное управление №36», Федеральным государственным казенным учреждением «Войсковая часть 71330» и Гагиком Хачатряном).
Арбитраж установил, что в ходе процедуры конкурсного производства выявлено имущество должника – земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства. По условиям мирового соглашения недвижимость подлежит передаче Хачатряну после погашения им всей суммы кредиторской задолженности.
Однако суд округа отменил принятое определение и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Спорный участок
Окружной суд исходил из того, что в 2008 году Виктор Яскевич перечислил концерну 10 миллионов рублей в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве, который не был заключен. Денежные средства Яскевичу возвращены не были.
Впоследствии между сторонами заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, который оплачен покупателем за счет уже перечисленных денежных средств в размере 10 миллионов рублей.
Суд округа отметил, что в рамках дела о банкротстве должника в признании договора купли-продажи участка недействительным отказано, поскольку сделка совершена за пределами срока подозрительности при равноценном встречном исполнении. В связи с этим суд округа пришел к выводу, что утвержденное судом первой инстанции мировое соглашение не проверено на предмет возможного нарушения прав и законных интересов Яскевича.
Ничтожный договор
Верховный суд напоминает, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Так, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Сделки, совершенные в нарушение, данного запрета, являются ничтожными.
«Судами установлено, что на земельном участке на момент его продажи в пользу Яскевича и совершения регистрационных действий находились объекты недвижимости. Осуществляя регистрацию, Росреестр не проверил законность договора от на предмет соблюдения запрета, установленного пунктом статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с этим действия Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок были признаны незаконными», — поясняет ВС.
Таким образом, в упомянутом деле судами фактически констатирована ничтожность договора купли-продажи земельного участка Яскевичу как несоответствующего требованиям закона, резюмирует высшая инстанция.
«Дальнейшее оспаривание договора по специальным основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве, и отказ в признании договора недействительным, а также принятие Яскевичем мер по признанию незаконными действий Росреестра по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за обществом не влияют на квалификацию договора как ничтожного. С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество принадлежит должнику на праве собственности и правомерно включено в конкурсную массу, является верным», — отмечает Верховный суд.
На основании вышеизложенного ВС отменил постановление суда округа и оставил в силе определение Арбитражного суда Саратовской области.
Источник