Независимо от целевого назначения, традиционные формы заемного и долевого финансирования обычно предполагают выделение средств корпорации в целом, при этом последнее несет ответственность перед кредиторами и собственниками имеющимися активами. Источником средств для выполнения обязательств перед инвесторами в данном случае является совокупный денежный поток, генерируемый всеми активами фирмы, включая те проекты, для реализации которых привлекались дополнительные финансовые ресурсы.
Проектное финансирование предполагает обеспечение средствами непосредственно проекта, а не корпорации, выступившей его инициатором. При этом источником средств для инвесторов становится денежный поток, генерируемый конкретным проектом, а обеспечением финансирования в общем случае являются только те активы, которые были приобретены для его реализации.
Проектное финансирование имеет свои определенные преимущества, которыми оно выгодно отличается от других форм финансирования. От синдицированного кредитования оно отличается тем, что имеет не обезличенный, а адресно-целевой характер. От венчурного финансирования тем, что не сопровождается большими рисками, возникающими в процессе разработки и внедрении новых технологий и продуктов. Проектное финансирование используется при инвестировании в уже «известные» объекты и разработки, результаты которых более или менее предсказуемы, по сравнению с инновационными.
Недвижимость. В чем преимущество проектного финансирования для застройщиков
Механизму проектного финансирования присущ и ряд других особенностей, позволяющих выделить его в самостоятельную организационную форму.
Как правило, для реализации проекта создается специальная проектная компания (Special Vehicle Purpose – SPV). Ее учредителями выступают инициаторы реализации проекта, называемые также спонсорами, которые осуществляют финансирование некоторой доли (обычно 30-40%) через оплату уставного капитала вновь создаваемой компании. Дальнейшее привлечение собственных и заемных средств осуществляется уже проектной компанией (т.е. SPV), а не инициаторами проектами. У такого подхода есть несколько преимуществ.
Во-первых, создание новой компании позволяет избежать риска влияния на проект обстоятельств, связанных с прошлым корпорации-инициатора (например, с налоговыми претензиями по итогам проверки одного из прошедших периодов или с нарушением выполнения договорных сделок в прошлом).
Во-вторых, проект становится более «прозрачным». Возникает меньше трудностей при определении и планировании денежных потоков, поскольку отсутствует влияние операций, не связанных с проектом. Прозрачность способствует установлению доверия между партнерами и более высокой оценке стоимости проекта.
В-третьих, в отличие от традиционных, такая схема позволяет существенно расширить круг участников. Перечень возможных участников схемы и их роль в проекте показаны в таблице Таблица 9.27.
Участники проектного финансирования
| Участники | Роль в проекте |
| Инициаторы (спонсоры) проекта | Корпорации, непосредственно заинтересованные в результатах проекта. Они инициируют проект, согласовывают различные вопросы, получают соответствующие разрешения |
| Поставщики и подрядчики | Компании, имеющие договорные обязательства поставлять товары и услуги, связанные с проектом |
| Покупатели | Во многих проектах продукция не поступает на открытый рынок. В этом случае проектная компания заранее заключает долгосрочный контракт с отдельной компанией или группой компаний на покупку определенного объема произведенной продукции |
| Органы государственного управления | Выдача необходимых разрешительных документов, закупки, участие в качестве акционера, спонсора проекта, предоставление определенных гарантий |
| Управляющие проектом | Команда менеджеров, отвечающих за осуществление проекта. |
| Инвесторы (кредиторы и акционеры) | Юридические и физические лица, которые предоставляют проектной компании долговое или долевое финансирование на оговоренный период времени и на заранее согласованных условиях |
| Консультанты и советники | Специализированные компании и физические лица, компетентные в различных аспектах осуществления проекта |
Проектное финансирование | Кредитование застройщиков в новых реалиях
Механизм проектного финансирования также предполагает создание системы гарантий, защищающих как интересы привлеченных инвесторов, так и учредителей проектной компании. Общей целью создания такой системы является распределение всех рисков, связанных с реализацией проекта, между сторонами таким образом, чтобы каждая из них несла на себе только те из них, которыми она способна управлять.
К отличительным особенностям следует отнести и более высокий уровень финансового рычага в структуре капитала проекта. Сложная и многоуровневая система гарантий, как правило, позволяет значительно увеличивать долю займов без существенного роста финансового риска.
Необходимость использования механизма проектного финансирования может вызываться различными причинами:
Þ масштаб проекта и требуемых объемов финансирования;
Þ невозможность реализации проекта силами одной фирмы-инициатора;
Þ недостаточность ресурсов;
Þ заинтересованность в реализации проекта нескольких различных сторон и необходимость взаимоувязки их интересов;
Þ высокая стоимость финансовых ресурсов в силу значительных рисков, приходящихся на инициаторов проекта и др.
В целом механизм проектного финансирования является более гибким, чем традиционные, способом обеспечения денежными ресурсами инвестиционных проектов. Помимо традиционных форм (кредитование, выпуск акций), возможно создание совместных предприятий, выпуск долговых бумаг или создание синдикатов инвесторов. В случае использования заемных форм, проектные инвестиции формально не ведут к увеличению долговой нагрузки инициатора проекта. Поскольку юридическим ответчиком по долгу обычно является SPV, компания-инициатор может привлекать заемные ресурсы на свои текущие нужды, не опасаясь сокращения кредитного лимита. И даже будучи обремененная долгами, она может получить доступ к дополнительным ресурсам.
За последнее десятилетие объем проектного финансирования в мире вырос более чем в 3 раза.
Современный этап развития проектного финансирования в мировой экономике характеризуется разнообразием сфер его применения. В первую очередь это проекты, связанные с добычей, переработкой и транспортировкой природных ресурсов, и особенно нефти и газа.
Проектное финансирование также активно используется в электроэнергетике (строительство электростанций, магистральных линий электропередач и т.п.), в сфере телекоммуникаций, а также при реализации так называемых инфраструктурных проектов (строительство автомагистралей, аэропортов, водоочистных сооружений и т.п.).
Классическим примером применения механизма проектного финансирования является прокладка туннеля под проливом Ла-Манш, соединившего в 1993 году Великобританию и континентальную Европу. Этот масштабный инфраструктурный проект впервые был реализован исключительно за счет частных инвестиций, без участия государственных органов в организационной работе и без привлечения государственных гарантий. Общий объем финансирования проекта составил 6 млрд англ. ф. ст. Из них 5 млрд ф. ст. было предоставлено в виде долгового финансирования так называемой специальной проектной компании консорциумом из 40 банков, которые в свою очередь привлекли к участию в финансировании еще 225 кредитных организаций. Еще 1 млрд англ. ф. ст. было получено от инициаторов проекта с британской и французской сторон в виде взносов в уставный капитал проектной компании.
Примером реализации подобного механизма финансирования в РФ является известный проект ОАО «Газпром» под названием «Голубой поток» по строительству газопровода для поставки природного газа в Турцию, один из участков которого проходит по дну Черного моря.
Для строительства морского участка газопровода ОАО «Газпром» и генеральный подрядчик – итальянская фирма Saipem SNAM (дочерняя компания концерна ENI) учредили совместную проектную компанию Blue Stream Pipeline Company B.V., которая выступила в качестве владельца, заказчика, оператора и заемщика. Распределение долей участия составило 50% на 50%. Финансирование Blue Stream Pipeline Company B.V. на 20% осуществлялось за счет взносов акционеров компании в ее уставный капитал и на 80% за счет заемного финансирования. При этом каждый из акционеров отвечал за привлечение половины заемного финансирования в соответствии с пропорцией владения данной компанией.
В результате в финансировании проекта приняло участие более 30 европейских и японских банков. Очевидно, что проект не мог быть реализован иначе как через механизм проектного финансирования, поскольку ни один из участников не располагал необходимыми для этого ресурсами.
В качестве других примеров следует указать проект «Сахалин-2» по добыче нефти и газа с северо-восточного шельфа острова Сахалин, а также проект «СеверТЭК» по добычи нефти в Республике Коми, инициаторами которого выступили ОАО «ЛУКОЙЛ» и финский энергетический концерн Fortum.
В течение 2008-2010 гг. российской компанией ОГК-1 с применением механизма проектного финансирования планируется реализация проекта строительства энергоблока № 3 Нижневартовской ГРЭС на общую сумму 22,9 млрд рублей. Соинвестором проекта выступает ОАО ТНК-ВР через участие в уставном капитале специально созданного акционерного общества, которое займется строительством станции.
В РФ проектное финансирование находится в стадии становления и имеет определенные особенности. Приоритетными отраслями для финансирования являются наиболее рентабельные отрасли: пищевая (перерабатывающая) промышленность, сфера услуг (торгово-развлекательные и офисные центры), транспортная инфраструктура, логистика.
Корпорация, намеревающаяся привлечь средства с помощью механизма проектного финансирования, должно предоставить следующий набор документов:
Þ бизнес-план и разрешительная документация на строительство;
Þ данные об управляющей компании и ее менеджерах;
Þ технико-экономическое обоснование (ТЭО), подтверждающее реализуемость проекта и наличие потенциальных покупателей;
Þ экспертное заключение о возможности реализации проекта с технической точки зрения;
Þ юридическое заключение о легитимности деятельности компании-инициатора и лиц, предоставляющих обеспечение (например, акционеров), а также о финансовой и обеспечительной документации;
Þ заключение независимых консультантов о стоимости и эффективности проекта.
В качестве инвесторов, предоставляющих проектное финансирование, обычно выступают:
Þ международные финансовые организации – Международная финансовая корпорация (МФК), Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), Международный банк реконструкции и развития (МБРР), а также государственные агентства содействия экспорту. Плата за предоставляемые ресурсы обычно невысока, возможен длительный льготный период;
Þ зарубежные банки. Предоставляют средства по сравнительно низким ставкам (8 – 10% годовых), но предъявляют максимально жесткие требования к заемщикам (к бизнес-плану, репутации, кредитной истории), включая проведение юридической экспертизы бизнеса международной компанией;
Þ российские «дочки» зарубежных банков. Кредитные ставки в пределах 10 – 12% годовых, требования к заемщикам достаточно жесткие, но процедуры оформления проще, часто не требуется заключение международных юридических и консалтинговых компаний;
Þ крупные и средние российские банки. В банках с участием государства (Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ) ставки по кредитам находятся в пределах 15%, в частных (Альфа-Банк, МДМ-Банк, Росбанк) – от 15 до 20%. Требования к заемщику формализованные, но не очень жесткие, по сравнению с зарубежными банками.
Срок финансирования у российских банков составляет от 1 года и до 7-10 лет. При этом отечественные банки могут выдвигать определенные условия. Обычно от компании-инициатора требуют:
Þ профинансировать за счет собственных средств не менее 25–30% общей стоимости проекта;
Þ подтвердить вероятность получения 20–30% от суммы планируемой годовой выручки долгосрочными договорами с клиентами;
Þ предоставить в залог активы, относящиеся к будущему объекту – акции проектной компании, недвижимость или движимое имущество, долю выручки, права по контракту с генеральным подрядчиком и пр.;
Þ разместить средства на депозитном счете в том же банке и др.
Например, для получения финансирования в Сбербанке необходимо, чтобы инициатор участвовал в реализации проекта собственными средствами не менее чем на 30%. Льготный период по погашению кредита составляет два года.
Процедура рассмотрения российским банком заявки на привлечение проектного финансирования состоит из несколько этапов:
Þ первичное рассмотрение проектной документации;
Þ проведение due diligence;
Þ сбор дополнительной информации об инициаторе проекта и его гарантах;
Þ принятие решения о финансировании проекта кредитным комитетом.
В целом, основными преимуществами проектного финансирования являются:
Þ возможность привлечения значительных объемов инвестиционных ресурсов существенно превышающих активы инициатора проекта без залога;
Þ возможность реализации масштабных и рисковых проектов;
Þ снижение рисков и перераспределение их между несколькими участниками проекта;
Þ привлечение ресурсов на длительный срок;
Þ возможность получить отсрочку по погашению основной суммы кредита;
Þ снижение финансовой нагрузки по реализации проекта на компанию-инициатора.
Несмотря на выделенные преимущества и приведенные примеры, классическое проектное финансирование еще не получило широкого распространения в РФ. Основными факторами, сдерживающими его развитие, являются:
Þ слабая проработка бизнес-планов проектов;
Þ незначительная доля участия инициаторов собственными средствами;
Þ низкие показатели эффективности проектов и их доходности для банков при высокой степени риска;
Þ отсутствие у инициаторов необходимого опыта реализации заявленных проектов и др.
В заключение отметим, что рассмотренные в данной главе формы и способы привлечения денежных ресурсов для ведения и развития бизнеса, безусловно, не исчерпывают весь арсенал инструментов, доступных современному финансисту. Непрерывные инновации в финансовой сфере приводят к созданию новых, более гибких инструментов (например, конвертируемые и производные ценные бумаги), призванных удовлетворять любые запросы и потребности корпораций в финансировании, способствовать реализации эффективной финансовой политики, адекватной постоянно усложняющейся экономической среде. Детальное рассмотрение подобных инструментов можно найти в специальной литературе.
Ключевые термины:
Частное размещение акций
Первичное размещение акций (IPO)
Вторичное (дополнительное) размещение акций (SPO)
Депозитарные расписки на акции (ADR, EDR, GDR)
Вопросы:
1. Раскройте сущность системы финансирования хозяйственной деятельности.
2. Перечислите основные механизмы финансирования предприятий в РФ.
3. Дайте характеристику внутренним источникам финансирования инвестиций, назовите их достоинства и недостатки.
4. Каким образом предприятия могут формировать собственный капитал за счет привлеченных средств?
6. Какие инструменты привлечения акционерного капитала доступны российским предприятиям?
7. Охарактеризуйте формы и особенности бюджетного финансирования в РФ. Каковы условия его получения?
8. В чем заключаются сущность заемного финансирования? Какие инструменты заемного финансирования вы знаете?
9. Назовите основные формы государственной поддержки бизнеса в РФ.
10. Какие источники финансирования используются на вашем предприятии? Почему?
Источник: studopedia.ru
Инвестиции в потенциал
Российские банки оценили преимущества проектного финансирования
Экономический рост в России напрямую зависит от реализации крупных проектов в реальном секторе экономики, однако для этого необходимы не менее крупные инвестиции. Значительно снизить риски в таких капиталоемких и долгосрочных проектах способны инструменты проектного финансирования, используемые для этих целей профессиональными финансистами во всем мире. Российские банки уже оценили преимущества использования данного механизма и отмечают его высокий потенциал.
Фото: Александр Рюмин / ТАСС
Фото: Александр Рюмин / ТАСС
Чтобы отечественный ВВП по паритету покупательной способности достиг уровня Германии, как поручил правительству президент РФ Владимир Путин, чиновники всех уровней запланировали огромное число инвестиционных проектов, доходы от которых должны стимулировать темпы роста национальной экономики.
Бюджетные расходы на инфраструктуру всех видов в последнее время только увеличиваются. В августе запланированный объем средств только на реализацию «Комплексного плана по развитию магистральной транспортной инфраструктуры» в текущем году вырос с 325,2 млрд руб. до 378 млрд руб.
Инвестиции в магистральную инфраструктуру необходимы, но ее строительство должно идти синхронно с развитием промышленных предприятий и агломераций, для обеспечения роста которых она и предназначена. Крупными частными индустриальными холдингами анонсированы многомиллиардные проекты по развитию добывающих и перерабатывающих производств, за счет работы которых в ближайшие годы будет пополняться российская казна и увеличиваться экономический рост в стране. Эффективность вложений в эти проекты тоже крайне важна, поскольку кроме частных, инвестором также является государство — через различные формы специальных инвестиционных контрактов, концессионных соглашений и ГЧП-соглашений, включающих субсидии и бюджетные гранты.
Финансист спешит на помощь
Для масштабных проектов, где одним из главных результатов является мультипликативный эффект от промышленного и социального развития территорий, во всем мире широко используются инструменты проектного финансирования, способные уже на старте значительно снизить риски и застраховать возможные потери на долгосрочный период. По усредненной оценке издательств PFI и IJGlobal, темп роста объемов предоставления этого банковского продукта в 2018 году в глобальном масштабе составил порядка 15%.
В России на принципах проектного финансирования строятся новые мощности по добыче углеводородов и другого минерального сырья, нефтехимические и газохимические заводы, расширяются металлургические и машиностроительные производства, модернизируются агропромышленный комплекс и энергетика. Такие проекты неизбежно становятся основой для экономического и социального развития регионов, что в свою очередь повышает налоговые отчисления в бюджеты не только от развития самих предприятий, но и за счет дополнительных доходов от роста несырьевых и сервисных секторов экономики в растущих агломерациях.
В Газпромбанке, который является одним из лидеров проектного финансирования, в том числе в ряде сегментов международного рынка, отмечают, что значимость этого инструмента заключена прежде всего в уникальности и инновационности структуры финансирования, размерах и масштабности проектов, востребованности экономическими субъектами.
Под крылом синдиката: фабричные инвестиции
Фото: Предоставлено Биохимическим холдингом ОРГХИМ
Фото: Предоставлено Биохимическим холдингом ОРГХИМ
Благодаря новому закону о синдицированном кредитовании, принятому в конце 2017 года, конкурирующие между собой банки смогли расширить основу для совместных капиталоемких проектов, разделив между собой риски.
В качестве одного из инструментов поддержки крупных инвестиционных проектов в России была создана «Фабрика проектного финансирования» при госкорпорации ВЭБ.РФ, которая сейчас выходит на проектную мощность. Проекты реализуются по схеме синдицированного кредита. Первые сделки с ее помощью были заключены в сегменте производства минеральных удобрений. По словам представителей Газпромбанка, выступающего одним из главных партнеров «Фабрики», уже пошло финансирование по проектам строительства химических производств «Куйбышевазота» с бюджетом 6,3 млрд руб. и «Щекиноазота» общим объемом €310 млн.
Еще один синдицированный кредит «Фабрики» был выдан Байкальской горной компании, входящей в многопрофильную группу USM. Деньги пойдут на разработку одного из крупнейших на планете Удоканского медного месторождения в Забайкальском крае (занимает третье место в мире по запасам медной руды). Общий бюджет проекта достигает $2,9 млрд, из которых $1,79 млрд приходится на 12-летний кредит от синдиката трех банков. В качестве организатора финансирования и финансового консультанта по сделке выступил Газпромбанк, который участвует в синдицированном займе в размере $650 млн — наравне со Сбербанком. Третий участник синдиката ВЭБ.РФ предоставляет на четверть меньше — $490 млн — и при этом взял на себя роль кредитного управляющего в синдикате.
Несмотря на то что проектное финансирование — достаточно молодой способ привлечения средств, российские компании уже используют его для реализации проектов за рубежом.
В ноябре этого года в Малайзии состоялась торжественная церемония открытия завода российского биохимического холдинга «Оргхим» по изготовлению неканцерогенных технологических масел-наполнителей для производства шин, синтетических каучуков и резиновых смесей (мощность — 70 тыс. тонн продукции в год). Стоимость строительства составила $59,2 млн, из которых более $40 млн предоставил Газпромбанк на принципах проектного финансирования. Срок окупаемости проекта, по оценкам холдинга «Оргхим», может составить семь лет. Подписание кредитного договора о реализации проекта состоялось в конце 2017 года, после чего в феврале 2018 года началось строительство. Территориальное размещение завода выбрано с учетом непосредственной близости к конечным потребителям продукции, что позволит получить максимальную выгоду и повысит конкурентоспособность предприятия.
С помощью российских банков инструменты проектного финансирования и синдикации используются сегодня еще активнее зарубежными компаниями, в том числе в бывших советских республиках. Год назад проектная компания Uzbekistan GTL, АО «Узбекнефтегаз» и 11 международных финансовых институтов, организаций и коммерческих банков подписали в Ташкенте соглашение о привлечении финансирования на строительство современного завода по производству высококачественных топлив. Завод Oltin Yo’L GTL будет перерабатывать 3,6 млрд кубометров газа и производить 1,5 млн тонн синтетического жидкого топлива стандарта «Евро-5», в том числе 311 тыс. тонн авиакеросина, 743 тыс. тонн дизельного топлива, 431 тыс. тонн нафты и 53 тыс. тонн сжиженного газа.
Общая стоимость проекта оценивается в $3,6 млрд, из которых $2,3 млрд предоставляет консорциум международных финансовых институтов. Кроме представителей Газпромбанка, участвующего в синдикате инвесторов проекта, документы подписали представители Государственного банка развития Китая, Экспортно-импортного банка Кореи, Корейской торговой страховой корпорации (K-SURE), Российского агентства по страхованию экспортных кредитов и инвестиций, банка Credit Suisse, японских банков MUFG, SMBC и Mizuho, а также международных консультантов. Также $740 млн предоставил Фонд реконструкции и развития Узбекистана, а $570 млн составляют собственные средства компании.
Есть примеры проектов, уже реализованных в рамках проектного финансирования, которые вышли из строительной фазы и введены в эксплуатацию. В 30 км от Баку на территории Сумгаитского химического промышленного парка заработал завод по производству полиэтилена высокой плотности компании SOCAR Polymer. Группа Газпромбанка профинансировала строительство в форме синдицированного кредита в размере $489 млн на срок десять лет, соглашение об этом было подписано в рамках Петербургского международного экономического форума еще в 2015 году. Общая сумма бюджета проекта составила около $800 млн. На эти деньги были построены целых два производства: по выпуску полипропилена мощностью 184 тыс. тонн в год и по производству полиэтилена высокой плотности годовой мощностью 120 тыс. тонн.
Жилье без опасности и экологический тренд
Фото: Предоставлено ОХК «Щекиноазот»
Фото: Предоставлено ОХК «Щекиноазот»
Еще одним важным трендом развития инструмента проектного финансирования в России в Газпромбанке называют процесс изменений правил игры на рынке жилищного строительства, где в этом году начали применяться поправки к закону 214-ФЗ, целью которого является полное замещение прямого финансирования застройщиков участниками долевого строительства на проектное финансирование банков.
Крупнейший на сегодня кредит Газпромбанка по новым правилам с применением эскроу-счетов был выдан в сентябре компании «Главстрой-Санкт-Петербург» в размере 30 млрд руб. Деньги пойдут на строительство многоквартирных домов ЖК «Северная долина» в Выборгском и ЖК «Юнтолово» в Приморском районе города. В «Северной долине» в настоящий момент уже введены в эксплуатацию восемь очередей общей площадью более 1,7 млн кв. м жилья, а к моменту завершения проекта в жилом комплексе будут проживать 80 тыс. петербуржцев. Кроме того, там будут работать 13 детских садов и 10 школ, подстанция скорой помощи на 8 машин, детская и взрослая поликлиники, пожарная часть, отделения полиции и связи. Новый жилой район «Юнтолово» возводится в северо-западной части Приморского района Санкт-Петербурга, где на участке площадью 437 га будет построено 2,2 млн кв. м жилья, рассчитанного на проживание 70 тыс. человек.
Экология является одним из принципиально новых векторов развития в России, поэтому все чаще появляются новые крупные проекты в сфере зеленой энергетики. В 2018 году практически завершилось распределение объемов программы по строительству ветровых и солнечных электростанций общим объемом 700 млрд руб., в которой Газпромбанк одним из первых начал финансирование проектов. Сегодня он финансирует крупнейших игроков отрасли, таких как «Росатом», «Хевел», СП «Фортум-Роснано», в руках которых находится портфель проектов на 74% от общего объема программы. В 2019 году Газпромбанк уже начал финансировать ветроэлектростанции, строящиеся на юге России совместными предприятиями ПАО «Фортум» и АО «Роснано», а также АО «ВетроОГК» (входит в «Росатом»).
Экологические условия при строительстве новых добывающих и перерабатывающих предприятий играют значительную роль при планировании инфраструктурных инвестиций. Механизмы проектного финансирования с глубоким погружением кредиторов в особенности проектов позволяют на раннем этапе захеджировать финансовое обеспечение под эти цели. В соответствии с самыми прогрессивными экологическими стандартами начиная с 2020 года Русская медная компания (РМК) будет разрабатывать Малмыжское золотомедное месторождение в Амурском и Нанайском районах Хабаровского края. Новый современный горно-обогатительный комбинат РМК мощностью 35 млн тонн руды в год, скорее всего, тоже будет построен с помощью «Фабрики проектного финансирования» ВЭБ.РФ и синдиката банков в лице Газпромбанка и Сбербанка: меморандум о намерениях был подписан между компаниями в сентябре на Восточном экономическом форуме.
Инновационные инструменты проектного финансирования и синдицированное кредитование могут особенно эффективно сработать для целей реализации национальных проектов. Сегодня кредитные ресурсы становятся все доступнее для реального сектора экономики за счет снижения ключевой ставки Банка России, а коммерческими банками установлены значительные лимиты риска на инициаторов масштабных инвестпроектов, среди которых преимущественно крупнейшие российские компании.
Исполнительный вице-президент Газпромбанка Александр Ушков
— Как сейчас развивается проектное финансирование?
— Есть несколько устойчивых трендов развития этого инструментария в России. Один из самых ярких в текущем году — активное развитие синдикации на кредитных рынках. Это произошло благодаря принятому закону о синдицированном кредитовании, который определил взаимоотношения заемщика с несколькими банками-кредиторами и стал главным драйвером в развитии новых регуляторных и экономических механизмов.
— В чем преимущества «Фабрики проектного финансирования»?
— Сегодня она заработала на полную мощность. Сотрудничество в таких долгосрочных и ответственных проектах оказывается гораздо выгоднее и полезнее, чем конкурентная борьба. Благодаря этому серьезно повышается эффективность бизнеса. Текущий год был позитивным и во многом прошел, как я уже сказал, под девизом синдикации.
Крупнейшим проектом «Фабрики» при участии Газпромбанка можно назвать инвестиции в развитие Удоканского медного месторождения. В активном пайплайне у нас еще порядка двух десятков проектов для совместной реализации с ВЭБ.РФ с бюджетами на сумму более 4,5 трлн руб. Это говорит о том, что процесс синдикации на финансовом рынке — стратегический тренд, который будет активно использоваться в будущем.
— Как вы оцениваете изменения, происходящие на рынке жилищного строительства?
— Поскольку покупателям-физлицам существенно сложнее комплексно оценивать риски работы строительных компаний и реализации конкретных проектов, в середину цепочки между дольщиком и застройщиком закон поставил профессиональную в части финансирования проектов организацию — банк. Средства покупателей квартир теперь привлекаются на специальные эскроу-счета в уполномоченных банках, которые уже и финансируют застройщиков. Большой опыт работы Газпромбанка на рынке финансирования недвижимости и сильная команда по проектному финансированию позволяют рассчитывать на рост сделок в этом сегменте.
Источник: www.kommersant.ru
Проектное
финансирование жилья:
надежнее, меньше, дороже
Президент России, Правительство и Минстрой России в один голос говорят о том, что долевое строительство изжило себя как ненадежный инструмент, а решить проблему обманутых дольщиков поможет проектное финансирование. Но насколько этот новый инструмент лучше уже испытанного? Разбираться в проблеме помогали руководители крупнейших компаний – застройщиков рынка жилья.
Действительно ли проектное финансирование лучше долевого строительства?
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Проектное финансирование однозначно более надежно, чем долевое строительство. Успех строящегося проекта, в котором девелопер опирается исключительно на средства от продаж, прямо зависит от спроса покупателей.
Активность клиента определяется массой разных факторов, многие из которых не зависят от воли застройщиков. В этом и есть главный риск долгостроя. Проектное финансирование исключает этот риск, так как оно ликвидирует зависимость застройщика от конъюнктуры рынка новостроек. Во всяком случае, строительство объекта будет завершено, пусть даже и с убытками, если проект окажется невостребованным. Тем не менее даже если за все время только один клиент приобретет в таком доме квартиру, он не останется на улице».
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: «Эти две системы нельзя сравнивать. Долевое строительство для текущего состояния рынка вполне оправдано. Приобрести квартиру в строящемся доме по стоимости дешевле готового жилья для многих граждан – это шанс улучшить жилищные условия. Переход на проектное финансирование повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра минимум на 15-20%, т.е. на текущую разницу между строящимся жильем и готовым, но зато с меньшими рисками».
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Я полагаю, что данные модели финансирования проектов строящегося жилья вполне могли бы сосуществовать, как это происходит во всем мире. В развитых странах покупатель может внести залог на раннем этапе строительства, который составляет от 20% до 40% от стоимости приобретаемой квартиры, а оставшуюся часть оплачивает по завершению проекта.
Девелопер возводит здание либо на собственные средства, либо привлекает для этих целей кредиты в банке. Сегодня на отечественном рынке новостроек сочетаются все схемы источников финансирования: и собственные средства, и кредиты, и привлечение дольщиков. Они органично дополняют друг друга. Это позволяет удерживать себестоимость и снижать риски по стабильному финансированию строительства».
Айдар Галеев, Руководитель Департамента стратегического консалтинга компании RRG: «Проектное финансирование одновременно может быть и лучше, и хуже долевого строительства. К плюсам можно отнести то, что оно снимает проблему обманутых дольщиков. Нет долевого строительства – нет дольщиков. Это логично.
Кроме того, банки получают дополнительный рынок, увеличивают объемы кредитования, получают дополнительные процентные доходы. Также банки более жестко оценивают строительные проекты, увеличивается качество оставшихся проектов. Не умеющие выстроить нужные отношения с банками девелоперы уходят с рынка, происходит консолидация рынка. В перспективе прибыли оставшихся девелоперов, а точнее девелоперов, аффилированных с банковскими структурами, растут. Конкуренция снижается, все логично.
К минусам относится рост стоимости жилья – за счет процентов банкам, уменьшения объемов строительства, уменьшения конкуренции и т.п. вещей. Еще и уход части девелоперов с рынка, потеря прибылей и рабочих мест, уменьшение конкуренции между оставшимися девелоперами. Также уменьшение возможностей инвестирования для физических лиц и иных небольших инвесторов – за счет приобретения квартир на начальном этапе по более низкой цене.
Аналогия «обманутых дольщиков» — обманутые вкладчики, которых было бы на порядок в большем объеме, если бы не было государственной системы страхования банковских вкладов. Данная система, а с ней и банковская система, поддерживается за счет массированных вливаний государства/Центрального банка. Но вливать государственные деньги в строительную систему напрямую, как в банковскую, как бы нельзя. Поэтому придуман способ возможного косвенного вливания этих денег через банковскую систему.
Есть вариант, что необходимые деньги банки получат за счет механизма эскроу-счетов, когда те же самые дольщики будут вносить деньги в банк, а банки уже сами будут финансировать стройки. То есть банки станут своего рода посредниками между деньгами физических лиц и застройщиками. В этом варианте в случае банкротства застройщиков и проблем банков государство/Центральный банк смогут спокойно приходить на помощь.
Но эта почти гарантированная помощь грозит привести к тому, что дольщикам станет неинтересна надежность и репутация застройщика – деньги же все равно вернут, а банкам – качество и эффективность финансируемых проектов – государство же все равно поможет. Практика показывает, что в долгосрочном периоде — это тупиковый путь для развития экономики.
Как в итоге все будет реализовано пока не ясно. Но эти риски есть…».
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Финансирование проекта за счет привлеченных кредитных средств имеет как преимущества, так и недостатки. Поэтому однозначного ответа на вопрос – что же лучше, нет.
С одной стороны, наличие банковского кредита позволяет девелоперам отказаться от существенного демпинга для привлечения спроса. Ведь, как известно, именно на старте проекта застройщику важно грамотно запустить продажи, обеспечив стабильный спрос с первых дней. Для этого в ход идут объявленные низкие цены, скидки и пр. Таким образом, ради привлечения финансов от дольщиков инвестор вынужден урезать маржинальность, по крайней мере, на начальных этапах. Стабильное банковское финансирование дает девелоперу большую свободу в плане ценообразования, ведь застройщик не зависит в данном случае от средств дольщиков.
С другой стороны, хотя деньги от реализации проекта и поступают в разных объемах, на них не начисляются проценты, а значит, итоговая доходность с каждого квадратного метра будет выше. В поисках золотой середины многие игроки предпочитают сочетать оба источника финансирования, заранее открывая кредитную линию, порой даже не использовав до конца возможный лимит».
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: «Слово «лучше» имеет разный смысл для заинтересованных сторон. Проектное финансирование позволит решить проблему с обманутыми дольщиками, дать им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель. Однако за счет чего это будет сделано?
За счет того, что на девелоперов ляжет серьезная финансовая нагрузка, вырастет себестоимость проектов. Покупка на этапе строительства в идеале станет надежной и безопасной для покупателей, но все дополнительные расходы застройщиков отразятся на цене квадратного метра, — вряд ли они в массовом порядке пойдут на уменьшение маржинальности. То есть покупателям в итоге придется заплатить за собственное спокойствие.
Безусловно, проектное финансирование в том виде, в каком оно существует в развитых странах, выгодно для банков. Люди на этапе строительства платят не больше 5-10%, а остальное вносят на специальный депозит в банке. Банк за счет этих бесплатных для себя средств кредитует застройщика. Таким образом, государство следит за качеством строительства и целевым расходованием средств.
У нас такой механизм тоже, наверное, когда-то появится, но не только девелоперы, но и наши банки к этому пока не готовы. С учетом размеров России и количества строек перевести 100% из них на такую схему невозможно, — банки просто не справятся. В экономике нет такого количества длинных денег, за счет которых банки смогли бы финансировать все стройки».
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «Проектное финансирование означает повышение защищенности строителей и покупателей новостроек, но при этом вырастают издержки. Деньги от банка по определению более дорогие, чем от покупателей.
По существу, средства дольщиков застройщик получает бесплатно, поэтому их использование никак не отражается на себестоимости строительства. Банковский кредит необходимо обслуживать, выплачивать основной долг и проценты. Соответственно, эти расходы приведут к увеличению себестоимости строительства, что может отразиться на цене «квадрата» для конечного потребителя. С этой точки зрения наш рынок пока не в полной мере готов к столь радикальной реформе – рентабельность девелоперского бизнеса невысока, как и платежеспособность покупателей. Долевое финансирование было своеобразной адаптацией к этим реалиям российского рынка новостроек».
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Не соглашусь с мнением о том, что финансирование за счет средств дольщиков проигрывает проектному финансированию. Очевидно, что строительство на кредитные средства в первую очередь означает внедрение в схему застройщик-дольщик третьего лица – контролирующего органа в лице банка, который будет вести надзор над строительной площадкой и заранее выявлять проблемные объекты, пока количество обманутых покупателей не достигло критической массы. Таким образом, от обязательного проектного финансирования выигрывают дольщики и проигрывают добросовестные застройщики, которые и без дополнительного банковского надзора выполняли свои обещания. Теперь же всем без исключения приходится выстраивать экономику проекта с учетом перспективных переплат по кредитам. Вряд ли это можно назвать плюсом».
Как сильно упадет ввод и спрос и насколько подорожает жилье при отказе от долевого строительства?
Мария Литинецкая: «Девелоперы и кредиторы при помощи государства, на мой взгляд, все же сумеют разработать оптимальную схему финансирования, при которой застройщики не пострадают от роста себестоимости из-за обслуживания кредита, а потребители – из-за роста цен. В дорожной карте реформы, разработанной Минстроем, уже прописано, что деньги покупателей на эскроу-счетах можно будет использовать для фондирования строительства, но только при контроле и ответственности за них банка. Это позволит кредиторам сократить стоимость заемных средств для девелопера. Если власти не будут торопиться с проведением реформы и дадут участникам рынка медленно, но рационально разработать устраивающий всех механизм, себестоимость строительства вырастет не более чем на 3-5% в расчете затрат на строительство одного квадратного метра. Такое изменение цен, особенно растянутое во времени, скорее всего, покупатель даже не заметит».
Роман Сычев: «Отказ от долевого финансирования, скорее всего, приведет к росту цен на первичное жилье. Но все будет зависеть от ставок (стоимости денег) по проектному финансированию и стоимости транзакционных издержек, связанных с таким финансированием.
Механизм привлечения покупателей будет происходить через эскроу-счета, предполагающие посредничество банка между дольщиком и застройщиком. При этом расходы на обслуживание эскроу-счетов, скорее всего, будут переложены на плечи застройщика через кредитную ставку по проектному финансированию строительства, а девелопер, в свою очередь, учтет эти расходы в себестоимости, что отразится на розничной цене для покупателей. Более того, начисление процентов по таким счетам не предусмотрено, а учитывая сроки возведения объектов и сдачи их в эксплуатацию, хранение денежных средств на таких счетах будет длительным. Кроме того, эскроу-счета и проектное финансирование станут прерогативой уполномоченных банков, что возможно снизит их гибкость в ценовой политике по кредитам. Вместе с тем вырастет защищенность средств покупателя, ведь деньги будут застрахованы – до 8 млн руб.».
Айдар Галеев: «Эти показатели сложно оценить – они зависят от слишком многих факторов.
Сейчас существуют оценки, что с рынка уйдут до 70% застройщиков, а объемы строительства жилья упадут на 50%. В крайнем варианте, а это, если все будет идти, как идет сейчас – без роста экономики и сохранения высоких рисков в строительстве, эти прогнозы могут сбыться.
При этом надо понимать, что это падение будет года через 2-3, когда большое количество проектов, которое началось в последнее время и которые можно финансировать по прежней схеме, будут подходить к концу.
Если все будет, как сейчас, прирост стоимости жилья может составить до 10-15%».
Евгения Акимова: «С переходом к проектному финансированию в первую очередь сократится количество застройщиков на рынке. Те игроки, которые заранее понимают, что вряд ли смогут рассчитывать на получение кредита, уже сейчас замораживают разработку площадок, продавая их, либо консолидируют усилия, объединяясь с другими застройщиками.
По нашим прогнозам, объем новых проектов уже в 2020 г. может снизиться в московском регионе на 20-30%, что в итоге приведет к сокращению предложения и, как следствие, планомерному росту цен на фоне снижения уровня конкурентного окружения. На удорожание повлияет и необходимость платить проценты за пользование кредитами. Да, власти говорят о возможных льготных ставках под 6% годовых за счет выдачи средств эскроу-счетов, но пока не ясно, готовы ли сами банки нести подобные риски. В любом случае рост стоимости квадратного метра будет прямо пропорционален ставкам по проектному финансированию и составит, по нашим прогнозам, минимум 5-7%».
Екатерина Румянцева: «Сейчас это предсказать очень трудно, поскольку на рынке будут действовать разнонаправленные факторы, как положительно, так и негативно влияющие на объем предложения и уровень покупательского спроса.
Объективно девелоперам станет труднее работать, увеличится кредитная нагрузка, цены вырастут. На данный момент около 70% привлекаемых средств на возведение жилых комплексов составляют деньги дольщиков. В новых условиях соотношение изменится: 10% долевых средств и до 90% банковских кредитов.
С другой стороны, на днях Президент России Владимир Путин в послании Федеральному Собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья, а это выше существующего уровня на 40 млн кв. метров! Каким-то образом Правительству придется эти указы выполнять.
Ипотечные и другие государственные программы какое-то время поддержат спрос на стабильном уровне, но долго так не может продолжаться. Рынок недвижимости ждут большие перемены».
Александр Зубец: «Ввод нового жилья в результате перехода к проектному финансированию будет снижаться планомерно, по мере ухода из отрасли застройщиков, не справившихся с новыми «правилами игры» ведения бизнеса. Таким образом, объем нового строительства упадет, по моим оценкам, только после 2020-2021 гг. Снижение может составить 30-40%. А вот рост цен при этом достигнет 10-15% в первую очередь из-за необходимости выплат процентов по кредитам».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «При переходе на проектное финансирование банки становятся полноправными участниками строительного процесса. Следовательно, чтобы минимизировать риски, банки могут повысить требования к объекту, который они будут финансировать, к репутации девелопера, его опыту, финансовой устойчивости компании. В итоге часть застройщиков просто не смогут соответствовать данным требованиям и будут вынуждены покинуть рынок. В связи с уменьшением количества игроков на рынке и повышением издержек процесса реализации проектов неизбежным сопутствующим фактором следует ожидать удорожание стоимости объектов недвижимости».
Галина Крупен
Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
Источник: ancb.ru
Что нужно знать о проектном финансировании
В России с 1 июля 2019 года вступила в силу новая модель работы застройщиков — проектное финансирование. Она подразумевает использование девелоперами заемных или собственных средств для строительства объектов недвижимости. До того, как здание будет введено в эксплуатацию, деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах (эскроу), открытых в банках с соответствующей аккредитацией. Банковские организации самостоятельно контролируют движение денежных средств, отклоняя любые вызывающие подозрение операции. Если возникают вопросы по исполнению застройщиком своих обязательств, банк может заморозить платежи и переводы до разъяснения ситуации.
Привлечение дополнительных источников финансирования, включая банковское кредитование, делает рынок строительства жилья более прозрачным и позволяет дольщикам свести все риски к минимуму.
Особенности эскроу-счетов
Эскроу-счета создаются в аккредитованных правительством банковских организациях для депонирования средств, где хранятся до тех пор, пока жилой дом не будет сдан. Срок заморозки на нем денежных средств не превышает полугода с даты, когда объект недвижимости будет введен в эксплуатацию.
Девелоперы предложили рассмотреть возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, с перечислением средств дольщиков по мере завершения этапов строительства жилья, но она не нашла поддержки в правительственных кругах.
Более подробно об эскроу-счетах мы рассказывали в этой статье.
Как работают застройщики без проектного финансирования со стороны банка?
Для таких компаний, доля которых по данным Минстроя составляет порядка 30%, есть возможность использовать так называемый мезонинный кредит. Он доступен организациям, имеющим ⅓ собственного капитала. Недостающие девелоперу средства предоставляются мезонинными инвесторами под повышенную, в сравнении с банковской организацией, процентную ставку.
Привилегии для застройщиков
Системообразующие строительные организации, имеют право на получение послаблений в случае перехода на счета эскроу. Для получения статуса системообразующей строительная компания должна ввести в строй не менее 1 млн м2 жилья и иметь представительства хотя бы в пяти российских регионах.
Преимущества и особенности проектного финансирования
Проектное финансирование позволяет дольщикам чувствовать себя более защищенными при покупке квартир в строящихся домах и не переживать о сохранности собственных средств. Если застройщик работает с эскроу-счетами, его смело можно отнести к сегменту надежных компаний.
Для добросовестных девелоперов такая схема работы тоже выгодна, поскольку позволяет привлекать кредитные средства, получаемые под низкий процент.
Что предлагает ГК Надежда
ООО Специализированный застройщик «ГК Надежда» занимается строительством комфортабельного и доступного жилья более 30 лет и имеет безупречную репутацию. У нас налажена идеальная коммуникация с ведущими банками страны, включая ВТБ.
СПРАВКА. За первые шесть месяцев 2020 года банк ВТБ стал одним из лидеров по программе проектного финансирования и одобрил застройщикам 42 кредита на общую сумму 117 млрд. руб. Сделки можно было произвести с использованием цифровых технологий, включая подачу документов в онлайн-режиме.
Самые высокие объемы кредитного финансирования строительства со стороны банка наблюдаются в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Воронеже и Казани.
Приобретая жилье у «ГК Надежда» Вы можете быть уверены, что все сделки проводятся в рамках закона и абсолютно безопасны для наших дорогих клиентов.
Источник: www.ndevelop.ru