На основании Указа Президента Республики Беларусь от 19 мая 1999 г. N 285 «О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь», Положения о Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 июля 2006 г. N 973 «Вопросы Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь», постановления Совета Министров Республики Беларусь от 29 декабря 2007 г. N 1917 «О некоторых вопросах применения норм и цен в строительстве» Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на основе объектов-аналогов и укрупненных сметных нормативов стоимости (далее — Методические рекомендации).
2. Рекомендовать Методические рекомендации к применению с 1 января 2009 г.
3. Главному управлению экономики (Сидоров А.Н.) и юридическому отделу (Петрушина А.М.) решить вопрос о необходимости внесения в установленном порядке соответствующих изменений в Инструкцию по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденную постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 3 декабря 2007 г. N 25 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., N 17, 8/17904).
Сводный сметный расчет (ССРСС), часть 1. Приказ Минстроя №421/пр. Работа со сметными формами
Глава 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на основе объектов-аналогов и укрупненных сметных нормативов стоимости (далее — Методические рекомендации) предназначены для определения сметной стоимости строительства объекта на основе расчетов по объектам — аналогам и укрупненным сметным нормативам стоимости (далее — аналоги).
2. Настоящие Методические рекомендации обязательны для применения организациями, независимо от ведомственной подчиненности и форм собственности, осуществляющими строительство с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь.
3. Настоящие Методические рекомендации устанавливают порядок выбора аналогов и расчетных единиц измерения, расчета стоимости строительства, определения величины поправок, требования к оформлению результатов расчетов.
Расчеты в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями выполняются на стадиях обоснование инвестирования в строительство, архитектурный проект и утверждаемая архитектурная часть строительного проекта, и входят в состав проектно-сметной документации. Расчеты на стадии утверждаемой архитектурной части строительного проекта производятся аналогично расчетам на стадии архитектурный проект.
4. Для целей настоящих Методических рекомендаций применяются термины и их определения, приведенные: в Законе Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г., N 109, 2/1049); ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) «Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения» утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18 июля 2005 г. N 172; Законе Республики Беларусь от 9 января 2006 г. N 98-З «Об охране историко-культурного наследия Республики Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 9, 2/1195); Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 3 декабря 2007 г. N 25 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., N 17, 8/17904); иных нормативных правовых актах, а также следующие термины и определения:
Расчет предельной стоимости объекта строительства
проектируемый объект — объект, на который разрабатывается проектная документация и составляется сметная документация;
объект-аналог — объект, близкий по функциональному назначению, технико-экономическим показателям и конструктивной характеристике проектируемому объекту;
расчетная единица измерения — расчетный показатель в натуральном выражении, характеризующий проектные решения по объекту в целом или по видам работ и конструктивным элементам объекта;
комплексная расчетная единица измерения — единица измерения, характеризующая объект в целом.
Комплексными расчетными единицами измерения являются мощность, строительный объем, общая площадь и другие единицы измерения, применяемые в зависимости от функционального назначения объектов;
детальная расчетная единица измерения — единица измерения, характеризующая потребительские качества видов работ и конструктивных элементов объекта.
Детальными расчетными единицами измерения являются кубометр земляных работ, квадратные метры площади стен, проемов, километры протяженности трассы и другие единицы измерения, применяемые в зависимости от видов работ и типов конструктивных элементов объекта;
поправка — это показатель, учитывающий количественные и качественные различия между проектируемым объектом и аналогом;
исходные данные — технико-экономические показатели и исходная информация по аналогам и проектируемому объекту, на основании которых определяется стоимость строительства;
показатель — признак, отражающий количественные и качественные свойства объекта;
удельный показатель стоимости строительства — показатель стоимости в расчете на единицу измерения;
коэффициент — относительный показатель, характеризующий соотношение тех или иных физических или стоимостных величин;
технико-экономические показатели — комплексные показатели, характеризующие объемно-планировочные и стоимостные показатели, конструктивные решения объекта;
объемно-планировочные показатели — количественные показатели, характеризующие объемно-планировочные решения объекта;
конструктивная характеристика — качественные показатели, характеризующие конструктивные решения объекта.
5. Порядок определения сметной стоимости строительства проектируемого объекта на стадиях обоснование инвестирования в строительство (далее — «ОИ»), архитектурного проекта (далее — «А») и утверждаемой архитектурной части строительного проекта (далее — «АС») включает следующие этапы:
установление цели инвестирования;
выбор аналогов для расчетов и заполнение карточек исходных данных;
порядок расчета стоимости;
оформление результатов расчетов.
5.1. Цель инвестирования согласно заданию на проектирование или договору на выполнение проектных работ устанавливается путем определения:
вида инвестиционного процесса в строительстве (новое строительство, реконструкция, модернизация, реставрация, ремонт);
стадии проектирования («ОИ», «А» и «АС»), целесообразности разработки очередей и пусковых комплексов, вариантов проектных решений. На стадии «ОИ» дополнительно устанавливается степень детализации расчетов сметной стоимости строительства (в целом на объект или по видам работ и типам конструктивных элементов) и необходимость разработки «ОИ» в сокращенном составе;
показателей и исходных данных проектируемого объекта строительства (функциональное назначение, место строительства, объемно-планировочные показатели, конструктивная характеристика и другие).
5.2. За основу для расчетов сметной стоимости строительства, как правило, должны приниматься:
5.2.1. проектно-сметная документация по объектам-аналогам:
типовым и повторно применяемым проектам, соответствующим современному уровню строительства и наиболее распространенным в практике массового строительства. Допускается применение индивидуальных проектов, достаточно распространенных в практике массового строительства и имеющих развитую базу по производству конструкций, предлагаемых для перспективного строительства и находящихся в стадии эксперимента;
на стадии проектирования строительный проект «С» — при одно-, двух- и трехстадийном проектировании;
5.2.2. укрупненные сметные нормативы стоимости:
укрупненные нормативы стоимости строительства, разработанные и утвержденные в установленном порядке Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь;
укрупненные расценки стоимости строительства, разработанные и утвержденные в установленном порядке Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь;
другие нормативы, утверждаемые органами государственного управления в соответствии с их компетенцией.
5.2.3. В случае отсутствия необходимых аналогов для расчетов допускается проводить расчеты сметной стоимости строительства на основании ресурсно-сметных норм.
5.3. Выбор аналога зависит от цели инвестирования, структуры и степени детализации (укрупнения) показателей аналогов, от условий строительства и особенностей проектируемого объекта (состава функциональных групп помещений, режима работы, технологии и других особенностей).
5.3.1. Обоснование и подбор аналога производятся по соответствующему набору показателей и исходных данных специалистами проектной организации, разрабатывающими проектную документацию по соответствующим ее разделам (частям), по согласованию со специалистами, осуществляющими разработку сметной документации.
При выборе аналога одновременно определяется и расчетная единица измерения.
5.3.2. Информация по результатам выбора аналога и расчетной единицы измерения заносится в соответствующие карточки исходных данных.
5.4. Порядок расчета стоимости заключается в определении сметной стоимости строительства на основе установленных показателей и исходных данных проектируемого объекта и удельных показателей стоимости по выбранному аналогу с учетом поправок на различия между проектируемым объектом и аналогом.
5.4.1. Расчеты стоимости строительства для проектируемых объектов, объединяющих в одном здании части, разные по функциональному назначению и этажности, следует производить для каждой части отдельно.
5.4.2. Расчеты стоимости строительства на стадии «ОИ» следует производить со степенью детализации расчетов, установленной в задании на проектирование или договоре на выполнение проектных работ.
5.4.3. При расчетах стоимости реконструкции, модернизации, ремонта, реставрации, учитывая, что при данных видах строительства объекты имеют достаточно много индивидуальных особенностей, принимаемых при их проектировании, стоимость целесообразнее определять по видам работ и типам конструктивных элементов. Если при данных видах строительства производятся надстройка, пристройка, то расчеты выполняются со степенью детализации, установленной в задании на проектирование или договоре на выполнение проектных работ.
5.5. Данные по результатам расчетов заносятся в соответствующие формы.
Глава 2 ПРАВИЛА ВЫБОРА АНАЛОГОВ И РАСЧЕТНЫХ ЕДИНИЦ ИЗМЕРЕНИЯ
6. Выбор аналогов базируется на сборе, систематизации и пофакторном анализе определенного набора показателей и исходных данных, отражающих степень соответствия друг другу рассматриваемых вариантов аналогов и проектируемого объекта.
В целях обеспечения максимального соответствия показателей аналога показателям проектируемого объекта необходимо соблюдение условий сопоставимости.
Проектируемый объект и выбираемый аналог должны быть сопоставимы или приведены в сопоставимый вид по следующим основным показателям и исходным данным:
по функциональному назначению, если оно оказывает влияние на объемно-планировочные показатели и конструктивную характеристику;
уровню используемых при проектировании норм, правил и технических условий, по техническому уровню изготовления и возведения конструкций;
по объемно-планировочным показателям и конструктивной характеристике;
условиям осуществления строительства — строительные конструкции и системы должны быть рассчитаны на одинаковые полезные, ветровые и снеговые нагрузки для одних и тех же природно-климатических, сейсмических, инженерно-геологических и гидрогеологических условий;
по составу, единицам измерения технико-экономических показателей.
6.1. Аналог определяется как в целом по объекту, так и по видам работ и типам конструктивных элементов, типам оборудования, мебели, видам инвентаря.
6.2. Обоснование и подбор аналога включают следующие этапы:
отбор вариантов аналогов;
выбор конкретного аналога с учетом условий сопоставимости с проектируемым объектом;
определение методов приведения в сопоставимый вид;
оформление результатов выбора аналога.
6.2.1. Отбор вариантов аналогов производится путем сравнения проектируемого объекта и аналогов по функциональному назначению в пределах одной отрасли, к которой относится проектируемый объект. При отсутствии таких аналогов отбор производится:
в других отраслях при сохранении функционального назначения;
в одной отрасли при другом функциональном назначении, если проектные решения аналога могут обеспечить функционирование проектируемого объекта.
6.2.2. На основании отобранных вариантов аналогов выбирается конкретный аналог, наиболее подходящий проектируемому объекту с близкими показателями, изменение которого должно находиться в пределах +/-20 процентов.
Проценты, если показатели проектируемого объекта больше (меньше) показателей аналога, рассчитываются по следующей формуле:
где Пп — показатели по проектируемому объекту;
Па — показатели по аналогу.
Допускается при соответствующем обосновании применение аналога с изменением его показателей в пределах +/-50 — +/-100 процентов от соответствующих показателей проектируемого объекта.
В случаях отклонения показателей аналога сверх указанных пределов использование его не допускается.
6.2.3. Отбор вариантов аналогов по видам работ и типам конструктивных элементов производится аналогично порядку, изложенному в подпункте 6.2.1 пункта 6 настоящих Методических рекомендаций.
При этом выбор вариантов производится независимо от объемно-планировочных показателей проектируемого и принятого за аналог объекта.
6.2.4. При выборе конкретного аналога, не полностью сопоставимого с проектируемым объектом, выявляются количественные и качественные различия между проектируемым объектом и выбранным аналогом путем сравнения и анализа показателей и исходных данных по ним.
На основании анализа для приведения аналога в сопоставимый вид для дальнейших расчетов производится корректировка его показателей и исходных данных путем применения соответствующих поправок на имеющиеся различия.
6.2.5. Информация по результатам выбора аналога заносится в соответствующие карточки исходных данных.
7. Расчетные единицы измерения (комплексные и детальные) принимаются на основании показателей проектируемого объекта и аналога.
7.1. Выбор расчетных единиц измерения зависит от стадии проектирования, функционального назначения проектируемого объекта, степени детализации расчетов стоимости строительства, в том числе необходимости расчетов по видам работ и типам конструктивных элементов.
Если за основу для расчета стоимости строительства проектируемого объекта принимаются укрупненные сметные нормативы стоимости, то при наличии в данных нормативах указаний о порядке выбора расчетной единицы измерения необходимо руководствоваться данными указаниями. В случае отсутствия таких указаний — положениями настоящих Методических рекомендаций.
7.2. При расчете стоимости строительства на стадии «ОИ» применяются:
при вариантном проектировании — комплексные расчетные единицы измерения, выбор которых производится в соответствии с разделами 1 и 2 таблицы 1.1 приложения 1 к настоящим Методическим рекомендациям;
при проектировании в сокращенном составе, в том числе жилых домов в соответствии с пунктом 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 16 ноября 2006 г. N 676 «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 189, 1/8097) — комплексные и (или) детальные расчетные единицы измерения, выбор которых производится в соответствии с таблицами 1.3 и 1.4 приложения 1 к настоящим Методическим рекомендациям.
7.2.1. При выборе в качестве расчетной единицы измерения мощности показатель мощности принимается в зависимости от функционального назначения объектов в соответствии с таблицей 1.2 приложения 1 к настоящим Методическим рекомендациям.
7.2.2. При расчете стоимости строительства по видам работ или типам конструктивных элементов и необходимости корректировки стоимости, связанной со значительным изменением физических объемов работ по какому-либо отдельному виду работ или типу конструктивного элемента, выбор расчетной единицы измерения производится в соответствии с разделом 3 таблицы 1.1 приложения 1 к настоящим Методическим рекомендациям.
7.3. Для расчета стоимости строительства объекта на стадиях «А» и «АС» применяются комплексные и (или) детальные расчетные единицы измерения, выбор которых зависит от функционального назначения, видов работ и типов конструктивных элементов проектируемого объекта и производится в соответствии с таблицами 1.3 и 1.4 приложения 1 к настоящим Методическим рекомендациям.
При выборе в качестве расчетной единицы измерения мощности показатель мощности принимается в зависимости от функционального назначения объектов в соответствии с таблицей 1.2 приложения 1 к настоящим Методическим рекомендациям.
7.4. При соответствующем обосновании допускается применение других расчетных единиц измерения, не указанных в приложении 1 к настоящим Методическим рекомендациям, наиболее полно отражающих специфику того или иного объекта.
7.5. Выбранная расчетная единица измерения, в том числе по видам работ и типам конструктивных элементов, должна быть одинаковой для проектируемого объекта и аналога.
7.6. Информация по результатам выбора расчетных единиц измерения заносится в карточки исходных данных.
Глава 3 ПРАВИЛА ЗАПОЛНЕНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ ИСХОДНЫХ ДАННЫХ
8. Показатели и исходные данные подразделяются по составу на следующие составляющие:
информация о внутренних инженерных системах и оборудовании;
информация о наружных инженерных сетях и сооружениях;
информация о подготовке и благоустройстве территории.
9. Источником для получения исходных данных являются проектная документация по проектируемому объекту, проектно-сметная документация по объектам-аналогам и укрупненные сметные нормативы стоимости.
10. Исходные данные заносятся в соответствующие карточки для определения стоимости строительства (далее — карточки) в соответствии с приложением 2 к настоящим Методическим рекомендациям.
10.1. Карточки заполняются специалистами соответствующих подразделений проектной организации, осуществляющими разработку проектной документации по ее разделам (частям), и подписываются в установленном порядке.
10.2. Состав исходных данных зависит от стадии проектирования и функционального назначения объекта, степени детализации расчетов и особенностей проектируемого объекта.
10.2.1. На стадии «ОИ» заполняются карточки в соответствии с формой, приведенной в приложении 2 к настоящим Методическим рекомендациям:
для общественных зданий и сооружений — карточки N 1, N 2, N 3, N 4;
для жилых зданий — карточки N 1б, N 2, N 3, N 4;
для производственных зданий — карточки N 1г, N 2, N 3, N 4.
10.2.2. При занесении исходных данных в карточки на стадии «ОИ» дополнительно учитывается следующее:
при вариантном проектировании — карточка заполняется на каждый вариант отдельно;
при проектировании в сокращенном составе, в том числе жилых домов, в соответствии с пунктом 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 16 ноября 2006 г. N 676 карточка заполняется по конкретному проектному решению, выбранному на основании сравнения одного или нескольких альтернативных вариантов проектных решений, как на стадиях «А» и «АС»;
при степени детализации расчетов, установленной по согласованию с заказчиком, застройщиком в задании на проектирование или договоре на выполнение проектных работ, карточка заполняется выборочно, как на стадиях «А» и «АС» согласно степени детализации.
10.3. На стадиях «А» и «АС» заполняются карточки в соответствии с формой, приведенной в приложении 2 к настоящим Методическим рекомендациям:
для общественных зданий и сооружений — карточки N 1а, N 2, N 3, N 4;
для жилых зданий — карточки N 1в, N 2, N 3, N 4;
для производственных зданий — карточки N 1д, N 2, N 3, N 4.
11. При заполнении карточек учитываются следующие особенности:
11.1. при проектировании объекта с разбивкой по очередям и выделением пусковых комплексов карточки заполняются на каждую очередь и пусковой комплекс, в том числе на каждое здание и сооружение в отдельности;
11.2. при наличии в жилом здании нежилой части заполняются карточки для общественных зданий по каждой нежилой части различного функционального назначения;
11.3. при проектировании объекта, объединяющего в одном здании части, разные по функциональному назначению и этажности, карточки заполняются по каждой части отдельно.
Глава 4 ПОРЯДОК РАСЧЕТА СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
12. Выполнение расчетов сметной стоимости строительства состоит из следующих этапов:
расчет удельных показателей стоимости по аналогу;
расчет стоимости по проектируемому объекту;
оформление результатов расчетов.
12.1. Расчет удельных показателей стоимости по аналогу, выбранному в соответствии с пунктом 6 настоящих Методических рекомендаций, производится путем деления показателей стоимости каждого элемента затрат по аналогу на его комплексные расчетные единицы измерения в натуральном выражении, выбранные в соответствии с пунктом 7 настоящих Методических рекомендаций, по всем затратам, подлежащим включению в объектный и (или) локальный сметный расчет, по формуле:
Уа — удельный показатель стоимости строительства на комплексную расчетную единицу измерения по аналогу по элементам затрат;
Са — сметная стоимость строительства по аналогу по элементам затрат (заработная плата, эксплуатация машин и механизмов (в том числе заработная плата машинистов), материалы, изделия, конструкции (в том числе транспортные затраты), накладные расходы, плановые накопления, оборудование, мебель, инвентарь, прочие затраты);
Ра — комплексная расчетная единица измерения по аналогу.
Расчет удельных показателей стоимости по видам работ и типам конструктивных элементов по аналогу, выбранному в соответствии с пунктом 6 настоящих Методических рекомендаций, производится путем деления показателей стоимости по видам работ и типам конструктивных элементов по аналогу на его комплексные и (или) детальные расчетные единицы измерения в натуральном выражении, выбранные в соответствии с пунктом 7 настоящих Методических рекомендаций, по всем затратам, подлежащим включению в объектный и (или) локальный сметный расчет, по формуле:
Уаi — удельный показатель стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения по i-му виду работ или типу конструктивного элемента по аналогу;
Саi — стоимость строительства по i-му виду работ или типу конструктивного элемента по аналогу по элементам затрат (заработная плата, эксплуатация машин и механизмов (в том числе заработная плата машинистов), материалы, изделия, конструкции (в том числе транспортные затраты), накладные расходы, плановые накопления, оборудование внутренних инженерных систем, прочие затраты);
Раi — комплексная и (или) детальная расчетная единица измерения по i-му виду работ или типу конструктивного элемента по аналогу.
12.2. Определение поправок к стоимости аналога на основе выявленных путем сравнения количественных и качественных различий между проектируемым объектом и аналогом производится в соответствии с пунктами 13 — 15 настоящих Методических рекомендаций.
12.3. Определение стоимости различий, которые нельзя учесть поправками, производится путем дополнительных расчетов в соответствии с требованиями, установленными техническими нормативными правовыми актами для определения сметной стоимости строительства.
12.4. Сметная стоимость строительства по проектируемому объекту рассчитывается путем умножения удельных показателей стоимости по аналогу по элементам затрат с учетом поправок в виде коэффициентов на расчетные единицы измерения в натуральном выражении по проектируемому объекту. К полученной в результате таких расчетов стоимости строительства проектируемого объекта добавляется стоимость поправок и различий, определенных в соответствии с подпунктом 12.3 пункта 12 настоящих Методических рекомендаций. Расчет производится по формуле:
Сп — сметная стоимость строительства по проектируемому объекту;
Уа — удельный показатель стоимости строительства на комплексную расчетную единицу измерения по аналогу по элементам затрат;
Рп — комплексная расчетная единица измерения по проектируемому объекту;
Пк — поправки к аналогу в виде коэффициента. При наличии нескольких поправок они перемножаются;
Пс — поправки к аналогу в стоимостном выражении. При наличии нескольких поправок они суммируются;
Ср — стоимость различий, которые нельзя учесть поправками.
Расчет сметной стоимости строительства по проектируемому объекту по видам работ и типам конструктивных элементов производится путем суммирования стоимости по видам работ и типам конструктивных элементов.
Стоимость по видам работ и типам конструктивных элементов рассчитывается путем умножения удельных показателей стоимости по видам работ и типам конструктивных элементов по аналогу по элементам затрат с учетом поправок на расчетные единицы измерения в натуральном выражении по проектируемому объекту и добавления стоимости поправок и различий, определенных в соответствии с подпунктом 12.3 пункта 12 настоящих Методических рекомендаций. Расчет производится по формуле:
Сп — сметная стоимость строительства по проектируемому объекту;
Уаi — удельный показатель стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения по i-му виду работ или типу конструктивного элемента по аналогу по элементам затрат;
Рпi — комплексная и (или) детальная расчетная единица измерения по i-му виду работ или типу конструктивного элемента по проектируемому объекту;
Пкi — поправки к аналогу по i-му виду работ или типу конструктивного элемента в виде коэффициента. При наличии нескольких поправок они перемножаются;
Псi — поправки к аналогу по i-му виду работ или типу конструктивного элемента в стоимостном выражении. При наличии нескольких поправок они суммируются;
Срi — стоимость различий, которые нельзя учесть поправками, по i-му виду работ или типу конструктивного элемента;
n — количество видов работ и тип конструктивных элементов по проектируемому объекту.
13. Источником для расчета поправок являются проектно-сметная документация по объектам-аналогам, укрупненные сметные нормативы стоимости, проектная документация проектируемого объекта.
14. Поправки для расчета стоимости строительства определяются:
между проектируемым объектом и аналогом и (или) между аналогами;
в стоимостном выражении или в виде коэффициентов и применяются к стоимости аналога в зависимости от стадии проектирования и структуры затрат.
15. Поправки классифицируются в зависимости от различий между проектируемым объектом и аналогом:
на условия строительства;
на вид инвестиционного процесса в строительстве (новое строительство, реконструкция, модернизация, ремонт, реставрация);
на объемно-планировочные показатели; на различия в конструктивной характеристике;
на внутренние инженерные системы, в т.ч. оборудование для них;
на оборудование, мебель, инвентарь.
15.1. Перечень поправок для расчетов стоимости строительства и порядок их применения в зависимости от стадии проектирования и структуры затрат приведен в таблице 3.1 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.
15.2. Поправки на различия в условиях строительства делятся на три группы:
природно-климатические условия (на мокрые грунты, на подсыпку грунтов, на намыв грунта, на рельеф с уклонами, на слабые грунты, на просадочные грунты, на глубину заложения фундаментов и другие);
территориальные условия строительства (на место и регион строительства, привязку типового проекта);
условия строительной площадки (на подготовку территории строительства, прокладку наружных инженерных сетей в границах микрорайонной (квартальной) застройки, благоустройство и озеленение территории застройки).
15.2.1. Величина поправок на мокрые грунты приведена в таблицах 3.2 и 3.3 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.
15.2.2. Величина поправок на место строительства приведена в таблице 3.4 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.
Величина поправок на регион строительства приведена в таблицах 3.5 — 3.6 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.
Величина поправки на привязку типового проекта принимается в размере 1,05 — 1,1 в зависимости от решения подземной части.
15.2.3. Величина поправок на условия строительной площадки приведена в таблице 3.7 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.
15.3. Поправки на различия в объемно-планировочных показателях зданий, сооружений подразделяются на: мощность, строительный объем, общую площадь, высоту этажа, периметр, количество этажей, наличие технического подполья, подвала и другие в зависимости от объемно-планировочных показателей проектируемого объекта и аналога.
При расчете поправок на объемно-планировочные показатели следует выбирать аналоги, проект и аналог с одинаковой или близкой конструктивной характеристикой, включая уровень отделки, и оборудования.
15.3.1. Величина поправок на мощность приведена в таблице 3.8 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.
Поправка применяется с учетом следующего правила: при увеличении мощности сметная стоимость снижается, а при ее уменьшении — возрастает.
При расчете поправок на мощность следует выбирать аналоги с одинаковыми или близкими объемно-планировочными показателями, конструктивной характеристикой, включая уровень отделки, и оборудованием.
15.3.2. Величина поправок на строительный объем приведена в таблице 3.9 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.
Порядок выбора коэффициента, учитывающего изменение строительного объема, состоит в следующем.
15.3.2.1. Рассчитывается разница в строительном объеме между проектируемым объектом и аналогом в процентах по формулам, приведенным ниже: при строительном объеме проектируемого объекта больше строительного объема аналога по формуле:
Кп — строительный объем проектируемого объекта, метр кубический;
Ка — строительный объем аналога, метр кубический.
При строительном объеме проектируемого объекта меньше строительного объема аналога по формуле:
Ка — строительный объем аналога, метр кубический;
Кп — строительный объем проектируемого объекта, метр кубический.
При определении разницы в строительном объеме между проектируемым объектом и аналогом надо учитывать правила выбора аналогов в соответствии с подпунктами 6.2.2 пункта 6 настоящих Методических рекомендаций.
15.3.2.2. Выбирается коэффициент, учитывающий изменения строительного объема, исходя из разности строительного объема, функционального назначения зданий и соотношения площадей:
15.3.3. Величина поправки на высоту этажа рассчитывается для зданий, сооружений, в которых присутствуют разные высоты помещений в пределах одного этажа, по следующему правилу: при увеличении высоты этажа на 10 сантиметров сметная стоимость одного метра квадратного общей площади увеличивается на 1,2 процента, а при уменьшении высоты этажа на 10 сантиметров — уменьшается на 1,2 процента.
При расчете поправки на высоту этажа следует выбирать аналоги, проект и аналог с одинаковой или близкой конструктивной характеристикой, включая уровень отделки, и оборудования.
Поправка на высоту этажа не применяется при проведении расчетов: при наличии одного аналога с учетом поправки на строительный объем, при наличии разных аналогов.
15.3.4. Величина поправки на общую площадь, кроме жилых зданий, определяется в соответствии с подпунктами 15.7.2 и 15.7.4 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.
При расчете поправки на общую площадь следует выбирать аналоги, проект и аналог с одинаковыми или близкими строительным объемом, высотой этажа, конструктивной характеристикой, включая уровень отделки, и оборудованием.
При наличии в здании, сооружении разных высот помещений с поправкой на общую площадь обязательно применяется поправка на высоту этажа или следует применять поправку на строительный объем вместо этих двух поправок.
Величина поправок на среднюю общую площадь квартир жилого дома (далее — общая площадь квартир) приведена в таблице 3.10 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.
Поправка применяется с учетом следующего правила: при увеличении средней площади квартир в доме сметная стоимость одного метра квадратного общей площади квартир снижается, а при ее уменьшении — возрастает.
Для определения поправки на среднюю общую площадь квартир необходимо рассчитать по каждому аналогу общую площадь квартир, приходящуюся на одну квартиру в среднем.
15.3.5. Величина поправки на периметр рассчитывается в зависимости от сложности конфигурации здания, сооружения по формуле:
Пп, Па — периметры наружных стен соответственно по проекту и по аналогу, метр погонный;
Fп, Fа — площади застройки соответственно по проекту и по аналогу, метр квадратный.
15.3.6. Величина поправки на количество этажей определяется в соответствии с подпунктами 15.7.2 и 15.7.4 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.
При расчете поправки на количество этажей следует выбирать аналоги с одинаковой или близкой конструктивной характеристикой, включая уровень отделки.
15.3.7. Величина поправки на наличие технического подполья, подвала определяется в зависимости от изменения их объемно-планировочных показателей в соответствии с подпунктами 15.7.2 и 15.7.4 или подпунктами 15.3.2 и 15.3.3 (при одинаковой общей площади подземной части) пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.
15.4. Поправки на различия в конструктивной характеристике делятся на группы:
по типам конструктивных элементов;
по наличию общих конструкций в сблокированных зданиях, сооружениях.
15.4.1. Величина поправок на различия в конструктивной характеристике определяется в соответствии с подпунктом 15.7 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.
При расчете поправок на различия в конструктивной характеристике следует выбирать аналоги с одинаковыми или близкими объемно-планировочными показателями, включая этажность, оборудованием.
15.4.2. При расчете поправки на наличие общих конструкций в сблокированных зданиях, сооружениях учитывается следующее:
при одинаковой высоте и типе конструкций — общие конструкции следует распределять поровну между сблокированными зданиями, сооружениями;
при разной высоте и одинаковом типе конструкций — общие конструкции по одинаковой высоте следует распределять поровну между сблокированными зданиями, сооружениями, а конструкции, превышающие одинаковую высоту, следует относить к той части сблокированного здания, сооружения, которой они соответствуют по высоте;
при разной высоте и типе конструкций — общие конструкции следует относить к той части сблокированного здания, сооружения, которой они соответствуют по высоте и конструкции.
15.5. Поправки на различия во внутренних инженерных системах, в том числе оборудовании для них, делятся на поправки по видам внутренних инженерных сетей и типам оборудования для них.
Величина поправок на различия во внутренних инженерных системах определяется в зависимости от изменения их параметров в соответствии с подпунктом 15.7 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.
15.6. Поправки на различия в оборудовании, мебели, инвентаре делятся на группы:
поправки на подъемно-транспортное оборудование;
поправки на технологическое оборудование;
поправки на мебель;
поправки на инвентарь.
Величина поправок на различия в оборудовании, мебели, инвентаре определяется в зависимости от изменения их параметров в соответствии с подпунктом 15.7 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.
15.7. Другие поправки, не указанные в приложении 3 к настоящим Методическим рекомендациям, рассчитываются и применяются в соответствии с данным пунктом настоящих Методических рекомендаций.
15.7.1. Расчет поправок, учитывающих изменение удельных показателей в стоимостном выражении, производится по формуле:
Д — большая греческая буква «дельта»
+/-ДY — изменение удельных показателей стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения;
Yа1, Yа — удельные показатели стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения по аналогам в абсолютном выражении.
15.7.2. Расчет поправок, учитывающих изменение показателей в стоимостном выражении, производится по формуле:
Д — большая греческая буква «дельта»
+/-ДС — изменение стоимости в абсолютном выражении;
Ра1, Ра — комплексные и (или) детальные расчетные единицы измерения по аналогам в абсолютном выражении;
Yа1, Yа — удельные показатели стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения по аналогам в абсолютном выражении.
15.7.3. Расчет поправок, учитывающих изменение удельных показателей, в виде коэффициента производится по формуле:
К — коэффициент, учитывающий изменение удельных показателей стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения;
Ya1, Ya — удельные показатели стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения по аналогам в абсолютном выражении.
15.7.4. Расчет поправок, учитывающих изменение показателей, в виде коэффициента производится по формуле:
К — коэффициент, учитывающий изменение стоимости;
Ра1, Ра — комплексные и (или) детальные расчетные единицы измерения по аналогам в абсолютном выражении;
Yа1, Yа — удельные показатели стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения по аналогам в абсолютном выражении.
15.8. При необходимости поправки рассчитываются как средневзвешенная величина на основании нескольких конкретных поправок.
Расчет поправок разрешается осуществлять с использованием другого порядка расчета, не указанного в подпункте 15.7 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций, основанного на иных статистических и математических методах расчета.
16. При использовании аналогов, разработанных в ресурсно-сметных нормах в уровне цен 1991 года, производится пересчет стоимости в уровень цен по состоянию на 1 января 2006 г. в порядке, изложенном в РСН 8.01.105-2007 «Методические указания по определению стоимости строительства в текущем уровне цен, расчету и применению индексов цен в строительстве», утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства от 29 декабря 2007 г. N 444. Коэффициенты и индексы для пересчета приведены в таблицах 4.1 — 4.3 приложения 4 к настоящим Методическим рекомендациям.
При использовании для расчетов стоимости укрупненных нормативов и (или) расценок стоимости строительства, в которых указано, что они разработаны в среднереспубликанском уровне цен по состоянию на 1 января 2006 г., к ним применяется поправка на регион строительства в соответствии с таблицами 3.5 — 3.6 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.
17. Данные результатов расчетов стоимости по аналогу и проектируемому объекту оформляются в зависимости от стадии проектирования и степени детализации расчетов.
17.1. Затраты, подлежащие включению в локальные, объектные сметные расчеты и сводный сметный расчет стоимости строительства, в соответствии с Инструкцией по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 3 декабря 2007 г. N 25 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., N 17, 8/17904), группируются в зависимости от степени детализации расчетов:
на строительные и монтажные работы по элементам затрат, оборудованию, мебели и инвентарю, прочим затратам;
на строительные и монтажные работы по видам работ и типам конструктивных элементов по элементам затрат, оборудованию, мебели и инвентарю, прочим затратам.
17.2. Данные результатов расчетов стоимости строительства объекта-аналога заносятся в Таблицу удельных показателей стоимости по объекту-аналогу, форма которой приведена в приложении 5 к настоящим Методическим рекомендациям, с учетом следующего:
в графе два «Обоснование» указывается шифр объекта-аналога;
в графе три «Наименование работ и затрат» для расчетов на «ОИ» делается запись: «строительные и монтажные работы» или в зависимости от степени детализации расчетов по видам работ и затрат, типам конструктивных элементов;
в графе четыре указывается: вверху «Единица измерения» — расчетная единица измерения по аналогу, выбранная для расчетов, внизу «Количество» — ее натуральное выражение;
в графы пять — одиннадцать с общим названием «Стоимость: всего / ед.изм., руб.» заносится:
в числитель — сметная стоимость по объекту-аналогу по элементам затрат,
в знаменатель — сметная стоимость по объекту-аналогу по элементам затрат в расчете на единицу измерения, определенная по формуле (2) — для стадии «ОИ», и по формуле (3) — для стадий «ОИ» при соответствующей детализации расчетов, «А» и «АС»,
поправки к сметной стоимости строительных и монтажных работ в целом и (или) элементов затрат.
17.3. Локальный сметный расчет составляется по форме согласно приложению 1 к Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, и заполняется по данным результатов расчетов стоимости по аналогу и показателям и исходным данным по проектируемому объекту в соответствии с наименованием граф:
в графе два «Обоснование» дается ссылка на Таблицу удельных показателей стоимости по объекту-аналогу или на укрупненный норматив стоимости, выбранные для расчета;
в графе три «Наименование работ и затрат» для расчетов на стадии «ОИ» делается запись: «строительные и монтажные работы» или в зависимости от степени детализации расчетов по видам работ и затрат, типам конструктивных элементов, либо их группам;
в графе четыре указывается: вверху «Единица измерения» — расчетная единица измерения по проектируемому объекту, выбранная для расчетов, внизу «Количество» — ее натуральное выражение;
в графы пять — десять с общим названием «Стоимость: ед.изм. / всего, руб.» заносится:
в числитель — сметная стоимость по объекту-аналогу по элементам затрат в расчете на единицу измерения по данным Таблицы удельных показателей стоимости по объекту-аналогу или стоимость по укрупненным нормативам стоимости в расчете на единицу измерения, поправки к сметной стоимости строительных и монтажных работ в целом и (или) элементов затрат,
в знаменатель — расчетная сметная стоимость по проектируемому объекту по элементам затрат, определенная по формулам (4) и (или) (5).
17.4. При проведении расчетов на стадии «ОИ» при вариантном проектировании в случае наличия одного объекта-аналога, независимо от стадии проектирования при определении стоимости по укрупненным нормативам стоимости допускается заполнять вместо Таблицы удельных показателей стоимости по объекту-аналогу форму локального сметного расчета.
17.5. Объектный сметный расчет составляется по форме, согласно приложению 5 к Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, и заполняется по данным локальных сметных расчетов по проектируемому объекту в соответствии с наименованием граф.
17.6. Сводный сметный расчет стоимости строительства (очереди строительства) составляется по форме, согласно приложению 6 к Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, и заполняется по проектируемому объекту в соответствии с наименованием граф в установленном порядке.
При проведении расчетов на стадии «ОИ» при вариантном проектировании допускается определение стоимости затрат по главам 1, 4 — 7 и 8 — 12 сводного сметного расчета стоимости строительства в виде применения соответствующих коэффициентов.
17.7. Ведомость объемов и стоимости работ составляется на стадиях:
«ОИ» — при проектировании в сокращенном составе, в том числе жилых домов, в соответствии с пунктом 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 16 ноября 2006 г. N 676, и при степени детализации расчетов, установленной по согласованию с заказчиком, застройщиком в задании на проектирование или договоре на выполнение проектных работ;
Ведомость объемов и стоимости работ заполняется по форме, согласно приложению 11 к Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, и заполняется по проектируемому объекту в соответствии с наименованием граф в зависимости от того, что принято за основу для расчетов:
17.7.1. при расчете стоимости по проектируемому объекту на основе показателей выбранного объекта-аналога:
в графе один «Обоснование» указывается шифр объекта-аналога и номер локальных смет;
в графе два «Наименование видов работ (этапов)» указываются наименования видов работ (этапов);
в графе три указывается: вверху «Объем» — количество в физических единицах по проектно — технологическим модулям (далее — ПТМ) или видам работ по проектируемому объекту. Количество определяется как отношение объемов работ аналога, в том числе по видам работ и типам конструктивных элементов, к соответствующей выбранной расчетной единице измерения на основе Ведомости объемов и стоимости работ объекта-аналога в порядке, аналогичном порядку определения стоимости в соответствии с подпунктами 12.1 — 12.4 пункта 12 настоящих Методических рекомендаций; внизу «Единица измерения» — единица измерения в натуральном выражении, одинаковая для проектируемого объекта и аналога;
в графах четыре — десять с общим названием «Стоимость, тыс.руб.» заносится сметная стоимость по элементам затрат на основе данных локальных сметных расчетов в разрезе ПТМ или видов работ по проектируемому объекту;
17.7.2. при расчете стоимости по проектируемому объекту на основе укрупненных нормативов и (или) расценок стоимости строительства:
в графе один «Обоснование» указывается шифр объекта-аналога и номер локальных смет;
в графе два «Наименование видов работ (этапов)» указываются наименования видов работ (этапов);
в графе три вверху «Объем» и внизу «Единица измерения» данные не заполняются;
в графах четыре — десять с общим названием «Стоимость, тыс.руб.» заносится сметная стоимость по элементам затрат на основе данных локальных сметных расчетов в разрезе ПТМ или видов работ по проектируемому объекту;
17.8. Особенности заполнения и оформления документов по составлению сметной документации на стадиях «ОИ», «А» и «АС» в части содержания пояснительной записки и составления таблицы технико-экономических показателей проектируемых объектов приведены в приложении 6 к настоящим Методическим рекомендациям.
Приложение 1
к Методическим рекомендациям
по определению сметной
стоимости строительства
на основе объектов-аналогов
и укрупненных сметных
нормативов стоимости
Таблица 1.1. Порядок выбора вариантов комплексных расчетных единиц измерения на стадии «ОИ»
Примечание. Объемно-планировочные показатели объектов подсчитываются в порядке, устанавливаемом техническими нормативными правовыми актами.
Источник: belzakon.net
Укрупненка (часть 4.1)
В предыдущих номерах журнала были рассмотрены три вида укрупненных сметных нормативов:
— Прейскуранты;
— Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС);
— Прейскурантные цены на потребительскую единицу строительной продукции (ППЕ).
Следующий вид укрупненки — показатели стоимости строительства объектов-аналогов.
Может возникнуть вопрос, — а какова правовая основа для того, чтобы аналоговую стоимость тех или иных объектов считать основой для определения сметной стоимости других объектов. Можно ли так поступать?
Разумеется можно. И практическое применение стоимости строительства построенных ранее объектов в качестве основы для составления сметных расчетов на строительство новых, таких же, аналогичных объектов исчисляется не годами, а десятилетиями, и правомерность подобных действий оговорена в методических документах, в основном из них — в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, принятой и введенной в действие 9 марта 2004 г. постановлением Госстроя России от 05.03.2004 г. № 15/1.
В п. 2.3 упомянутой Методики, в перечне укрупненных сметных нормативов в числе прочих приводятся и «показатели по объектам-аналогам».
Из изложенного не трудно сделать вывод, что определение сметной стоимости строительства объектов на предпроектной стадии на основе показателей объектов-аналогов правомерно. Более того, определение стоимости строительства на предпроектной стадии на основе аналоговой стоимости существовало и в прежние времена, и практика применения этого метода при определении сметной стоимости строительства на пред¬проектной стадии подтвердила целесообразность его применения.
Работая в 80-е годы в Главзапстрое руководителем сметно-договорной службы, сначала отдела, затем управления, я неоднократно принимал участие в решении вопросов определения договорной сметной стоимости на предпроектной стадии, в том числе на основе объектов-аналогов. Сама жизнь заставляла идти этим путем. Опыт тех лет помогает и в настоящее время правильно подходить к решению непростых вопросов, связанных с определением сметной стоимости строительства объектов на предпроектной стадии.
При согласовании договорной цены на предпроектной стадии (ТЭО, ТЭР) зачастую отпадает необходимость в разработке проекта (рабочего проекта) и появляется возможность приступить непосредственно к разработке рабочих чертежей (при этом в составе ТЭО или ТЭР должны быть согласования всех инспектирующих организаций). При схеме «ТЭО — рабочие чертежи» предполагается существенное сокращение сроков инвестиционного процесса за счет исключения времени, необходимого для разработки проекта (рабочего проекта).
Каков же порядок определения сметной стоимости строительства на предпроектной стадии на основе аналоговой стоимости?
Ни в коем случае не следует определять сметную стоимость на основе аналоговой стоимости по стройке в целом. Как правило, протяженность сетей различная, диаметры труб, мощность электрического кабеля тоже отличаются, в результате, ничего кроме путаницы это не дает. То же самое и с вертикальной планировкой.
На одних объектах необходимо подвезти грунт, так как грунта не достаточно, на других, наоборот, имеются излишки грунта, его куда-то надо вывозить. Расстояние перевозки грунта, как при подвозке, так и при отвозке, также могут быть различными и довольно существенно, — все это довольно сильно повлияет на искажение сметной стоимости. В одном случае это может повлиять на необоснованное увеличение сметной стоимости, в другом — на необоснованное занижение ее, — и в том и в другом случае это плохо, нам ведь нужна не завышенная и не заниженная сметная стоимость, а сметная стоимость, максимально близкая к достоверной.
Аналогичная ситуация и с определением стоимости работ по благоустройству. И здесь вопрос заключается не только и не столько в том, что размеры площадки под строительство на разных объектах могут быть различными, различными могут быть и проектные решения по благоустройству. В одних случаях они более дорогие, предполагаю, применение ценных пород камня — гранита, мрамора, в других они попроще, в третьих — совсем простые, так сказать, упрощенные решения по благоустройству, ограничивающиеся только подъездами к зданиям.
Кстати, о зданиях. Их ведь тоже может быть несколько, т. е. более одного. Не случайно в сводном сметном расчете имеется глава 3 «Объекты подсобного и обслуживающего назначения». И, хотя, такие объекты могут иметь место и в аналоговой стройке, и в проектируемой, — параметры объектов, их основные архитектурно-планировочные и конструктивные решения могут отличаться, и в реальной действительности так оно и бывает — они практически всегда отличаются.
То же самое имеет место и с основными объектами строительства, стоимость которых включается в главу 2 сводных сметных расчетов «Основные объекты». Даже при том, что какой-то один из них, даже самый основной из основных, может подходить в качестве объекта-аналога, более того, полностью подходит, — это вовсе не означает, что такая же ситуация складывается с остальными объектами, попадающими под перечень основных. Еще в большей степени отличия могут иметь место при определении затрат, включаемых в главу 1 сводного сметного расчета, там затраты будут отличаться практически всегда.
Также практически всегда будут отличаться затраты, включаемые в главу 9 сводных сметных расчетов «Прочие работы и затраты». В одних случаях потребуется организовать перевозку рабочих на стройку, в других случаях надо будет направлять их в командировку, в третьих — вообще придется организовывать работу вахтовым методом, в других случаях надо будет организовывать спутниковую связь и доставку части материалов и оборудования вертолетами и т. д. И нельзя механически переносить стоимость тех или иных затрат из одного сметного расчета в другой только по тому, что основной объект принят за аналог.
То же самое и со стоимостью проектных работ, ее надо определять отдельно.
Что же делать? Ответ простой — на каждый объект строительства искать свой аналог, а размеры, включаемые в главы:
I — «Подготовка территории строительства»,
8 — «Временные здания и сооружения»,
9 — «Прочие работы и затраты»,
10 — «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося пред-
приятия»,
II — «Подготовка эксплуатационных кадров (при необходимости)»,
12 — «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор» следует определять на основе отдельных сметных расчетов.
Несмотря на краткость приводимых в ТЭО материалов, обычно их бывает достаточно для рассмотрения и проверки сметных расчетов. Здесь и основные строительные решения, как объемно-планировочные, так и конструктивные, и технологические решения со всеми необходимыми обоснованиями, что при проверке сметной стоимости может оказаться полезным вспомогательным материалом. Тут же приводятся и основные решения по организации строительного производства по генеральному плану и т. д. Правда, в составе ТЭО отсутствуют материалы инженерно-геологических изысканий, но, поскольку, к периоду разработки технико-экономических обоснований выбор площадки для строительства завершен, можно при строительстве в городах и других населенных пунктах попытаться определить инженерно-геологические характеристики участка строительства по соседним стройплощадкам, где имеются материалы инженерно-геологических изысканий или характеристика грунтовых условий известна по недавно осуществлявшемуся строительству. Работники проектных организаций не возражают против такого метода определения гидрогеологических условий строительства.
Совсем иная картина получается, когда строительство объекта в ТЭО (ТЭР) предполагается совершенно на новом месте и материалы инженерно-геологических изысканий отсутствуют. Без этих материалов возможны ошибки, существенно влияющие на сметную стоимость строительства как в ту, так и в другую сторону. В таких случаях в составе ТЭО (ТЭР) необходимы материалы инженерно-геологических изысканий, а так же другая дополнительная информация, содействующая правильному определению сметной стоимости.
К такой дополнительной информации могут относиться: материалы инженерно-геологических изысканий по площадке строительства (выполняемых укрупненно на стадии ТЭО); документация по карьерам грунта, а также месту свалки непригодного грунта; документация по вертикальной планировке территории; отраслевые прейскуранты и укрупненные показатели сметной стоимости; паспорта объектов-аналогов с расшифровкой стоимостей по видам работ (в случае определения сметной стоимости по аналогам); расчеты территориальных поправочных коэффициентов к сметной стоимости строительно-монтажных работ; другие материалы, обосновывающие достоверное определение расчетной стоимости строительства на стадии ТЭО и ТЭР, необходимые подрядной организации.
Очень важно также иметь на стадии рассмотрения расчетной стоимости строительства к ТЭО или ТЭР все согласования инспектирующих организаций или хотя бы их исходных данных для разработки ТЭО и ТЭР, поскольку в этих материалах содержится в виде тех или иных условий много полезной информации.
Если, к примеру, в исходных данных инспекции пожарного надзора предлагается при разработке технико-экономического расчета предусмотреть пожарное депо на 6 автомашин, а в расчетной стоимости строительства к ТЭР учтена стоимость пожарного депо на 2 автомашины, необходимо потребовать устранить это несоответствие и либо пересогласовать условия пожарной инспекции, либо откорректировать сметную документацию.
Там же, в исходных данных, можно найти точки подключения тех или иных инженерных сетей и условия, на которых будут осуществляться эти подключения — строительство понижающей подстанции, перекладка участка коллектора с заменой труб на больший диаметр и т. д. Эти сведения позволяют с достаточной точностью определить не только длину прокладки сетей, но и необходимые затраты, которые должны быть включены в сметную документацию. Кроме того, бывают случаи, когда при выдаче исходных данных инспектирующие органы предлагают подключения инженерных коммуникаций «в никуда» — в коллектор, который будет построен после планируемого пуска проектируемого завода, к котельной, строительство которой предполагается не в ближайшем будущем, а в отдаленной перспективе, и т. д. Своевременное выявление таких ошибок позволит избежать их при определении сметной стоимости. Такие случаи достаточно часто встречаются, и участники инвестиционного процесса, зная по перспективному плану сроки строительства тех или иных объектов и ввода их в эксплуатацию, вправе ставить вопросы о нереальности решений, заложенных в исходных данных.
Желательно при определении сметной стоимости иметь полные данные о протяженности инженерных сетей, глубине заложения, диаметре труб и их материале (пластмассовые, керамические, стальные, чугунные, сборные железобетонные и т. д.). По сетям теплоснабжения хорошо иметь сведения о том, надземная прокладка трубопроводов будет осуществляться или подземная; если надземная, то на высоких опорах будут проложены трубопроводы или на низких, если подземная — канальная или безканальная прокладка труб. Конечно, на этом этапе многие вопросы осветить проектировщикам будет непросто, но в одних случаях можно определить вариант по аналогичным стройкам, условиям производства, по некоторым сопутствующим факторам, в других — можно задаться тем или иным решением и при проектировании не отступать от него.
То же касается и решений по благоустройству. На стадии технико-экономических обоснований или технико-экономических расчетов генплан, как правило, не разрабатывается, обычно в составе прилагаемых материалов представляется схема генплана и ситуационный план, а затраты, включаемые в главу «Благоустройство и озеленение территории», нужно как-то определить. Можно задаться общей площадью озеленения, автомобильных дорог, тротуаров и просто асфальтированных площадок и, зная стоимость 1 м2, определить общую стоимость благоустройства. Стоимость ограждения, включаемую в эту же главу, обычно удается определить достаточно точно, поскольку стоимость 1 м ограждения в зависимости от выбранного типа известна, а протяженность ограждения определить несложно, зная размеры площадки.
Гораздо сложнее обстоит дело с определением затрат по вертикальной планировке, где также часто пользуются аналоговой стоимостью. Но что такое определение стоимости работ по вертикальной планировке по данным объектов-аналогов, если в одном случае завод строился в поле, а в другом — засыпался овраг? Думается, что затраты по вертикальной планировке определять на основе данных по объектам-аналогам не следует — можно сильно ошибиться. Как бы это сложно ни было, объемы работ по вертикальной планировке следует определить исходя из проектных решений конкретной площадки, хоть и проработаны они в ТЭО или ТЭР более укрупненно, с меньшей точностью и деталировкой.
Определение размера затрат по гл. 1 «Подготовка территории строительства» также должно быть соответственно обосновано. Затраты по сносу строений определить несложно, потому что площадка строительства выбрана, значит, определена необходимость сноса тех или иных сооружений, а также объем работ по сносу.
То же касается переноса сетей. Действующие коммуникации должны быть всем известны и нане¬сены на ситуационный план, так что в ТЭО остается уточнить, какие из них подлежат переносу и каким образом. Бывают, правда, случаи, когда встречаются сети и коммуникации, никем не учтенные и нигде не указанные, чаще всего это — самовольно проложенные сети. Но такие ситуации не могут быть учтены, ни в ТЭО (ТЭР), ни в проекте, ни даже в рабочем проекте.
Если определено, что имеет место реконструкция производства, в ТЭО (ТЭР) должен быть указан характер реконструкции — с полной остановкой производства, с частичной его остановкой или без остановки производства; строительство новых корпусов (цехов), связанное с реконструкцией производства в целом.
Обычно объемы зданий приводят в ТЭО или ТЭР архитекторы, определяя приблизительный порядок цифр. Это годится для оценки объемно-планировочных решений, но никак не для определения сметной стоимости, поэтому при рассмотрении ТЭО и ТЭР, поступавших на согласование в Главзапстрой, по многим объектам были существенные замечания, касающиеся определения строи¬тельных объемов здания. Так, при рассмотрении материалов технико-экономического расчета Кингисеппской меховой фабрики ЛПМО «Рот Фронт» выяснилось, что строительный объем главного производственного корпуса занижен на 14 591 м3. Бывают случаи завышения объемов зданий, но чаще приходится встречаться именно с занижениями, поскольку архитекторы, как правило, опреде¬ляют площадь поперечного сечения здания, принимая его ширину и длину в осях, а не по наружной грани, что ведет к серьезным просчетам при определении строительного объема здания.
Кроме того, встречаются случаи несоответствия объемов зданий, приведенных в таблице архитектурно-строительных показателей и учтенных в локальных или объектных сметных расчетах, что также ведет к искажению сметной стоимости.
Сметную стоимость каждого объекта на предпроектной стадии следует определять, как уже говорилось выше, на основе данных объекта-аналога. Но это вовсе не означает, что можно механически переносить из одного сметного расчета в другой его полную сметную стоимость. Решения по любым вопросам надо принимать на основании здравого смысла.
А здравый смысл подсказывает, что лучше делать укрупненные сметные расчеты отдельно по строительным работам, отдельно по монтажным, отдельно по пусконаладочным работам, отдельно по стоимости оборудования. При таком методическом подходе, во-первых, появляется наглядность. Можно и самому убедиться и других убедить.
Во-вторых, оборудование, принятое в аналоге, на момент проектирования нового объекта может уже устареть, сейчас технология меняется быстро и этого нельзя не учитывать. Все чаще оборудование проектируется и изготавливается в блочном варианте, а это значительно уменьшает, либо полностью исключает затраты на обвязку оборудования и т. д. При предлагаемом методе исключить одни затраты и включить другие — как говорится, сложно, но можно. Если же стоимость объекта принимать в целом, где будут учтены и строительные, и монтажные, и пусконаладочные работы, и стоимость оборудования, и прочие затраты — это будет сделать значительно сложнее.
Многие считают, что в качестве аналога следует выбирать объект того же функционального назначения. Определенный резон в этом есть, но что получится, если предполагается строить главный корпус, к примеру, кондитерской фабрики в металлическом каркасе с навесными панелями в облегченном варианте, а по конструктивным решениям такого аналога не нашли и по этой причине приняли в качестве аналога проектированный и построенный главный корпус кондитерской фабрики со стенами из кирпича и монолитными перекрытиями. Такой выбор аналога при всех привлекательных вариантах в части того, что здание того же самого назначения, следует считать грубой ошибкой, поскольку здание того же назначения и даже той же мощности в части выпуска продук¬ции, не запроектированное в принципиально иных архитектурно-планировочных и конструктивных решениях, будет иметь совсем иную сметную стоимость. И тут не важно — больше будет эта сметная стоимость или меньше, чем у аналога, — она будет другая, и это главное, — следовательно, эту стоимость за аналог принимать нельзя, предмет аналога выбран неудачно, несмотря на кажущуюся схожесть по функциональному назначению и даже (если таковая будет иметь место) — по мощности, т. е. по объему выпускаемой продукции.
Вывод один, — функциональные назначения объекта, выбираемого в качестве аналога — важный вопрос, но архитектурно-планировочные и конструктивные решения — это еще более важные вопросы. И если среди объектов, схожих по функциональному назначению и даже по мощности, нет ни одного объекта схожего по архитектурно-планировочным и конструктивным решениям, то сле¬дует выбирать аналог среди объектов другого назначения, но схожих по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Это важнее.
И чем больше будет схожесть объемно-планировочных и конструктивных решений, тем легче будет добиться достоверной сметной стоимости проектируемого объекта. Заметим, в данном случае речь идет уже не об архитектурно-планировочных и конструктивных решениях, а об объемно-планировочных и конструктивных решениях.
Какие будут архитектурные решения по отделке, по полам, по фасадам, по интерьерам — это важно, но это не самое главное, ведь, в конце концов, разницу в архитектурных решениях можно поправить — что-то исключить, что-то добавить — с точностью до одного рубля, конечно, не сойдется, но этого на предпроектной стадии и не требуется, а с более менее допустимой точностью поправить сметную стоимость объекта, выбранного в качестве аналога по изменению уровня архитектурных решений (как в ту, так и в другую сторону) — сложно, но можно. С изменением объемно-планировочных решений значительно сложнее. Если проектируется здание многоэтажное в каркасном варианте, а за аналог принято здание в бескаркасном варианте — ничего путного не получится, со сметной стоимостью угадать (а именно так на предпроектной стадии и приходится действовать — угадывать) не удастся. Поэтому сразу надо принять за аксиому — если проектируется бескаркасное здание, то и аналоги надо искать среди бескаркасных зданий, если предполагается строить каркасное здание, то и аналоги следует выбирать среди кар¬касных зданий.
Еще одна аксиома подобная излоясенной выше, существует для бескаркасных зданий и касается несущих конструктивных решений, т. е. из каких материалов предполагается запроектировать стены и перекрытия. Если стены и перекрытия предполагается выполнить из дерева, то и аналог надо искать со стенами и перекрытиями из дерева. Если стены предусматриваются из кирпича, перекры¬тия — из монолитного железобетона, то и аналог надо искать такой же, а если проектируется не из монолитного железобетона, а из сборных железобетонных плит, ребристых, многопустотных или плоских, по металлическим балкам, то и аналоги надо искать соответствующие с перекрытиями из сборных железобетонных плит, ребристых, многопустотных или плоских, по металлическим балкам. Но если таких аналогов найти не удастся, то придется пересчитывать сметную стоимость перекры¬тий прямым счетом и вносить соответствующую поправку, прилагая в конце сметных расчетов все расчеты поправок (подробнее о поправках будет говориться отдельно в одном из следующих номе¬ров нашего журнала).
Такой же принцип сохраняется и при определении сметной стоимости на предпроектной стадии каркасных зданий. В первую очередь следует иметь в виду многообразие объемно-планировочных решений по таким зданиям — каркасные здания одноэтажные и многоэтажные, с металлическим каркасом и каркасом из сборного железобетона, с колоннами из сборного железобетона и метал¬лическими фермами по ним, с каркасом из монолитного железобетона и т. д.
Аналогично и в части стенового заполнения — стены кирпичные, стены из навесных керамзито-бетонных панелей, стены из многослойных панелей типа «сэндвич» и т. д.
Очень важно, чтобы совпадали не только конструктивные решения, но и объемно-планировочные решения. Определяя стоимость одноэтажного многопролетного здания производственного назна¬чения с 4-мя пролетами по 36 м (4×36), вряд ли будет целесообразно принимать в качестве аналога 8-ми пролетное здание 8×18 м или 6-ти пролетное здание с пролетами по 24 м, хотя ширина здания во всех случаях будет одинаковой, но количество колонн, фундаментов под них, связей жесткости между колоннами будет существенно отличаться, т. е. будут существенно отличаться такие параметры, как приведенная на 1 м2 материалоемкость, а то, что от материалоемкости существенно зависит стоимость — это бесспорно. А ведь кроме материалоемкости существенно будут отличаться и такие параметры, как трудозатраты, а также затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов.
Не в меньшей степени важно учитывать и решения по основным конструктивным элементам, фермы покрытия могут быть стальными, а могут быть сборными железобетонными, то же и с элементами каркаса, — колонны так же могут быть либо стальными, либо из сборных железобетонных конструкций, а это не может не повлиять на сметную стоимость здания в целом.
Так же очень важно соответствие аналога с проектными решениями по такому фактору, как высота здания. Если фермы покрытия будут монтироваться в аналоге на высоте 16,5 м, а в проектируемом здании на отметке 24,0 м, стоимость здания и, соответственно, приведенная стоимость единицы измерения его — 1 м3 здания, либо 1 м2 здания не могут отличаться, при этом в одноэтажных производственных зданиях при одинаковых пролетах с увеличением высоты здания стоимость 1 м3 здания должна уменьшаться (пустоты в здании будут больше с увеличением объема здания), а стоимость 1 м2 здания увеличиваться (при равной площади здания более высокое здание будет стоить дороже, следовательно, более дорогой будет стоимость 1 м2 здания).
Еще в большей степени параметры пролетов и высоты этажей влияют на определение сметной стоимости многоэтажных каркасных зданий. 3-х пролетное 5-ти этажное здание пролетами 6x3x6 с высотой этажа 3,0 м (наиболее часто встречающееся конструктивное решение при проектировании и строительстве общественных зданий) будет отличаться по стоимости от зданий пролетом 6x4x6 и высотой этажа 3,5 м при идентичных конструктивных и архитектурных решениях — просто в первом примере строительный объем здания будет больше, а во втором — меньше. И здесь опять, как и в примере с одноэтажными многопролетными зданиями в здании, где строительный объем больше, стоимость 1 м3 будет больше, а стоимость 1 м2 полезной площади — меньше, по тем же причинам.
В том случае, когда аналог выбран правильно и его объемно-планировочные и конструктивные характеристики соответствуют проектируемому, следует, по возможности, проверить, все ли сметы учтены при определении стоимости единицы измерения объекта-аналога. Были случаи, когда при такой проверке выявлялось, что некоторые сметы на дополнительные работы, выпущенные при строительстве объекта-аналога, не были учтены в аналоговой стоимости в дальнейшем.
Аналоговая стоимость была откорректирована проектировщиками с учетом ранее пропущенных смет. Можно, определив подрядчика, осуществлявшего строительство объекта-аналога, обратиться к нему и узнать, в какой степени были решены все сметные вопросы при строительстве объекта-аналога и можно ли принимать предлагаемые данные за основу. Если объект не построен или еще только строится, подрядчик вправе отказаться от его выбора в качестве аналога и потребовать от заказчика и проектной организации выбрать аналог из числа построенных объектов. Кроме того, подрядчик может иметь свои данные, свой банк аналогов и сопоставить предлагаемые варианты с имеющимися стоимостными показателями банка аналогов. Это самый надежный и перспективный вариант, правда и самый трудоемкий.
Надо создавать банк данных о сметной стоимости построенных объектов и их основных объемно-планировочных и конструктивных решениях. Кто это должен делать? Наверное, сметчики, ведь это им нужно в первую очередь.
Остальные работники организаций, задействованных в строи¬тельном процессе, — как в организациях заказчиков, так и в организациях подрядчиков и в проектных организациях, будут с интересом обсуждать проблемы, кивать, что банк данных необходим, но ничего делать не будут. Им это не нужно, это нужно только сметчикам. Им и придется поднимать эту работу. В свое время, работая в Главзапстрое (г. Ленинград), возглавляя сметно-договорную службу, я занимался вопросами создания банка данных сметной стоимости построенных объектов, мы и карточку показателей по объектам разработали и заполняли эти карточки по мере сил.
Отдельно стоял вопрос, как добиться доверия заказчиков и проектировщиков к данным банка аналогов. Конечно, банк был задуман и создавался, в первую очередь, для внутреннего пользования, но было бы полезно, если бы им смогла пользоваться и другая сторона.
Решено было каждую карточку заверять не только подписью и печатью подрядчика, но и подписью и печатью заказчика или в отдельных случаях проектной организации. Оформленная таким образом карточка объекта-аналога приобретает силу документа, что дает положительные результаты.
С просьбой представить имеющийся материал по тому или иному объекту в зависимости от его объемно-планировочных и конструктивных решений начали обращаться не только подразделения Главзапстроя, но и внешние организации, в том числе и заказчики, которые с целью сокращения сроков согласования договорной цены, стали заранее запрашивать данные из числа имеющихся в банке объектов-аналогов для правильного и обоснованного определения стоимости строительства проектируемых зданий.
А вот данные, представленные другим Главком, не заверенные ни подрядчиком, ни заказчиком, практического применения не нашли, поскольку оказалось, что к этим данным доверия нет ни у заказчиков и проектировщиков, ни у подрядчиков.
Поскольку, с тех пор прошло уже порядка 20-25 лет, те данные о построенных объектах уже устарели, а вот форма карточки объекта-аналога, может быть, кому-нибудь пригодится. Хотя, в принципе — это не догма, могут быть и другие варианты карточек. Но во всех случаях мы требовали, чтобы на обратной стороне карточки были показаны схематично основные планы и разрезы зданий. Поскольку мы являлись подрядчиками, в целях повышения доверия к этим данным, показа¬тели, приведенные в карточках, заверялись подписью и печатью заказчиков.
Этот вопрос о форме карточки объекта-аналога и оптимальном объеме информации, заложенной в ней, решался очень сложно. За основу была взята карточка паспорта объекта, от которой жестко отсекалось все лишнее. Но в таком упрощенном виде начать работу по созданию банка аналогов и заполнению карточек с данными объектов, введенных в эксплуатацию, было очень трудно.
При рассмотрении вопросов, связанных с заполнением карточки, было решено для наглядности на обратной стороне представлять схематично план и разрез здания с основными размерами и отметками, аналогично тому, как это делается при разработке УПСС. Заполнение карточек осуществлялось работниками генподрядных трестов, стройуправлений и ПМК.
Следует отметить, что при разработке таких карточек данных о стоимостных показателях построенных объектов появляется желание «впихнуть» туда как можно больше информации. Надо тщательно проработать этот вопрос, не забывая поговорку, что «Лучшее — это враг хорошего».
В середине 80-х г.г. этот воп¬рос несколько раз обсуждался на совещаниях в Госстрое СССР, — какую информацию и в каком объеме должна нести карточка объекта-аналога. Предлагалось количество позиций довести и до 87 и более. У нас, в Главзапстрое, в карточку заполнялось порядка 35 позиций по показателю стоимости построенных объектов, и мы знали, насколько непросто делать это дело. Поэтому я резко выступал против увеличения числа позиций. Наши доводы были просты: во-первых, лучше сделать карточку на 35 позиций с информацией, но реально сделать, во-вторых, лишняя информация только мешает, вносит путаницу, вводит в заблуждение, создает много вопросов, цена которых в большинстве случаев не стоит того.
К сожалению, сейчас и технические решения по многим объектам строительства поменялись и требо¬вания к проектированию и строительству по целому ряду параметров изменились, поэтому показатели сметной стоимости строительства объектов, построенных во времена СССР, можно использовать далеко не всегда. К тому же в тяжелые годы 90-х, когда не было заказов, не было работы, многие проектные организации в целях выживания сдавали часть площадей в аренду, а для этого освобождали площади, в том числе избавляясь от архивов. Это еще не раз аукнется, но — что было, то было и теперь и у многих проектных организаций ничего не найти. Значит надо создавать все заново.
Но все же, чтобы не изобретать заново велосипед, думается, что полезно было бы ознакомиться и с формой карточки и с инструкцией по ее заполнению:
Источник: www.stroysmeta.ru