Расчет степени готовности объекта незавершенного строительства

СПРАВКА О СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Изучение проектной документации с последующим сравнением фактического выполнения строительных работ с проектными данными.

Запрос выписок из Единого государственного реестра недвижимости для получения актуальных сведений о количестве проданных помещений (зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве).

Техническое обследование Объекта незавершенного строительства.

Проведение геодезических работ. Кадастровая съемка объекта незавершенного строительства.

Подготовка схемы расположения Объекта на земельном участке.

Работы по оценке Объекта незавершенного строительства.

05 апреля 2019 года завершилось публичное обсуждение проекта Постановления Правительства «Об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве и методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям в целях реализации норм части 16 статьи 8 ФЗ от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» (далее – проект Постановления).

Оценка незавершенного строительства

Постановлением утверждаются критерии, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования ЭСКРОУ счетов по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года (далее – критерии):

Степень готовности проекта строительства составляет не менее 30% (по общему правилу);

В проекте Постановления сформирован перечень документов, предоставляемых застройщиком для определения соответствия проекта строительства указанным критериями:

1. Заявление о готовности проекта строительства по специально утвержденной форме.
2. Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат, выполненный застройщиком.
3. Расчет степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства (подтверждается кадастровым инженером, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ).
4. Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.
5. Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до даты подачи заявления о готовности проекта строительства.
6. Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства.

Кадастровыми инженерами ООО «КБ» для настоящих целей производится выезд на объект с последующим исследованием конструктивных элементов и степени их готовности с фото-фиксацией фактического состояния объекта.

Часть 4. Что скрывает объект незавершенного строительства.

Расчет предоставляется заказчику в форме расширенного отчета, включающего общую, расчетную и иллюстрационную части.

Источник

Оценка любых объектов незавершенного
строительства качественно и в срок
с гарантией отчета

Оценка объектов незавершенного строительства
выполняется в следующих случаях:

При постановке данного объекта на баланс организации

Если объект незавершенного строительства приобретен или получен организацией в результате присоединения, для целей бухгалтерского учета необходим отчет об оценке стоимости незавершенного строительства. Так же отчет понадобится при списании объекта с баланса предприятия в результате его утилизации или реконструкции, или утраты права собственности в результате изъятия государством;

В случае внесения организацией
объекта незавершенного строительства в уставный капитал

Объект незавершенного строительства может быть внесён в уставный капитал предприятия или организации в составе других материальных средств, для отражения его стоимости в бухгалтерской отчетности, производится оценка недвижимости и незавершенного строительства;

Для принятия управленческих решений
по продаже объекта по рыночной стоимости и не только

Бывают случаи, когда объект незавершенного строительства становиться долгостроем, и собственник организации должен понимать, как правильно распорядиться таким объектом: достраивать, перепрофилировать, снести и построить на его месте объект другого назначения;

Объективную информацию о сумме капитальных затрать на реконструкцию, снос, завершение строительства может дать только оценщик. К тому же в ходе оценки, исходя из задания на оценку специалист-оценщик, будет анализировать пути и способы наиболее эффективного использования объекта оценки. По результатам проведенной работы будет дана исчерпывающая информация о перспективах дальнейшего использования объекта, сумме затрат на завершение строительства и цене объекта в целом.

В процессе страхования
объекта незавершенного строительства

Если объект незавершенного строительства подлежит страхованию, часто для установления страховой суммы и цены страховки страховые компании требуют проведение оценки. Для случаев страхования проводится оценка объекта незавершенного строительства путем расчета смет и учета всех сопутствующих расходов необходимых для постройки аналогичного объекта сходной степени готовности. При оценке объектов незавершенного строительства для целей страхования, не проводится анализ их использования в связи с тем, что страховая сумма определяется исходя из текущего использования объекта и степени готовности.

Во время покупки или продажи
объекта незавершенного строительства

Если юридическое лицо приобретает крупный объект незавершенного строительства, часто бывает трудно определить его реальную рыночную стоимость не учитывающую желание продавца продать по дороже. В этом случае прибегают к услугам независимого оценщика, который делает выводы на строго практической научной основе вне зависимости от воли сторон.

В ходе оценки объектов незавершенного строительства в целях купли-продажи, согласно техническому заданию на оценку специалист-оценщик может учитывать назначение, для которого покупатель приобретает объект. При оценке с учетом назначения объекта незавершенного строительства в расчет рыночной стоимости в том числе могут быть включены затраты на перепрофилирование объекта и его завершение и исходя из степени готовности и затрат на перепрофилирование будет сделан вывод о реальной рыночной стоимости.

В отчете об оценке приводятся аналоги, которые были использованы для расчета стоимости и описываются корректировки. Не мало важно заметить, что при оценке недвижимости незавершенной строительством, в отчете указывается средний срок экспозиции объекта недвижимости. Для дорогостоящих объектов и имущественных комплексов при планировании хозяйственной деятельности важно учитывать этот срок так как он может быть значительным и составлять для некоторых объектов до 1-2х лет.

ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ работает как с частными лицами, так и с крупными предприятиями предоставляя весь спектр услуг по оценке собственности.

В течение всего срока действия отчета который согласно закону об оценочной деятельности составляет 6 месяцев, ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ гарантирует устранение за свой счет любых технических ошибок найденных заказчиком или банком в отчете.

Мы работаем с надёжной курьерской компанией, вы можете быть уверены, что при доставке ваш отчет не потеряется, а курьер не пропадёт с важными документами. Доставка всех отчетов по Москве для наших клиентов совершенно бесплатна.

Наша компания не ограничивается только Московским регионом, мы выполняем оценку во всех регионах России. Подробности у наших специалистов.

Штат выездных специалистов позволяет нам в короткие сроки осмотреть объект и снизить стоимость выезда для клиента.

Невозможно знать всё и сразу. Мы отправим на оценку вашего объекта оценщика с требуемой узкой специализацей. А чем уже специализация сотрудника, тем качественнее отчет. В нашем штате — специалисты по всем основным направлениям.

☆

Неочевидные случаи, в которых
оценка незавершенного строительства может помочь:

Оценка незавершенного строительства может понадобится при подаче иска в суд на застройщика, который не построил в срок причитавшиеся собственникам квартиры. В таком случае товарищества или группа собственников квартир могут обратиться в нашу компанию и заказать оценку стоимости незавершенного строительством многоквартирного дома.

Стоимость такой услуги составит от 35 000 рублей в зависимости от степени готовности и размеров многоквартирного дома.

В результате оценки будет установлена реальная стоимость строительства многоквартирного дома до той степени готовности в которой находится оцениваемый объект. Готовый отчет об оценке позволит подать коллективный иск к застройщику на разницу между уплаченными по договорам суммами и стоимость фактически построенного на момент подачи иска дома.

Спор со строительной компанией-подрядчиком

Если подрядчик частично выполнил свои обязательства и построил часть объекта, а остальную часть не завершил и пропустил сроки, а на письма и уведомления не реагирует. В таком случае остаётся с помощью нашего специалист зафиксировать степень готовности объекта, рассчитать стоимость незавершенного строительства и подать в суд для взыскания компенсации. Отчет об оценке незавершенного строительства будет являться основным доказательством в суде обосновывающим сумму материального ущерба истца.

Передача залогового объекта банку

Объекты незавершенного строительства могут выступать в качестве залогового имущества на которое автоматически накладываются обременения если в залоге у банка находится земельный участок. Если объект отходит к банку при несостоятельности заёмщика, банк будет стремится забрать его по минимальной стоимости. Бывает так, что улучшения, произведённые на земельном участке, стоят значительно дороже суммы кредита, а банк так как эти улучшения у него в залоге пытается забрать собственность по цене остатка по кредиту. В таком случае, для оспаривания стоимости заложенного имущества и получения компенсации проводится независимая оценка земельного участка вместе с находящимся на нём объектом незавершенного строительства.

Узнайте, как проводится оценка объектов
незавершенного строительства

Первым этапом оценки, является формирование задания на оценку объекта. Задание на оценку, содержит основные данные для составления отчета, для незавершенного строительства в задании указывается перечень проектно-сметной документации передаваемой для оценки Заказчиком.

Определяются допущения, которые оценщик сможет сделать, составляя отчет. Указываются требования по включению или исключению суммы НДС из конечных результатов оценки. После того как задание на оценку согласовано, составляется и подписывается договор оценки, со стороны Заказчика юридического лица договор должен быть подписан Генеральным директором или лицом уполномоченным подписывать такие договора на основании доверенности.

Осмотр объекта незавершенного строительства для оценки

После подписания договора, Заказчик и наша компания назначают ответственных лиц для исполнения договора. В согласованное время эксперт-оценщик прибывает на объект для осмотра и проведения фотографирования. Задача Заказчика – обеспечить беспрепятственный доступ специалиста ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ ко всем конструктивным элементам объекта, так как в ходе осмотра Оценщик будет устанавливать объем фактически выполненных строительных работ и перечень имеющихся дефектов строительных конструкций и сооружений.

Составление отчета об оценке
незавершенного строительства

Проведя фотографирование, определив наличие или отсутствие дефектов на объекте, оценщик переходит к составлению отчета об оценке. Для определения стоимости не сложных объектов недвижимости в основном применяется затратный подход к оценке. Если объект крупный или планируется его реконструкция, перепрофилирование Оценщик будет использовать комбинацию из нескольких подходов к оценке с последующим определением их весовых коэффициентов.

Список необходимых документов

• Свидетельство, подтверждающее право собственности на данный объект незавершенного строительства (в том случае, если регистрация имела место);
• Документы на земельный участок;
• Имеющаяся разрешительная документация на выполнение строительства;
• Пояснительная записка к проекту строительства;
• Бухгалтерская справка с указанием балансовой стоимости здания (в случае, если собственником является юридическое лицо);
• Данные, подтверждающие наличие каких-либо обременений по объекту незавершенного строительства (залоговое, долговое или другое обременение) или ограничений по его использованию;
• Указание отраслевой принадлежности объекта;
• Данные о начале и завершении строительства;
• Сведения о конструкции здания (сооружения);
• Информация о разрешенной мощности электропотребления;
• Площадь всей застройки;
• Степень завершенности строительных работ по всему объекту и по отдельно взятым конструктивным элементам.

Гарантия качества

Наши отчеты соответствуют: Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО) №1, №2, №3, Международным стандартам оценки МСО. Отчеты об оценке объектов незавершенного строительства выполняют только высококвалифицированные оценщики и инженеры-сметчики, имеющие допуск к проведению таких работ.

Какое бы исследование для вас не проводили бы наши специалисты неотъемлемой частью подготовленного ими заключения или отчета будет приложение всех необходимых документов и лицензий, подтверждающих их квалификацию и право заниматься соответствующим видом деятельности. Эти документы всегда смогут заверить суд или проверяющий орган в наличии у эксперта или оценщика достаточного профессионализма для выполнения оценки.

Стоимость оценки объектов незавершенного строительства

В связи с тем, что каждое незавершенное строительство является уникальным объектом оценки, и требует индивидуального подхода, стоимость оценки определяется индивидуально по каждому объекту, в зависимости от трудоемкости работ по составлению отчета. В общем случае для не сложных объектов (например недостроенный коттедж, квартира, или таунхаус) стоимость работ составляет 10000 – 20000руб. в зависимости от объекта. Стоимость оценки сложных промышленных объектов незавершенного строительства может быть определена только после ознакомления с документами на оцениваемый объект.

Источник