На территории организации силами подрядных организаций была построена автостоянка для легкового автотранспорта. Земля находится в собственности организации. Стоянка используется как сотрудниками организации, так и клиентами. Стоянка как отдельный объект недвижимости регистрироваться не будет. Стоимость работ по обустройству стоянки составила более 2 млн. руб.
Организация применяет общий режим налогообложения. Как учитывать построенную автостоянку? Учитывается ли в целях налогового учета начисленная амортизация по этому объекту?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемом случае строительство автостоянки можно рассмотреть с двух различных точек зрения. Обе они представляются обоснованными и имеют право на существование.
В первом случае строительство автостоянки можно рассматривать как создание организацией нового объекта основных средств. Во втором случае — как улучшение земельного участка.
Если организация будет учитывать построенную автостоянку как самостоятельный объект основного средства, а не как капитальные вложения в земельный участок, то суммы начисленной амортизации будут уменьшать налогооблагаемую прибыль при условии документального подтверждения экономической обоснованности строительства стоянки.
Площадка под автомобиль: расходы, сроки, материалы.
Бухгалтерский учет
Порядок ведения бухгалтерского учета объектов основных средств и формирование их первоначальной и остаточной стоимости регулируются ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, а также Планом счетов бухгалтерского учета.
Для принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства требуется одновременное выполнение условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01.
В рассматриваемой ситуации автомобильная стоянка построена для использования в производственной деятельности организации. Данной стоянкой будут пользоваться как сотрудники организации, так и клиенты.
По нашему мнению, все требования п. 4 ПБУ 6/01 в данном случае выполняются, и организация может учесть автостоянку в качестве объекта основных средств.
Из разъяснений, данных Минфином России в письме от 14.12.2011 N 03-03-06/1/823, можно заключить, что специалисты финансового ведомства рассматривают обустроенные площадки для стоянки транспорта как самостоятельные объекты основных средств в целях бухгалтерского учета.
В то же время согласно п. 10 Методических рекомендаций N 91н капитальные вложения в земельные участки, на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы), в объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) учитываются как отдельные инвентарные объекты (по видам объектов капитальных вложений).
Капитальные вложения на коренное улучшение земель, по участку, находящемуся в собственности организации, учитываются в составе инвентарного объекта, в который осуществлены капитальные вложения.
Расходы на строительство парковки, исковая давность, ответственность бухгалтеров
По мнению судов, укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда и стоянки автомобилей или его благоустройство не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены.
При этом асфальтовое покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2012 N Ф01-5218/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 N Ф08-2485/12, ФАС Поволжского округа от 24.02.2012 N Ф06-481/12, Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 N 10АП-3331/13, Первого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012 N 01АП-2432/12 и др.).
В постановлении ФАС Уральского округа от 12.09.2013 N Ф09-7798/13 указывается, что для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта) для целей складирования, удобства разгрузки или его благоустройства не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение п
олезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом асфальтовое покрытие земельного участка по существу выполняет вспомогательную функцию, а не основную по отношению к недвижимому имуществу.
А в постановлении ФАС Поволжского округа от 04.04.2013 N А65-15041/2011 разъяснено, что покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Также в постановлении ФАС Московского округа от 25.11.2005 N КА-А40/11549-05 суд указал, что твердое покрытие на земельном участке не является самостоятельным объектом основных средств, а признается составной и неотъемлемой частью земельного участка.
В постановлении ФАС Поволжского округа от 16.12.2008 N А12-7360/08 рассматривался вопрос, является ли автомобильная стоянка (покрытый асфальтом земельный участок, на котором расположены постройки временного характера (ворота, ограждение, пункт охраны)), принадлежащая организации на праве собственности, объектом обложения налогом на имущество организаций. Суд отметил, что необходимо учитывать, что покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Кроме того, судом был сделан вывод, что замощение не может быть в силу ст. 130 ГК РФ отнесено к недвижимому имуществу, поскольку не соответствует представленным законом критериям:
— обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
— обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
— невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
В итоге судьи констатировали, что, таким образом, асфальтовое покрытие на автостоянке не является самостоятельным объектом, а значит, не может быть принято к бухгалтерскому учету в качестве основного средства. Объектом обложения налогом на имущество является не сама автостоянка, а находящиеся на ней постройки в случае их соответствия критериям, установленным ПБУ 6/01.
Отметим, что судебные разбирательства возникали в связи с тем, что, по мнению налоговых органов, обустройство стоянки на земельном участке следует учитывать как отдельный объект основных средств и, соответственно, облагать налогом на имущество организаций. Следовательно, учитывая наличие обширной судебной практики, если организация решит учесть стоимость стоянки как капитальные вложения в земельный участок, а не как отдельный объект основного средства, возможны претензии со стороны налоговых органов.
Таким образом, в данной ситуации организации следует самостоятельно определить порядок учета построенной автостоянки. Выбранный порядок учета следует закрепить в учетной политике организации (п. 7 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»).
Налоговый учет
В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, — убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Согласно п. 5 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы по созданию амортизируемого имущества. Стоимость амортизируемого имущества погашается посредством начисления амортизации, признаваемой в расходах ежемесячно согласно п. 3 ст. 272
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено данной главой), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.
При этом согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земельные участки не подлежат амортизации. Следовательно, если организация решит учесть стоимость автостоянки в стоимости земельного участка, то организация не сможет учесть расходы на обустройство автостоянки в расходах.
Если организация решит учесть построенную автостоянку в составе объектов основных средств, следует иметь в виду следующее.
Существует мнение, что стоянки для автотранспорта считаются объектом внешнего благоустройства территорий. В связи с этим налоговые органы в некоторых случаях пытаются возразить против учета в составе расходов амортизационных отчислений по таким объектам. Согласно пп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ объекты внешнего благоустройства (в том числе объекты дорожного хозяйства, сооружение которых осуществлялось с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования) и другие аналогичные объекты не подлежат амортизации.
Из буквального прочтения указанной нормы следует, что не подлежат амортизации только объекты внешнего благоустройства, сооружение которых осуществлялось с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования.
Соответственно, иные объекты внешнего благоустройства, удовлетворяющие критериям их признания в составе основных средств, могут амортизироваться в общеустановленном порядке в течение установленного срока их полезного использования.
Именно такой вывод содержится в материалах судебной практики (постановления ФАС Московского округа от 05.12.2012 N Ф05-13776/12, от 31.05.2011 N КА-А40/4466-11-2, ФАС Поволжского округа от 28.08.2008 N А65-20868/07, ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2009 N А56-33207/2008).
Так, например, в постановлении ФАС Московского округа от 12.10.2010 N КА-А40/12233-10 было отмечено, что исходя из логического толкования нормы пп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ, суды пришли к обоснованному выводу: «. не подлежат амортизации только те объекты внешнего благоустройства, которые сооружались с привлечением источников бюджетного или иного целевого финансирования, а также специализированные сооружения судоходной обстановки».
О том, что понятие «благоустройство территории» действующим законодательством не определено, высказывались и специалисты финансового ведомства (письма Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/386, от 27.01.2012 N 03-03-06/1/35, от 18.10.2011 N 03-07-11/278, от 30.10.2007 N 03-03-06/1/745, от 02.04.2007 N 03-03-06/1/203).
В этой связи финансовое ведомство предлагает для целей налогообложения руководствоваться его общепринятым значением, согласно которому под благоустройством понимается деятельность по созданию удобного, обустроенного с практической и эстетической точки зрения пространства на территории организации (письма Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/386, от 27.01.2012 N 03-03-06/1/35, от 18.10.2011 N 03-07-11/278, от 30.10.2007 N 03-03-06/1/745, от 02.04.2007 N 03-03-06/1/203).
Например, по мнению представителей финансового ведомства, расходы на благоустройство территории текущего характера также не учитываются в целях налогообложения прибыли, поскольку не связаны с деятельностью, направленной на получение дохода, и, следовательно, не удовлетворяют критериям признания расходов, предусмотренным ст. 252 НК РФ (письма Минфина России от 18.10.2011 N 03-07-11/278, от 30.10.2007 N 03-03-06/1/745, от 02.04.2007 N 03-03-06/1/203).
В письме Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/386 указывается, что такие объекты, используемые для осуществления деятельности, направ
ленной на получение дохода, как автомобильные подъезды, площадки для проведения выставок, а также организации парковки могут быть признаны амортизируемым имуществом при условии соответствия требованиям п. 1 ст. 256 НК РФ.
В то же время имели место и другие письма Минфина России, в которых финансовое ведомство высказывалось по-другому: все объекты внешнего благоустройства, вне зависимости от цели, с которой это благоустройство проводится, относятся к имуществу, не подлежащему амортизации, что не является бесспорным (письма Минфина России от 04.12.2008 N 03-03-06/4/94, от 12.08.2008 N 03-03-06/1/461, от 30.01.2008 N 03-03-06/1/63, от 07.11.2007 N 03-03-06/1/777, от 15.11.2006 N 03-03-04/2/241, от 30.05.2006 N 03-03-04/1/487).
В арбитражной практике по вопросу правомерности учета затрат в подобных ситуациях уделяется внимание проверке необходимости и обоснованности произведенных затрат и их связи с деятельностью, направленной на получение дохода, при этом суды, как правило, поддерживают налогоплательщиков (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 25.05.2011 N КА-А41/4670-11, ФАС Уральского округа от 25.11.2010 N Ф09-8966/10-С3, от 26.06.2008 N Ф09-4500/08-С3, ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2009 N Ф04-3301/2008(589-А27-40)).
Однако, поскольку в ряде случаев контролирующие органы признавали список объектов, упомянутых в пп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ, открытым, ничто не мешает налоговым органам признать при отсутствии должного обоснования строительство автостоянки в числе объектов, затраты на создание которых не могут учитываться при налогообложении, причислив их к числу объектов внешнего благоустройства. Возможно, что своё право на учёт затрат в целях налогообложения организации придётся отстаивать в суде.
Ввиду этого, как отмечалось выше, необходимо представить документы, на основании которых можно было бы доказать, что автомобильная стоянка построена не для создания удобного, обустроенного с практической и эстетической точки зрения пространства на территории организации, а для использования в качестве отдельного объекта основных средств, предназначенного для извлечения прибыли совместно с другими основными средствами, т.е. чтобы было понятно, что понесенные при этом затраты носят характер расходов капитального характера и не имеют ничего общего с внешним благоустройством территории организации.
Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет основных средств, построенных подрядным способом;
— Энциклопедия решений. Учет вложений в земельные участки.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Горностаев Вячеслав
7 августа 2015 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Источник: www.audit-it.ru
Экономический анализ и расчет эффективности строительства подземного паркинга на примере объектов г. Ижевска Удмуртской Республики
Каинов, Е. А. Экономический анализ и расчет эффективности строительства подземного паркинга на примере объектов г. Ижевска Удмуртской Республики / Е. А. Каинов, В. Ю. Голубков. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 45 (179). — С. 50-53. — URL: https://moluch.ru/archive/179/45386/ (дата обращения: 07.10.2022).
Данная статья посвящена исследованию экономической эффективности строительства подземных парковок. Выполнен расчет экономической эффективности на примере объекта строительства в г. Ижевске Удмуртской Республики.
Ключевые слова: подземное строительство, подземный паркинг, экономическая эффективность
Власти продолжают целенаправленно бороться с незаконной парковкой, законодательство в этой области ужесточается, и людей, готовых рискнуть и припарковаться в неположенном месте, становится все меньше. Поэтому создание новых парковочных мест просто необходимо. За последние 10 лет количество автомобилей в стране увеличилось почти в полтора раза. Сегодня в России зарегистрировано более 50 миллионов личных автотранспортных средств, и владельцам нужно где-то их парковать. Поэтому эксперты прогнозируют стабильный рост числа стоянок.
Нормативы обеспеченности жилья парковочными местами нередко устанавливаются на правительственном уровне. Например, в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 769-ПП от 4.10.2005 г. «О внесении изменений в МГСН 1.01–99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения» при застройке территории жилыми домами II категории (30 кв. м общей площади на жителя) должно быть одно машино-место на квартиру, I категории (30–50 кв. м на человека) — не менее 1,7, а в домах высокой комфортности (свыше 50 кв. м на 1 человека) — не менее двух машино-мест на квартиру. Застройщики обязаны учитывать это правило. [1]
Впрочем, даже если бы необходимость обеспечить людей парковочными местами не была закреплена законодательно, правила рынка все равно расставили бы все по местам — сегодня у торгового центра или жилого комплекса без парковки практически нет шансов выделиться среди конкурентных объектов.
Цена строительства парковки — основной момент, влияющий на выбор проекта и технологии. Высокая стоимость подземных паркингов делает их строительство малодоступным большинству заказчиков. Минимальная стоимость квадратного метра подземной автостоянки начинается от 20000 рублей за квадратный метр и может доходить до 120 тысяч. Кроме геологических изысканий и большого объема земляных работ нужно будет смонтировать дорогостоящие системы пожаротушения и вентиляции, а также при необходимости перенести уже существующие коммуникации. Поэтому все зависит от нескольких факторов
Первый и самый главный: цена на землю. Если приобрести большую площадь земли и оборудовать на ней одноуровневые или многоуровневые наземные парковочные места оказывается дешевле по экономически-техническому расчету, то так и следует сделать, в иных случаях, а это при достаточно дорогой цене не землю, рационально будет строить подземный паркинг.
К примеру, в центре Ижевска есть участки земли чья стоимость может достигать 900 000 рублей за 1 м². Как раз по такой цене осуществляется продажа земельного участка, 15 м², ул. Красная 69 в г. Ижевске Удмуртской Республики. При такой стоимость оказывается сверхвыгодной любая подземная парковка или любое подземное и многоэтажное строительство. Но начинать рассматривать строительства подземных зданий и сооружений уже имеет смысл начиная со стоимости земельного участка в 20 000 рублей за м² [2].
Для расчета, даже приблизительного, затрат на строительство паркинга, или гаража-стоянки манежного хранения автомобилей, прежде всего, необходимо знать общий строительный объем, который определяется. приведенной площадью одного машиноместа Sпр по формуле (1):
где Sпр — приведенная площадь одного машиноместа, Sмм — площадь одного машиноместа, Sр — площадь рампы, Sвв — площадь проездов (въездов-выездов), Sам — площадь автомойки, Sтп — площадь технических помещений, Sвп — площадь комнат охраны и других вспомогательных помещений, ММ — общее количество машиномест.
Например, при размерах машиноместа 2,7мх5,8м, Sмм равняется 15,66м 2 , Sвв/ММ — величина постоянная, т. к. определяется шириной машиноместа и шириной проезда, и равняется ориентировочно 8,91м 2 , т. е. приведенная площадь машиноместа, при принятых размерах собственно машиноместа, не может быть меньше, чем 24,57 м 2 .
Остальные показатели: Sр — определяется рельефом местности (застройки), типом паркинга; Sам — определяется количеством машиномест (на каждые 100 машиномест — 1 пост мойки автомобилей); Sтп, Sвп — определяются, в основном, типом паркинга (открытый, надземный закрытый не отапливаемый, надземный отапливаемый, подземный) и принятой системой его эксплуатации. Как правило, приведенная площадь машиноместа колеблется в пределах 27–35 м 2 .
Если принять Sпр≈30м 2 , то общая площадь паркинга на 200 машиномест составит 6000м 2 . Соответственно, объем монолитного железобетонного каркаса (колонны, балки, перекрытия) здания составит около 2000 м 3 .
При ценах 2009 года на материалы и производство соответствующих работ 350–400 US$/м 3 стоимость только каркаса здания составит, как минимум 700000 US$, т. е. 3500 US$ на одно машиноместо.
Стоимость каркаса здания паркинга составляет, как правило, от 20 % до 60 % от общей стоимости строительства всего гаражного комплекса в зависимости от типа паркинга.
Таким образом, зная строительный объем по каркасу здания, можно оценить общие затраты на строительство паркинга.
Вторым фактором является доступность земельных площадей для приобретения, например, в центре города, где уже все застроено и возможной оказывается часто лишь точечная застройка на привлекающих и подходящих участках земли (пример — ТЦ «Сигма» в г. Ижевске).
Третьим фактором, но наименее применимым для Удмуртской Республики, является фактор наличия в примыкающих областях уже построенных и действующих подземных зданий, сооружений и транспортных коммуникаций: подземные дороги, парковки, метро, жилые зданий, коммерческие зоны и т. д. За частую очень выгодным является открытая возможность для соединения с другими транспортными узлами.
Рассмотрим реальный пример города Ижевск — жилой комплекс на ул.Холмогорова в г. Ижевске: жилой дом № 2. Согласно сметам, сведенным в таблицу 1, стоимость квадратного метра подземного паркинга округленно равняется 45 000 рублей. Чтобы строительство такой подземной парковки было выгодно, достаточно, чтобы это число было меньше или равно сумме стоимости квадратного метра земельного участка в прилегающих областях и стоимости строительства и оборудования простого наземного паркинга, удовлетворяющего необходимости в машиноместах, учитывая будущее население этого дома (жилого комплекса) [3,4]. То есть для эффективности строительства подземного паркинга должно выполняться неравенство (2):
где, П- стоимость строительства подземной парковки, З — стоимость приобретения земельного участка под строительство наземной парковки, Н — стоимость строительства наземной парковки.
Это вполне реально, учитывая пример, приведенный выше по тексту. Также стоит отметить, что места в подземном паркинге можно продавать по отдельному предложению, учитывая многочисленные преимущества над простой наземной.
Расчет стоимости строительства объекта «Многоквартирный жилой дом №2 по ул. Холмогорова сподземным паркингом на 86 машино-мест»
Источник: moluch.ru
Как открыть автостоянку и сколько это стоит?
С каждым годом количество автомобилей становится всё больше. Эта тенденция затрагивает все города России. Чтобы наглядно увидеть ее, достаточно сравнять две фотографии любого двора сегодня и 15 лет назад. Количество автомобилей огромное и всем нужно где-то парковать своё имущество. В этой статье мы рассмотрим решение возникшей проблемы и поговорим о том как открыть автостоянку.
Плюсы и минусы ниши
Автостоянка — сложный бизнес, поэтому прежде всего нужно определить все возможные плюсы и минусы.
- Большой спрос;
- Отсутствует дорогостоящее оборудование или технологии;
- Может стать пассивным источником прибыли.
- Сложности в официальной регистрации бизнеса и получении всех разрешений;
- При выборе неудачного места невозможно переехать в другое вместе со всем бизнесом;
- Некоторые типы автостоянок требуют от предпринимателя миллионных бюджетов на строительство;
- Вы несете риск за угон и порчу транспортного средства ваших клиентов.
В некоторых бизнес-моделях можно точно сказать перевешивают плюсы или минусы. В случае с автостоянкой, всё сложно. Здесь плюсы и минусы уравновешены. Поэтому эту бизнес-идею отнесем к разряду среднячковых, когда чего-то очень плохого или очень хорошего она не сулит. Другими словами шансы на успех и провал равны.
Типы стоянок
Самое время кратко пробежаться по типам автостоянок, проанализировать их и подобрать подходящий для нас вариант.
Разница между автостоянкой и парковкой
Не смотря на то, что стоянку и парковку считают синонимами, на самом деле в юридическом плане они имеют некие различия.
Ключевая разница заключается в том, что автостоянка несет ответственность за сохранность автомобилей, а парковка (платная или бесплатная) не несет, так как она просто предоставляет в аренду место для автомобиля.
Некоторые владельцы автостоянок пытаются избежать ответственности за сохранность транспортных средств. Они вешают объявление, что не несут ответственность, но как правило, это не спасает их в дальнейшем на суде.
В действительности, суды в отношении владельцев автостоянок происходят крайне редко. Все современные автомобили оборудованы сигнализацией, ваша земля разграничена забором и на въезде сидит охранник. Поэтому с машинами редко что случается. Их точно не украдут, но вполне могут поцарапать другие водители при парковке.
Открытая
Первый тип — это самая привычная для всех автостоянка. Главная ее особенность — месторасположение. Она находится на земле и не имеет никаких сооружений защищающих автомобили от дождя и снега.
При организации открытой автостоянки нам не приходится вкладывать большое количество денег на строительство. Достаточно покрыть площадь асфальтом, поставить забор и будку для охраны. Именно поэтому начинающие предприниматели чаще выбирают именно этот тип стоянки.
Рассмотрим финансовые планы для таких стоянок на 50, 100 и 250 мест.
На 50 мест
По законам автостоянка на 50 парковочных мест должна быть удалена на 15 м. от жилых домов и на 50 м. от школ, больниц и детских садов. Необходимая площадь для одного парковочного места 14 кв.м. Значит нам нужна территория площадью 700 кв.м. Чтобы покрыть такую территорию асфальтом нам понадобится 560.000 рублей. На ограждение периметра забором уйдет 290.000 руб.
Также, не забываем про расходы на фонари, шлагбаум и будку для охраны.
В итоге расходы на открытие стоянки на 50 мест составят примерно 1.000.000 рублей. Стоимость стоянки на месяц в среднем 4.500 рублей и если забить ее на 100%, то выручка будет составлять 225.000 руб. Из этой суммы стоит вычесть ежемесячные расходы на зарплату сотрудников, аренду территории и прочие расходы. Тогда чистая прибыль составит 125.000 руб., а окупаемость 8 месяцев.
На 100 мест
Здесь суть точно такая же, но мы будем показывать лишь цифры. Чтобы открыть автостоянку на 100 мест мы должны удалиться на 25 м. от жилых домов и на 50 м. от школ и больниц.
Краткий бизнес-план будет выглядеть следующим образом:
- Минимальная необходимая площадь: 1400 кв.м.
- Асфальтирование: 1.120.000 руб.
- Забор: 580.000 руб.
- Прочие расходы на обустройство: 400.000 руб.
- Необходимые инвестиции: 2.100.000 руб.
- Потенциальная выручка: 450.000 руб.
- Потенциальная прибыль: 250.000 руб.
- Окупаемость: 9 месяцев
На 250 мест
Большие автостоянки рассчитанные до 300 автомобилей должны располагаться в 35 м. от жилых домов, 50 м. от детских учреждений и в 60 м. от больниц и спортивных учреждений.
Финансовый план для стоянки таких масштабов будет таким:
- Минимальная необходимая площадь: 3500 кв.м.
- Асфальтирование: 2.800.000 руб.
- Забор: 1.500.000 руб.
- Прочие расходы на обустройство: 800.000 руб.
- Необходимые инвестиции: 5.100.000 руб.
- Потенциальная выручка: 1.125.000 руб.
- Потенциальная прибыль: 775.000 руб.
- Окупаемость: 7 месяцев
Важное замечание!
Следует отметить, что расчеты произведены с учетом 100% загруженности. Нужно понимать, что в действительности выручка может быть ниже. В первые месяцы 100% загруженность вообще нереальна, потому что вы будете нарабатывать клиентскую базу постепенно. Автостоянки на 50 и 100 мест вполне могут прийти к тому, что их загруженность будет составлять 100%, а вот большие стоянки к этому числу вряд ли придут. Их реальный процент загруженности 50%-70%, 100% достигается в очень редких случаях.
Закрытые
Мы решили не заострять внимание на закрытых паркингах, потому что расходы на их открытие крайне велики и вряд ли среди наших читателей найдется много человек, которые владеют бюджетом более 10 млн. руб. Тем не менее для понимания всей картины рынка мы разберем и эти варианты.
Многоуровневая надземная
Такая автостоянка предполагает здание с несколькими этажами, которое находится на земле в густонаселенном районе.
Сразу же ошарашим вас большими цифрами. Один только проект многоуровневой парковки будет стоить от 300.000 рублей. Цена строительных работ составляет 20.000 рублей за кв.м. Чтобы возвести здание рассчитанное на 400 автомобильных мест площадью 2.000 кв.м. нам придется потратить 40 млн. рублей. Помимо строительства, не стоит забывать, что мы должны купить землю, цены могут достигать от 5 до 20 млн. руб. в зависимости от регионы.
Такие автостоянки приносят их владельцам приблизительно по 1 млн. руб. в месяц и окупается около 4-6 лет.
Многоуровневая подземная
Расходы на строительство паркинга под землей еще больше. Один квадратный метр будет стоить от 30.000 руб. до 130.000 руб. Это очень дорого. Такие проекты возводят опытные предприниматели с большим бюджетом или контактами инвесторов. Потенциальная прибыль будет составлять от 1 млн. руб., а окупаемость в районе 5-7 лет.
Разумеется, для маленьких городов такая бизнес-модель не подходит.
Для большегрузов
Последнюю идею, которую мы хотим рассмотреть — автостоянка для грузовиков. Находится она обычно на окраине города или на трассе, поэтому аренда или покупка земли будет недорогой.
Интересный лайфхак, которым некоторые пользуются. На окраинах города часто размещают кладбища. Разумеется, жить рядом с ними или открывать рестораны никто не хочет, поэтому земля вокруг кладбища считается нерентабельной и стоит довольно дешево. Некоторые предприниматели, чтобы сэкономить свой бюджет, покупают или арендуют именно такую землю для строительства автостоянки грузовых автомобилей.
Конечно же, бизнес-план парковки для большегрузов будет сильно отличаться от обычного. В данном случае наша целевая аудитория — это дальнобойщики, которые везут груз на миллионы рублей. Поэтому помимо предоставления парковочного места мы должны предоставить следующее:
- Надежная охрана;
- Кафе;
- Отель;
- Магазин;
- Душ и туалеты;
- Шиномонтаж;
- Технический сервис.
Как вы понимаете, каждый пункт — это практически отдельных бизнес. На одно только покрытие территории качественными плитами, которые будут выдерживать тяжесть грузовиков уйдет 5 млн. руб. А на строительство комплекса в целом может уйти до 10-20 млн. руб. Это очень рискованный бизнес. Мы не рекомендуем вам ввязываться в это дело, если у вас нет понимания ниши и опыта в предпринимательстве.
Пошаговое открытие стоянки на 100 мест
Рассмотри более подробно как открыть автостоянку. Будет разобрана пошаговая инструкция для открытой автомобильной стоянки на 100 мест площадью 2500 кв.м. со стоимостью суточной аренды 200 руб. и месячной 4.500 руб.
Шаг 1 — Поиск места
Первый этап в этом бизнесе самый сложный. Вы должны найти место для вашей будущей автостоянки. По государственным требованиям мы должны расположиться в 25 метрах от жилых домов и в 50 метрах от школ и больниц.
Помимо государственных требований наше место должно соответствовать коммерческим интересам. То есть нужно найти такое место, в котором у вас будут клиенты. Это является ключевым моментом этого бизнеса.
Нужно открыть карту города и внимательно проанализировать ее. Старые не расширяющиеся районы обычно уже полностью обустроены. В них есть стоянки и люди знают где оставить свою машину на ночь. А вот ситуация с новыми или расширяющимися районами совсем иная. В них вы можете найти отличное место, которое будет пользоваться большим спросом.
Шаг 2 — Вопросы с землей
После того как вы найдете отличное место вам нужно понять, как вы его можете заполучить для своих целей. Вариантов в данной ситуации может быть три: эта земля ваша, это частная земля или муниципальная. Рассмотрим все по очереди.
Своя земля
Открытие автостоянки на своей земле вообще не несет никаких проблем, кроме одной. Место может быть совсем не прибыльным, если вы разместите на нем автостоянку. Поэтому всегда нужно начинать с того, что вы ищите выгодное место и только потом решаете вопрос по ее аренде или покупке. Если же вы уверены, что на вашей земле будет спрос, то мы можем вас поздравить, потому что на ней можно легко открыть выгодный бизнес.
Частная союственность
Как правило, хорошими местами для автостоянок владеют застройщики. С ними можно договориться и они предоставят вам аренду земли на 11 месяцев с последующей пролонгацией.
Проблем в данном случае возникнуть не должно, кроме того, что владелец земли может отказаться сдавать вам ее в аренду.
Муниципальная собственность
Если земля принадлежит государству, то это сильно осложняет вообще всё. Вам необходимо:
- Разрешение комитета землеустройства о возможности размещения автостоянки;
- Проект согласованный с роспотребнадзором, коммунальными службами, ГИБДД, комитетом архитектуры и градостроительства;
- Разрешение администрации муниципального образования.
После этого на землю выставляется тендер, при этом у вас могут появиться конкуренты.
Подитожив можно сказать, что аренда государственной земли — довольно сложный процесс, который займет много времени и сил.
Шаг 3 — Регистрация бизнеса и необходимые документы
Процедура регистрации бизнеса стандартная. Вы должны зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, выбрать систему налогообложения ЕНВД и открыть счет в банке.
Большое преимущество открытия автостоянок в том, что вам не нужны какие-то специальные документы, если вы открываетесь на собственной или арендуете частную территорию. С муниципальной землей другая ситуация, но об этом мы говорили выше.
Автостоянки входят в раздел «Складское хозяйство и вспомогательная транспортная деятельность». У вашего бизнеса в буквальном смысле не будет никакого фундамента. Будку для охраны можно сделать из транспортируемого контейнера, поэтому вам не придется получать никаких разрешений от Роспотребнадзора и пожарной инспекции. Тем не менее, они к вам рано или поздно нагрянут и чтобы не возникало никаких вопросов, вы должны обговорить эти моменты с людьми, которые будут разрабатывать для вас проект.
Единственное разрешение, которое придется получить — это разрешение муниципалитета.
Шаг 4 — Строительство
Строительство будет самым дорогостоящим этапом в подготовке вашего бизнеса. Мы рекомендуем полностью делегировать этот этап и не пытаться делать что-то самому. Да, вы потратите больше денег, но зато сэкономите время и избавитесь от множества проблем.
Проект автостоянки
Для начала вам нужен проект, по которому вы будете строить. Его можно заказать за 20 руб. 1 кв.м. и в итоге вы получите подробный план и чертежи парковки. В нашем случае стоимость проекта будет составлять 50.000 рублей. Полученный проект будет соответствовать всем нормам и требованиям.
Смета
Смета на строительство открытой автостоянки буде выглядеть следующим образом:
| Наименование | Сумма |
| Проект | 50.000 руб. |
| Асфальтирование территории | 1.120.000 руб. |
| Забор и ворота | 500.000 руб. |
| Освещение и проводка | 100.000 руб. |
| Помещение для охраны | 200.000 руб. |
| Обустройство помещения | 50.000 руб. |
| Оборудование для видеонаблюдения | 80.000 руб. |
| Вывоз строительного мусора | 50.000 руб. |
| Итого: | 2.150.000 руб. |
В сумме на строительство и обустройство нашей автостоянки нам понадобится 2.100.000 рублей.
Шаг 5 — Персонал
Штат сотрудников в данной нише минимальный. Для работы достаточно нанять двух охранников, которые будут работать посменно. В сумме их зарплата будет составлять 50.000 рублей.
Кроме того, зимой для очистки территории вам могут понадобится услуги трактористов.
Шаг 6 — Привлечение клиентов
Если пройтись по автостоянкам из разных городов, можно сделать вывод, что они вообще не заморачиваются по поводу рекламы. И это действительно так, потому что открытие автостоянки само по себе является событием, которое интересно лишь определенному кругу автомобилистов.
Вы никогда не увидите таргетинговую рекламу автостоянки или парня на улице раздающего рекламные листовки как в случае с каким-нибудь рестораном. Происходит это потому что никакой рекламой вы не сможете привлечь к себе автолюбителя, которому просто неудобно оставлять у вас свою машину.
Вы обязательно должны выбирать такое место для бизнеса, которое точно будет пользоваться спросом. То есть размещаться в густонаселенных и желательно новых районах. В идеале, расходов на привлечение клиентов вообще не должно быть. Если они у вас есть, значит, вы делаете что-то не так.
Риски бизнеса
Главный риск открытия автостоянки — это отсутствие клиентов. Если их не будет вы никогда не окупите свои инвестиции, либо будете отбивать их годами. Происходит это обычно потому что у предпринимателей не получается получить выгодное место. Им приходится идти на компромиссы и выбирать менее выгодное в надежде, что оно будет приносить хоть какую-нибудь прибыль. В результате у них небольшое количество клиентов и маленькая прибыль.
Поэтому, несколько раз обдумайте место, в котором вы собираетесь открывать свой бизнес. Проанализируйте какое количество людей живет в этом районе, как много автомобилистов и готовы ли они платить за парковку.
Дополнительные источники прибыли
После открытия бизнеса вы можете значительно увеличить прибыль за счет добавочной ценности вашей стоянки. Рядом вы можете разместить автомойку и шиномонтаж. Эти бизнесы сами по себе смогут приносить вам хорошую прибыль, но самое главное не это. Если до этого загруженность автостоянки могла быть 40%-50%, по после открытия автомойки и шиномонтажа она увеличится до 70%-80%. Людям удобно, когда всё находится под рукой и эти вещи станут важным фактором в пользу вашей автостоянки.
Расширятся мы рекомендуем, когда вы поймете, прибыльный ли у вас бизнес или нет. Если вы выбрали совсем неудачное место, которое приносит очень мало прибыли, лучше закрыть бизнес и попытаться начать заново в другом месте. В том случае, когда бизнес и так приносит какую-то прибыль, можно расширяться.
Финансовый план
Самое время подытожить все наши расчеты и привести пример бизнес-плана открытой автостоянки на 100 мест.
Расходы
| Наименование | Сумма |
| Первоначальные расходы | |
| Проект | 50.000 руб. |
| Строительство | 2.100.000 руб. |
| Регистрация бизнеса | 5.000 руб. |
| Итого: | 2.155.000 руб. |
| Ежемесячные расходы | |
| Аренда территории | 25.000 руб. |
| Зарплата персонала | 50.000 руб. |
| Коммунальные расходы | 10.000 руб. |
| Итого: | 85.000 руб. |
Прибыль и окупаемость
В среднем, стоимость аренды парковочного места на месяц составляет 4.500 рублей. В нашем распоряжении 100 мест. Исходя из этого мы можем составить табличку с ракетами прибыли и окупаемости нашей парковки.
| Загруженность | Выручка | Прибыль | Окупаемость |
| 20 % | 90.000 руб. | 5.000 руб. | 431 месяц |
| 40 % | 180.000 руб. | 95.000 руб. | 23 месяца |
| 60 % | 270.000 руб. | 185.000 руб. | 12 месяцев |
| 80 % | 360.000 руб. | 275.000 руб. | 8 месяцев |
| 100 % | 450.000 руб. | 365.000 руб. | 6 месяцев |
Из расчетов можно сделать вывод, что минимальная загруженность для нас — 20%, тогда наш бизнес хотя бы не будет работать в минус. Загруженность в 40% уже будет являться результатом с хорошей прибылью и быстрой окупаемостью. Всё, что выше этого, мы считаем сверх результатом, к которому вы можете прийти со временем.
— А ты, можешь составить свой персональный бизнес-план с автоматическими и актуальными расчетами на 2020 год!
Источник: igotmoney.ru