Если Вы купили квартиру в новостройке у застройщика с использованием эксроу-счёта и хотите грамотно расторгнуть договор и взыскать проценты за пользование вашими деньгами, то предлагаем вам воспользоваться другой нашей услугой (которая станет доступна позже).
К процедуре расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов в большинстве случаев прибегают участники долевого строительства, однако возможно и расторжение ДДУ по инициативе застройщика. Основанием для расторжения договоров служат нарушения сторонами взятых на себя обязательств. Порядок расторжения договоров долевого участия в строительстве закреплён в ст. 9 № 214-ФЗ.
Расторжение договора участия в долевом строительстве сопряжено с рядом серьёзных рисков, общая суть которых сводится к невозможности исполнения решения суда ввиду неплатежеспособности строительной компании. Неграмотное расторжение ДДУ, в том числе и через «представителей» с низкой квалификацией и отсутствием практического опыта может иметь катастрофические последствия для дольщика, который рискует остаться без квартиры и вложенных в её приобретение денежных средств.
Расторжение договора участия в долевом строительстве
Перед тем как принять окончательное решение о расторжении договора, участнику долевого строительства необходимо убедиться в том, что застройщик, как минимум, сможет вернуть ему деньги за объект долевого строительства в полном объёме. При наличии сомнений в финансовой состоятельности строительной организации, расторжение ДДУ крайне не рекомендуется. Когда риск не оправдывает средства, лучше дождаться завершения строительства и передачи квартиры и, в последующем, её реализовать с выгодой для себя, чем остаться ни с чем.
Возможно вам необходима другая услуга:
Основания для расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома
1. Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, возможен по нижеследующим основаниям:
- нарушение застройщиком установленного договором срока передачи квартиру дольщику более чем на 2 месяца;
- существенные нарушения требований к качеству жилого помещения (необходимо предоставление доказательств наличия существенных недостатков квартиры);
- неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ, по безвозмездному устранению недостатков объекта долевого строительства, возмещению расходов дольщика на устранение недостатков квартиры или соразмерного снижения цены договора за недостатки объекта недвижимости (требуется проведение строительной экспертизы для оценки стоимости устранения недостатков).
2. На основании положений ч. 1.1. ст. 9 № 214-ФЗ участник долевого строительства может потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве в судебном порядке в следующих случаях:
- прекращение или приостановление строительства жилого многоквартирного дома при наличии обстоятельств, явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объекта долевого строительства не будет передан дольщику (следует документально подтвердить факт приостановления строительства жилого дома);
- существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, повлекшее изменение характеристик жилого помещения, в том числе увеличение его площади более чем на 5% от изначально указанной в договоре (доказательством нарушения в данном случае могут служить результаты обмеров квартиры, произведённые БТИ или самим застройщиком);
- изменение назначения общего имущества и/или нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома.
3. Односторонний отказ застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве возможен, в соответствии с ч. 3 ст. 9 № 214-ФЗ, по следующим основаниям:
Как Расторгнуть Договор Долевого Участия?
- просрочка единовременной оплаты цены договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства на срок более 2-х месяцев (на основании ч. 4 ст. 5 № 214-ФЗ);
- систематическое нарушение дольщиком сроков внесения установленных договором частичных платежей в счёт оплаты цены ДДУ (более 3-х раз в течение 1 года) или просрочка внесения платежа на срок более 2-х месяцев (в соответствии с ч. 5 ст. 5 № 214-ФЗ).
4. Соглашение сторон о расторжении договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке. На практике данный вариант встречается крайне редко. При согласии застройщика на расторжение договора и выплаты цены договора вместе с причитающимися по закону дольщику процентами за пользование денежными средствами необходимо заключение соответствующего соглашения.
5. Иные случаи, установленные №214-ФЗ или в условиях договора (поскольку стороны свободны в заключении договоров, они могут прописать в договоре свои условия по его расторжению).
Какие исковые требования могут быть заявлены дольщиком при расторжении ДДУ в судебном порядке
- Возврат цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
- Проценты за пользование денежными средствами участника долевого строительства (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
- 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по возврату цены ДДУ (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
- 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по выплате процентов за пользованием денежными средствами дольщика (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
- Денежная компенсация морального вреда (на основании ст. 15 ЗоЗПП).
- Все документально подтверждённые убытки истца в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору (на основании ст. 10 № 214-ФЗ).
- Все документально подтверждённые и понесённые по делу судебные расходы дольщика (на основании ст. 98 ГПК РФ);
- Возмещение оплаты услуг представителя участника долевого строительства в судебном процессе (на основании ст. 100 ГПК РФ).
Сроки возврата цены договора участия в долевом строительстве застройщиком и выплате процентов за пользование деньгами при его расторжении
- При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора долевого участия в строительстве, ДДУ считается расторгнутым со дня направления дольщиком застройщику соответствующего уведомления. В этом случае, строительная компания обязана возвратить участнику долевого строительства цену договора и выплатить проценты за пользование денежными средствами в течение 20 рабочих дней с момента направления дольщиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
- Если договор долевого участия в строительстве расторгается по требованию дольщика в судебном порядке, то строительная организация обязана возвратить цену договора и выплатить проценты за пользование денежными средствами дольщику в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.
- В случаях, когда договор расторгается по инициативе застройщика, строительная компания направляет соответствующее уведомление дольщику и возвращает цену договора в течение 10 рабочих дней со дня расторжения ДДУ. При этом застройщик имеет право расторгнуть договор долевого участия в строительстве не ранее чем через 30 дней с момента направления дольщику предупреждения о необходимости погашения им задолженности по оплате цены договора.
- Когда договор расторгается по соглашению сторон, сроки возврата цены договора и возможные компенсации, указываются в самом соглашении и обычно не превышают 30 дней. Крайне не рекомендуется соглашаться на возврат денежных средств застройщиком по факту реализации квартиры, от которой отказывается дольщик.
Как расторгнуть ДДУ и не остаться без квартиры и денег?
Прежде всего, необходимо проверить платежеспособность застройщика. Если у застройщика нет денег, то расторгать ДДУ не стоит. Неграмотный подход к вопросу может привести к потере движимого и недвижимого имущества дольщика или к упущению возможности взыскания положенных по закону потребительских штрафов и процентов за пользование денежными средствами в полном объёме. Расторжение ДДУ – достаточно рискованная инициатива, поэтому её реализацию следует доверять профессионалам.
Когда расторжение договора участия в долевом строительстве выгодно дольщику?
- стоимость объекта долевого строительства снизилась или незначительно увеличилась с момента покупки квартиры;
- дольщик нашёл более привлекательное для него предложение на рынке недвижимости (например, квартиру большей площади и лучшей планировки с незначительной доплатой);
- если квартира приобреталась в инвестиционных целях (например, с целью последующей перепродажи), то на расторжении ДДУ можно получить хорошую прибыль за счёт взыскания процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов. Таким образом, расторжение ДДУ может быть более выгодным, чем перепродажа квартиры.
Расчёт суммы, подлежащей взысканию с застройщика при расторжении договора участия в долевом строительстве
1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:
| по 31.12.2015 | 8,25 % |
| с 01.01.2016 по 13.06.2016 | 11 % |
| с 14.06.2016 по 18.09.2016 | 10,5 % |
| с 19.09.2016 по 26.03.2017 | 10 % |
| с 27.03.2017 по 01.05.2017 | 9,75 % |
| с 02.05.2017 по 18.06.2017 | 9,25 % |
| с 19.06.2017 по 17.09.2017 | 9 % |
| с 18.09.2017 по 29.10.2017 | 8,5 % |
| с 30.10.2017 по 17.12.2017 | 8,25 % |
| с 18.12.2017 по 11.02.2018 | 7,75 % |
| с 12.02.2018 по 25.03.2018 | 7,5 % |
| с 26.03.2018 по 16.09.2018 | 7,25 % |
| с 17.09.2018 по настоящее время | 7,5 % |
Формула расчёта процентов за пользование денежными средствами дольщика:
Проценты = Цена ДДУ * Ключевая ставка ЦБ РФ / 100 * 1/150 * Кол-во дней использования денежных средств
2) Действующее законодательство Российской Федерации рассматривает граждан — участников долевого строительства как потребителей и, соответственно, защищает их права. Так, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
“ К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. “
На основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, при отказе застройщика от выплаты цены ДДУ дольщику в добровольном порядке, суд взыскивает с застройщика в пользу потребителя – участника долевого строительства 50% штраф от цены договора.
Формула расчёта штрафа за отказ застройщика от возврата цены ДДУ дольщику:
Потребительский штраф = Цена договора * 50%
3) В соответствии с той же статьёй Закона о защите прав потребителей, при расторжении ДДУ и отказе застройщика от выплаты дольщику процентов за пользование денежными средствами в досудебном порядке, суд взыскивает с застройщика в пользу участника долевого строительства 50% штраф от суммы процентов за пользование денежными средствами.
Формула расчёта штрафа за отказ застройщика от выплаты процентов за пользование денежными средствами:
Потребительский штраф = Сумма процентов за пользование денежными средствами * 50%
Пример расчёта суммы, подлежащей взысканию с ответчика при расторжении договора долевого участия в строительстве через суд:
| Цена договора, руб.: | Дата оплаты договора: | Дата подачи искового заявления: | Количество дней пользования деньгами: |
| 4 200 000 | 12.12.2016 | 14.06.2017 | 185 |
| 1 | Период начисления процентов: | Ключевая ставка на день подачи искового заявления: | Кол-во дней пользования денежными средствами: |
| с 12.12.2016 по 14.06.2017 | 9,25% | 185 | |
| Проценты за пользование денежными средствами: | |||
| 4 200 000 * (9,25 / 100) * (1 / 150) * 185 = 375 550 руб. 00 коп. | |||
| 2 | Штраф за отказ от выплаты процентов за пользование денежными средствами: | ||
| 375 550 * 50% = 187 775 руб. 00 коп. | |||
| 3 | Штраф за отказ от возврата цены договора участия в долевом строительстве: | ||
| 4 200 000 * 50% = 2 100 000 руб. 00 коп. | |||
| 4 | Итого ко взысканию с застройщика: | ||
| 4 200 000 + 375 550 + 187 775 + 2 100 000 = 6 863 325 руб. 00 коп. | |||
Не смотря на полученный результат расчёта, расторжение договора участия в долевом строительстве сопряжено с рядом серьёзных рисков для дольщика, которые не следует упускать из внимания.
Государственная пошлина при подаче искового заявления о расторжении ДДУ
Цена иска по делу о защите прав потребителя, связанному с расторжением договора участия в долевом строительстве и взысканием процентов за пользование застройщиком денежными средствами дольщика обычно равняется цене договора и сумме начисленных процентов, подлежащей уплате строительной компанией.
В некоторых случаях, цена иска может быть увеличена на размер убытков, которые участник долевого строительства вынужденно понёс в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств (например, если дольщик вынужденно снимал жильё или переплатил по ставке ипотечного кредита в результате невозможности оформления права собственности).
Размер денежной компенсации морального вреда относится к требованиям имущественного характера, не подлежащим оценке и является производным от основного имущественного требования (взыскания неустойки) также как и 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке. Соответственно, штраф на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП и компенсация морального вреда на основании ст. 15 ЗоЗПП не включаются в цену иска.
Государственная пошлина по делам о защите прав потребителей уплачивается участниками долевого строительства, когда сумма иска превышает 1 000 000 рублей. Размер государственной пошлины, подлежащей уплате дольщиком – истцом рассчитывается на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с учётом применения положений п. 3 ст. 336 НК РФ.
Таким образом, потребитель должен уплатить госпошлину в сумме, установленную пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, уменьшенную на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ, размер государственной пошлины зависит от цены иска (искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке) и составляет:
— при цене иска до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
— при цене иска от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
— при цене иска от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
— при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
— при цене иска свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.
Пример расчёта государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска в суд:
1) Рассчитываем госпошлину для иска, цена которого составляет 1 250 000 рублей по общему правилу пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:
13 200 + (1 250 000 – 1 000 000) * 0,5% = 13 200 + 1 250 = 14 450 руб.
2) Определяем государственную пошлину для иска ценой в 1 000 000 рублей в соответствии с общим правилом пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:
5 200 + (1 000 000 – 200 000) * 1% = 5 200 + 8000 = 13 200 руб.
3) Считаем размер госпошлины, подлежащей уплате участником долевого строительстве при обращении в суд с иском о защите прав потребителей, цена которого составляет 1 250 000 руб. в соответствии с правилами с п. 3 ст. 333.36 НК РФ:
14 450 – 13 200 = 1 250 руб.
Риски участника долевого строительства при расторжении договора участия в долевом строительстве
Риски при расторжении ДДУ
Потеря права на недвижимое имущество
Снижение процентов за пользование деньгами
Прекращение права залога квартиры
Невыплата денежных средств застройщиком
Отсутствие перспектив взыскания долга
Невозмещение расходов на представителя
Штрафы за расторжение, предусмотренные ДДУ
Снижение потребительских штрафов
При неграмотном расторжении договора дольщик может остаться в конечном итоге без квартиры и вложенных в её приобретение денег.
Рассмотрим каждый из вышеперечисленных рисков более подробно:
- Потеря права требования передачи недвижимого имущества – основной риск при расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Перед расторжением договора необходимо тщательнейшим образом проверить финансовое состояние застройщика и принять меры к обеспечению иска при подаче в суд искового заявления. В противном случае, существует высокая вероятность того, что дольщик останется без квартиры и вложенных в её приобретение денежных средств ввиду того, что решение суда невозможно будет исполнить по ряду причин.
- Снижение судом суммы начисленных процентов за пользование денежными средствами дольщика возможно на основании ходатайства застройщика о применении ст. 333 ГК РФ с учётом положений ст. 395 ГК РФ. В этом случае, судья, на своё усмотрение, может снизить положенную по закону участнику долевого строительства сумму процентов за пользование денежными средствами в десятки раз, поскольку её размер явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства застройщика.
Для примера:
При заявленной сумме взыскания процентов за пользование денежными средствами в размере 1 250 000 рублей, суд, на своё усмотрение, «соразмерно последствиям нарушения обязательства», может уменьшить её размер до 200 000 рублей.
“ Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. “
Поскольку право одностороннего отказа от исполнения ДДУ закреплено за дольщиком ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, то включение в договор участия в долевом строительстве условий, ограничивающих это право потребителя является незаконным.
Более того, при наличии подобных условий в договоре, застройщик может быть привлечён к административной ответственности на основании ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ, которая гласит:
“ Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – 10 000 до 20 000 рублей. “
Кроме того, следует отметить, что при расторжении договора участия в долевом строительстве, дольщик получит обратно изначально уплаченную им цену договора, что с учётом возросшей рыночной стоимости квартиры может быть невыгодно. Проценты за пользование денежными средствами дольщика и потребительские штрафы не всегда могут покрыть эту «разницу». По этой причине, в некоторых случаях, оптимальным вариантом является переуступка квартиры или продажа объекта как вторичной недвижимости.
Грамотный алгоритм расторжения договора участия в долевом строительстве
Алгоритм может варьироваться в зависимости от условий договора участия в долевом строительстве, а также ряда существенных нюансов.
- Попытка досудебного урегулирования спора с застройщиком по вопросу расторжения договора участия в долевом строительстве и возврате цены договора с суммой причитающихся процентов за пользование денежными средствами дольщика. В некоторых случаях, строительные компании идут на расторжение ДДУ по соглашению сторон и возвращают цену договора, уплаченную дольщиком, однако на выплату суммы процентов за пользование денежными средствами в полном объёме обычно не соглашаются.
- Оценка платежеспособности застройщика по данным открытых источников, например, таких как бухгалтерская отчётность строительной компании, наличие возбуждённых судебных дел и открытых исполнительных производств в отношении застройщика, выписки из Росреестра по количеству заключённых договоров участия в долевом строительстве. Одним из самых наглядных показателей финансового положения застройщика является темп строительства многоквартирных домов. Если стройка приостановлена или на ней работает явно недостаточное количество рабочих, велика вероятность наличия у застройщика проблем с финансированием, а значит и перспективы выплаты долга весьма неоднозначны.
- Подготовка искового заявления в суд общий юрисдикции по месту нахождения застройщика о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании процентов за пользование денежными средствами. Проценты за пользование денежными средствами также можно взыскать через арбитражный суд во избежание их снижения.
- Подача искового заявления в суд вместе с ходатайством об обеспечении иска в случае если имеются достаточные основанная полагать, что платежеспособность застройщика сомнительна и/или он предпринимает действия к сокрытию и выводу активов, на которые может быть обращено взыскание.
Стоимость услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве
Как видно из написанного выше, процесс расторжения ДДУ достаточно сложен и имеет ряд существенных нюансов. Для гражданина, не имеющего знаний и опыта в подобных делах, самостоятельное расторжение договора участия в долевом строительстве может быть просто опасно. По этой причине, мы оказываем услуги по расторжению договора участия в долевом строительстве как на отдельных этапах судопроизводства, так и «под ключ».
Простая, честная и выгодная схема сотрудничества с нами:
- Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
- Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
- Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика — вы нам ничего не должны.
- Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
| 1 | Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств) Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги |
от 30 000 рублей или % от итоговой взысканной суммы (в зависимости от сложности дела) |
| 2 | Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» с ипотекой через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств) Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги |
от 50 000 рублей или % от итоговой взысканной суммы (в зависимости от сложности дела) |
| 3 | Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств) для договоров заключённых после 01.07.2018 с использованием эксроу-счетов Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги |
Услуга станет доступна позже |
| 4 | Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» с использованием материнского капитала и ипотеки через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств) Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги |
от 60 000 рублей или % от итоговой взысканной суммы (в зависимости от сложности дела) |
| 5 | Взыскание с застройщика процентов за пользование денежными средствами дольщика, потребительских штрафов за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке через арбитражный суд (с низким риском снижения суммы на основании ст. 333 ГК РФ) | от 10% от итоговой взысканной суммы за минусом расходов (в зависимости от сложности дела) |
| 6 | Первичная юридическая консультация по вопросу расторжения договора долевого участия в строительстве | Бесплатно |
| 7 | Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу расторжения договора участия в долевом строительстве (включая составление соглашения о расторжении ДДУ) | от 10 000 рублей |
| 8 | Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта | от 8 000 рублей |
| 9 | Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд о расторжении договора участия в долевом строительстве | от 6 000 рублей |
| 10 | Представление интересов истца в судебных заседаниях судов первой и, при необходимости, второй (апелляционной) инстанции | Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела) |
| 11 | Получение копии решения суда / исполнительного листа по делу о расторжении ДДУ и взысканию процентов за пользование денежными средствами | Индивидуально (в зависимости от суда) |
| 12 | Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) | от 5 000 рублей |
| 13 | Представление взыскателя в Федеральной службе судебных приставов (по месту нахождения ответчика) | от 10 000 рублей |
| 14 | Подготовка и подача ходатайств о компенсации судебных расходов (на представителей и/или иных, например, почтовых) | Бесплатно (при заказе услуги «под ключ») или от 1500 рублей / шт. |
| Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам. | ||
Оплата услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве производится по факту получения дольщиком денежных средств по решению суда.
Дополнительные расходы участника долевого строительства при расторжении ДДУ
- государственная пошлина при расторжении договора долевого участия в строительстве (зависит от цены иска, то есть от цены договора и процентов за пользование денежными средствами; рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ с учётом положений ст. 333.36 НК РФ);
- почтовые расходы – отправление документов застройщику, в суд (в среднем – от 150 рублей / письмо);
- ксерокопирование документов для судебного процесса (в среднем 10 рублей / страница);
- изготовление нотариально заверенных копий документов (от 50 рублей за страницу);
- доверенность на представителя истца в судебном процессе (в среднем 1500 рублей за штуку).
Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги:
Сопровождение сделок с недвижимостью
Гарантия успешной покупки квартиры в новостройке, минимизация рисков и надёжная защита от возможного мошенничества.
Взыскание неустойки с застройщика в арбитраже
А также 50% потребительского штрафа и возмещение убытков в полном объёме без снижения на основансии ст. 333 ГК РФ по договору цессии.
Сопровождение сделки по переуступке ДДУ
Минимизация рисков покупателей и продавцов первичной недвижимости, всесторонняя проверка объекта недвижимости.
Признание права собственности
На объекты завершённого и незавершённого долевого строительства при проблемах с застройщиком в судебном порядке.
Ответы на часто задаваемые вопросы:
Наиболее целесообразно – обратиться в городскую администрацию с заявлением о проведении проверки в отношении застройщика в части соблюдения им сроков завершения строительства многоквартирного дома. Получение официального ответа, подтверждающего факт приостановления или прекращения строительства объекта, а также информация о переносе сроков ввода в эксплуатацию – наилучшее доказательство, которое можно предъявить в суде по данному вопросу.
Подписание акта приёма-передачи объекта долевого строительства участником долевого строительства и застройщиком означает их согласие с тем, что все обязательства сторон по договору долевого участия в строительстве выполнены надлежащим образом. После подписания акта приёма-передачи квартиры, ДДУ прекращает своё действие.
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома считается расторгнутым с момента:
- направления участником долевого строительства уведомления застройщику об одностороннем отказе от исполнения ДДУ;
- направления застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора;
- вступления в законную силу решения суда о расторжении договора долевого участия в строительстве.
Можно ли вернуть квартиру обратно, в случае если договор участия долевого строительства был расторгнут?
Если дольщик и застройщик уже расторгли договор участия в долевом строительстве, то вернуть объект долевого строительства обратно возможно только по соглашению сторон при условии что он ещё не был продан новому дольщику.
Необходимо ознакомиться с обоснованием отказа в обеспечении иска, привести дополнительные доводы (при необходимости) и обжаловать определение суда путём подачи частной жалобы в вышестоящий суд.
Источник: bastion-com.ru
Расторжение ДДУ
Отношения граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов, и фирм-застройщиков оформляются двусторонним письменным соглашением — договором долевого участия или ДДУ. Порядок заключения и аннулирования этого документа строго регламентируется законодательством. Можно ли расторгнуть договор долевого участия, вернуть деньги и как осуществляется расторжение ДДУ?
Можно ли расторгнуть договор долевого участия
По правовой сущности ДДУ идентичен любому другому документу, заключенному с целью оказания услуг, выполнения работ или приобретения товара, поэтому его можно аннулировать. Расторжение договорных отношений осуществляется согласно нормам Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214. В нормативно-правовом акте представлен четкий перечень оснований, наличие которых позволяет аннулировать соглашение между застройщиком и дольщиком.
Способы расторжения ДДУ
Согласно ст. 9 Закона 214, существует 4 допустимых варианта аннулировать договорные отношения между клиентом и строительной фирмой:
- Инициатива застройщика — односторонний порядок.
- Желание дольщика — аналогично.
- Соглашение сторон — двусторонний мировой порядок отмены договоренностей.
- Через судебный орган — если стороны не могут найти компромисс по важным вопросам, относящимся к данным правоотношениям.
Вне зависимости от способа отмены ДУУ, застройщик обязан возвратить дольщику уплаченные средства. Если соглашение аннулируется вследствие неисполнения строительной фирмой своих обязательств, с неё можно потребовать дополнительные компенсации.
Обратите внимание!
Заключение и аннулирование соглашения долевого участия регистрируется в государственном органе — Росреестре. Таким способом государство борется с множественными перепродажами одних и тех же недвижимых объектов.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
В июле 2016 г. в Закон № 214 внесли изменения, вступившие в силу с начала 2017 г. Одно из нововведений коснулось алгоритма расторжения ДДУ. Теперь участник долевого строительства не имеет права аннулировать договорённости, если строительная фирма добросовестно выполняет все пункты соглашения. Если застройщик допускает нарушения, инвестор может расторгнуть ДДУ, но только через судебный орган. Таким образом законодатель закрепил приоритетное значение честности в отношениях между сторонами и обезопасил застройщиков от недобросовестного отношения клиентов, которые ранее нередко злоупотребляли своими правами.
Аннулирование ДДУ по инициативе инвестора допустимо в следующих ситуациях:
Бесплатно : Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
- фактическая дата сдачи объекта недвижимости отодвинулась от планируемой больше, чем на 2 месяца;
- поручительство, которым воспользовался застройщик в целях обеспечения исполнения обязательств по возведению многоквартирного дома, прекратилось и не возобновляется в течении 15 суток и дольше;
- в квартире обнаружились серьезные недоделки, которые строительная фирма обязана была устранить за свой счет, но так и не сделала этого;
- при строительстве дома были допущены грубые нарушения строительных и прочих норм и правил;
- изменилось назначение помещений и объектов, изначально входивших в общедомовое имущество;
- фактический размер квартиры изменился более, чем на 5% по сравнению с планируемым. Это основание актуально в случае, когда площадь жилого помещения стала меньше. Если застройщик сделал больше квадратов, дольщик имеет право вселиться в квартиру без доплаты за дополнительные метры;
- внесены значительные изменения в проект дома в общем, либо приобретаемого жилья.
Вследствие нововведений 2017 г. претерпели существенные изменения предпоследний и последний из описанных выше пунктов. Ранее застройщик мог прописать в ДДУ, что уменьшение размера квартиры на 5% не критично, но теперь законодательно установлен твердый максимум — не более 5%.
Что касается изменений в проекте жилого дома, сейчас дольщику проще контролировать работу строительной фирмы. Всех застройщиков обязали публиковать на своем официальном сайте сам ДДУ с приложением подробного плана объекта и детальным описанием будущих квартир.
Процедура аннулирования
Если дольщик хочет расторгнуть ДДУ во внесудебном порядке, ему необходимо действовать так:
- Отправить застройщику предложения об аннулирование соглашения по взаимному согласию сторон. Компания должна будет вернуть дольщику уплаченную им ранее сумму, а также дополнительно выплатить 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день пользования денежными средствами.
- Если фирма соглашается на такие условия, оформляется дополнительное соглашение.
- Если компания отказывается, участник долевого строительства подает исковое заявление и решает вопрос через суд.
Что получит дольщик после аннулирования ДДУ
Если у инвестора имеются основания для расторжения соглашения долевого участия, строительная фирма обязана вернуть ему:
- Все вложенные в возведение дома средства.
- Проценты за их использование или неустойку.
- Убытки, понесенные вследствие срыва сделки. Например, если человек был вынужден снимать квартиру, пока строится его будущее жилище.
- Компенсацию морального вреда.
Обратите внимание!
Если строительная фирма отказывается аннулировать договоренности в мировом порядке, гражданину необходимо составить иск, приложить подтверждающие документы и передать пакет в судебную инстанцию по месту нахождения фирмы. Доказывать, что застройщик не исполняет свои обязательства, придётся самому дольщику, поэтому рекомендуется нанять юриста.
Раньше при аннулировании ДДУ строительные фирмы имели право требовать от инвестора компенсацию затрат, израсходованных на строительство его квартиры. Сумма была в пределах 10-20% от стоимости жилья. Этот вариант использовался при добровольном расторжении соглашения по желанию дольщика. Но сейчас он неактуален, так как с 2017 г. лишить юридической силы ДДУ по инициативе клиента можно исключительно при наличии вины строительной компании, а компенсацию может получить только дольщик, пострадавший от неправомерных действий застройщика.
Аннулирование ДДУ по инициативе застройщика
Отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке строительная фирма может при наличии следующих причин:
- Дольщик не перечислил полную оплату за недвижимость в течении 2-х месяцев. Это актуально в случае, когда в ДДУ предусмотрен единственный взнос в счет погашения стоимости будущей квартиры.
- Инвестор допустил срыв сроков периодических платежей больше 3-х раз в течение 1 года.
- Дольщик задержал очередной взнос по ДДУ на период более 2-х месяцев.
Согласно п. 6 ст. 5 Закона № 214, если клиент допустил нарушение графика оплаты по договору долевого участия, застройщик вправе потребовать неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на дату, когда инвестор должен был исполнить свое обязательство. Сумма рассчитывается от размера платежа и начисляется за каждый день просрочки.
Перед аннулированием договорных отношений сотрудники строительной фирмы обязаны направить гражданину письменное извещение с просьбой оплатить задолженность. По закону, право на расторжение ДДУ возникает у компании через 30 дней после направления уведомления. если в течение этого времени дольщик не внес деньги, застройщик имеет право аннулировать соглашение в односторонней форме.
Обратите внимание!
Согласно ч. 7 ст. 9 Закона №214, строительная фирма не может забрать себе часть подлежащих возврату дольщику средств в счет неустойки за нарушение условий оплаты по ДДУ. Клиент должен перечислить деньги отдельным платежом.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Если обе стороны согласны аннулировать договорные отношения, причина возникновения этого желания роли не играет. Алгоритм в данном случае следующий:
- Направление письменного извещения, в котором содержится предложение об аннулировании правоотношений, с указанием причин такого решения. Направить уведомление может клиент в адрес строительной фирмы или наоборот, застройщик — дольщику.
- Если вторая сторона согласна расторгнуть соглашение, назначается место и дата оформления документов.
- Оформление и подписание допсоглашения об аннулировании ДДУ;
- Определение алгоритма и периода, в течение которого деньги будут перечислены назад инвестору.
- Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре.
Как правило, регистрационными процедурами занимается дольщик. Для этого следует посетить территориальное подразделение Росреестра, либо воспользоваться услугами Многофункционального центра. Если человек не может прийти в выбранное учреждение самостоятельно, он вправе воспользоваться помощью представителя, оформив нотариальную доверенность на него.
Источник: zaoalto.ru
Порядок расторжения ДДУ по 214 ФЗ —
недвижимости, предметом которого является строительство многоквартирного дома, в котором после завершения строительных работ и ввода в эксплуатацию каждому из дольщиков передается конкретная квартира.
В случае наличия оснований, расторжение договора ДДУ осуществляется на основании положений ст. 9 ФЗ № 214.
Что из себя представляет расторжение договора ДДУ
ДДУ – это договор между застройщиком и дольщиком, согласно которому застройщик обязуется возвести многоквартирный дом или иное сооружение, а после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию передать покупателю объекта недвижимое имущество согласно положениям действующего соглашения. Дольщик же обязуется вносить установленные договором суммы платежа в течение всего срока строительства объекта недвижимости, а после завершения строительства, принять объект недвижимости, если он полностью соответствует условиям договора, включая требования о качестве, и отвечает первоначальным требованиям дольщика.
Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214 ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным после внесения изменений в ЕГРН. Денежные средства за объект недвижимости вносятся после регистрации сделки. Данный механизм создан для минимизации рисков двойной продажи квартир. Регламентация расторжения ДДУ осуществляется ст. 9 ФЗ № 214.
В положениях прописаны все обстоятельства и причины, по которым договор можно расторгнуть независимо от инициатора прекращения правоотношений. Расторжение договора по ФЗ 214 осуществляется:
- По инициативе одного из участников соглашения – застройщика или дольщика. В таком случае законом устанавливаются основания, при которых возможно расторжение в одностороннем порядке.
- По согласию сторон, если участники сделки смогли прийти к соглашению при разрешении конфликта интересов, в том числе путем переуступки права требования.
- По решению суда, если по каким-либо причинам мирное расторжение соглашения невозможно.
Расторжение по соглашению сторон оформляется крайне редко, так как чаще всего такое положение дел невыгодно для застройщика. За последние годы цены на недвижимость существенно упали, и расторжение контракта не позволит застройщику получить сумму денежных средств от первого дольщика. Последующие будут вносить меньшие деньги, ввиду общего снижения стоимости жилья.
Расторжение ДДУ представляет собой полное аннулирование обязательств сторон по отношению друг к другу. Дольщик независимо от обстоятельств расторжения вправе вернуть все уплаченные за покупку жилого или нежилого помещения средства за вычетом штрафов, указанных в договоре. Как правило размер штрафа за расторжение договора без веских оснований, составляет несколько процентов от стоимости недвижимости. Такое положение в контракте выступает гарантом безопасности для застройщика.
Причины расторжения ДДУ по 214 ФЗ
В зависимости от особенностей расторжения договора выделяются разные причины и основания для аннулирования соглашения. Индивидуальные особенности договора не могут противоречить нормам ФЗ № 214, в том числе по специфике расторжения контракта. Расторжение договора долевого участия проводится в соответствии с нормами ФЗ № 214, а также с применением общих норм гражданско-правовых договоров.
Причины для расторжения по инициативе дольщика
По общим правилам приобретатель объекта недвижимости по ДДУ имеет право аннулировать контракт в течение всего срока его действия до момента передачи квартиры в собственность, фактически до момента подписания Акта приема и передачи. Однако на практике простого желания дольщика отказаться от приобретения жилья оказывается мало, так как застройщик не может потерять вложенные средства так просто – от этих средств зависит строительство, они нужны для оплаты работы подрядчиков и прочее, поэтому застройщик всячески будет пытаться сохранить договор. Чаще всего при желании дольщика расторгнуть договор без уважительных причин взыскание средств осуществляется через суд, однако и с делами, когда застройщик каким-либо образом нарушил условия соглашения дела обстоят точно также. Средства в указанные законом сроки просто не перечисляются на счет дольщика, а застройщик никак не комментирует сложившуюся ситуацию. В конечном итоге приобретатель недвижимости вынужден обращаться в судебные органы для принудительного взыскания уплаченных средств. Приобретатель имеет право на требование о расторжении договора путем передачи соответствующего уведомления в случае, если застройщик:
- Задержал срок передачи имущества в собственность приобретателя. По общим правилам законодательства передача должна осуществиться ровно в срок, установленный соглашением, однако судебная практика устанавливает дополнительный срок в два месяца после истечения срока исполнения договора, когда застройщик имеет право заняться подготовкой необходимых документов для передачи имущества приобретателю.
- Отказался от устранения недостатков после введения многоквартирного дома в эксплуатацию, в частности отказался от ремонта труб водоснабжения, не устранил трещины в стенах или полу квартиры, отказался переделать криво сложенные углы помещения и т.д.
- Предоставил жилое или нежилое помещение меньшего размера, чем было установлено договором. При этом отказался от соразмерного уменьшения стоимости жилья, а также возмещения компенсаций для устранения недостатков объекта недвижимости, если недостатки обнаружены во время осмотра помещения.
- Нарушил качество строительства, из-за чего общее состояние квартиры или иного объекта строительства ухудшилось. При чем, если в договоре участия в долевом строительстве содержатся положения о том, что строительная компания или подрядчик не несет ответственности за качество возводимого строения, то такие положения признаются ничтожными и не подлежат исполнению.
- Не уведомил никаким образом приобретателя объекта недвижимости о смене поручителя по договору поручительства, а также не уведомил о расторжении договора с прежним поручителем.
Законодательством предусматриваются и иные обстоятельства расторжения договора по инициативе дольщика. В случае, если инициатива исходит от дольщика без каких-либо серьезных оснований, то ему возвращается только средства, уплаченные по ДДУ. Застройщик вправе удержать из суммы размер штрафа, определенного в договоре. Если аннулирование договора осуществляется вследствие неисполнения застройщиком его обязанностей, то он обязан не только возместить все полученные от дольщика средства, но и выплатить ему неустойку.
Причины для расторжения договора застройщиком
Застройщик вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его только в одном случае – если приобретатель имущества не исполняет обязательства по выплате установленной суммы платежа за объект недвижимости. Расторжение контракта в ином случае не допускается. При этом устанавливается, что расторжение договора по инициативе застройщика в случае просрочки платежа при следующих обстоятельствах:
- Приобретатель по необъяснимым причинам не перечисляет указанный размер средств на счет застройщика по истечении двух месяцев со дня, когда платеж должен быть внесен. Срок в два месяца применяется, когда дольщик обязуется внести указанные размер средств путем единовременного перечисления.
- Приобретатель систематически нарушает срок внесения средств, если оплата осуществляется в рассрочку. Под систематическим нарушением срока внесения платежа понимается пропуск срока внесения более чем на два месяца и более трех раз в течение последних 12 месяцев.
При таком поведении дольщика застройщик вправе требовать немедленного погашения задолженности, либо расторжения соглашения с выплатой денежных средств приобретателю с учетом удержания пени или штрафов за ненадлежащее исполнение обязанностей.
Как расторгнуть договор долевого участия
Правила и порядок расторжения ДДУ отражаются в самом соглашении, а также положения о том, как расторгнуть ДДУ содержатся в ст. 9 ФЗ № 214. Правила соглашения не должны противоречить законодательству, в противном случае они будут признаны ничтожными и требующими исполнения. Для аннулирования ДДУ от приобретателя объекта недвижимости могут потребоваться следующие документы:
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
- Сам ДДУ.
- Уведомление об аннулировании действия ДДУ.
- Заключение экспертов о несоответствии объекта недвижимости заявленным характеристикам.
В каждом конкретном деле пакет документов прикладывается индивидуальный, однако все вышеперечисленные документы прикладываются чаще всего. Нередки случаи, когда основные документы (перечисленные выше) являются единственными, которые вообще используются при расторжении.
По инициативе дольщика
Расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком осуществляется в мировом и судебном порядке, в зависимости от обстоятельств дела. Причины для аннулирования договоренностей отражены в данной статье выше. Порядок аннулирования контракта по инициативе приобретателя выглядит следующим образом:
- Обнаружение факта неисполнения соглашения застройщиком.
- Уведомление о необходимости исправления дефектов в строительстве, если дольщик готов ждать исполнения обязанностей.
- Уведомление о прекращении действия ДДУ и его аннулирования вследствие неисполнения строительной организацией своих обязанностей по возведению дома, предоставлению приобретателю помещения и прочее.
- К уведомлению прикладывается расчет неустойки, который составляет 1/300 часть внесенной суммы за каждый день использования денежных средств строительной организацией для юридических лиц, либо 1/150 для физических лиц, а также реквизиты для перечисления денежных средств.
- В течение двадцатидневного срока средства должны быть возвращены. В случае отказа в возврате денежных средств приобретатель имеет право обратиться в суд для принудительного взыскания.
Уведомление о прекращении действия ДДУ и расчете неустойки отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Рекомендуется перед отправкой корреспонденции сделать опись вложения на почте. В таком случае застройщик не сможет заявить о том, что каких-то документов не было в письме.
Для аннулирования контракта используется стандартный пакет документов, никаких дополнительных выписок или свидетельств оформлять или получать не требуется. При мирном разрешении конфликта интересов, застройщик перечисляет средства на счет дольщика в течение 20 дней. В противном случае дело переходит в исковое производство.
По инициативе застройщика
Застройщик может аннулировать ДДУ только после предупреждения приобретателя объекта недвижимости о погашении задолженности. Если задолженность образовалась вследствие уважительных причин, строительная компания может пойти на встречу дольщику и продлить его срок внесения платежей. Расторжение ДДУ по инициативе застройщика осуществляется при наличии оснований, предусмотренных ст. 9 ФЗ № 214 ФЗ, и осуществляется в следующем порядке:
- Отправление дольщику предупреждения о необходимости погашения задолженности, а также о последствиях неисполнения обязательств в виде аннулирования соглашения.
- Автоматическое аннулирование контракта по истечении 30 дней с момента отправления предупреждения, если приобретатель объекта не оплатил образовавшуюся задолженность.
Договор считается расторгнутым и в случае, если дольщик не получил предупреждение, либо отказался от его получения на почте. В таком случае на уведомлении делается соответствующая отметка. Предоставление дополнительных документов в таком случае не требуется, застройщику достаточно предъявить уведомление о вручении или об отказе получения. Сделка будет аннулирована, соответствующие изменения внесены в Росреестр, а часть уплаченных средств возвратится приобретателю объекта недвижимости.
По соглашению сторон
Законодатель допускает расторжение ДДУ по соглашению сторон, если строительная компания и приобретатель объекта недвижимости решили расторгнуть соглашение в мировом порядке. В таком случае не требуется участие в судебном процессе и привлечение сторонних лиц для контроля исполнения обязательств сторон, при этом дольщику рекомендуется обратиться к юристу для того, чтобы он ознакомился с соглашением о расторжении ДДУ. Некоторые застройщики составляют заведомо невыгодные для дольщиков соглашения, увеличивая срок возврата средств или назначая неадекватный размер штрафа. При согласии сторон на аннулирование ДДУ, применяется следующий порядок действий:
- Сторона, которая делает расторгнуть соглашение, отправляет второй стороне соответствующее уведомление с указанием причины расторжения ДДУ, а также прошением о его расторжении по соглашению сторон.
- При согласии второй стороны, застройщик и дольщик договариваются о месте встречи для определения положений соглашения о расторжении.
- Составляется соглашение о расторжении ДДУ, затем стороны вправе ознакомиться с положениями соглашения и по возможности внести свои коррективы.
- Определяется срок и порядок возврата денежных средств.
- Соглашение передается в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Без участия Росреестра соглашение не имеет юридической силы и не требует исполнения.
При добровольном согласии каждой из сторон на расторжение ДДУ, составление соглашения и его передача для внесения изменений в Росреестр занимает около одного месяца. Еще некоторое время требуется для перечисления денежных средств. К соглашению при передаче его в Росреестр прикладывается:
Паспорт участника ДДУ;
Квитанция об оплате госпошлины;
Иные документы, которые могут истребовать в зависимости от особенностей ситуации. Независимо от того, кто выступил за расторжение ДДУ по соглашению сторон, образец документа чаще всего изготавливается застройщиком. В таком случае дольщик должен сделать себе копии всех документов для обеспечения безопасности сделки. Не лишними будут доказательства об исполнении обязательств дольщика перед застройщиком.
При ипотеке
Расторжение ДДУ при ипотеке фактически ничем не отличается от обычного расторжения соглашения в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Однако важной особенностью такого рода сделки является обязательное получение согласия кредитора. При отсутствии согласия банка, банковская организация имеет право потребовать незамедлительного погашения задолженности. Исходя из вышесказанного, порядок действий для дольщика немного видоизменяется:
- Сначала необходимо обратиться в банк с заявлением о выдаче разрешения на расторжение ДДУ.
- В случае получения согласия банка, дольщик обращается к застройщику для расторжения ДДУ.
- Дальше все происходит согласно общим правилам.
При получении согласия застройщика, проводится сбор документов, которые включают в себя стандартный пакет, а также ипотечный кредитный договор и согласие банка на проведение процедуры. В течение 10 дней после получения уведомления о расторжении договора, застройщик обязан перечислить денежные средства приобретателю. Приобретатель вправе, при непосредственном согласии банка:
- Вернуть банку всю сумму долга, а также уплатить проценты по займу, при наличии такого положения в договоре.
- Приобрести другое недвижимое имущество и в договоре с банком изменить предмет залога на новый объект недвижимости.
Сложности в расторжении ДДУ при ипотечном кредитовании возникают из-за необходимости привлечения третьей стороны – банка. Только от решения банка зависит получится ли отказаться от приобретения объекта недвижимости или нет.
В судебном порядке
В ФЗ № 214 не определена подсудность судов, которые должны заниматься рассмотрением споров между застройщиками и дольщиками, поэтому применяются нормы гражданского права. Для разрешения споров по поводу расторжения ДДУ по инициативе дольщика или застройщика в судебном порядке следует обращаться в суды общей юрисдикции. Исковое производство по делам о расторжении ДДУ делится на два типа:
- Аннулирование ДДУ после уведомления застройщика, на которое он не ответил или не перечислил денежные средства в указанный срок.
- Аннулирование ДДУ, когда не требуется уведомление застройщика. В таких ситуациях дольщик вправе обратиться в судебные органы незамедлительно после наступления конкретных событий.
По общим правилам обращение в суд допускается после уведомления дольщиком застройщика о желании аннулировать ДДУ. В случае, если застройщик не реагирует на заявление дольщика, либо отказывается от исполнения его требований появляется возможность обращения в судебные органы. В ст. 9 ФЗ № 214 определены ситуации, когда дольщик имеет право обратиться в суд без уведомления застройщика о своих требованиях, к таким ситуациям относится:
- Прекращение или заморозка строительства без объективно уважительных оснований (природные и техногенные катастрофы, ожидание доставки оборудования или стройматериалов и прочее). Если дольщику становится понятно, что подобные действия застройщика негативно сказываются на сроках ввода дома в эксплуатацию, либо говорят о том, что дом вовсе не будет достроен, то обращаться в суд необходимо незамедлительно.
- Внесение изменений в проектную документацию дома, в том числе изменение площади квартиры независимо, а также изменение назначений отдельных помещений. Если изменения внесены при согласии дольщика, то обращение в суд становится невозможным.
- Изменение назначения помещений, входящих в общедомовую собственность (перенос лифтовой шахты, изменение площади лестничных пролетов и так далее).
В указанных ситуациях уведомление застройщику не направляется, дольщик вправе обратиться сразу же в суд. Участие в таких процессах юриста – необходимость, потому что представители застройщика могут вводить гражданина в заблуждение и предлагать заведомо невыгодные варианты решения конфликта.
Исковое заявление и необходимые документы
Исковое заявление составляется по правилам, определенным ст. 131 ГПК РФ. В нем должна отражаться информация о сторонах-участниках процесса, обстоятельствах дела и сути исковых требований. Помимо стандартных правил иска в заявлении прописываются следующие требования:
- О взыскании средств, уплаченных в счет цены договора по ДДУ;
- О взыскании неустойки за пользование денежными средствами дольщика в течение установленного времени;
- О компенсации убытков и морального вреда, которые понес дольщик ввиду неисполнения обязанностей застройщиком. Рассмотрением искового заявления занимается районный суд. При подаче искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину, которая рассчитывается по правилам п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Иски о возврате уплаченной суммы средств и взыскании компенсации относятся к искам имущественного характера.
Помимо иска суду предоставляются документы, подкрепляющие суть требований и отражающие особенности спора:
- ДДУ;
- Документы, экспертные заключения, выписки, подтверждающие неисполнение застройщиком его обязанностей;
- Копия уведомления об отказе от исполнения ДДУ;
- При наличии отказ застройщика от исполнения требований дольщика по поводу прекращения действия ДДУ;
- Полный расчет неустойки;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Исковое заявление подается по месту юридической регистрации застройщика. Адрес компании можно узнать на их официальном сайте в разделе информации о компании. Иск подписывается истцом или его представителем, в противном случае он не подлежит рассмотрению. Застройщик обязан перечислить установленные решением суда средства в течение двадцати дней с момента расторжения договора. Если после вынесения решения суда застройщик отказывается от перечисления установленной суммы средств, то дольщик вправе обратиться к приставам-исполнителям.
Выводы
Расторжение ДДУ по 214 ФЗ осуществляется в добровольном и принудительном порядке. Стороны вправе решить конфликт мирно без рассмотрения спора в судебном порядке, заключив соответствующее соглашение о расторжении ДДУ. При расторжении ДДУ посредством заключения соответствующего соглашения, дольщику необходимо внимательно читать новое соглашение.
Нередки ситуации, когда застройщик прописывает в тексте соглашения срок возврата денежных средств в течение одного или двух лет – такие положения заведомо невыгодны для приобретателя объекта недвижимости, поэтому даже в случае, если застройщик уверяет, что «это стандартная процедура», не следует подписывать такой документ. Если дольщик сомневается в благонадежности застройщика, то лучшим решением будет обращение к юристам. Юрист в качестве представителя не только объяснит все непонятные пункты и условия нового контракта, но и добьется изменений его положений, которые нарушают права доверителя.
Оставьте заявку
на бесплатную консультацию
Источник: mosadvisor.ru