Разрешение на реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства

Разрешение на реконструкцию

Разрешение на реконструкцию (в каких случаях оно необходимо)

Разрешение на реконструкцию представляет собой документ, позволяющий начать производство строительных работ по реконструкции здания, в отношении запроектированного жилого дома или нежилого здания. В разрешении на реконструкцию указываются допустимые параметры реконструируемого объекта, его этажность, площадь, процент застройки участка и много другое. На сегодняшний день получение разрешения на реконструкцию обязательно во всех случаях, за исключением реконструкции объектов на земельном участке с видом разрешенного использования под дачное или садовое хозяйство. Получению разрешения на реконструкцию предшествуют этапы по градостроительной проработке, получению градостроительного плана (ГПЗУ), подготовке проекта реконструкции, согласованию проекта реконструкции, регистрации проектной документации в ИСОГД, подготовке схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).

Опытные специалисты компании «Земля и Право» помогут Вам разобраться во всех тонкостях оформления разрешения на реконструкцию, проведут градостроительную проработку на предмет возможности строительства и существующих обременений по использованию участка.

Стадии получения разрешения на реконструкцию:

1. Градостроительная проработка
2. Получение Градостроительного плана
3. Подготовка проектной документации
4. Согласование проектной документации
5. Разработка схемы планировочной организации земельного участка
6. Получение разрешения на реконструкцию

Документы, которые потребуются от вас для получения разрешения на реконструкцию:

Источник

Как получить разрешение на реконструкцию дома: порядок подачи уведомления, необходимые документы

Как получить разрешение на реконструкцию дома – вопрос, который сегодня задают многие домовладельцы, планирующие перестраивать, достраивать, улучшать, увеличивать жилую площадь. Все большее число граждан предпочитает узаконить свои действия, а не полагаться на авось.

Процедура получения разрешения на реконструкцию была упразднена в 2018 году. Теперь достаточно уведомить местную администрацию о своем намерении, получить подтверждение, и можно начинать строить. Какие документы необходимо предоставить муниципалитету и как подать уведомление, читайте в нашем материале.

На что нужно разрешение — реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку дома

Реконструкция у многих людей ассоциируется с капитальным ремонтом или работами по перепланировке. Но это неправильное предположение. При перепланировке переделывают комнаты внутри дома. Во время капитального ремонта заменяют или восстанавливают какую-то часть строения. Реконструкция предназначена для переделки площади или фасада здания.

Как узаконить реконструкцию индивидуального жилого дома?

Чтобы лучше понять данный вопрос, разберем капитальный ремонт и перепланировку подробнее.

В соответствии со статьей 25 ЖК РФ, перепланировка – переработка частей помещения, требующая внесения поправок в технический план дома. Вы занимаетесь перепланировкой, если решили:

• переместить дверные или оконные проемы;
• разобрать перегородки или перенести их в сторону;
• организовать добавочные санузлы и т. д.

Перед совершением данной процедуры вам необходимо обзавестись согласием от районной администрации. Для этого обратитесь туда напрямую или воспользуйтесь услугами МФЦ.

Во время капитального ремонта делают замену состарившихся участков помещения, жизненно важных коммуникаций (канализация, водопровод и т. д.), отдельных частей несущих конструкций дома. Чтобы этим заниматься, дополнительного разрешения, как и занесения изменений в техплан, не требуется.

К капитальному ремонту относят следующие виды работ: замена электроснабжения, вентиляции, отопления, смена перегородок и т. д.

При реконструкции вы меняете границы строения. Это может быть увеличение площади, пристройка второго этажа и т. п. Капитальный ремонт и перепланировка не ведут за собой такие обширные модификации.

Изменения в законодательстве, касающиеся получения разрешения на реконструкцию дома

4 августа 2018 года в Градостроительном кодексе РФ появились новые изменения и отдельные законодательные акты, внесенные согласно Федеральному закону от 03.08.2018 №342-ФЗ. Благодаря этому уже не нужно получать разрешение на реконструкцию дома или на постройку объектов индивидуального жилищного строительства. В настоящее время для совершения подобных действий владельцу надо сообщить о своем желании в органы местного самоуправления. Остановимся на том, как это сделать по всем правилам.

Документы о проведении реконструкции подаются в том случае, если ваш участок земли подходит под одну из разрешенных категорий:

• индивидуальное жилищное строительство;
• личное подсобное хозяйство;
• малоэтажное жилищное строительство.

Если у вас другая категория, то только после окончания реконструкции в МФЦ необходимо принести заявление, технический паспорт, а также документы на право владения участком.

Случаи, когда необходимо уведомлять администрацию о реконструкции дома

Не обязательно сообщать обо всех проводимых работах. Для подсказки воспользуйтесь таблицей.

Уведомление требуется для

Уведомление не требуется для:

замены надстройки здания (в том числе мансарды);

перестановки сантехнических объектов в границах одного и того же санузла;

всех изменений, ведущих к увеличению площади дома;

монтажа окон и разборки дверей в несущих перегородках;

обновления или восстановления несущих опор;

возведения временных переборок между частями дома;

утепления полового покрытия, потолка, стен;

установки дверных проемов в стенах между комнатами;

монтажа нового или замены прежнего инженерного оборудования;

исправления формы тамбура, при этом его площадь остается прежней;

постройки дополнительных или сноса старых этажей.

сноса перегородок, если они не являются несущими.

Запрещена ликвидация или перемещение несущих стен с целью увеличения пространства какой-либо комнаты. Но вы можете абсолютно законно заменить стену несколькими надежными столбами.

Юристы неофициально советуют не уведомлять администрацию в тех случаях, когда переделка постройки не ведет к изменению размера площади, не превышает параметров разрешенного строительства, не противоречит безопасной эксплуатации, а также не мешает правам третьих лиц. Выбор должны делать вы сами, не забывая, что несете за это ответственность.

К капитальному ремонту разрешается приступать без согласования. Но помните, что уведомить администрацию необходимо, если переделка приведет к существенным переменам. Например, уменьшится или увеличится число этажей.

Не надо сообщать о замене или структурных изменениях кровли, так как крыша не является несущей конструктивной частью дома. Вы всегда можете заявить о том, что занимались ее ремонтом, а не реконструкцией.

Решив перекрыть деревянный дом кирпичом (или изменить его размеры), обязательно согласуйте это с властями. Это необходимо, когда дом планируется газифицировать. В таком случае имеется вероятность, что хозяин строения получит отказ на подключение, если по факту площадь дома другая, а периметр фактически больше, чем написано в техпаспорте.

Документы и способы уведомления администрации о планируемой реконструкции дома

Для получения разрешения на реконструкцию частного дома требуется подать в местные органы власти заявление, где будут отражены следующие данные:

• персональная информация владельца;
• паспортные данные;
• сведения о застройщике (для юридических лиц);
• номер участка в соответствии с кадастровым документом (если таковой имеется), его описание;
• информация о правах на владение земельным участком (данные сведения возможно получить путем межведомственного взаимодействия);
• вид разрешений, относящихся к застройке;
• данные о параметрах подлежащего реконструкции строения;
• контактные данные тех людей, кто будет заниматься реконструкцией;
• способ отправки сведений застройщику.

Важно! Чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, не обязательно предоставлять проект. Вы, конечно, можете проявить инициативу и подготовить его, но помните о достаточно высокой стоимости данного документа.

В том случае, если какие-то данные внесены неправильно или отсутствуют, заявка возвращается в течение 3 суток. При этом день подачи в счет не идет. Бывает, что домовладельцы не ждут ответа властей и начинают ремонтные работы. Не советуем поступать таким образом.

Ответ на правильно поданную заявку составляется работниками администрации в течение недели. В нем содержится оценка информации, которая была предоставлена владельцем строения. Документ проверяется на предмет соответствия объекта установленным параметрам. Кроме того, рассматривается допустимость его нахождения на земельном участке. При отсутствии нарушений владелец получает разрешение на реконструкцию дома и проведение соответствующих строительных работ.

Важно! Застройщик может начинать работы сразу после получения документа из муниципалитета. Реконструкцию разрешено проводить в течение 10 лет (срок действия одобренного уведомления).

Во время всего периода строительных работ происходит контроль (в виде проверок) изменений объектов индивидуального жилищного строительства. Поводом могут стать жалобы на превышение запланированных нормативных объемов.

После внесения всех плановых изменений подается повторное уведомление, свидетельствующее о завершении реконструкции. К нему обязательно приложить технический план строения и квитанцию с уплаченной госпошлиной.

Сотрудники муниципалитета проверяют поданный документ в такие же сроки, как и при первом обращении. Заявитель получает ответ о том, соответствуют ли проведенные строительные работы рамкам действующих правовых актов Градостроительного кодекса. При обнаружении расхождений с утвержденным планом, выносится решение о переделке или сносе объекта.

После того как уведомление о соответствии будет получено, необходимо зарегистрировать права на объект индивидуального жилищного строительства. Это происходит через местные органы власти посредством межведомственного обмена. Сотрудники администрации сами должны направить все бумаги в Росреестр для осуществления дальнейших действий.

Важно! Некоторые владельцы участков задаются вопросом, надо ли обзавестись разрешением на эксплуатацию строения после завершения ремонтных работ. В существующих актах такой пункт отсутствует.

Передать данные в администрацию можно разными способами. Воспользуйтесь тем, что подходит конкретно вам:

• отправить через МФЦ, собственноручно сделав документ в бумажном виде;
• переслать по почте;
• подать в электронном виде через портал Госуслуг;
• посетить орган местного самоуправления лично.

Самый удобный и быстрый вариант из предложенных — воспользоваться сайтом Госуслуг. При этом надо прикрепить ваше уведомление, сканы паспорта, градостроительный план земельного участка. Найдя разрешение на строительство, заполняете его. Нужно присоединить не документ разрешающий строительство, а скан уведомления о начале строительных работ. Туда же на Госуслуги придет и ответ органов местной власти.

Возможна ли реконструкция дома за счет средств материнского капитала

В соответствии со статьей 10 Федерального закона №256-ФЗ деньги, предусмотренные госсертификатом, разрешено применить на реконструкцию домовладения. При этом требуется соблюсти следующие условия:

• ваш ребенок достиг возраста 3 лет;
• после ремонтных работ площадь жилого строения увеличится;
• дом зарегистрирован на всех представителей семейства (мать, отец, дети);
• площадь на каждого члена семьи не должна быть больше 18 квадратных метров.

Где получить разрешение на реконструкцию дома с использованием материнского капитала? Расход данных средств контролируется Пенсионным фондом. Поэтому держателю госсертификата необходимо прийти в ПФР, захватив с собой паспорт, документацию на право владения домом и участком, разрешение муниципалитета и выписку из госреестра.

По окончании проверки Пенсионный фонд в течение 60 дней делает перевод половины от всей денежной субсидии на счет держателя госсертификата. Вторая часть перечисляется не раньше 6 месяцев после первого зачисления. Чтобы получить остаток средств, необходимо снова обратиться в фонд. Не забудьте взять с собой акт освидетельствования реконструкции. В случае если ремонтные работы проводятся не владельцами, а строительной фирмой-подрядчиком, то финансы перечисляются на ее счет.

Иногда бывает, что получить разрешение на реконструкцию жилого дома необходимо до наступления трехлетия ребенка. Несмотря на предписания закона, в данной ситуации тоже возможно использование материнского капитала. Сначала требуется отремонтировать строение. После этого обращайтесь за получением компенсации за потраченные средства. ФЗ предусматривает и вероятность погашения займа, взятого с целью реконструкции дома.

Отказ в проведении реконструкции дома

В предоставлении средств иногда отказывают, если администрация сочтет параметры, указанные в уведомлении, несоответствующими правилам расположения домовладения на вашем участке. Решение можно обжаловать в судебном порядке, а также перед подачей иска. Обычно суд становится на сторону хозяина дома.

Не получив ответ администрации в обозначенные сроки, податель заявления вправе начать ремонтные работы. Но они должны реализовываться строго в соответствии с указанными в уведомлении сведениями.

Подведем итог. Получить разрешение на строительство жилого дома нужно в местной администрации. Туда и направляется соответствующее заявление. Сотрудники муниципалитета делают проверку документации — она должна соответствовать всем текущим правовым актам.

Вы можете и не подавать уведомление в органы районной власти, если предполагается перестройка дома, не ведущая к изменению его размеров, без нарушения параметров безопасности и с соблюдением всех правовых актов строительства. Решив пренебречь этими основными правилами, приготовьтесь к наказанию со стороны администрации.

Источник

Узакониваем реконструкцию частного дома: Нужно ли делать?

Реконструкция частного дома – это любое изменение ключевых характеристик здания. Например, вы решили сделать пристройку или возвести еще один этаж. Такие работы относятся к реконструкции и требуют согласования. Несогласованные изменения незаконны. Они не зафиксированы в ЕГРН.

Это означает, что фактическое состояние дома отличается от информации, которая хранится в реестре. Реконструировать дома, построенные на землях ЛПХ, ИЖС, СНТ, можно в уведомительном порядке.

Как согласовать реконструкцию по закону

Не все строительно-ремонтные работы относятся к реконструкции и требуют уведомления. Например, если вы делаете капитальный ремонт объекта, но при этом не изменяете ее параметры, фасад, этажность, разрешение на реконструкцию дома оформлять не нужно. Если запланированные работы относятся к реконструкции, мы рекомендуем действовать по закону. Это поможет сберечь немало сил и времени. Согласовать планируемые работы значительно проще и дешевле, чем узаконить уже выполненные.

Пошагово процедура оформления документов на реконструкцию дома выглядит следующим образом:

. Проектная документация для этого не нужна. Достаточно сделать схему СПОЗУ на бланке уведомления.
1. Дождаться ответа от местной администрации. Пока вы не получили положительный ответ, начинать работы нельзя.

Дальше ситуация может развиваться по двум направлениям:

1. Вы получаете положительный ответ и можете начинать строительство. . В этом случае можно устранить причины отказа и подать уведомление еще раз.

Оформление реконструкции жилого дома не требует подачи проектной документации. Но те работы, которые вы будете выполнять, должны соответствовать заявленным. Снести старый дом и построить на его месте новый под видом реконструкции не получится. Несоответствие будет выявлено. И вам придется узаконивать самострой.

После того, как работы завершены, действуем по следующей схеме:

. Обращаемся к кадастровому инженеру, заключаем с ним договор. Заказать технический план дома после реконструкции можно в компании «Геомер групп».
• Когда техплан готов, уведомляем администрацию, что работы завершены и прилагаем техническую документацию.

Дальше остается только ждать, когда комиссия проверит соответствие фактически сделанных работ заявленным. Комиссия выезжает на объект, поэтому вероятность обмануть администрацию не велика. Несоответствие будет выявлено и вы получите предписание вернуть все в первоначальное состояние. Если никаких нарушений нет, вы получаете уведомление о соответствии.

Регистрация реконструкции жилого дома проводится в ЕГРН. Сделанные изменения должны быть внесены в Единый реестр и отображаются в выписке на объект недвижимости. По закону подать документы в Росреестр должна местная администрация. Если не хотите ждать, можете сделать это самостоятельно или доверить специалистам «Геомер групп». Так вы сэкономите свое время.

В Росреестр нужно подать заявление о внесении изменений и приложить к нему все четыре уведомления. Через 7 дней после получения заявления все изменения будут зафиксированы в реестре. Вы получаете выписку из ЕГРН с новыми параметрами дома.

Что делать, если реконструкция сделана незаконно

Случаи незаконной перепланировки объекта недвижимости встречаются нередко. Стоит ли легализовать работы или лучше оставить все как есть? Как узаконить самовольную реконструкцию?

Любые незаконные строительные работы могут привести к серьезным последствиям:

• Предписание вернуть дом к первоначальному состоянию. Делать это придется за свой счет.
• Пересчет налога за последние три года. Если реконструкция сильно меняет параметры дома, изменяется и его кадастровая стоимость. Например, если вы построите еще один этаж, кадастровая стоимость дома увеличится. Это значит, что увеличится и сумма налога. Если незаконная реконструкция будет выявлена, вам могут пересчитать налог.
• С таким домом не получится провести никакую сделку. При попытке продать его или получить под него залог, незаконные работы будут выявлены очень быстро. Потому что тот дом, который есть фактически, не соответствует информации из реестра. Проблемы возникнут и при наследовании такой недвижимости. Наследникам придется проходить все процедуры узаконивания. Иначе оформить дом на себя не получится.
• Могут возникнуть проблемы с подключением к инженерным коммуникациям, особенно – газу. При изменении параметров дома может измениться схема подключения. В этом случае газовщики просто предпишут вернуть все к первоначальному состоянию или отключат подачу газа.

У незаконной реконструкции могут быть и другие последствия. Поэтому мы рекомендуем не рисковать и узаконить реконструкцию жилого дома в кратчайшие сроки.

Вы уже сделали незаконную перепланировку и не знаете, как ее узаконить? Приходите на консультацию к специалисту «Геомер групп». Записаться к эксперту можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

В вопросах недвижимости очень много нюансов, поэтому невозможно дать единый способ узаконивания, который подойдет абсолютно в любом случае. Ваша ситуация может быть нетиповой, потребует других подходов, помощи специалистов. Именно поэтому лучше сначала проконсультироваться с экспертом, который оценит вашу ситуацию.

Порядок оформления реконструкции частного дома в 2022 году

Чтобы узаконить реконструкцию дома, тнеобходимо много времени и сил. К этому нужно быть готовым. Но в целом, порядок оформления реконструкции дома достаточно прост:

. Прежде чем обращаться в инстанции, нужно подготовить технический план, в котором будет зафиксировано текущее состояние объекта недвижимости. Сделать его может только кадастровый инженер. Заказать технический план дома после реконструкции можно в нашей компании. . На этом шаге действуем также, как при обычном согласовании. Написать его можно в свободной форме.

Подать такое заявление может только собственник недвижимости. Если владельцев несколько, например, участок или дом находятся в долевой собственности, значит нужно получить разрешение на реконструкцию частного жилого дома или ЗУ от всех. Администрация рассматривает заявление около месяца. И в большинстве случаев отвечает отказом.

Если администрация отказала, следующая инстанция – суд. Прежде чем подавать исковое заявление и добиваться разрешения на реконструкцию, рекомендуем собрать документы:

на соответствие дома санитарным нормам. Здесь есть один нюанс, для частного дома санитарно-эпидемиологическую экспертизу делать не обязательно. Но так как нужно собрать доказательства для суда, можно согласовать реконструкцию частного дома.
• Согласование с пожнадзором. Согласовать реконструкцию с пожарной инспекцией получается не всегда. Иногда ГПН отвечает отказом. В этом случае вы можете ходатайствовать в суде о назначении пожарной экспертизы. Положительное заключение будет доводом в вашу пользу.
• Согласие от заинтересованных лиц. Получение разрешения на реконструкцию от всех заинтересованных сторон — оябзательная процедура. Заинтересованными лицами могут быть не только собственники или соседи по участку. Это может быть и муниципалитет или государство. Например, если рядом с домом проходят линейные объекты муниципального или федерального значения. В этом случае нужно обращаться в контролирующие органы. . Если объект находится в 30-километровой зоне от аэропортов, оформить реконструкцию частного дома без разрешения ведомства невозможно.

Согласование требует немало времени и сил. Во многих инстанциях заявление рассматривают около месяца. Всегда есть риск получить отказ. Мы поможем вам согласовать строительные работы с контролирующими органами.

После того, как все документы собраны, можно обращаться в суд. Иск о признании права собственности на реконструированный дом подают в районный суд. На первый взгляд здесь есть противоречие, так как у истца уже есть право собственности. На самом деле никакого противоречия с точки зрения закона нет, так как ОКС был изменен. Реконструкция частного жилого дома может привести к двум основным последствиям:

• Фактическое создание нового объекта. Например, если вы сделаете пристройку к дому или еще один этаж.
• Сохранение прежнего объекта, но с улучшенными характеристиками.

В исковом заявлении нужно мотивированно объяснить свою позицию. Собранные на предыдущем этапе документ прилагают к иску.

Что нужно учесть до обращения в суд

Не всегда суды встают на сторону истца. Вероятность положительного решения будет выше, если соблюдено несколько условий:

• Истец должен иметь права на земельный участок. Это может быть право собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования. Арендаторам суды обычно отказывают.
• Реконструкция не должна нарушать безопасность дома. Доказывать этот факт должен истец. Можно еще до суда заказать строительную экспертизу. Можно ходатайствовать о назначении экспертизы в суде. Досудебное обращение к экспертам обычно обходится дешевле.
• Преобразование объекта не должно нарушать права заинтересованных лиц. Например, реконструкция жилого дома с увеличением площади может привести к тому, что ОКС вплотную приблизится к границе участка. Суд может посчитать, что это нарушает права ваших соседей. Минимизировать риск можно за счет соглашения с соседями. Еще пример нарушения прав, это случаи, когда после преобразования объекта недвижимости затрудняется подход к инженерным коммуникациям.
• До обращения в суд были предприняты попытки досудебной легализации. То есть, собственник обратился в администрацию и получил отказ. Если никаких мер не было принято и вы сразу обратились в суд, вероятность отрицательного решения выше.

Всегда ли нужно обращение в суд

Судебное разбирательство может длиться очень долго. Для доказательства вашей правоты могут потребоваться дополнительные экспертизы, и их нужно делать за ваш счет. Поэтому по возможности лучше воспользоваться административным порядком. Регистрация реконструкции частного дома по упрощенной схеме включает следующие этапы:

• Заказать техплан.
• Подать заявление в Росреестр на внесение изменений.

Дальше остается ждать решения Росреестра. Этот метод проще, чем судебное разбирательство, но риск получить отказ от сотрудников службы кадастра очень высок. В случае отказа судебного разбирательства не избежать. Оформление реконструкции частного дома по упрощенной схеме возможно в том случае, если правообладателю не нужно согласовывать работы с соседями, муниципалитетом и другими заинтересованными сторонами.

Источник