Разрешение на строительство двух объектов на одном участке

Как законно построить второй дом на участке. Пошаговая инструкция для собственников

— Сын женился, возникла необходимость построить второй дом на участке. Вопрос: как это сделать законно, чтобы не было проблем с регистрацией дома? Или лучше сразу разделить землю? Можно ли впоследствии продать и дома, и участок?

— Возведение второго дома на земельном участке российским законодательством не запрещено, ограничения касаются лишь размещения на нём постройки.

Количество жилых строений на участке

Законом не определено количество жилых строений, которые могут быть возведены на земельном участке. В теории владелец земли может возвести столько угодно домов, если будут учтены требования возведения второго и так далее жилого дома на земельном участке, который может использоваться под ИЖС.

✋ Требования для строительства

Планируемая постройка должна соответствовать Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, согласно п. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса (ГрК), утверждаются органами местного самоуправления и, соответственно, могут различаться по регионам. В ПЗЗ содержится информация о предельных параметрах разрешённого градостроительства:

Как законно построить два дома на одном участке

• минимальный и максимальный размеры земельного участка;
• максимальный процент застройки — плотность застройки — отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади. Чаще всего разрешено застраивать 40% от площади земли;
• предельно допустимые отступы от границ участка и иных построек;
• предельное количество этажей или предельная высота зданий.

Кроме того, в обязательном порядке должны быть соблюдены противопожарные и санитарные требования, в том числе касающиеся противопожарных разрывов и норм инсоляции. Чтобы это учесть, необходимо ознакомиться с Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) — информационным документом, который, согласно ст. 57.3 ГрК, выдаётся для проектирования, строительства и реконструкции в границах данного земельного участка.

Именно в ПЗЗ и ГПЗУ видно, можно ли построить второй дом на участке — и если можно, то где именно и с какими параметрами. Также собственник поймёт, что можно предпринять, если возведение второго дома не вписывается в рамки требований. Например, может понадобиться уменьшить площадь уже имеющегося дома.

ПЗЗ и ГПЗУ являются публичными документами, с ними можно ознакомиться на сайте муниципального образования. В разных регионах, областях и даже отдельных сельских поселениях устанавливаются свои градостроительные регламенты.

Например, в ПЗЗ города Казани указываются следующие предельные параметры:

• минимальный размер земельного участка для ИЖС — 4 сотки;
• максимальный процент застройки 45%;
• минимально допустимый отступ дома от передней границы участка — 3 метра;
• отступ от боковых границ участка — 1 метр;
• отступ от задней границы участка — 5 метров;
• высота строения до 12 метров.

Закон от 3 августа 2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ. » подпунктом 39 пункта 1 статьи 1 уточнил понятие «объект индивидуального жилищного строительства», обозначив его, как «отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более, чем 3, высотой не более 20 метров», предназначенное для проживания и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

ДВА ДОМА НА ОДНОМ УЧАСТКЕ / как оформить 2 дома на участке ?

Второй дом могут отнести к самовольной постройке при игнорировании требований.

Конечно, практически полвека в садовом товариществе Купил(а) землю для строительства загородного дома Езжу к бабушке в деревню Даже не мечтаю, люблю город и цивилизацию Планирую купить

Возможный отказ на строительство

Отказ в разрешении строительства может быть вручён по следующим причинам:

• превышение максимального процента застройки — это самая частая ситуация;
• невозможность соблюдения предписываемых расстояний от строений и границ земельного участка;
• запрещение (ограничение) возведения новых домов уставом СНТ, если дом на территории СНТ;
• невозможность начала работ из-за нахождения земельного участка в водоохранной или санитарно-защитной зоне, если на нём расположены объекты культурного наследия и так далее.

‍♀️ Как законно построить два дома на участке. Инструкция

До 2018 года Градостроительный кодекс предписывал оформлять разрешение на строительство. Но вышеуказанный №340-ФЗ внёс изменения и в этот норматив. Для законного начала строительства, согласно ст. 51.1 ГрК, необходимо уведомить государственные органы. Обратное уведомление о соответствии считается официальным согласованием — в течение 10 лет можно вести строительство.

Последовательность действий следующая:

1. В местные органы власти подаётся уведомление о планируемом строительстве с заявлением, где указываются адрес и кадастровый номер участка, вид разрешённого использования земли; предоставляются свидетельство о праве собственности на земельный участок, выписка из ЕГРН, план участка с контурами: линейные размеры дома, геометрия, расположение относительно границ земельного участка. Форма уведомления здесь.
2. До начала строительства необходимо дождаться ответа от местных органов власти о соответствии строительства признанным нормам — в течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проводит проверку и направляет застройщику уведомление о соответствии (форма уведомления) установленным параметрам и допустимости размещения дома на земельном участке — либо о несоответствии (форма).
3. По окончании работ подаётся уведомление о завершении строительства с приложенным техническим планом (форма) .
4. Ожидается ответ органов местного самоуправления. В соответствии с ч. 1.2 ст. 19 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в течение 7 рабочих дней после поступления уведомления об окончании строительства жилого дома администрация обязана направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на построенный дом.

‍♀️ Надо ли разделять участок при возведении второго дома, чтобы участков получилось тоже два

Раздел земельного участка — один из вариантов возведения второго жилого дома на земельном участке. Процедура предполагает:

1. Проведение межевания.
2. Составление межевого плана.

Всё это нужно сделать до начала строительства.

Кадастровый инженер лицензированной компании готовит технический план дома на основании Декларации об объекте недвижимости.

Пакет документов подаётся в МФЦ. Есть возможность также подать заявление через личный кабинет на портале Госуслуг.

Вопрос рассматривается органами местного самоуправления. Межевой план регистрируется в Росреестре. В ЕГРП вносятся сведения о вновь образованных участках.

Бурение скважины на участке – оформлять лицензию или нет. Законодательные нормы, регулирующие водозабор для личных нужд

Какие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самострой

Как построить туалет на даче так, чтобы не поссориться с соседями. Расстояния, уровни и другие правила по закону

Будут ли сложности при продаже участка и обоих домов

С юридически оформленными объектами на земельном участке проблем при продаже не будет. Но желающих купить два дома обычно немного. Если два дома на одном участке не удастся продать, то придётся:

• или делить участок, чтобы под каждым строением был свой собственный земельный участок;
• или продавать дома отдельно, присваивая второму дому новый адрес;
• или разбираться с оформлением прав на землю.

✨ Краткое резюме

1. Возведение второго жилого дома на земельном участке возможно — количество домов законодательство не ограничивает.
2. Принимая решение о строительстве, необходимо познакомиться с Правилами застройки и землепользования (ПЗЗ) и Планом границ земельного участка (ПГЗУ), которые приняты муниципальными образованиями. В каждом таком образовании свои правила. Документы можно найти на официальных сайтах в свободном доступе.
3. Для того чтобы получить официальное разрешение на строительство, достаточно подать уведомление о начале строительства в административные органы, предусмотрев при этом все нормативы, предусмотренные ПЗЗ и ПГЗУ.
4. Если в перспективе дом планируется продавать, то лучше сразу разделить участок на два: строительство будет проводиться на отдельно зарегистрированном участке земли, продавать такой дом будет легче.

❓ Часто задаваемые вопросы

Дом, где находятся две квартиры с отдельными входами, относится к «блокированному дому» — согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК, но должен восприниматься, как единое целое. Отдельный блок не может считаться самостоятельным жильём. Следовательно, снести часть дома без согласия соседей нельзя, это может привести к судебным искам с требованием привести дом в прежнее состояние.

Внесудебный порядок возможен, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают собственники, и есть договорённость о принадлежности тех или иных помещений внутри дома. Во время его выделения в натуре происходит создание отдельного входа и присвоение дому нового адреса.

Способы раздела жилого дома, которые позволяют провести раздел имущества в соответствии с требованиями закона:

• проведение реконструкции, в результате которой индивидуальный жилой дом станет «блокированным»: с общей стеной с соседними «блоками», предназначенными для проживания одной семьи — право собственности регистрируется на каждый блок;
• реконструкция, когда жилой дом станет многоквартирным — в нём могут быть зарегистрированы жилые или нежилые помещения, права собственности будут зарегистрированы на квартиры, а в общей долевой собственности будут места общего пользования и земля.

Количество домов, которые можно построить на участке ИЖС, законодательством не оговаривается. Теоретически их может быть и два, и три, если на земле разрешено индивидуальное жилищное строительство. Требование возникает к самим постройкам — соблюдение правил землепользования и застройки, санитарных правил и пожарной безопасности.

Какой должна быть минимальная площадь участка, чтобы можно было построить дом? Есть какие-то законодательные нормы?

Минимальный размер земельного участка для строительства жилого дома либо размещения садового хозяйства указан в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, согласно п. 1 ст. 8 ГрК, утверждаются органами местного самоуправления. Так как это публичная информация, с ПЗЗ можно ознакомиться на сайте муниципального образования, на территории которого находится земельный участок.

Источник

Можно ли построить на участке второй дом: разбираемся в законодательстве

Нередко частные домовладельцы задаются вопросом, можно ли построить на участке второй дом. Причины могут быть разными. Например, если участок был приобретен с имеющимся домом, но владельцы планируют построить другой коттедж, используя имеющееся здание для временного проживания на время строительства.

Если размеры земельного надела позволяют, можно переселить своих родителей в отдельный дом и не беспокоить их шумом детских игр на вашей территории. Но в этом случае возникает необходимость узаконивания постройки. Можно ли это сделать без межевания участка, рассказано далее.

Законодательство про строительство второго дома на одном земельном участке

Закон РФ не определяет, сколько жилых строений может находиться на земельном участке. В теории владелец земли имеет право возвести столько угодно домов, если строительство в принципе разрешено в соответствии с видом использования участка. При этом должны быть соблюдены нормы, которые содержатся в правилах землепользования и застройки с учетом градостроительного плана. Не должны быть нарушены санитарные правила и требования пожарной безопасности. Также необходимо учесть права тех, чьи дома расположены по соседству.

Чтобы узнать ответ на этот вопрос, можно ли построить на участке второй дом, изучим Классификатор ВРИ ЗУ. Согласно этому документу разрешено использовать участок для индивидуального строительства, чтобы разместить на нем жилой дом. Важно, чтобы здание было отдельно стоящее, его высота — не выше 20 м (то есть не более трех этажей). Строение предназначается для удовлетворения человеком бытовых нужд, которые связаны с проживанием в таком доме. Здание не предназначено для разделения на автономные объекты недвижимости.

Точно такие же правила действуют для прочих видов разрешенного использования участков. То есть вне зависимости от вида земли, речь идет о строительстве одного дома. В результате многие не до конца понимают, будет ли законным размещение на земельном участке нескольких зданий?

На самом деле при возведении загородных домов учитываются нормы по максимальному проценту застройки земли. Ориентируясь на данный показатель, следует определять, можно ли построить на конкретном участке второй дом.

Акты, которыми нужно руководствоваться при строительстве второго дома на участке

Любое возведенное здание должно подходить под определенные требования, которые содержатся в статье 38 Градостроительного кодекса России:

• допустимая высота здания, его этажность;
• процент застройки, то есть габариты строения (по наружным стенам относительно участка). К примеру, если вы приобрели 6 соток земли и построили здание 5 х 6 м. Таким образом, общая площадь дома 30 м 2 (0,3 сотки). Это значит, что здание составляет 5 % от размера участка;
• минимальный отступ (наименьшее расстояние от жилого строения до границы земельного участка).

Чтобы найти ответ на вопрос, можно ли на участке построить второй жилой дом, следует изучить требования, выдвигаемые к такому строению. Они содержатся в пункте 39 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ: здание должно иметь не более трех надземных этажей, его высота не должна превышать 20 м. Дом может включать в себя комнаты, а также вспомогательные помещения для удовлетворения бытовых нужд жильцов.

В ПЗЗ (Правила застройки и землепользования) содержится информация о максимальном проценте застройки, а также минимальных отступах между строением и границей участка. Согласно статье 30 вышеуказанного кодекса эти параметры определяет муниципалитет города, в котором вы проживаете (пункт 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ). Это значит, что в зависимости от расположения земли допустимые отступы и процент застройки будут отличаться.

Под термином «плотность застройки» понимается отношение суммарной площади по наружным замерам стен жилого здания, а также других расположенных на участке капитальных построек к площади земли.

В зависимости от региона и участка данный параметр будет отличаться, обычно он составляет 20–100 %.

Если у вас дача либо коттедж, расположенный на участке размером 6–12 соток, допустимая плотность застройки будет 40 %. Это значит, что по закону вы сможете занять постройками не более 40 % от всего участка.

Где искать Правила застройки и землепользования, действующие в вашем регионе? Чаще всего их размещают на портале администрации города или района, в котором вы проживаете. Также можно воспользоваться сайтом-поисковиком. Рекомендуется заходить на такие веб-страницы с ноутбука либо ПК, поскольку данные сайты не адаптированы под смартфоны.

Первое, что необходимо сделать, это определить зону, где находится земля. Скачиваем карту, а затем находим участок, изучаем краткое, а также полное описание зоны. Краткое описание чаще всего находится непосредственно на местности, полное — с краю карты.

Узаконивание строительства второго жилого дома на участке ИЖС

В отношении земли под индивидуальную застройку часто возникает вопрос, можно ли строить второй дом на одном участке ИЖС. По закону, на такой земле допускается возведение одного коттеджа. Остальные построенные здания будут вспомогательными: баня, сарай, гараж.

Что делать в ситуации, когда на одном участке построено 2 дома? Чтобы узаконить постройки, следует провести разделение земли на два участка, чтобы на каждом из них находилось одно жилое строение.

При получении документов будьте готовы к трудностям, однако данный способ является самым легким из всех. Если потребуется, продавать земельные участки также следует по отдельности.

Для разделения земли придется провести межевание. После этого снимается с учета прежний участок и ставятся два новых, которые образовались при разделении. Затем можно завершить процедуру оформления земли. Для обращения в бюро технической инвентаризации подготовьте следующую документацию:

• документ, который подтверждает право владения землей;
• заявление, оформленное по установленному образцу;
• адресная справка;
• кадастровый паспорт;
• дубликат вашего паспорта;
• согласие собственников.

Как еще можно построить 2 дома на одном участке ИЖС?

Для этого при оформлении второго здания ему следует присвоить статус гостевого домика (вспомогательной постройки либо бани, в которых есть жилые комнаты). У такого строения не будет адреса, вы не сможете продать его отдельно от основного дома, однако зарегистрировать здание в таком случае будет легче.

Обратите внимание! Чтобы построить второй дом на одном участке, следует посетить администрацию города до того, как начнутся строительные работы. В противном случае узаконить постройку не получится.

Часто задаваемые вопросы про строительство второго дома на участке

Сколько адресов будет, если на участке построен второй дом?

Владелец коттеджа должен пройти через процедуру присвоения почтового адреса жилой постройке. Как это сделать? Обращаемся в администрацию города, пишем заявление об установлении либо изменении адреса. После этого будет издано постановление, а данные внесены в ФИАС (Федеральная информационная адресная система).

ТОП-5 статей по строительству:

Данная процедура проходит достаточно легко. У любого жилого дома должен быть почтовый адрес. Поэтому у одного здания будет номер, а у второго тот же номер с буквой «А» либо с припиской «строение 1».

На одной земле находятся два жилых здания, в разделении участка нам отказали. Как быть в такой ситуации?

Проблема в том, что есть установленные минимальные размеры участков, которые содержатся в ПЗЗ, причем значения отличаются в зависимости от региона расположения земли.

К примеру, в Перми допустимые габариты земельного участка для ИЖС — 450 м 2 . Чтобы узнать эти параметры для вашего региона, следует обратиться в местную администрацию. Разделить землю на два участка, если их площадь будет меньше допустимой, по закону не получится.

В подобных ситуациях, когда разделение земли невозможно, владельцы оформляют письменное соглашение, в котором указан порядок пользования участком.

Арендую землю площадью 12 соток (срок аренды 49 лет), предназначенную для эксплуатации жилого строения. На земле стоит старый коттедж. Можно ли построить на участке второй дом, а первый снести? Каким образом сделать новую постройку законной?

Чтобы по закону оформить второе строение, следует формально прекратить право на первый коттедж. Как это сделать? Посещаем бюро технической инвентаризации, подаем заявление установленной формы, в котором просим признать первую постройку, например, летней кухней, а второму дому присвоить статус жилой недвижимости. Затем в этой же организации находим техника, который оформит техпаспорт дома. Что должно сделать БТИ:

• добавить изменения в Госкадастр недвижимости, основываясь на поданном заявлении, а также оформленном техпаспорте второго дома. Также БТИ должно убрать из Госкадастра данные о первом строении и поставить на учет новый дом (попросите, чтобы вам предоставили диск, на котором содержатся все данные);
• подготовит требуемые технические документы, включая кадастровый паспорт. В БТИ он может прийти в электронной форме, это значит, что на бумаге не будет печати ГКН. Однако, чтобы зарегистрировать права, данный документ подойдет. Специалисты регистрационной палаты удостоверятся, что строение поставлено на кадастровый учет;
• предоставить техпаспорт, кадастровый паспорт, а также справку Ф1, которая необходима, чтобы можно было зарегистрировать права;
• подать декларацию (при условии, что БТИ предоставляет данную услугу). Как только вся документация будет у вас, включая CD с информацией, вам следует отправиться в регистрационную палату, чтобы признать право собственности на второй дом.

Прежде чем отправиться в бюро технической инвентаризации, следует собрать весь пакет документов на новое здание. Сюда относится в первую очередь свидетельство о праве собственности (либо бумаги, подтверждающие выдачу данного свидетельства). Это может быть, например, договор купли-продажи или дарения.

Также потребуется техническая документация: кадастровый и технический паспорт. Следует подготовить адресную справку. Если какой-либо из перечисленных документов отсутствует, БТИ откажется от оформления второго дома.

Можно ли построить второй дом на одном участке и куда обратиться за разрешением?

В случае, когда здание подходит под требования к ИЖС (у дома не больше трех этажей, в нем будет жить одна семья), тогда не придется собирать проектную документацию. Все, что необходимо сделать — подать запрос на разрешение строительства в администрацию.

Какие документы следует подготовить:

• свидетельство о праве собственности на землю;
• градостроительный план;
• схема земельного участка, на которой отмечено будущее строение.

Сотрудники администрации проведут проверку документации, и, если никаких ошибок нет, предоставят вам разрешение на строительство. Если вам откажут по определенной причине, вы можете обжаловать решение, обратившись в судебную инстанцию. В такой ситуации получать разрешение придется другим законным способом.

Заключается он в том, что все действия выполняются в обратной последовательности. То есть вы строите здание, соблюдая все требования нормативно-правовых документов. После этого подаете заявление в судебную инстанцию с просьбой признать строение законным. Чаще всего новый дом закрепляют за человеком, который является собственником участка. Однако если при возведении здания вы допустили ошибки, суд может вынести решение о сносе постройки.

Можно ли построить на участке второй дом? Да, но при условии, что будут соблюдены санитарные нормы, а также нормы пожарной безопасности. Кроме того, не должна быть превышена допустимая плотность застройки.

Источник