Два жилых дома на одном земельном участке — как зарегистрировать по закону
Отвечаем на вопрос, волнующий собственников земельных наделов.
Петров А.В. владеет участком, на котором уже возведена жилая постройка (дом), но ему захотелось расшириться и построить коттедж, а имеющийся недвижимый объект использовать как место временного проживания.
Другой пример, когда тот же Петров решил построить второй дом на одном участке, так как в первом стало мало места для проживания его семьи и родителей.
Ситуаций из практики много, когда граждане задаются вопросом о том, можно ли построить два дома на участке. Случается, когда возводят самовольные постройки, которые нуждаются в узаконивании. В любом случае жилой объект не получится скрыть от регистрационных органов, поэтому советуем использовать только законные способы строительства.
Прямого запрета на строительство двух домов на одной земле нет
Заглянув в законодательство (Градостроительный и Земельный кодексы РФ) мы не найдём указания на то, что на одном участке земли нельзя возводить больше одного дома для целей ИЖС, СНТ или ЛПХ.
#2 Затраты на строительство дома. Получение разрешения на строительство дома
Однако, на уровне регионов, сёл и районов местная власть может устанавливать конкретные правила пользования землёй и проведения застроек. Сокращённо такие правила именуют ПЗЗ правила землепользования и застройки.
Согласно ПЗЗ, устанавливаются максимальные и минимальные параметры земли, допустимый процент надела (плотности застройки) для строительства объектов недвижимости, нормативы отступов от границ участка. На местном уровне могут быть закреплены ограничения относительно допустимости построить два дома на одном земельном участке.
Например, Ленинский Московский округ Московской области установил минимальный размер участка в 400 кв.м., а городское поселение Родники Раменского муниципального района Московской области в 600 кв.м. Общим для обоих регионов выступает предельный процент постройки, который составляет 40%, и минимальный отступ от границ участка в 3 м.
Отметим, что максимальный процент застройки (плотность) рассчитывается как размер дома по внешним стенам относительно земельного надела. Чаще размер варьируется от 20% до 100%.
Например, Иванов владеет участком в 10 соток, где возведён дом размером 5 на 6 м, что составляет площадь дома в 30 кв.м. или 0,3 соток, а процент застройки на земле равен 5.
Если в собственности от 6 до 12 соток, стоит ориентироваться на 40% для застройки участка.
Два жилых дома на одном участке: с чего начать строительство
- Обратиться в местную администрацию и уточнить ПЗЗ, в которых указан запрет или разрешение на возведение второго дома, допустимое для строительства место на участке и параметры. ПЗЗ можно найти и на официальных сайтах администрации конкретного округа, например, вбить в поисковую строку браузера «утверждённые генеральные планы ПЗЗ на официальном сайте администрации саратовского района (регион заменить на свой), где откроется нужная информация.
- Провести расчёт процента уже возведённого жилого объекта, поскольку, если допустимый процент будет превышен, в строительстве второго дома откажут.
- Согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), направить уведомление о начале работ в комитет градостроительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или по почте. В уведомлении указываются сведения о застройщике и участке, характеристики дома и план участка с двумя домами, где схематично изображён планируемый второй жилой объект. План составляется кадастровым инженером проектной организации.
- Получив положительный ответ, соблюдать правила (Грк РФ) о возведении жилых объектов. Например, согласно п. 39 ст. 1, объекты для ИЖС не должны превышать высоту в 20 м и занимать более трёх этажей. Если не выполнить подобные и другие условия (требования пожарной безопасности, санитарные нормы), строение будет признано самовольной постройкой.
- Соблюсти расстояние между домами на участке, равное шести и более метрам исходя из строительных материалов, и не менее трём от дома до границ участка земли.
- Завершив строительство, составить уведомление об окончании работ и направить в местные органы не позднее месяца после возведения второго жилого дома на участке. Форму для составления необходимых уведомлений можно найти в Приложениях к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.09.2018 №591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта недвижимости объекта индивидуального строительства или садового дома».
- Присвоить адрес новому жилому объекту (дому) до государственной регистрации в Росреестре. Строение будет иметь номер, аналогичный уже имеющемуся объекту, но с литерой (ул. Московская, 21 лит.А), дробью (ул. Московская, 21/1) или припиской (ул. Московская, 21, строение 1). Присвоение проводится местными органами власти (городским отделом архитектуры и градостроительства в местной администрации, департаментом имущества) после подачи соответствующего заявления.
- Отправить документы для регистрации нового жилого объекта в Росреестр.
Как строить два жилых дома на одном участке, если земельный участок — совместная собственность двух граждан
Иванов И.И. и Петров А.В. владеют участком на праве общей долевой собственности. Если один из них решил построить на земле, которая не делится на отдельные наделы, дом, тогда между ними заключается соглашение в письменной форме о порядке пользования земельным наделом с указанием на договорённость о строительстве каждым собственником жилых объектов.
Разрешение на строительство многоэтажки в Сочи Два варианта
Когда заключить соглашение мирным путём не получается, порядок пользования участком определяется в судебном порядке.
Что делать, когда в собственности земельный участок под двумя домами, и один жилой объект не зарегистрирован
Дом признаётся самовольной постройкой, согласно ст. 22 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Для избегания ответственности в виде штрафов и сноса лучше признать право собственности на самовольное строение в судебном порядке. Таким образом после признания объект будет официально зарегистрирован как недвижимость, у налоговых и Росреестра не возникнет вопросов к владельцу.
Два жилых дома на участке ИЖС
Законодательство устанавливает правило о строительстве одного жилого дома. Возведение других построек возможно, когда они не предназначены для жилья (бани, сараи, гаражи) и числятся вспомогательными объектами.
Отметим, что прямого указания на строительство исключительно одного жилого объекта на землях для ИЖС не закреплено.
Если два дома на участке ИЖС уже построены, землю делят на два отдельных надела, на каждом из которых будет стоять жилой объект.
При делении обращаются к кадастровому инженеру, который посредством межевания установит границы вновь образованных участков земли. Каждый из них регистрируется в Росреестре, а прежний (единый) снимается с кадастрового учёта.
Когда делится участок под два дома нужно соблюдать правила относительно целевого назначения новых наделов, вида пользования, площади, отсутствия ограничений на строительство.
Собственник становится налогоплательщиком уже за два земельных надела и платит членские взносы, когда делится земля, чтобы возвести дома на участке СНТ. Их размер устанавливается пропорционально количеству участков, которыми владеет собственник.
Если не хочется «возиться» с разделением, на землях для ИЖС построить два дома на одном участке без межевания можно, если присвоить второму недвижимому объекту статус домика для гостей или вспомогательного строения, например, бани с жилыми комнатами.
Но стоит помнить, что такому объекту адрес не присваивается и продать его без основного дома нельзя.
Проще зарегистрировать два жилых дома на участке и спать спокойно.
Для получения разрешения на строительство подаётся запрос в местную администрацию с приложением выписки из ЕГРН о праве собственности на участок, градостроительного плана, схемы земли с указанием места для планируемого второго дома.
Два отдельных дома на участке: как продать и купить
«Практика показывает, что несмотря на отсутствие запрета на строительство двух домов в пределах одного участка, Росреестр не регистрирует право собственности на второй жилой объект, если земля не разделена на отдельные наделы. Часто дома признают самовольными постройками и сносят» — такое утверждение было получено от эксперта по недвижимости.
Желающих купить два дома на одном участке не так много, как хотелось бы собственникам. В таких ситуациях земля либо делится, либо каждый дом продаётся по отдельности. Когда приобретается один из двух домов, покупатель должен понимать, что будет владеть только на 1/2 долей в праве собственности на землю.
С такими правилами согласны не все покупатели, что приводит к трудностям продажи двух домов на одном участке.
Можно ли построить два дома на участке, когда нельзя разделить участок и по ПЗЗ строительство невозможно
В такой ситуации возводятся дома блокированной застройки или на два хозяина. Жилые дома состоят из нескольких блоков с общей стеной и отдельным выходом на территорию общего пользования (двор).
Вывод:
Построить два дома на одном участке земли можно, если соблюдать требования законодательных актов, правила пожарной безопасности, выполнять санитарные нормы, не выходить за пределы допустимой плотности застройки.
ИсточникРазрешение на строительство на два объекта
Для зданий площадью менее 1500 кв.м. в соответствии с ГрК (градостроительным кодексом) РФ Статья 51, ч.7 п. 3 и нормативными документами по Московской области для разрешения на строительство требуется разработка следующих разделов.
1. Материалы АГО — Архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства (АГО) – архитектурные решения, включающие в себя внешний вид (стиль, пластику, колористику) и объемы (количество и габариты) объекта и приобъектного благоустройства, их взаиморасположение и связанность с существующей средой. Для зданий менее 1500м2, изготавливается с некоторыми упрощениями. Разработка материалов АГО требуется не для всех объектов (скачать постановление)
Раздел включает в себя: исходно-разрешительные документы, описание проектной мощности объекта капитального строительства, сведения о функциональном назначении объекта, технико-экономические показатели, в приложениях все копии исходно-разрешительной документации: градостроительный план, технические условия на подключения к инженерным сетям, согласования с различными инстанциями.
Раздел включает схему планировочной организации земельного участка с отображением: мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним; границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии); зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии); решений по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории; этапов строительства объекта капитального строительства; схемы движения транспортных средств на строительной площадке;
Включают: отображение фасадов; цветовое решение фасадов (при необходимости); поэтажные планы зданий и сооружений с приведением экспликации помещений — для объектов непроизводственного назначения; иные графические и экспозиционные материалы, выполняемые в случае, если необходимость этого указана в задании на проектирование.
Раздел включает подразделы: система электроснабжения; система водоснабжения; система водоотведения; отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха; тепловые сети; сети связи. Для определенных объектов, как правило производственных, разрабатывается раздел «Технологические решения» на основании которого принимаются основные проектные решения.
Раздел ПОС разрабатывают для обеспечения своевременного ввода в эксплуатацию производственных мощностей и объектов жилищно-гражданского назначения с наименьшими затратами и при высоком качестве за счет повышения организационно-технического уровня строительства. В ПОС включаются следующие документы: календарный план строительства — определяются общие календарные сроки и последовательность строительства (по очередям, пусковым комплексам и основным объектам), а также объемы работ в денежном выражении по годам строительства. Календарный план на подготовительный период составляется отдельно (с распределением объемов работ по месяцам); строительные генеральные планы для подготовительного и основного периодов строительства — графически определяется размещение строительного хозяйства на территории строительной площадки;
Разработка проекта мероприятий по обеспечению доступа инвалидов позволяет обеспечить возможность маломобильным группам населения беспрепятственно передвигаться в современных зданиях и сооружениях. В ходе разработки данного раздела решаются такие вопросы как удобство расположения входных групп и доступ к ним, коридоров, разработка схем движения маломобильных групп населения по указанной в плане территории. Помимо этого, в раздел входят произведенные расчеты касательно нужного количества лифтов, санузлов и площади пожаробезопасных зон, а также проводится работа по созданию основных мероприятий, направленных на комфортную эксплуатацию проектируемого объекта людьми со слабым зрением и слухом.
Перед началом строительства и для дальнейшего введения объекта в эксплуатацию потребуются разделы:
В соответствии с требованиями Федерального Закона от 21.12.1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» для организаций, зданий, сооружений и других объектов должны быть в обязательном порядке разработаны и реализованы меры пожарной безопасности, в том числе при их проектировании. К этим мероприятиям, в том числе относятся: Конструктивные и объемно-планировочные решения, препятствующие распространению опасных факторов пожара по помещениям, зданиям и между ними;Ограничение пожарной опасности строительных материалов, используемых в поверхностных слоях конструкций здания, в том числе кровель, отделок и облицовок фасадов, помещений и путей эвакуации;Снижение технологической взрывопожарной и пожарной опасности помещений и зданий; Наличие автоматических средств пожаротушения и обнаружения пожара и т.д.
Включают описание и обоснование технических решений, обеспечивающих необходимую прочность, устойчивость, пространственную неизменяемость зданий и сооружений объекта капитального строительства в целом, а также их отдельных конструктивных элементов, узлов, деталей в процессе изготовления, перевозки, строительства и эксплуатации объекта капитального строительства. Чертежи характерных разрезов зданий и сооружений с изображением несущих и ограждающих конструкций, указанием относительных высотных отметок уровней конструкций, полов, низа балок, ферм, покрытий с описанием конструкций кровель и других элементов конструкций
Раздел включает: результаты оценки воздействия объекта капитального строительства на окружающую среду, перечень мероприятий по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период строительства и эксплуатации объекта капитального строительства. Ситуационный план (карту-схему) района строительства с указанием границ земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, расположения источников выбросов в атмосферу загрязняющих веществ и устройств по очистке этих выбросов
Данный раздел должен содержать:
1) требования к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию зданий, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения;
2) минимальную периодичность осуществления проверок, осмотров и освидетельствования состояния строительных конструкций, оснований, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений и (или) необходимость проведения мониторинга окружающей среды, состояния оснований, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации зданий, сооружений;
3) сведения для пользователей и эксплуатационных служб о значениях эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения, которые недопустимо превышать в процессе эксплуатации зданий, сооружений;
4) сведения о размещении скрытых электрических проводок, трубопроводов и иных устройств, повреждение которых может привести к угрозе причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений.
В данном разделе должны быть представлены сводные показатели энергоэффективности проектных решений. Сводные показатели энергоэффективности должны быть сопоставлены с нормативными показателями строительных решений. Также в данном разделе подготавливается Энергопаспорт, составленный на основании проектной документации.
Очень важно отметить, что большинство заказчиков думают, что если объект будет площадью менее 1500 кв.м. то экспертизу проект проходить не должен, но в градостроительном кодексе есть еще некоторые пункты по которым проектируемый объект может попасть под экспертизу это этажность и санитарно-защитная зона (для некоторых объектов)
Проектная документация для капитального строительства и реконструкции выполняются в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 12.11.2016) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» с учетом всевозможных технических регламентов и норм
Мы как правило разделяем проект на несколько стадий (этапов) проектирования. Для получения разрешения на строительство необходима стадия П (проектная документация).
Стоимость проектирования ориентировочно можно узнать по сметным сборникам (как правило, рыночная стоимость разработки проекта ниже)
Источник