Согласно Земельному кодексу РФ (основному документу, регулирующему земельные отношения в стране) землями сельхозназначения считаются земли, находящиеся за границами населенных пунктов и предназначенные для ведения сельского хозяйства. Этот же документ регулирует категории и виды разрешенного использования данных земель.
Большинство с/х земель выделено с формулировкой «для создания сельскохозяйственной продукции», т.е. для выращивания различных культур. Само собой, это подразумевает возведение различных вспомогательных построек — теплиц, складских будок, парников и т.д.
Если земля была куплена и арендована с видом разрешенного использования «под дачное, огородное или садовое строительство», то на территории участка можно возводить не только хозяйственные постройки, но и жилые объекты (разница лишь в процедуре регистрации).
С другой стороны, теплицы нельзя возводить в тех землях, чье ВРИ сформулировано как «для животноводства». В таком случае площадь участка целиком определяется под организацию сенокоса, пастбищ или выгула скота. То же самое касается и земель, которые выделены под организацию пасек и иных форм сельского хозяйства, не связанных с выращиванием c/х культур и растений.
Проектирование и строительство объектов сельскохозяйственного назначения
Таким образом, ответ на вопрос данной статьи звучит так: теплицы и иные виды сельскохозяйственных построек можно возводить на угодьях, которые ориентированы на производство сельхозпродуктов (овощей, фруктов, ягод и т.д.).
Преимущества крестьянско-фермерского хозяйства
Однако наиболее выгодным ВРИ для создания различного рода построек (в т.ч. теплиц) является крестьянско-фермерское хозяйство. Данная форма сельскохозяйственных участков регулируется Федеральным законом «О крестьянских хозяйствах». Согласно этому законодательному акту, фермерские хозяйства предназначены для выращивания, переработки, хранения и дальнейшей реализации сельскохозяйственной продукции. Соответственно, столь широкий комплекс задач подразумевает возведение построек различной функциональности. Их перечень также регламентирован ФЗ «О крестьянских хозяйствах» и включает в себя следующие строения:
- хозяйственные постройки
- различные сооружения и здания (теплицы, ангары, склады, парники и т.д.) необходимые для ведения крестьянского хозяйства
- сельскохозяйственная техника, оборудование и инвентарь
- транспорт
- сооружения для мелиорации и удобрения почвы
- иные сооружения и постройки, необходимые для осуществления фермерской деятельности.
Как можно заметить, статус фермера дает большое количество преимуществ в плане строительства на своем участке. Однако статус фермера предполагает наличие статуса индивидуального предпринимателя, и как следствие, налогового бремени в пользу государства.
Приобретая землю сельхоз назначения многие собственники, рано или поздно, сталкиваются с необходимостью строительства зданий и сооружений. Больше всего вопросов возникает, если участок был куплен для осуществления фермерской или крестьянской деятельности. С одной стороны, хочется построить жилой дом, чтобы круглый год заниматься сельским хозяйством. С другой – возникают сомнения, является ли возведение жилого дома на такой категории земель законным?
Как купить самострой и незаконные постройки на землях сельхозназначения.
Рассмотрим, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения, можно ли строить дом и другие здания.
Что значат земли сельхоз назначения?
Чтобы понять, какие земли имеют сельскохозяйственное предназначение, нужно обратиться к ЖК РФ, а именно, к ст. 77 п.1 в редакции ФЗ от 22.07.2008. По этому документу видно, что землями сельскохозяйственного назначения государство признает участки, расположенные за пределами населенных пунктов, назначение которых – ведение сельского хозяйства.
Что именно относится к сельскому хозяйству? Ответ вы найдете в ст. 77 п. 2 этого же закона. К землям сельхоз назначения относятся участки, предназначенные для:
- сельхоз угодий (пашен, пастбищ, сенокосов);
- лесных насаждений, цель которых – защита территории от ветра;
- различных водных объектов;
- внутрихозяйственных коммуникаций (водопровода, электросетей и т.д.);
- внутрихозяйственных дорог;
- строительства зданий и сооружений для производства, хранения или переработки сельскохозяйственной продукции.
В этом пункте статьи нет речи о ведении крестьянско-фермерских и личных подсобных хозяйств.
Однако такая возможность предусмотрена ст 78 ЖК РФ. При детальном ее изучении мы видим, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для научно-исследовательских учебных и иных целей, а также для:
- рыбоводства;
- крестьянских и фермерских хозяйств;
- ведения личного подсобного хозяйства, включая огородничество, садоводство и животноводство.
При этом, на основании ст. 78 п. 4 ЖК РФ, если земля сельхоз назначения расположена на расстоянии не более 30 км от границ населенных пунктов, то использование ее в целях, отличающихся от указанных выше, запрещено.
Что можно строить на земле с/х назначения?
Расскажем простыми словами о том, что можно построить на сельхоз участках. Если вы приобрели землю для ведения личного подсобного хозяйства, то вам разрешено на ней разбивать сады и огороды, а также строить постройки и ограждения, предназначенные для выращивания птицы и животных.
При этом вы на законных основаниях можете:
- Прокладывать по территории коммуникации.
- Строить внутренние дороги.
- Возводить склады и ангары для хранения продукции.
- Ставить помещения для первичной переработки сельхоз продукции (например, бойни, холодильники, сушилки).
- Строить теплицы, парники, животноводческие помещения.
О жилом доме тут речи не идет. Некоторые люди считают, что такое строительство направлено на облегчение сельскохозяйственной деятельности и недоумевают, почему в возведении жилого дома может быть отказано. Рассмотрим этот вопрос.
Можно ли строить дом на земле сельхоз назначения?
Действительно, если обратиться к ст. 40 п. 2 ЖК РФ, то видно, что собственник земельного участка имеет право строить на нем производственные, жилые и другие здания, строительство которых ведется с соблюдением строительных, санитарных, пожарных и других норм. Однако, такая возможность должна быть предусмотрена законодательством с учетом категории использования земли.
В пункте 2 ст. 11 ФЗ от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» указано, что на крестьянско-фермерском участке допускается строительство различного рода зданий, предназначенных для облегчения деятельности гражданина. При этом ни в ЗК РФ, ни в законе о КФХ нет данных о том, что жилой дом относится к зданиям, облегчающим сельскохозяйственное производство.
В ст. 85 ЗК РФ ясно указано, что строительство жилого дома разрешено только в составе жилых зон на территории населенных пунктов. Таким образом, строительство дома на участке сельскохозяйственного назначения запрещено.
Можно ли найти выход из положения?
В рамках рассматриваемого вопроса строительство жилого дома возможно только в том случае, если удастся изменить категорию использования земельного участка. На основании п. 4 ст. 79 ЗК РФ вам могут запретить использование земли с/х назначения для постройки дома только в том случае, если ее кадастровая стоимость значительно превышает среднюю по муниципальному образованию.
Поэтому, если вы собираетесь купить землю сельхоз назначения и желаете в будущем построить на ней жилой дом, вам нужно уточнить, есть ли возможность изменения категории землепользования. Для этого обратитесь к практикующему юристу, который поможет вам разобраться с этими вопросами.
Участники рынка земли уделяют практически все свое время вопросу возможности строительства различных объектов на земельных участках, отнесенных к категории земель сельхозназначения. Информация на нашем ресурсе касается, главным образом, земельных участков и проектов в Тверской области, однако проблема эта является общей и затрагивающей широкие круги девелоперов и сельскохозяйственных производителей, да и просто граждан, желающих владеть более чем пятнадцатью-двадцатью сотками земли. Часто подобные вопросы кажутся неразрешимыми, а сопутствующие им проблемы непреодолимыми и не позволяют владельцам или потенциальным покупателям таких участков быть свободными в принятии тех или иных инвестиционных решений. Мы постараемся описать ситуацию, как она есть, в том числе попробуем развенчать устоявшиеся мифы о разного рода невозможности строительства на территории, обслуживаемой фермером или иным собственником земли сельхозназначения.
Сегодня в Госдуме находится на осбуждении Законопроект об отмене катеогрий земель и воплощении идеи о территориальном зонировании. Изначально планировалась широкая либерализация законодательства в этой сфере, так как разделение земельных участков на категории торомозит развитие городских и сельских послелений, не позволяет активно осваивать под строительство неиспользуемые участки.
По мнению части депутатов принятие изменений в законодательство в виде, подготовленном Минэкономразвития в 2013 году приведет к формированию хаотичного использования ранее простаивавших земельных участков, тем не менее отнесенных к категории сельскохозяйственных. В Госдуме в целом, опасаются исчезновения сельхозугодий как класса и как площадок для специфического бизнеса, участие в котором, чаще всего является не рентабельным. В настоящее время законопроект находится на доработке и срок его принятия, а также объем изъятий в пользу консерваторов неизвестен. Возможно данный законопроект доживет до лучших времен, например дождется решения депутатов следующего созыва. В настоящее время комитет Госдумы по аграрным вопросам не готов принять идею Минэкономразвития об отмене категорий земельных участков, как таковую.
Ситуация кажется не разрешимой, но это не так. Конечно либерализацию рынка земельных участков проводить необходимо и не только по причине дорогостоящих административных барьеров, чинимых сегодня чиновниками при принятии решений.
Минэкономразвития планирует извлечь из такой либерализации дополнительный доход — повышение налоговых ставок на участки, не имеющие привелигированных по отношению к остальным статусов. Во многом именно эта причина служит формированию оппозиции в лице Госдумы, так как депутаты находятся в конткте с сельхозпроизводителями и передают их опасения относительно растущих апетитов госудраства в виде налоговых платежей. Кроме того, сельхозпроизводители понимают, что после отмены категорий руководители регионов вовсе перестанут с ними считаться, осознавая, что никакой прибыли в казну сельскохозяйственные предприятия фактически не приносят. Это будет способствовать их уничтожению или по крайней мере полному игнорированию нужд сельского хозяйства. Тем не менее, не смотря на существующие в данный момент обширные льготы, сельское хозяйство не то что бы процветает, а в районах севернее Тульской области, можно сказать, что и вообще отсутствует, кроме эпизодичских вкраплений производимых романтически настроенными предпринимателями.
Таким образом, мы можем утверждать, что отмена категорий вовсе не такое уж благо для землевладельцев, особенно в части роста налоговых ставок. Руководствуясь этим принципом, направим острие своего ума в существующий пока порядок вещей, рассматривая, что называется, первичную документацию, объем которой можно озаглавить примерно так:
Правовые основания возможного строительства на сельскохозяйственных землях (земельных участках для ведения КФХ).
Пока условимся, что это возможно и попробуем определить границы разрешенного и запретного.
nexium 20mg australia ventolin syrup manufacturer keflex overnight shipping buy abilify online Земельный Кодекс содержит следующие нормы относительно строительства на земельных участках:
Ст. 40. ЗК РФ гласит: собственники земельных участков имеют следующие права: пункт 2 статьи — возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В статье 77 Земельного Кодекса «Понятие и состав участков, относимых к категории «земли сельскохозяйственного назначения» изложено следующее: землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Вторая часть той же статьи упоминает о том, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (жилые строения не упоминаются, но и не возбраняются, а иначе и невозможно организовать сельскохозяйственное производство — взять для примера США. Чаще всего фермер живет там же, где работает, то есть прямо в соседнем доме. Почему российский фермер должен быть лишен такого удовольствия?).
Продолжим наше небольшое исследование:
Ст. 78 ЗК РФ «Использование земель с/х назначения» приводит следующий текст: земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
В статье 79 ЗК РФ описываются «Особенности использования земель, относимых к сельскохозяйственным угодьям»:
Часть 1. К сельскохозяйственным угодьям относятся — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Часть 4. описывает «Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья», к которым относит следующие объекты: сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Эти угодья могут быть, в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (Отсюда мы понимаем, что есть некая региональная специфика, которую следует учитывать в каждом конкретном Субъекте РФ)
Обратимся к нормам Гражданского Кодекса РФ, касающимся реализации прав на владение земельными участками:
В статье 43 ГК описывается «Осуществление собственниками своих прав на земельные участки».
Первый пункт упоминает, что «Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами».
Таким образом, ГК РФ (основной документ, описывающий гражданско-правовые отношения, касающиеся собственности, сделок и пр.) возвращает нас к области специального законодательства, регламентирующего отношения в отдельных отраслях.
Попробуем осознать нюансы, касающиеся строительства на сельскохозяйственных участках относительно такой формы хозяйства, как КФХ. Эта форма является самой доступной для организации, самой необременительной по видам деятельности и, главное, по тем отчетам, которые необходимо предоставлять в контролирующие инстанции.
Итак, самое актуальное для нас в этой статье — Закон о КФХ N 74-ФЗ (в редакции 263-ФЗ от 25.12.2012 г.).
Статья 6 данного нормативного акта гласит: в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.
В статье 11. описывается «Состав имущества, относящегося к фермерскому хозяйству»:
1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
3. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Анализ приведенного выше законодательства и возможные сценарии получения необходимых согласований:
Таким образом, тщательно исследуя приведенные законодательные нормы можно сделать очевидный вывод о том, что какого-либо явного или неявного запрета на строительство на землях КФХ, как и вообще на сельхозземлях не существует вовсе. Однако и прямых указаний на порядок возведения жилых и нежилых строений на землях такой категории (в том числе находящихся в ведении, собственности КФХ) не приводится. Но для законодательства это обычная практика — включаются в действие общие нормы права, применимые по отношению к любому строительству. В качестве традиционных условий строительства, как и в любом другом случае (за исключением дачного строительства) требуется стандартное соблюдение текущих правил, а именно — широкоизвестных, опубликованных градостроительных регламентов и иных, в том числе экологических и санитарно-гигиенических, а также нормативов, связанных с противопожарной безопасностью, что неминуемо влечет за собой необходимость получения разрешения на строительство в обычном режиме оформления подобных документов.
Само по себе получение разрешения на строительство регламентировано ст. 61 и ст. 62 Градостроительного кодекса РФ.
Из текста упомянутого документа следует, что разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления, коими в настоящее время являются администрации сельских поселений. Именно там необходимо получить соответствующее постановление, подписанное главой муниципального образования.
В разрешении на строительство обычно есть указание на временной интервал, в течении которого необходимо приступить к строительству. Отведенный для этих действий срок обыкновенно не превышает трех лет. Традиционно считается, что по истечении этого времени собственник вполне способен зарегистрировать свою недвижимость в качестве незавершенного строительства, например — готовый фундамент или его часть, то есть незавершенный фундамент. После этого владелец такой недвижимости получает свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, а также вытекающую из этого факта обязанность оплаты налога на имущество, что, безусловно, способствует дальнейшему завершению начатого строительства, а также введению объекта в эксплуатацию и оформлению итоговых документов на строение.
Как же поступать тем, кто не желает изменять категорию или вид разрешенного использования для своих земельных участков, но при этом желает построить там жилье и иные хозяйственные строения?
С целью значительного ускорения процесса получения разрешения на строительство, учитывая назначение земельного участка, необходимо зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство (в соответствии с упомянутым выше законом о КФХ для этого нужно составить соглашение об создании фермерского хозяйства), указывая при этом среди прочих видов деятельности те, что требуют перманентного и непосредственного присутствия обслуживающего персонала, то есть, собственно, фермеров на территории участка (в противном случае они, вероятно, могут жить в черте населенного пункта). В качестве оптимального вида сельхоз-задач можно указать кролиководство.
Кроме того подойдет и традиционное птицеводство или иной вид животноводства, требующий активного и постоянного участия людей в процессе. В таких случаях жилые строения, причем капитальные, предназначенные для круглогодичного проживания, становятся совершенно необходимыми для осуществления деятельности гипотетического фермерского хозяйства.
В принципе тоже самое может быть применено и к иным формам владения сельскохозяйственным участком, например к ООО. Кстати, последние изменения в законодательстве фактически уравняли ООО и КФХ в правах относительно владения и распоряжения землей. Часто бывает, что фермерское хозяйство создано в качестве ООО или может являться учредителем соответствующего ООО. Таким образом, будем считать, что форма владения землей фактически не имеет значения. Вопрос лишь в том, насколько это осознается чиновниками и их юристами и учитывается при выдаче разрешений на строительство.
По приведенной выше схеме чаще всего и действуют собственники земельных участков, у которых стоит задача оформить свою недвижимость в соответствии с законодательством, то есть так, чтобы строения и сооружения были возведены в рамках полученных разрешений на строительство и являлись надлежащим образом учтенными, то есть абсолютно легальными, что, конечно, сказывается на их капитализации в целом. В реальной же практике, тем не менее, сельскохозяйственные участки для ведения КФХ застраиваются и без получения каких-либо разрешений. Оформление таких строений происходит, как правило, позже, то есть по факту их наличия, чаще всего путем получения того же разрешения на строительство объекта, который фактически уже возведен.
Если же в последующем планируется изменение вида разрешенного использования участка, следует всячески обосновывать непригодность данной территории под ведение сельского хозяйства, в том числе застраивая ее разнообразными хозяйственными постройками и ссылаясь на ухудшение свойств поверхностных слоев грунта и занимаясь, тем самым, урегулированием вопроса о включении территории, на которой построен дом и иные строения в состав населенного пункта или организации на данном участке дачного товарищества. Но следовать именно такому порядку действий не обязательно. Предполагается, что местные администрации получили в настоящее время карт-бланш на выдачу разрешений на строительство на землях КФХ без всяких ограничений, связанных с видом сельскохозяйственного производства, что означает, что для получения разрешения на строительство на такой земле подходит любой вид земледелия или животноводства. Существует, также кажущаяся совершенно очевидной, схема включения в состав крестьянского фермерского хозяйства большого количества участников, которым, естественно, требуется жилье, необходимое для оптимального осуществления их функций. Это обстоятельство позволит выделить максимальный объем имеющихся площадей под застройку.
Преимущества владения землями сельхозназначения, в качестве объектов, подлежащих частичной жилой застройке.
Резюмируя весь приведенный текст, среди видимых преимуществ описанного варианта строительства на землях КФХ, можно выделить очевидное отсутствие какой-либо необходимости перевода земельных участков из одной категории в другую, что является весьма сложной и дорогой процедурой. Таким образом, категория «земли сельскохозяйственного назначения» остается неизменной, равно как и вид разрешенного использования.
Эти обстоятельства позволяют снизить возможные финансовые затраты (перевод, изменение разрешенного вида использования земель обычно дорогостоящая процедура, а в случае с изменением категории земельного участка — можно утверждать, что и почти лишенная всякого здравого смысла), а так же и временные, так как процесс получения согласования путем проведения публичных слушаний, а также принятие решения на уровне субъекта федерации требует весьма значительного интервала времени. Нужно заметить, что эта практика существует не только в России. Скажем, очень многие французы, являющиеся жителями городов, владеют т.н. фермами, то есть участками сельхозземли, на которых реализуют свои рекреационные потребности. Думается, такая же история отчасти, ожидает и российские просторы. Кроме прочего, это позволяет иметь обширную территорию, а излишки постепенно распродать желающим вести подобный же образ жизни.
Заметим, что затраты на соблюдение вышеперечисленных условий законодательства и получение разрешения на строительство, не должны оказаться слишком обременительными. Однако в этом случае стоит учитывать, что реальное воплощение некой массовой застройки на участке для ведения фермерского хозяйства будет затруднительным, в виду того, что площадь возводимых построек относительно всего земельного участка весьма ограничена. В связи с этим имеет смысл озаботиться предварительным межеванием и оформлением нескольких отдельных участков, например разделенных естественными преградами — ручьями, дорогами и прочим (для строительства подходят как раз те участки, которые находятся — поля и реки, леса и поля и пр.)
Среди преимуществ можно также выделить низкую на данный момент ставку земельного налога на участки земли, относящиеся, согласно выданным документам, к категории сельскохозяйственного назначения. Данное обстоятельство весьма существенно, учитывая грядущее изменение налоговых ставок, главным образом касающееся участков, расположенных в черте населенных пунктов.
Возможные отрицательные последствия.
Следует учитывать и недостатки возведения строений на землях сельскохозяйственного назначения.
Среди них — те самые обязательные условия, предусмотренных законодательством, а именно: регистрация КФХ, организация определенной деятельности, подготовка проекта и фактическое получение разрешения на строительство. В последней части, данная деятельность фактически не отличается от той, что свойственна оформлению строительства в черте населенных пунктов, а вот с первым тезисом, касающимся регистрации хозяйства, могут быть небольшие сложности. Они в целом преодолимы и не несут особых проблем, но требуют ответственного отношения к формированию отчетности (крестьянское хозяйство должно отчитываться, аналогично индивидуальным предпринимателям). Собственно это условие, то есть формирование надлежащего хозяйственного учета и предоставление контролирующим организациям (главным образом в ФНС) необходимой отчетности — главный минус подобной организации использования земельных ресурсов. Правда есть предположение, что в эту форму начнут уходить очень многие предприятия и организации, ранее использовавшие иные виды земельных участков, так как фермерское хозяйство допускает в настоящее время и оформление юридического лица, то есть имеет возможность показывать относительно высокие доходы.
Здесь также можно заметить, что после реализации проекта, связанного со строительством, то есть спустя некоторое время, никто не мешает и вовсе ликвидировать КФХ, что избавит собственника от необходимости сдавать налоговую отчетность, но не лишит его зарегистрированных к тому времени строений, так как фермер может и не являться юридическим лицом, что подразумевает регистрацию всего имущества на физическое лицо.
Налоговые преференции.
Относительно уплаты земельного налога можно сказать, что в соответствии со ст. 394НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт — Петербурга) и согласно федеральному законодательству, на данный момент не должны превышать:
- 0,3% от номинальной кадастровой стоимости в отношении земельных участков, отнесенных к составу земель сельскохозяйственного назначения или к землям, входящим число зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
- 1,5% от номинальной кадастровой стоимости в отношении прочих, не относящихся к сельскохозяйственным, земельных участков.
Таким образом, на данный момент, регистрация КФХ и эксплуатация земельных участков в качестве сельскохозяйственных, позволяет кардинально снизить расходы, возникающие не только на стадии подготовки к строительству, но и те, что будут связаны с последующей эксплуатацией жилого здания, иных строений и самого земельного участка.
Источник: klump.ru
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения
Содержание категории земель сельскохозяйственного назначения раскрывается в статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации. Конечно же, само название говорит за себя, но это вовсе не означает, что данный вид разрешенного использования земельного участка позволяет располагать на нем лишь сельскохозяйственные угодья, пашни и сенокосы. Согласно Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов.
В широком смысле сельское хозяйство — целая инфраструктура, неотъемлемой частью которой являются объекты недвижимости: здания и сооружения, содействующие в работе землепользователей. В то же время земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус, основанный прежде всего на приоритете целевого использовании земель указанной категории. Землевладельцы часто допускают застраивание земель указанного вида разрешенного использования и только по факту занимаются узаконением строений, сама же постройка уже при этом обладает признаками самовольной. Настоящая статья позволяет ознакомиться с возможностями строительства на землях, предназначенных для сельскохозяйственного назначения.
Законом в некоторых случаях допускается строительство на землях сельскохозяйственного назначения. Так, статья 77 Земельного кодекса РФ указывает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения могут выделяться здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
В статье 7 Земельного кодекса РФ изложена позиция о праве владельца земельного участка на выбор разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Прямое толкование указанных норм позволяет говорить о реальных возможностях строительства объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения без нарушения целевого предназначения данных земельных участков.
В пользу данной позиции высказался Департамент недвижимости Министерства экономического развития России (далее — Департамент), указав в письме N Д23-5270 на то, что использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается. Вместе с тем для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки.
В письме N Д23-4444 по вопросу строительства объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения Департамент также указал следующее: «В состав земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ могут входить объекты недвижимости, а значит, строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, допускается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием».
Статья 79 Земельного кодекса РФ устанавливает особый правовой режим земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)), а именно приоритет их использования и особую охрану.
Как отмечалось ранее, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Конкретный вид разрешенного использования устанавливается градостроительным регламентом, который, в свою очередь, не применяется для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются и не могут быть изменены. Отсутствие градостроительного регламента для таких земель в целом исключает возможность их использования для застройки и последующей эксплуатации. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ)).
Следовательно, изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию, и любое строительство на указанном земельном участке будет являться самовольной постройкой.
Так, вышеуказанные обстоятельства, наряду с фактическим нарушением ответчиком целевого назначения земельного участка, выразившегося в строительстве на землях, предназначенных для сельскохозяйственного производства, послужили основанием для удовлетворения заявления прокурора о признании объекта недвижимости самовольной постройкой. Суд правильно установил, что для земель сельскохозяйственного назначения запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства (решение Петровского районного суда Тамбовской области по делу N 2-32).
Таким образом, на землях сельскохозяйственного назначения (кроме сельскохозяйственных угодий) допускается строительство объектов недвижимости, используемых для сельскохозяйственного производства, но нарушение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения при возведении на нем объекта повлечет за собой признание самовольной постройкой объекта капитального строительства и обязанность по восстановлению земли.
Пример из практики: истец требовал снести самовольное строение — объект незавершенного строительства и восстановить территорию строительства. Иск был мотивирован тем, что ответчик на землях сельскохозяйственного назначения возвел объект, не связанный с сельскохозяйственным производством.
Исковые требования судом были удовлетворены в связи с нарушением целевого назначения земельного участка. При этом суд указал следующее: истец является собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения — для сельскохозяйственного производства.
На основании статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу. Крестьянско-фермерское хозяйство имеет право осуществлять строительство только необходимых для сельскохозяйственной деятельности объектов, не предназначенных для проживания. Ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих тот факт, что он в установленном законом порядке получал от уполномоченного органа разрешение на использование данного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения под строительство жилого дома с переводом такого земельного участка в иную категорию земель (решение Искитимского районного суда Новосибирской области по делу N 2-2140).
Порядок осуществления строительства на землях сельскохозяйственного назначения законом прямо не урегулирован. В совокупности статьи 51 Градостроительного кодекса РФ; Федерального закона N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
В соответствии с правовой позицией, указанной в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в информационном письме Президиума ВАС РФ N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ», следует, что при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки судам необходимо устанавливать, имело ли место отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства, выдавалось ли соответствующее разрешение на производство строительных работ и соблюдены ли при возведении спорной постройки градостроительные и строительные нормы и правила, а также факт нарушения прав и законных интересов лиц.
Анализ вышеперечисленных норм указывает на необходимость обращения землевладельца участка категории сельскохозяйственного назначения за согласованием в органы местного самоуправления, на территории которого находится предполагаемый земельный участок. В противном случае факт возведения названного строения рассматривается в качестве самовольного строительства. Указанный вывод подтверждается многочисленными примерами из судебной практики. 
| Тест «На сколько вы активны» Тест «Подходит ли Вам ваше место работы» Тест «На сколько важны деньги в Вашей жизни» Тест «Есть ли у вас задатки лидера» Тест «Способны ли Вы решать проблемы» |
Тест «Для начинающего миллионера» Тест который вас удивит Семейный тест «Какие вы родители» Тест «Определяем свой творческий потенциал» Психологический тест «Вы терпеливый человек?» |
Так, например, в Определении Верховного Суда РФ N 306-ЭС15-244 судья сделала вывод об отсутствии оснований, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ. При этом было установлено, что земельный участок, на котором размещено спорное строение, для целей строительства недвижимого имущества в установленном порядке ответчику не выделялся, предоставлен в аренду для сельскохозяйственного производства, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию главе КФХ не выдавалось. Суд признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
У многих юристов бытует мнение, что, в соответствии с Земельным кодексом, некоторые виды разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения позволяют осуществлять на них несельскохозяйственное строительство, к которому могут относиться постройки жилого или даже промышленного назначения, в силу того, что указанные строения являются необходимыми для осуществления фермерской деятельности, требующей постоянного присутствия фермера на территории участка.
На этот счет у судов общей юрисдикции не существует выработанной единой позиции, поэтому судить с полной уверенностью об этом не приходится, тем более когда на кону объект недвижимости. В одних случаях суд отказывает в признании права собственности на возведенное жилое здание как необходимое для постоянного присутствия фермера на земельном участке, указывая при этом, что признание за истцом права собственности на жилой дом приведет к изменению целевого назначения земельного участка (решение Кувшинского районного суда Свердловской области по делу N 2-651). В других же случаях, наоборот, удовлетворяет требование заявителя по указанным в иске основаниям (решение Домодедовского городского суда Московской области по делу N 2-1055/11).
В настоящее время представляется актуальным вопрос об изменении вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Актуальность такого вопроса объясняется тем, что использование земельного участка не для целей сельскохозяйственного производства, а в целях, к примеру, дачного строительства более обоснованно и целесообразно с экономической стороны. Порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до настоящего времени не определен.
О возможности изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и под дачное строительство, Минэкономразвития России в письме N ОГ-Д23-2457 высказало следующую позицию: в связи с тем, что порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до настоящего времени не определен, предполагается возможным руководствоваться нормами Федерального закона N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон).
На основании статьи 4 Закона вплоть до принятия порядка правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением установленных Законом случаев, с учетом результатов публичных слушаний.
Справедливости ради стоит отметить, что данное утверждение неприменимо к сельскохозяйственным угодьям, для которых изменение разрешенного использования возможно только после изменения категории земель. Сама процедура смены разрешенного использования путем принятия решения главы администрации остается полузаконной, но все-таки возможность изменения вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, на практике существует.
Землевладельцы земель сельскохозяйственного назначения, полагаясь на принцип свободного пользования земельными участками, зачастую допускают нарушение земельного законодательства при использовании земель указанной категории и при строительстве на них объектов. Анализ законодательства и судебных дел показывает, что в зависимости от фактических обстоятельств возможность строительства на землях сельскохозяйственного назначения имеется. При этом самым важным является соблюдение целевого назначения вида разрешенного использования земельного участка, а в тех случаях, когда это уже не представляется возможным, так как объект построен, владельцу стоит задуматься об изменении вида разрешенного использования земельного участка в связи с тем, что некоторые виды разрешенного использования позволяют застраивать спорный земельный участок.
Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!
Источник: center-yf.ru