Разрешительные документы для строительства объектов

Разрешительные документы в строительстве: изменен порядок получения

С 27.03.2022 Совмин постановлением от 25.03.2022 № 175 внес изменения в Положение № 223, которым регулируется порядок подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов (п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175).

Определен порядок выдачи разрешительной документации на установку зарядных станций для электромобилей (далее — зарядные станции). В связи с этим архитектурно-планировочное задание среди прочего будет включать схему размещения зарядных станций, а декларация о намерениях соответствующие сведения о них (п. 1, абз. 2, 4 п. 2 Положения № 223 (ред. от 23.09.2021); абз. 3, 6, 9 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175).

Также установлен перечень разрешительной документации, которая выдается при установке зарядных станций и включает (абз. 52 — 56 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175):

— решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ на строительство в целях установки зарядных станций;

Исходно разрешительные документы (ИРД) для проектирования и ошибки, допускаемые в них

— схему размещения объекта;

Определен порядок получения такой разрешительной документации (абз. 175 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175).

Примечание
Для установки зарядных станций выполняются проектные и изыскательские работы по размещению и присоединению к электрической сети оборудования, предназначенного для зарядки электромобильного транспорта, строительно-монтажные работы, предусмотренные проектной документацией (абз. 4 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175).

Введен термин «схема размещения объекта строительства (зарядных станций)». К ней относится документ, входящий в состав архитектурно-планировочного задания, либо самостоятельная часть разрешительной документации при установке зарядных станций, в которой указываются сведения о месте размещения застраиваемого (осваиваемого) земельного участка, улично-дорожной сети района застройки, красных линиях улиц и дорог, объектах инженерной и транспортной инфраструктуры, зданиях и сооружениях, капитальном строении (задании, сооружении) или его части при установке зарядных станций, градостроительных регламентов (абз. 13 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175).

Внесены корректировки в иные термины. Подробнее см. таблицу.

Термины	Положение № 223 (ред. от 23.09.2021)	Постановление от 25.03.2022 № 175
Градостроительный паспорт земельного участка (далее — градостроительный паспорт)	комплексный документ, разрабатываемый на основании градостроительных регламентов, градостроительной документации, включающей данные регламенты, параметры застройки и использования земельного участка с учетом его характеристик и градостроительных, архитектурных, инженерно-технических, охранных требований к застройке земельного участка, требования по выполнению изыскательских работ (абз. 3 п. 2)	комплексный документ, разрабатываемый на основании утвержденных градостроительных проектов общего и детального планирования, схем землеустройства районов и содержащий информацию о параметрах использования и застройки земельного участка, обеспечении инженерной и транспортной инфраструктурой, размещаемых объектах и сооружениях на земельном участке (абз. 8 п. 17)
Неиспользуемый объект	здание, сооружение, не используемые по своему назначению более 9 месяцев суммарно в течение 12 предшествующих календарных месяцев в хозяйственном обороте, предпринимательской деятельности, а также путем предоставления такого здания, сооружения в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование (абз. 5 п. 2)	капитальное строение (здание, сооружение), его часть, не используемые по своему назначению более 9 месяцев суммарно в течение 12 предшествующих календарных месяцев в хозяйственном обороте, предпринимательской деятельности, а также путем предоставления таких капитального строения (здания, сооружения), его части в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование (абз. 11 п. 17)

Разрешительная документация на строительство объекта

Теперь разрешительная документация не требуется при выполнении работ по подключению существующих потребителей к инженерной инфраструктуре в случае отсутствия необходимости в выполнении строительно-монтажных работ (п. 3 Положения № 223 (ред. от 23.09.2021), абз. 15 — 18 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175).

Установлено, что помимо КУП и территориальных подразделений архитектуры и строительства подготовку разрешительной документации могут осуществлять также иные уполномоченные организации (ч. 1 п. 6 Положения № 223 (ред. от 23.09.2021), абз. 59 постановления от 25.03.2022 № 175):

— дочернее коммунальное унитарное предприятие, созданное коммунальным унитарным предприятием — управлением капитального строительства облисполкома;

— хозяйственное общество, не менее 90% акций (долей в уставном фонде) которого находится в собственности области, уполномоченное соответствующим облисполкомом на подготовку разрешительной документации.

Исключением являются следующие документы, которые готовятся организациями по землеустройству:

— проект акта выбора места размещения земельного участка;

— проект решения об изъятии и предоставлении земельного участка;

— проект решения об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона.

1) получения разрешительной документации на строительство при предоставлении земельного участка, в случае если при изъятии и предоставлении земельного участка проводится предварительное согласование места его размещения. Например, к заявлению на получение такого участка прилагаются (ч. 1 п. 9 Положения № 223 (ред. от 23.09.2021), абз. 82 — 85 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175):

— обзорная схема размещения объекта строительства с указанием намечаемого места размещения земельного участка и его примерной площади;

— декларация о намерениях;

— обоснование инвестиций в случаях, когда его разработка предусмотрена законодательством;

2) получения разрешительной документации на строительство при предоставлении земельного участка, в случае если при изъятии и предоставлении земельного участка предварительное согласование места его размещения не проводится. Например, к заявлению на получение такого земельного участка прилагаются (ч. 1 п. 12 Положения № 223 (ред. от 23.09.2021), абз. 101 — 104 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175):

— обзорная схема размещения объекта строительства, в которой указывается адрес (местонахождение) земельного участка;

— декларация о намерениях;

— обоснование инвестиций в случаях, когда его разработка предусмотрена законодательством;

3) получения разрешительной документации при возведении, реконструкции, реставрации объекта на предоставленном земельном участке. Например, к заявлению для получения разрешительной документации на строительство прилагаются следующие документы (ч. 2 п. 14 Положения № 223 (ред. от 23.09.2021), абз. 112 — 119 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175):

— обзорная схема размещения объекта строительства, в которой указываются адрес (местонахождение) земельного участка, в том числе кадастровый номер, и (или) адрес (местонахождение) объекта, в отношении которого осуществляется строительная деятельность;

— декларация о намерениях, согласие участников долевой собственности;

— согласие арендодателя (при осуществлении реконструкции арендатором);

— обоснование инвестиций в случаях, когда его разработка предусмотрена законодательством;

— согласие залогодержателя (при наличии), согласие землепользователя(-ей) (при наличии);

4) получения разрешительной документации при сносе неиспользуемых объектов. Например, к заявлению для получения разрешительной документации на снос прилагаются следующие документы (ч. 2 п. 19 Положения № 223 (ред. от 23.09.2021), абз. 134 — 140 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175):

— обзорная схема размещения объекта строительства, в которой указываются адрес (местонахождение) земельного участка и объекты недвижимого имущества;

— декларация о намерениях;

— согласие собственника объекта, подлежащего сносу (в случае нахождения объекта в оперативном управлении, хозяйственном ведении);

— согласие залогодержателя (при наличии);

— согласие землепользователя(-ей) (при наличии);

5) внесения изменений в разрешительную документацию (абз. 63 — 79 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175). Например, к заявлению в случае необходимости отступления от требований разрешительной документации на строительство, установку зарядных станций прилагаются (абз. 64 — 68 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175):

— декларация о намерениях;

— сопоставительная таблица изменения основных проектных решений;

— сопоставительная таблица изменений технико-экономических показателей.

Помимо установления более расширенных перечней документов, которые необходимы, чтобы получить разрешительную документацию, внесены иные дополнения и уточнения.

Примечание
До 27.03.2022 к заявлению как на получение разрешительной документации, так и на внесение в нее изменений нужно было приложить декларацию о намерениях и документ, подтверждающий госрегистрацию юрлица, ИП. Теперь информацию о госрегистрации исполком будет проверять самостоятельно. Также исполком будет самостоятельно запрашивать выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимого имущества, информацию о земельном участке в том числе с помощью автоматизированной информационной системы (подп. 3.1 п. 3 перечня № 156; абз. 77, 86, 106, 120 — 122, 141 — 143, 159 — 161 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175).

Положение № 223 теперь распространяется в том числе на работы по благоустройству на предоставленном земельном участке (абз. 3 п. 3 Положения № 223 (ред. от 23.09.2021), абз. 16 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175). Кроме того, по тексту Положения № 223 относительно благоустройства исключили слова «на землях общего пользования».

Однако данное уточнение осталось в п. 1 Положения № 223, в связи с чем налицо противоречие вводной и содержательной части документа (абз. 3 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175).

В отношении данного вида строительства установлен перечень разрешительной документации, которая включает (абз. 16, 41 — 45 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175):

— решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;

— технические условия (при подключении к объектам инженерной инфраструктуры);

— технические требования (при необходимости).

Скорректирован порядок получения такой разрешительной документации (гл. 5 Положения № 223 (ред. от 23.09.2021), абз. 156 — 171 п. 17 постановления от 25.03.2022 № 175).

Источник

Что такое исходно разрешительная документация на строительство?

Исходно-разрешительная документация (ИРД) — это документы, которые оформляются в соответствии со статьями 45-51 ГрК РФ. К этой группе еще относят получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ИРД требуется не только при строительстве здания, но и при реконструкции, капитальном ремонте.

• Что такой ИРД в строительстве?
• Что входит в пакет документов
• Специфика получения
• Нюансы
• Видео: Оформление разрешительной документации на строительство

Что такой ИРД в строительстве?

Составление проекта нового здания или реконструкции имеющегося – это только начало пути, который предстоит пройти застройщику до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Важным этапом будет оформление исходно разрешительной документации (ИРД), что является самым сложным и порой крайне затянутым по времени во всем задуманном мероприятии.

Исходные данные, задаваемые в ИРД, дают представление о масштабности строительства с уточнением качественных характеристик, объемов работ и потребностей с финансовой стороны в отношении всех этапов возведения объекта.

Разрешительная документация включает такие бумаги, как:

• межевой план участка земли, с указанием его границ;
• схематическое размещение будущего строения на плане;
• показатели строительства технические и экономические;
• рекомендации и требования всех согласующих органов;
• технические условия на присоединение инженерных систем.

На основе документов, входящих в ИРД, происходит составление подробного проекта здания со сформированным техническим заданием. Разрешение на строительство невозможно получить без готового проекта объекта недвижимости.

Нормами Градостроительного кодекса РФ (ст. 44 — 51) обязанность получения всех необходимых разрешительных документов возложена на застройщика, в чьем распоряжении находится участок земли, где будет возведено строение. Однако, он вправе заключить договор на соответствующие услуги с техническим заказчиком, который будет от его имени собирать пакет исходно разрешительных документов. Тем самым застройщик переложит всю волокиту по сбору необходимых бумаг на посредника.

Путь застройщика в получении ИРД можно описать следующими шагами:

1. Получение согласования от комитета по градостроению.
2. Получение постановления местной администрации о разрешении на проектирование.
3. Защита проекта в рамках общественных слушаний (требуется не всегда).

Следует отметить, что застройщику для получения всех разрешительных документов придется пройти немало трудностей, связанных с согласованием всех нюансов предстоящего строительства. Поэтому само возведение здания может показаться не такой уж сложной задачей.

Что входит в пакет документов

Поскольку строения по своему назначению различаются, то и объем пакета документов может существенно отличаться. Например, ощутима разница между частным домостроением и многоэтажным и, тем более, промышленным объектом. Поэтому документация в отношении них может потребовать сбор в разном количестве.

Для возведения частного дома на одну семью требуется документы, включающего в себя:

; той территории, где находится участок земли, планируемый к застройке;
• технические условия на подключение нового строения к инженерным коммуникациям, включающим в себя водоснабжение, канализацию, электроснабжение, газоснабжение;
• документы о факте нахождения участка земли в собственном пользовании или на правах аренды;
• если производились процедуры по изменению разрешенного использования земли, то необходимо приложить доказательства, что они завершены.

Зачастую минимальный пакет исходно разрешительной документации требуется расширить для получения разрешения на строительство.

На основании соответствия объекта градостроительным планом компетентные органы принимают решение, поэтому этот документ обязателен в представлении. Технические же условия необходимо предоставить в случае подключения дома к коммуникациям общего пользования и при наличии соответствующей возможности.

Если объект недвижимости имеет характеристики не частного домовладения для проживания одной семьи, то потребуется собрать полный пакет документации в зависимости от следующих параметров здания:

• назначения объекта и его характеристик;
• разрешенного использования надела под застройкой;
• особенностей расположения земли относительно иной инфраструктуры, расположенной в непосредственной близости к участку.

Тогда дополнительно могут потребоваться разрешительные бумаги от государственных служб, компетентных в области санитарных, противопожарных, природоохранных норм, соблюдение которых необходимо при возведении объектов с конкретными характеристиками. При этом обязательно соблюдение всех требований региональных нормативов.

К ИРД также относят разрешения на строительство и на ввод возведенного объекта в эксплуатацию. Последнее выдается по форме, утвержденной Минстроем, по результатам исследования представленных документов:

• градостроительного плана ЗУ;
• технического плана;
• СПОЗУ с расположением капитального строения на схеме, а также обозначенными границами участка и расположением на нем и относительно него всех инженерно-технических сетей;
• акта приемки возведенного капитального объекта, если строительство или реконструкция осуществлялись по договору;
• подтверждающих соответствие объекта проекту и техническим условиям;
• при необходимости согласования с государственным строительным надзором, потребуется соответствующее заключение;
• при возведении опасного объекта необходимо заключить договор обязательного страхования ответственности его собственника, возникающей в случае причинения вреда окружающей среде при возможной аварийной ситуации;
• правоустанавливающих на участок земли.

Следует знать, что требования по сбору и расширению пакета исходно разрешительной документации должны быть в строгом соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ.

Специфика получения

Получение исходно разрешительной документацией – задача застройщика, владельца земельного участка или компетентного лица, с которым заключен договор на оказание соответствующей услуги и представляющего их интересы. При этом для инстанций лицо, получающее разрешения и все согласования на возведение капитального строения или реконструкцию, именуется техническим заказчиком.

Процесс получения всей необходимой ИРД происходит параллельно с составлением и проработкой проектной документации. Это правовое сопровождение проекта капитального строительства.

Нюансы

Все документы, относящиеся к исходно разрешительным, выдаются заказчику представителями компетентных органов на основании соответствующих запросов и представлению необходимых для этого документов. При этом должны быть соблюдены:

• требования правовых актов относительно состава пакета бумаг;
• сроки исполнения со стороны органов и организаций, в чьей компетенции находится выдача соответствующих разрешений;
• исполнены обязанности по уплате необходимых сборов со стороны заказчика.

Видео: Оформление разрешительной документации на строительство

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Источник