Регистрация договора создания объекта долевого строительства

Договор долевого строительства квартиры

Сегодня стать собственником квартиры можно, приняв участие в долевом строительстве. Для этого нужно найти подходящего вам застройщика и обратиться к нему для заключения договора создания объекта долевого строительства (далее — договор, договор долевого строительства). Разберемся с основными моментами заключения, изменения и расторжения такого договора .

Заключение договора

Законодательством установлена форма типового договора долевого строительства. Застройщик заключает договоры по этой форме со всеми гражданами .

На заметку
Лицо, с которым застройщик заключил договор долевого строительства, называют дольщиком .

Несмотря на наличие утвержденной формы договора, перед тем, как его подписать, рекомендуем проверить наличие и описание всех существенных условий. Это поможет избежать проблем с регистрацией договора в исполкоме, а также споров при его исполнении.

Такими условиями будут :

1) указание конкретной квартиры, которая должна быть построена и передана вам.

Регистрация договора долевого участия в Полигон Про

Обратите внимание!
В договоре кроме описания квартиры указываются и характеристики дома;

2) реквизиты банков и номера счетов, на которые зачисляются:

— деньги льготных кредитов;

— деньги на строительство квартиры и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства;

— деньги на оплату прибыли застройщика;

3) срок исполнения застройщиком обязательств по договору. Другими словами, это срок строительства и ввода в эксплуатацию дома, в котором будет находиться квартира (далее — срок строительства);

4) цена квартиры (цена договора) и стоимость строительства 1 кв. м общей площади квартиры.

Обратите внимание!
Цена квартиры должна быть установлена в белорусских рублях ;

5) размер и порядок внесения дольщиком денег.

На заметку
В договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата квартиры, так и поэтапная. В случае строительства квартиры с использованием господдержки платежи осуществляются поэтапно на основании ежемесячно представляемых справок застройщика ;

6) гарантийный срок на квартиру.

Обратите внимание!
Минимальный гарантийный срок — пять лет со дня подписания акта приемки-передачи квартиры ;

7) права и обязанности сторон;

8) порядок изменения условий договора;

9) обязательство застройщика передать вам квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;

10) порядок приемки-передачи квартиры;

11) основания досрочного расторжения договора;

12) порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора;

13) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Обратите внимание!

Признание договор создания объекта долевого строительства незаключенным.

Часть условий может быть отражена в приложениях к договору, которые являются его неотъемлемой частью. Например, характеристики квартиры, график платежей, расчет затрат застройщика на строительство квартиры .

После подписания договора он подлежит регистрации в исполкоме (администрации района), выдавшем застройщику разрешительную документацию на строительство (далее — исполком). Вам лично обращаться за регистрацией не нужно. Это делает застройщик в течение трех рабочих дней с даты подписания договора . Исполком, в свою очередь, регистрирует договор в течение трех рабочих дней после его представления застройщиком .

На заметку
Регистрация осуществляется путем проставления отметки о регистрации на экземплярах договора .

Застройщик должен выслать вам заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора или вручить его лично под роспись. Это он обязан сделать в течение трех рабочих дней после регистрации договора .

Обратите внимание!
Договор считается заключенным с даты его регистрации в исполкоме .

Изменение договора

Изменение договора чаще всего происходит по инициативе застройщика. И самые распространенные случаи — это увеличение цены и срока строительства.

Увеличение цены

Цена квартиры формируется на стадии заключения договора . Однако застройщик вправе пересчитать ее, если изменились и оказали влияние на цену квартиры :

— прогнозные индексы цен в строительстве;

— законодательство об уплате косвенных налогов.

При этом такие изменения должны произойти либо в нормативный срок строительства дома, либо в дополнительный.

На заметку
Дополнительный срок строительства — это срок, на который продлено строительство в установленном прядке при отсутствии вины застройщика.

Изменение цены оформляется дополнительным соглашением (допсоглашением) к договору. При этом оно должно содержать обоснованный расчет по изменению цены квартиры .

Обратите внимание!
Если вы не согласны с обоснованным изменением цены квартиры и подписанием в связи с этим допсоглашения, то застройщик может потребовать досрочного расторжения договора. Вместе с тем вы также можете потребовать расторжения договора раньше срока и возврата уплаченных вами денег .

Изменение срока строительства

Если квартира не может быть построена в определенный в договоре срок, застройщик обязан направить дольщику :

— обоснование причин переноса срока;

— предложение о внесении изменений в договор.

На заметку
Информация о переносе срока направляется дольщику заказным письмом не позднее, чем за месяц до истечения указанного в договоре срока строительства .

Если вы согласны на изменение срока, то подписывается допсоглашение к договору .

Отметим, подписание такого соглашения — это ваше право, а не обязанность . Поэтому вы можете отказаться от его подписания. Если застройщик все-таки нарушит сроки строительства и в этом будет его вина, то после завершения строительства он обязан уплатить неустойку. Но она уплачивается, если дольщик внес все платежи по договору .

Расторжение договора по инициативе дольщика

Дольщик вправе потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения. И это можно сделать без какого-либо обоснования .

На заметку
Случаи, когда застройщик может требовать расторгнуть договор досрочно, определены законодательством . Например, в случае просрочки уплаты в полном размере платежей в течение двух периодов подряд.

О своем намерении расторгнуть договор дольщик должен уведомить застройщика за один месяц. Сделать это нужно заказным письмом с уведомлением. После получения застройщиком такого письма возможны две ситуации *(п. 20 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства):

1) застройщик согласен на расторжение договора. В этом случае в течение месяца подписывается акт о расторжении договора (далее — акт). Договор будет считаться расторгнутым после подписания акта;

2) застройщик не согласен на расторжение договора: дан отрицательный ответ или вообще отсутствует какой-либо ответ. В этой ситуации дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Это можно сделать по истечении пяти дней со дня:

— отказа застройщика расторгнуть договор;

— истечения срока для ответа в письме о расторжении договора, но не ранее 30 дней с даты его получения застройщиком.

О принятии такого решения нужно письменно сообщить застройщику в течение трех дней со дня его принятия.

На заметку
Рекомендуем ваше решение направлять застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Этот способ позволит подтвердить, что застройщик его получил.

Источник

Регистрация договора создания объекта долевого строительства

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

Есть такие люди — ипотечные брокеры. Их нанимают, чтобы не мучиться с банками. Брокер помогает собрать документы, отправляет заявки по банкам, которые сотрудничают с вашим застройщиком. Услуги брокера экономят время, но стоят денег.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

• Предмет договора;
• Срок передачи застройщиком квартиры;
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на квартиру;
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

• Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
• Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
• Количество и виды лифтов;
• Описание конструктивных элементов дома;
• Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
• Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

• Этаж и предварительный номер квартиры;
• Проектную площадь квартиры;
• Высоту потолков;
• Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

Не подписывайте договор в первый же день, когда придете в офис к застройщику. Надежнее — забрать его с собой и показать адвокату.

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны — вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

• Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
• Общаться с жильцами на форуме застройщика;
• Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась — например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит — закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно — мы расскажем в следующий раз.

Источник