Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах как высчитать

Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (Зарегистрировано в Минюсте России 16.11.2020 N 60938)

Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» стр. 8

Для достижения целей определения кадастровой стоимости допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов недвижимости. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов недвижимости, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса, факт их аварийного и (или) ветхого состояния.

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости составляет 60 и более процентов нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет от 60 до 100 процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60 процентам, а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта в целом (капитальный ремонт отдельных систем и (или) конструктивных элементов не относится к капитальному ремонту в целом) или реконструкции.

7.3.5. Для целей Указаний функциональное устаревание представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости. Функциональное устаревание учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости. При расчете кадастровой стоимости объектов с использованием затрат на замещение расчет величины функционального устаревания допускается не производить.

Объекты культурного наследия могут обладать признаками функционального устаревания, но по таким объектам расчет величины функционального устаревания также допускается не производить.

7.3.6. Внешнее (экономическое) устаревание для целей Указаний представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

7.3.7. В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить функциональное устаревание невозможно, учитывается физический износ и внешний (экономический) износ, величина которых моделируется на основании косвенных признаков, или физический износ моделируется на основании документов технической инвентаризации с приведением величины износа к дате определения кадастровой стоимости.

7.3.8. При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет кадастровой стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади, строительного объема, относящихся к данным помещениям, в общей площади, строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся, за исключением помещений, расположенных в подвальных этажах зданий и (или) отличающихся по виду использования.

Оценка встроенных и встроенно — пристроенных помещений в рамках затратного подхода производится как для отдельно стоящих объектов недвижимости соответствующей функции с проведением корректировок на наличие общих конструктивных элементов (стен, крыши, фундаментов, перекрытий).

7.3.9. Оценка ОНС проводится как для объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию. При этом необходимо учитывать процент готовности ОНС, дату начала строительного производства (выдачи разрешения на строительство), дату приостановки строительно — монтажных работ, а также наличие мероприятий по консервации ОНС.

Процент готовности ОНС (при отсутствии документального подтверждения) может быть рассчитан как отношение общей продолжительности срока, прошедшего с получения разрешения на строительство (или начала строительства) к общему сроку проектно — изыскательских работ, согласований и строительно — монтажных работ (нормативного или типичного для данного субъекта Российской Федерации). В случае если отношение равно или превышает 100 процентов, объект недвижимости оценивается как готовый к использованию. Время на ввод объекта в эксплуатацию или на завершение работ, связанных с отклонением фактического срока реализации строительства объекта недвижимости от нормативного или рыночного срока, в расчетах не учитывается.

Степень готовности ОНС рассчитывается исходя из сроков, необходимых для реализации строительного проекта по созданию объекта недвижимости, включая сроки проектно — изыскательских, строительно — монтажных и (при необходимости) пусконаладочных работ. Продолжительность проектно — изыскательских работ, включая согласование и утверждение проекта, принимается на основании рыночных или справочных (нормативных) данных.

Продолжительность строительно — монтажных работ принимается на основании рыночных данных или в соответствии с данными, приведенными для целей Указаний в приложении N 10 к Указаниям.

7.3.10. Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно — монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно — гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

В случае наличия нескольких сметных нормативов применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае их отсутствия, или если они не утверждены, осуществляется выбор иных справочников по затратам на строительство и обоснование такого выбора.

При пересчете показателей справочников рекомендуется использовать индексы пересчета сметной стоимости строительства региональных центров по ценообразованию в строительстве.

При наличии признаков внешнего устаревания справочные показатели затрат на создание объектов должны быть откорректированы в соответствии с рекомендациями, содержащимися в подпункте 4.1.3 Указаний, и настоящим подпунктом.

При проведении расчетов возможно использовать государственные справочники сметной стоимости строительства, в том числе:

укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно — восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС — 87).

Допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен 1969 года в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и прочих поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника.

332 × 32 пикс. &nbsp Открыть в новом окне

, где

и прочее;

ДКЗ — дополнительные косвенные затраты, не учтенные в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях строительства.

Моделирование затрат на создание объекта недвижимости производится при наличии признаков внешнего устаревания исходя из рыночных данных по продаже объектов недвижимости (земельных участков с улучшениями) путем выделения доли в стоимости, приходящейся на ОКС, и проведения корректировок, учитывающих его состояние. Использование результатов моделирования затрат на создание объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости допускается только в случаях получения результатов моделирования по аналогичным объектам, отличающихся не более чем на 10% от среднего значения результатов моделирования, при этом:

количество объектов недвижимости, на основании которых проводится моделирование, должно быть не менее 50% от общего количества подобранных аналогичных объектов;

количество объектов недвижимости для каждой выборки должно быть достаточным для недопущения изменения результата расчета при добавлении новых аналогичных объектов.

При моделировании затрат на строительство учитывается коэффициент влияния местных условий строительства (соотношение смоделированных цен продаж объектов недвижимости и справочных показателей стоимости строительства), отражающий величину внешнего устаревания и (или) изменение величины затрат на создание объектов по отношению к справочным показателям этих затрат на строительство. При этом величина внешнего устаревания не должна рассчитываться отдельно. Допускается распространять величину внешнего устаревания, рассчитанную для одних групп объектов, на другие группы (подгруппы), схожие по функции использования или параметрам ценообразования.

7.4. Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов недвижимости. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого — второй.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

7.4.2. Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

определяется действительный валовый доход как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недозагрузки;

определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода и операционных расходов;

Источник

Как рассчитать степень готовности объекта незавершенного строительства ? Опции · Вид. Предыдущая тема · Следующая тема. … А вот по вопросу: учитываются ли фактически выполненные, но неоплаченные работы при определении стоимости ОНС ? Это уже вопрос постановки задания на оценку — цель, предполагаемое использование, допущения. Иногда нужно учитывать, иногда нет.

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах как высчитать

к приказу Росреестра

от 23 октября 2020 г. N П/0393

К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ,

1. Настоящие требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением «жилое», «многоквартирный дом» (далее — жилые здания), «нежилое» (далее — нежилые здания), помещений с назначением «жилое», «нежилое» (далее соответственно — жилые, нежилые помещения), машино-мест, площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки .

Пункт 10 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344).

Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» , в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации ), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации ).

Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2017, N 31, ст. 4767.

Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 14.

Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 14.

Используемые в настоящих требованиях понятия и термины применяются в значении, установленном законодательством в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.

2. Площадь здания, площадь сооружения, основной характеристикой которых является площадь, площадь помещения или машино-места определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ, результаты измерений отображать в графической части технического плана согласно требованиям к подготовке технического плана, установленным в соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N 27, ст. 4248.

3. Значение площади здания или сооружения, площади застройки сооружения, площади помещения, машино-места определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, — в метрах с округлением до 0,01 метра, вычисление площади производится после округления линейных измерений.

4. Для оценки точности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения или машино-места, площади застройки сооружения рассчитывается средняя квадратическая погрешность определения (вычисления) площади по рекомендуемым формулам, приведенным в приложении к настоящим требованиям, и указывается в техническом плане в соответствующей характеристике объекта недвижимости.

Для расчета средней квадратической погрешности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения или машино-места, площади застройки сооружения могут быть использованы другие формулы.

5. Площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

6. Площадь многосветных пространств (многосветных помещений, атриумов, проемов в перекрытиях, а также лифтовых и других шахт) включается в площадь только нижнего по отношению к такому пространству этажа жилого или нежилого здания, сооружения.

Площадь многосветных пространств и проемов в перекрытиях жилого или нежилого помещения учитывается в нижней по отношению к такому пространству части жилого или нежилого помещения.

7. Площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежилого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений без учета площади, занятой ограждением.

8. Площадь нежилого здания, сооружения, основной характеристикой которого является площадь, определяется с учетом положений пунктов 2 — 7, 8.1 — 8.6 настоящих требований.

8.1. В площадь нежилого здания, сооружения включаются площади антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, наружных тамбуров и других подобных элементов).

8.2. В площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади:

подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах;

технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;

наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов;

технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);

площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;

засыпанных землей пространств между строительными конструкциями.

8.3. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

8.4. В площадь этажа нежилого здания, сооружения включаются площади:

балконов (внутренних в зрительных и других залах), лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа;

всех площадок, ярусов этажерок и антресолей — в одноэтажном здании;

площадок, ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками площадок, ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа — в многоэтажном здании.

8.5. Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен, мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 8.6 настоящих требований.

8.6. Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения, площадь нежилого помещения мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° — до 1,5 метра, при наклоне 45° — до 1,1 метра, при наклоне 60° и более — до 0,5 метра. При промежуточных значениях угла наклона высота определяется по интерполяции.

9. Площадь застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь застройки, определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, балконы, консоли, приямки, входы в подвал, рампы и тому подобное). В площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.

10. Площадь указанных в пункте 1 настоящих требований жилых зданий определяется с учетом положений пунктов 2 — 7, 10.1 — 10.4, 13 настоящих требований. Исходя из положений пункта 39 статьи 1, части 1 статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации , частей 1 и 3 статьи 23, части 9 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» , правила определения площади жилых зданий применяются при определении площади зданий с разрешенным использованием «объект индивидуального жилищного строительства» («жилой дом») или «садовый дом», зданий с назначением «жилой дом», «жилое строение» или «садовый дом».

Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2018, N 1, ст. 90; N 32, ст. 5133.

Собрание законодательства Российской Федерации, 2017, N 31, ст. 4766; 2018, N 32, ст. 5133.

10.1. В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

10.2. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

10.3. В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

10.4. Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 13 настоящих требований.

11. Площадь нежилого помещения, в том числе расположенного в многоквартирном доме, определяется с учетом положений пунктов 2 — 4, 6, 7, 8.6, 11.1, 11.2 настоящих требований.

11.1. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

11.2. В площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий, террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания.

12. Площадь жилого помещения определяется с учетом положений пунктов 1 — 4, 6, 12.1 — 12.4, 13 настоящих требований.

12.1. Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

12.2. К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

12.3. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

12.4. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 метра и менее не включается в площадь помещения, в котором размещена лестница.

12.5. Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания и не являются декоративными, в площадь жилого помещения не включается.

13. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне до 45° — от 1,6 метра, при наклоне от 45° и более — от 1,9 метра. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания с высотой потолка менее 1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка не учитываются (не включаются).

14. Площадь машино-места определяется с учетом положений настоящего пункта, а также пунктов 2 — 4 настоящих требований.

Площадь машино-места рассчитывается по размерам, измеряемым между характерными точками границ машино-места, определяемыми в соответствии с проектной документацией здания, сооружения , включая поверхности строительных или иных ограждающих конструкций (при наличии). Расстояния, применяемые для определения площади машиноместа, измеряются на уровне пола.

Часть 6.2 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

к требованиям к определению

площади здания, сооружения,

утвержденным приказом Росреестра

от 23 октября 2020 г. N П/0393

РАСЧЕТА ПОГРЕШНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ (ВЫЧИСЛЕНИЯ) ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ,

СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ, МАШИНО-МЕСТА

1. В случае если здание, сооружение, помещение, мащино-место имеет простейшую геометрическую фигуру в форме квадрата, прямоугольника, параллелограмма, среднюю квадратическую погрешность определения площади здания, сооружения, помещения, машино-места (mp) рекомендуется вычислять по формуле:

a и b — длина и ширина прямоугольника, у квадрата — длина сторон, у параллелограмма — длина основания и высота соответственно;

ms — средняя квадратическая погрешность определения линейных измерений.

2. В случае если здание, сооружение, помещение имеет простейшую геометрическую фигуру в форме треугольника, а площадь его определяется через произведение высоты на основание, то среднюю квадратическую погрешность определения площади здания, сооружения, помещения рекомендуется вычислять по формуле:

a — длина основания треугольника;

h — высота треугольника;

ms — средняя квадратическая погрешность определения линейных измерений.

3. При определении площади здания, сооружения, помещения путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур или площади помещения путем суммирования площадей всех частей такого помещения среднюю квадратическую погрешность определения площади здания, сооружения, помещения в пределах одного этажа, а также в случае одноэтажности объекта недвижимости рекомендуется вычислять по формуле:

mf — средняя квадратическая погрешность определения площади простейшей фигуры или одной части помещения;

n — количество простейших геометрических фигур, на которые был разбит объект для определения площади, или количество частей, из которых состоит помещение.

4. В случае наличия нескольких этажей у здания, сооружения, расположения помещения на нескольких этажах и (или) наличия эксплуатируемой кровли среднюю квадратическую погрешность определения площади здания, сооружения, помещения рекомендуется вычислять по формуле:

mp_эт — средняя квадратическая погрешность определения площади здания, сооружения, помещения в пределах одного этажа, а также эксплуатируемой кровли;

c — количество этажей у здания, сооружения, помещения, также при необходимости учитывается эксплуатируемая кровля.

5. Среднюю квадратическую погрешность определения площади застройки сооружения рекомендуется вычислять по формуле:

xi, yi — координаты характерных точек контура застройки сооружения;

mt — средняя квадратическая погрешность измерений положения точек контура застройки сооружения;

Источник

Процент готовности ОНС (при отсутствии документального подтверждения) может быть рассчитан как отношение общей продолжительности срока, прошедшего с получения разрешения на строительство (или начала строительства ) к общему сроку проектно — изыскательских работ, согласований и строительно — монтажных работ (нормативного или типичного для данного субъекта Российской Федерации). В случае если отношение равно или превышает 100 процентов , объект недвижимости оценивается как готовый к использованию. Время на ввод объекта в эксплуатацию или на завершение работ, связанных с отклонением фактического…

Степень готовности объекта незавершенного строительства как рассчитать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Степень готовности объекта незавершенного строительства как рассчитать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Необходимые документыПеречень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов.
Тема в разделе » Технический план «, создана пользователем Wladimetr , 14 дек Искать только в заголовках Сообщения пользователя: Имена участников разделяйте запятой. Новее чем: Искать только в этой теме Искать только в этом разделе Отображать результаты в виде тем. Быстрый поиск. Добро пожаловать!

Момент возникновения объекта незавершенного строительства как объекта права

В данном случае дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» будет показывать степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства — насколько строительство МКД завершено.

Каждому конструктивному элементу здания, например, стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.

В условиях рыночной экономики, когда не все регламентируется государством, процентовки ушли в прошлое, но рациональное зерно применительно к настоящему моменту осталось.

В Постановлении* сформирован перечень документов, предоставляемых застройщиком для определения соответствия проекта строительства указанным критериям: 1.
По итогам анализа представленных документов контролирующий орган формирует соответствующее заключение и направляет его застройщику почтовым отправлением или через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства.

Бесплатная консультация юриста

Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.

Fast Quotes. Регистрация: 17 мар Сообщения: 4. Просмотрел темы, про ОНС ничего не нашел. Естественно сразу вопросы возникли, в частности определение степени готовности п. В формуле см. Может есть инструкция какая? Wladimetr , 14 дек Регистрация: 27 авг Сообщения: 1. Есть БТИ-шные инструкции по распределению весов для каждого типа стен. Примерно так. Важно, чтобы в сумме сто было.

Для сканирования документов необходимо использовать полноцветный режим с разрешением 300 dpi. Документы в формате JPEG должны быть выполнены в 24-битном цветовом пространстве.

Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее, и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес».

Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.

Проекция подземных конструктивных элементов схематично отображается в разделах графической части технического плана.

Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении объекта незавершенного строительства на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации объекта незавершенного строительства или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта объекта незавершенного строительства.

Учет и оперирование понятием ОНС в наши дни особенно необходимо, так как в виду рыночной экономики рынок недвижимости находится в свободном плавании и от государства зависит лишь косвенно. Это является причиной возникновения ситуаций, когда строительство остается незавершенным, главным образом из-за нехватки средств у застройщиков или инвесторов.

Процент готовности объекта незавершенного строительства как определить

Разрешение на строительство выдается на основании проектной документации и согласования в государственных и муниципальных органах.

Тема в разделе » Технический план «, создана пользователем Wladimetr , 14 дек Искать только в заголовках Сообщения пользователя: Имена участников разделяйте запятой. Новее чем: Искать только в этой теме Искать только в этом разделе Отображать результаты в виде тем. Быстрый поиск. Добро пожаловать! Войдите или зарегистрируйтесь сейчас! Fast Quotes.

Сведения о заказчике кадастровых работ:(фамилия, имя, отчество (при наличии отчества) физического лица, страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии), полное наименование юридического лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления, иностранного юридического лица с указанием страны его регистрации (инкорпорации)3.

Завершение строительства спорного объекта не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц. Ссылаясь на положения ст. В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика — администрации Уваровского района Тамбовской области, Зарубина В.

Технический план оформляется в виде отдельного документа в отношении каждого созданного объекта незавершенного строительства. При одновременном образовании нескольких объектов незавершенного строительства в результате преобразования объекта незавершенного строительства либо в случае образования объекта незавершенного строительства технический план оформляется в виде одного документа.

Ну ладно это эмоции. А по существу; в требованиях, п.50, есть правила по указанию процента готовности ОНС.

Как определить процент готовности объекта?

Не редки случаи, когда инвестор недостроенного объекта желает продолжить строительство, для чего необходимо провести оценку данного объекта.

Расходы, связанные со строительством, должны быть экономически обоснованы и оформлены первичными учетными документами.

Запрос выписок из Единого государственного реестра недвижимости для получения актуальных сведений о количестве проданных помещений (зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве).

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес».

Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.
Естественно сразу вопросы возникли, в частности определение Каждый умн. на процент готовности элмента (напр. . (жилой дом),ранее объект незавершенного строительства (стоит на кадастровом учете).

Если объект незавершенного строительства расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в описании местоположения объекта незавершенного строительства в строке «Иное описание местоположения объекта незавершенного строительства» дополнительно указывается наименование такого некоммерческого объединения.

Любой ОНС рассматривается с точки зрения доходного и затратного подходов. При учете правильно проведенной оценке владелец может прогнозировать свои дальнейшие действия относительно имеющегося объекта. Задать вопрос специалисту. Российская Федерация, г. Москва, Волоколамское ш, д.

Как определить степень готовности объекта незавершенного строительства?

ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики площади, протяженности, глубины залегания и т. Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. 5. Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до даты подачи заявления о готовности проекта строительства.

Каждый умн. И еще там вроде вн. Думаю каждый для себя должен определить удельные веса. Eugineos , 14 дек Кос Дьяченко Константин Николаевич. Регистрация: 13 окт Сообщения: Кос , 15 дек Doc нравится это. Wladimetr , 15 дек Кос , 16 дек Wladimetr , 16 дек Вот удобный справочник. Вторая строка — сб. Далее их типы. Там у каждого удельные веса.

Документом, подтверждающим прохождение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности, является выписка из ЕГРН. С января 2017 года указанная выписка является единственным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости, а свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу.

Согласно статье ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат, выполненный застройщиком. 3. Расчет степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства (подтверждается кадастровым инженером, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ).

А-эксперт определит степень готовности объекта строительства с долевым участием с выдачей экспертного технического заключения. Оперативно, профессионально, в строгом соответствии с действующим законодательством и по доступной стоимости. Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера.

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах относят

От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в Росреестр.Комментарий специалиста.

Методики определения соответствия… Постановлению Правительства №480, Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.

В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных. Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита.

Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных показателях.

В свою очередь Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа в своем постановлении от Данная новелла стала результатом реформирования законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества.

Источник

Принимать в качестве объектов -аналогов аналогичные объекты , но уже построенные, не корректно, так как зависимость стоимости объекта незавершенного строительства и его степени готовности не линейная. То есть, если взять для примера готовый объект , и аналогичный, но готовый на 50%, стоимость второго будет меньше не в 2 раза. Доходный подход можно применять только при оценке объектов с высокой степенью готовности . При оценке методами затратного подхода алгоритм расчета тот же: сначала определяется стоимость прав на земельный участок, далее — стоимость строительства . Стоимость строительства сначала определяется для объекта как будто построенного.

Как определить степень готовности объекта незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства (ОНС) – это сооружение, строение, здание или другой объект, капитальное строительство которого нуждается в завершении. В этот перечень не входят временные постройки, навесы, киоски и подобные им объекты.

Учет и оперирование понятием ОНС в наши дни особенно необходимо, так как в виду рыночной экономики рынок недвижимости находится в свободном плавании и от государства зависит лишь косвенно. Это является причиной возникновения ситуаций, когда строительство остается незавершенным, главным образом из-за нехватки средств у застройщиков или инвесторов. В таком случае ОНС может быть законсервирован до более благоприятных времен или стать предметом купли-продажи. Именно в этом случае важно правильно определять степень готовности ОНС.

• При необходимости постановки ОНС на баланс организации.
• При продаже или покупке ОНС, имеющегося в наличии. В нынешнее время наиболее часто застройщики и не планируют возведение готового здания, так как это требует существенных затрат по оформлению техдокументации, подключению коммуникаций, ввода в эксплуатацию и т.д. Вместо этого ОНС приобретают сторонние организации, которые инвестируют средства в доведение объекта до желаемого вида.
• При необходимости принятия решений по дальнейшему использованию ОНС. В зависимости от степени завершенности строительства здание может быть достроено или использовано как основа для постройки другого сооружения.
• Для определения рыночной стоимости ОНС на текущий момент.
• Для сравнения рыночной и строительной стоимости возводимого объекта.
• При необходимости оценки земельного участка, на котором находится ОНС. В эту категорию попадают долгострои или законсервированные объекты, завершение строительства которых значительно выше, нежели постройка нового сооружения или здания с нуля. Происходит это по причине физического и функционального износа ОНС.

• объекты, при возведении которых соблюдаются нормативные сроки;
• объекты, возведение которых превышает нормативные сроки;
• объекты, возведение которых временно приостановлено;
• законсервированные объекты;
• объекты, строительство которых прекращено.

При этом учитываются особенности возводимых объектов: их назначение, физическое состояние, возможность смены профиля, процент готовности, термин простоя без строительных работ, срок строительства и другие. По каждому параметру вычисляется процент завершенности.

Оценка ОНС важна и в том случае, если застройщик или подрядчик не в состоянии выполнить заявленный объем работ, что вызывает необходимость возмещения средств, вложенных инвесторами в строительство. Такое, к сожалению, не редкость, когда речь идет о долевом участии будущих жителей строительстве многоквартирного дома. В зависимости от степени готовности объекта принимаются решения по завершению его строительства или выхода инвесторов из числа пайщиков. В этом случае важно провести оценку ОНС на текущий момент времени, чтобы точно определить его рыночную стоимость, что напрямую будет влиять на принимаемые решения по его дальнейшей участи.

Любой ОНС рассматривается с точки зрения доходного и затратного подходов. При учете правильно проведенной оценке владелец может прогнозировать свои дальнейшие действия относительно имеющегося объекта.

Источник

Как определяется степень готовности объекта незавершенного строительства ? При какой степени готовности можно говорить о том, что в результате осуществления затрат возник объект незавершенного строительства ? Государственный кадастровый учет Если застройщик решил продать или сдать в аренду объект незавершенного … Заявка на подключение. Ваше имя *.

Определения степени готовности объекта на определенную дату.

Объект незавершенного строительства может послужить предметов залога в банке для получения средств. Многие бизнесмены считают удачным инвестированием выкуп и достраивание незаконченных объектов недвижимости. Разумеется, с точки зрения инвестирования, привлекательность объекта зависит о степени его готовности. Для этого существует специальная экспертиза определения степени готовности объекта на конкретную дату. Для удобства этот показатель выражается в процентах. Например, дом готов на 70%. Грамотные и опытные специалисты «НЭО «ИСТИНА» с максимальной точностью вычислят этот показатель.

Определение степени готовности объекта высчитывается на конкретную дату, так как потенциальному инвестору нужно оценить предстоящие затраты применительно к текущей экономической ситуации.

Данный вид экспертизы включает следующие направления:

1. Тщательный осмотр объекта недвижимости, его конструктивных элементов – несущих конструкций, стен и ограждающих конструкций, крыши и чердака, фундамента и подвальных помещений, полов в помещениях и т.д. Специалисты скрупулезно проверяют все элементы на наличие повреждений, дефектов, недостатков. При осмотре учитываются качество и надежность всех типов материалов и конструкций. Затем предметом осмотра служат уже проложенные системы водоснабжения, отопления, вентиляции. Проверяется электропроводка, гидроизоляция, качество ремонта и пр.
2. Анализ проектной и исполнительной документации
3. Проведение необходимых замеров, взятие проб, инструментальное обследование.
4. Проведение необходимых расчетов на основе полученных результатов и выбранной методики обследования.

По индивидуальной договоренности и/или по желанию Заказчика эксперты «НЭО «ИСТИНА» могут провести дополнительные работы по оценке качества выполненных работ, а также выдать рекомендации по устранению недостатков и подготовить смету на работы, которые необходимо выполнить, чтобы достроить исследуемый объект недвижимости.

Случаи, когда требуется определить степень готовности объекта незавершенного строительства.

• Для принятия компетентного решения о дальнейшей эксплуатации объекта
• Для снятия/постановки объекта на баланс предприятия
• Для проверки качества проведенных СМР (строительно-монтажных работ)
• Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
• Для принятия решения о наиболее выгодном использования земельного участка, на котором построен объект.

По окончании проведенного обследования Заказчик получает обоснованное заключение эксперта, которое имеет доказательную силу в суде. Экспертиза по определению степени готовности строительного объекта идет рука об руку с оценкой незавершенного строительства.

Данный вид строительно-технической эксперты проводят эксперты-строители ООО «Независимая Экспертная Организация «ИСТИНА» имеющие высшее строительно-техническое образование, специальность инженер-строитель, квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы более 18 лет и имеющих большой опыт в проведении судебных строительно-технических экспертиз различной сложности.

Источник

Мне нужно по работе определить степень готовности недостроенных объектов . Объект — недостроенная пятиэтажка. Которая построенна до четвертого этажа. Люди как определить степень готовности ? Ответы пользователей и экпертов форума на вопрос: Как определить степень готовности незавершенных строительством объектов ? Если вы закупаете товара оптом, можете экономить импортируя их напрямую — сайт помогает находить поставщиков для примера вы можете найти поставщиков на объектовый прибор производители из России.