1. Дает договору правовую силу. При заключении договора застройщик обязуется передать недвижимость покупателю. Но это пока всего лишь обещание, которое не имеет юридической силы. Чтобы соглашение стало официальным документом,его нужно поставить на учет в Росреестре. Никакие подписи и печати этого не заменят!
2. Дает вам статус дольщика и делает возможным возврат денег. Без регистрации ДДУ вы не будете считаться дольщиком по закону, сколько бы денег вы ни вложили в строительство по факту. И вернуть деньги в случае недобросовестного строительства тоже будет нельзя.
3. Поможет в суде. Если между застройщиком и покупателем начнутся споры, то договор с регистрационной отметкой будет необходим для суда.
Совет: что нельзя делать ДО регистрации договора
Не вносите деньги в строительство до регистрации договора в реестре! Оплата после регистрации гарантирует две вещи:
Регистрация договора долевого участия
1. У застройщика в порядке вся документация: он получил разрешение на строительство, у него нормальный проект и есть право собственности на землю. Т.е. действия застройщика соответствуют требованиям закона.
2. Эта недвижимость закреплена за дольщиком и ее не продадут кому-то другому за период между оплатой и последующей регистрацией.
Т.е. если заплатите раньше, чем зарегистрируете ДДУ, то в этот временной промежуток вы будете уязвимы для мошеннических действий со стороны застройщика.
Как понять, что ДДУ зарегистрирован
3. Регистрационный номер, который говорит о том, что договор внесли в базу данных и поставили объект недвижимости на кадастровый учет.
Даже если регистрацию проводили в электронном виде, то отметку все равно ставят на бумажном носителе.
Регистрация договора для застройщика
Юридическое лицо собирает документацию в зависимости от предыдущего количества раз регистрации ДДУ. Если договор составляется и заключается с первым дольщиком, застройщик обязуется предоставить следующую документацию:
Официальное разрешение на проведение строительных работ.
Документы, характеризующие особенности создания жилого объекта (перечисление количества площадей, общий и отдельные планы площадей многоквартирного дома).
Договор страхования гражданской ответственности. Документ регламентирует нормы, которые могут быть предприняты по отношению к юридическому лицу в случае неисполнения или исполнения обязанностей ненадлежащим образом в процессе передачи жилой площади.
Документ, свидетельствующий о совершении выплаты страховой премии в соответствии с положениями договора страхования.
Документ, подтверждающий наличие государственной регистрации застройщика как юридического лица.
Если процедура первой регистрации ДДУ завершилась с положительным результатом, застройщик автоматически освобождается от предоставления документации при последующем заключении ДДУ.
Государственная пошлина при регистрации ДДУ
Процедура уплаты государственной пошлины регламентирована положениями действующего Налогового кодекса Российской Федерации. В случае, если речь идет о регистрации ДДУ со стороны юридического лица, размер пошлины составит 6000 рублей. Если договор регистрируется физическим лицом, пошлина составляет 350 рублей. Вышеуказанные суммы делятся на общее количество участников.
Например, в договоре указывается только застройщик и единственный дольщик. Сумма платежа будет поделена между двумя участниками. Соответственно, застройщик обязан выплатить 6000/2=3000 рублей, а второй участник – 350/2=175 рублей.
Если ДДУ заключается между застройщиком и двумя дольщиками, государственная пошлина автоматически делится на троих участников. Таким образом, компания-застройщик выплатит 2000 рублей, а каждый из дольщиков по 116 рублей.
Квитанция об оплате государственной пошлины считается отдельным документом. Если речь идет о юридическом лице, пошлина должна быть оплачена платежным поручением. Дольщик может оплатить пошлину в банке.
Получение документов из Росреестра
Сроки регистрации договора рассчитываются следующим образом:
Если имеет место регистрация первичного договора (механизм регистрации пакета с участием первого дольщика), проходит не более 18 календарных дней.
Для проведения процедуры регистрации последующих договоров отводиться не более 5 дней.
Чтобы забрать зарегистрированный ДДУ, участник обязан предъявить паспорт (документ может быть заменен соответствующей доверенностью, предварительно заверенной в нотариальной конторе) и расписку, полученную от уполномоченного специалиста.
Рекомендуется тщательно осмотреть заверенный экземпляр договора. Документ должен содержать специальную регистрационную надпись, удостоверяющую проведение вышеописанной процедуры.
Источник: novostroev.ru
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре в 2022 году?
Ежегодно множество россиян приобретают квартиры на первичном рынке недвижимости на основе договора долевого участия (ДДУ). Этот рынок пользуется огромным спросом, который постоянно увеличивается: в 2021 году было заключено на 17% больше сделок по ДДУ, чем в 2020.
Если Вы уже выбрали, с каким застройщиком будете заключать договор, то остается разобраться с другими вопросами: где регистрируется ДДУ, какие документы потребуется получить и многое другое. Поговорим обо всех аспектах регистрации ДДУ в статье.
- Что такое ДДУ?
- Где зарегистрировать ДДУ?
- Какие нужны документы?
- Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре?
- Резюме
Что такое ДДУ?
Договор долевого участия, иначе говоря ДДУ, представляет собой документ, в соответствии с которым застройщик обязан за личные или инвесторские деньги возвести жилую или нежилую недвижимость, а дольщик получает право на оформление объекта в собственность после завершения его строительства. Это право возникает за счет того, что дольщик передает деньги застройщику на одном из этапов строительства, а не после сдачи дома. Тогда стоимость квартиры сокращается, поскольку участник долевого строительства сталкивается со множеством рисков, в том числе нарваться на долгострой.
Разница договора купли-продажи и ДДУ заключается в том, что второй оформляется до момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с законами Российской Федерации подобные сделки контролируются ФЗ №214. Несколькими годами ранее, в 2019 году, в силу вступили изменения, благодаря которым дольщики получили большую защиту. Если раньше застройщики получали денежные средства от участников долевого строительства и могли использовать их для возведения домов и в результате не завершать возведение объекта, оставив тем самым дольщика без денег и квартиры, то теперь этот риск ликвидирован.
Денежные средства дольщиков помещаются на эскроу-счета и передаются застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию. Теперь девелопер не может использовать деньги покупателей для строительства. Кроме того, если застройщик нарушит условия договора, то дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть вложенные средства.
Где зарегистрировать ДДУ?
Проводится регистрация ДДУ в Росреестре. Для оформления своих прав на будущую квартиру можно воспользоваться одним из удобных способов:
- обратиться лично в отделение Росреестра;
- обратиться в МФЦ;
- отправить документы по почте;
- подать электронную заявку на официальном сайте Росреестра. Обратите внимание, что для этого потребуется заявление, заверенное электронной подписью.
ВАЖНО! Если Вы решили лично подать заявление, то в Росреестре или МФЦ потребуется присутствие не только Вас, но и представителя застройщика.
Какие нужны документы?
В зависимости от состава семьи или использования ипотечного кредита требуется индивидуальный перечень документов для регистрации договора долевого участия. Рассмотрим список документов для каждой из ситуаций.
Вы записываете квартиру на себя.
- Если Вы не находитесь в браке и оформляете покупку на свое имя без привлечения заемных средств, то процесс регистрации будет самым простым. Тогда нужно подготовить паспорт, чек об оплате госпошлины, договор и заявление, на котором стоит Ваша подпись.
- Если же Вы состоите в брачных отношениях, но оформляете сделку на свое имя, в таком случае потребуется получить согласие супруга. Его оформляет нотариус и ставит свою подпись. Супругу необходимо лично обратиться в нотариальную контору и предоставить свидетельство о браке и свой паспорт.
- В том случае, если был оформлен брачный договор, в котором прописаны нюансы подобных сделок с недвижимостью, то согласие нотариуса не требуется. В Росреестр достаточно предоставить брачный договор.
Вы оформляете квартиру на двоих супругов.
Для регистрации сделок с участием обоих супругов потребуются оба паспорта и свидетельство о заключении брака. В том случае, если один из членов семьи не может лично прийти на подписание договора, то можно ограничиться доверенностью, заверенной нотариусом.
Вы оформляете ДДУ с привлечением ипотечного кредита.
Покупка объекта недвижимости на стадии строительства в ипотеку требует самого большого числа документов. Помните, что каждая кредитная организация запрашивает свой список документов.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Ускорить и упростить процесс оформления ипотеки можно при помощи брокеров. Узнайте у застройщика, есть ли в их штате такой сотрудник. Он поможет собрать нужный пакет документов и написать заявку на кредит. Также он предоставляет подробную информацию об условиях ипотечного кредитования отдельных банков.
В том случае, если застройщик не обзавелся личным брокером, покупатель вынужден самостоятельно собирать информацию от разных банков и составлять пакет документов. Чаще всего требуются следующие документы:
- заявление на получение ипотеки. Помните, что форма заявления индивидуальна в зависимости от банка;
- ксерокопия паспорта;
- ксерокопия свидетельства о браке, если он заключался;
- ксерокопия свидетельства о расторжении брака, если Вы разведены;
- документы, свидетельствующие о наличии детей: свидетельства о рождении или паспорта;
- ксерокопия трудовой книжки, которую требуется заверить в отделе кадров. В случае, если документ находится на руках, заверить копию должен нотариус;
- ксерокопия справки о доходах. Если у Вас имеется неофициальный доход, а официального недостаточно, чтобы получить ипотеку, то требуется сказать об этом сотруднику кредитной организации. Они проконсультируют, каким образом заполнить анкету, чтобы отразить реальные денежные поступления.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре?
Рассмотрим подробно, из каких шагов состоит процедура регистрации договора ДДУ в Росреестре.
ШАГ 1: выбор застройщика
Очевидно, что требуется выбрать наиболее надежного застройщика. Для этого нужно ознакомиться с отзывами в интернете, отследить, чтобы на сайте застройщика был полный перечень проектной документации. Если Вы убедились, что строительная компания сдает качественное жилье, собственники не критикуют полученные квартиры, а сдача в эксплуатацию происходит без задержек, то такому застройщику можно доверять. Тогда следует выбрать подходящий ЖК и желаемую квартиру.
ШАГ 2: выбор кредитной организации
На этом шаге выбирается банк, в котором в дальнейшем открывается эскроу-счет. Проще всего оформить его в том банке, который сотрудничает с выбранным Вами застройщиком.
ШАГ 3: заключение договора
На этом этапе происходит непосредственно заключение договора долевого участия. Этот шаг можно назвать важнейшим, поскольку он предполагает тщательную проверку документации и поэтому включает несколько пунктов.
-
Необходимо проверить ДДУ вместе с представителем строительной компании.
Помните, что нельзя подписывать бумажный договор сразу после того, как Вам выдал его менеджер застройщика. Сначала сравните его с теми сведениями, которые указаны в проекте. Информация в обоих документах должна совпадать.
Рекомендуется также проверить договор у юриста, специализирующемся на подобных сделках. Такой специалист знает, какие моменты наиболее опасны, и перепроверит их. Помните, что речь идет о нескольких миллионах, которые Вы вложите в недвижимость, поэтому нельзя пренебрегать помощью опытного юриста.
ДДУ должен включать следующие данные:
- цена квартиры;
- срок сдачи дома в эксплуатацию;
- адрес, по которому возводится строение;
- номер кадастра;
- сведения о расположении квартиры: на каком этаже и предварительно под каким номером;
- описание планировки, квадратуры, высоты потолков;
- сведения о гарантийных обязательствах. Отметим, что квартира остается на гарантии в течение пяти лет, а инженерное оборудование – в течение трех;
- сведения о страховке;
- паспортные данные дольщика;
- реквизиты строительной компании.
Особенно важными в договоре являются такие пункты, как срок получения ключей от квартиры, сведения о компенсации площади и информация о сотруднике компании, который должен подписать договор.
Ищем срок выдачи ключей.
Существуют строительные компании, которые стремятся продать максимальное число квартир, поэтому говорят о невероятных сроках сдачи строительного объекта. Дольщику важно понимать, что сдать здание городу застройщик может в ближайшие сроки, но ключи будут выданы участникам долевого строительства значительно позже.
Это связано с тем, что подписать акт приема-передачи можно только после того, как девелопер получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Также важно учитывать, что застройщик не позволит Вам въехать в квартиру, если не была выплачена необходимая сумма. И даже в том случае, если оба эти условия соблюдены, выдача ключей начинается только через 30 дней.
Ищем информацию о компенсации площади.
Кто подписывает ДДУ?
Со стороны девелопера подписать ДДУ может только гендиректор. Очевидно, что на практике он не занимается подписанием каждого договора. Это могут сделать сотрудники компании, у которых есть доверенность. Ваша задача состоит в том, чтобы проверить, кто подписывает Ваш договор, и попросить заверенную копию доверенности, выданной на имя этого лица.
Такой документ будет служить доказательством того, что Ваш договор имеет юридическую силу.
ШАГ 4: регистрация ДДУ
После того, как Вы подписали ДДУ, требуется пройти регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Только после этой процедуры договор признается заключенным и вступает в силу.
ПОМНИТЕ! Только после того, как ДДУ был зарегистрирован, застройщик может требовать денежные средства от дольщика.
Вступивший в силу договор действует до тех пор, пока дольщик не получит квартиру в пользование. После того, как строительство дома было окончено, застройщик проводит передачу объекта дольщику. Для этого подписывается акт приема-передачи. Обратите внимание, что Вы не становитесь собственником квартиры до тех пор, пока не зарегистрируете свои права на готовый объект недвижимости.
ШАГ 5: внесение денежных средств
Как было описано ранее, вносить средства до момента регистрации ДДУ в Росреестре не требуется. Более того, в ФЗ №214 прямо указано, что застройщик не имеет права требовать оплату до окончания процедуры госрегистрации сделки. В противном случае его действия будут считаться незаконными.
Почему же так важно вносить оплату после регистрации? Дело в том, что ДДУ начинает действовать только после официальной регистрации, потому что тогда у дольщика и застройщика появляются взаимные обязанности и права.
Таким образом дольщики остаются защищенными, поскольку застройщик не может осуществить двойную продажу. Если же строительная компания требует указать в договоре, что оплата производится до его регистрации, то не стоит подписывать такой документ. Есть риск, что Вы столкнулись с мошеннической организацией.
Как было описано ранее, перевод денежных средств с 2019 года осуществляется исключительно на эскроу-счета. Благодаря тому, что деньги поступают на счет застройщика только после сдачи квартир, строительные компании крайне заинтересованы вывести жилье в эксплуатацию в заявленные сроки.
Резюме
Покупка жилья по ДДУ становится выходом для многих россиян, поскольку такие сделки требуют меньших финансовых вложений. Тем не менее, перед покупкой квартиры в строящемся доме взвесьте все плюсы и минусы. Не забывайте, что строительство может затянуться.
Для того, чтобы не столкнуться с рисками остаться без жилья, тщательно выбирайте застройщика. Не забывайте, что добросовестный девелопер не станет требовать внесения оплаты до регистрации ДДУ в Росреестре, а помещаться денежные средства должны на эскроу-счет. Если следовать этим требованиям, то риск столкнуться с обманом сводится к минимуму.
Источник: novomoscow.ru
Регистрация ДДУ: что важно знать о самом главном документе на квартиру
ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, в рамках которого производится продажа квартир в строящихся новостройках по ФЗ-214. Основным отличием такого договора является то, что покупатель переводит денежные средства на счет продавца-застройщика только после регистрации ДДУ в Росреестре, то есть подписание документа не должно быть основанием для оплаты.
Что важно знать о регистрации ДДУ?
Как проводится регистрация?
Что нужно знать об этапах легализации ДДУ?
Как удостовериться, что Ваш договор зарегистрирован?
Как работает ДДУ?
Договор долевого участия по своей сути является официальным подтверждением права покупателя на квартиру в еще строящемся доме. То есть вы передаете деньги за жилье, которого пока еще даже не существует. ДДУ подтверждает право требования будущих метров.
Но только при условии, что договор прошел регистрацию в Росреестре.
После регистрации ДДУ приобретает правовую силу. И только после этого можно расставаться с деньгами и переводить их продавцу.
По ДДУ реализуются квартиры в строящихся домах
Как проводится регистрация ДДУ?
Регистрация договора в Росреестре – это его легализация. Очень важно проконтролировать ее прохождение и удостовериться в исполнении процедуры.
Только зарегистрированный договор может считаться документом, соответствующем закону о долевом строительстве 214-ФЗ. Легализованный документ станет подтверждением ваших прав и защитой в случае возникновения спорных ситуаций.
Регистрация проводится после подписания сторонами договора. На данный момент помимо личного посещения МФЦ, некоторые застройщики предлагают услугу электронной регистрации.
При посещении МФЦ необходимо оплатить госпошлину в размере 175 рублей. При электронной регистрации обычно продавец берет все расходы на себя, тем самым предлагая клиенту дополнительный сервис, который сбережет время и деньги.
Легализовать ДДУ можно без посещения МФЦ с помощью услуги электронной регистрации
Как понять, что ДДУ зарегистрирован?
На зарегистрированном ДДУ обязательно должна стоять подпись и печать регистратора (на лицевой стороне), а также регистрационный штамп на обороте последней страницы.
На штампе обязательно должен быть указан регистрационный номер ДДУ.
Дополнительно удостовериться в успешно пройденной регистрации можно, заказав выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Для этого потребуется:
— заполнить заявление по образцу;
— оплатить госпошлину – 200 рублей;
— предоставить документ, удостоверяющий личность и сам ДДУ.
Сертификат выписки – это официальный документ, свидетельствующий о том, что ДДУ зарегистрирован.
Получение информации о прохождении регистрации
Отслеживать сам процесс регистрации ДДУ можно как на официальном сайте Росреестра, так и позвонив по номеру телефона, который вам сообщат в момент подачи документов на легализацию.
Отслеживать ход регистрации ДДУ можно как онлайн на сайте Росреестра, так и позвонив по предоставленному номеру телефона
Если вы предпочитаете онлайн способ, то пройдите по ссылке «Электронные услуги» на официальном сайте регистратора, далее пункт меню – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Введите номер своего ДДУ, дату заключения договора и сформируйте запрос.
Система покажет все договора, прошедшие регистрацию в обозначенную дату, курсор автоматически выделит ваш ДДУ, если он уже прошел регистрацию и попал в данный список.
Отсутствие ДДУ в перечне не означает отказ в регистрации, возможно, он еще не прошел процедуру и будет легализован в ближайшее время.
Отметим, что крайний срок внесения должен составлять 9 рабочих дней с момента подачи документов.
Источник: pr-flat.ru