Будущая недвижимость: незавершенное строительство и заключение договора купли-продажи такого объекта
Приобретение объекта незавершенного строительства — распространенная ситуация. Однако в случае, если вам понравился один из таких объектов, следует заранее изучить, с какими особенностями при оформлении документов предстоит иметь дело. Юрист m2data рассказывает в подробностях
Важно знать
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, объекты незавершенного строительства считаются недвижимым имуществом. Поэтому договор купли-продажи заключается так же, как и по другим объектам недвижимости. Однако существуют и некоторые особенности. Одна из главных — описание объекта в договоре может быть приблизительным, так как характеристики объекта в будущем могут измениться.
Кроме того, при составлении договора вам стоит учесть (и быть готовым к этому на практике) вероятность отсрочки передачи недвижимости, изменения цены (например, изменятся первоначальные условия: площадь объекта или передача без отделки/с отделкой), изменения даты ввода здания в эксплуатацию.
Особенности договора купли продажи будущей недвижимой вещи
Помните, если вы заключаете договор участия в долевом строительстве — такой договор необходимо зарегистрировать. В ином случае регистрировать документ не нужно.
Условия договора
Существенные условия идентичны типичному договору купли-продажи недвижимости.
В договоре должна быть указана информация, которая позволяют установить недвижимость, подлежащую передаче, например, местоположение объекта, схема расположения помещения на поэтажном плане здания. Кроме того, нужно указать цену, условия внесения платежей, а самое главное — предмет договора, устанавливающий обязанность продавца передать объект в собственность покупателю (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Какие условия нужно включить в договор, чтобы избежать рисков в связи с тем, что объект пока не достроен?
Как мы уже сказали, стоит прописать условия о возможных изменениях проектной документации к моменту окончания строительства. Рекомендуем прописать пределы/рамки допустимых изменений, а также порядок (сроки, полнота информации) информирования покупателя о таких изменениях со стороны продавца. Кроме того, рекомендуем описать порядок (пределы) изменения цены объекта от изменения его характеристик, а также максимальный срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого срока.
В связи с тем, что объект будущей недвижимости может быть передан покупателю через значительный промежуток времени, а не в ближайшем будущем, также рекомендуем прописать в договоре условия и обстоятельства, которые могут возникнуть из-за отсрочки передачи недвижимости покупателю и регистрации перехода его прав на нее.
Иные особенности
Для собственной финансовой безопасности и для того, чтобы в дальнейшем не переживать по поводу различных рисков, рекомендуем покупателю проверить ряд условий перед заключением договора купли-продажи будущей недвижимости.
КТО ОСУЩЕСТВЛЯЕТ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ И ЧТО ЭТО?
Во-первых, стоит знать, что объект незавершенного строительства в некоторых обстоятельствах могут изъять у его собственника. Например, если прекратится договор аренды государственного или муниципального земельного участка, арендованном по результатам аукциона (ст. 239.1 ГК РФ). Если столкнулись с такой ситуацией, уточните, есть ли возможность продлить такую аренду.
Во-вторых, необходимо проверить, не является ли понравившийся вам объект самовольной постройкой. Продавец должен иметь разрешение на строительство и соблюдать при строительстве все установленные законом требования.
В-третьих, советуем прописать порядок действия сторон в случае, если по итогам строительства будут обнаружены существенные неустранимые недостатки (не смогут быть устранены без несоразмерных расходов или за короткий срок). Пропишите в условиях финансовую ответственность продавца или тезис о том, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата ранее уплаченной за объект денежной суммы.
Все споры и ситуации, о которых не удастся договориться, будут подлежать рассмотрению в суде — с соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. Чем подробнее вы пропишете в договоре все возможные условия, удовлетворяющие обе стороны, тем легче будет прийти к согласию или доказать свою правоту в суде.
Для вашего удобства команда m2data готовит большую базу шаблонов различных документов, в том числе различных преддоговорных соглашений — вам останется только выбрать нужный документ и заполнить его реквизитами. Шаблоны будут доступны на максимальном тарифе. Об их появлении мы обязательно сообщим.
Кроме того, наши юристы всегда готовы помочь вам в разработке документа, отвечающего вашим интересам. Для связи с юристами проекта m2data направьте запрос по кнопке «Помощь юриста» в основном меню нашего сайта (подробнее здесь ).
Другие статьи
- Пользовательское соглашение
- Политика конфиденциальности
- Обработка персональных данных
- ООО «М2ДАТА»
- ИНН — 7751181040
- ОГРН — 1027739019208
- +7 (499) 321 23 23 доб. 001
- Карта сайта: m2data
- Карта сайта: Компании
- Карта сайта: Здания 1
- Карта сайта: Здания 2
- Карта сайта: Коворкинги
- Карта сайта: Подборки зданий 1
- Карта сайта: Подборки зданий 2
- Карта сайта: Подборки аренда
- Карта сайта: Подборки аренда офиса
- Карта сайта: Подборки аренда ПСН
- Карта сайта: Подборки продажа
- Карта сайта: Подборки продажа офиса
- Карта сайта: Подборки продажа ПСН
- Карта сайта: Журнал
Это помогает нам делать ваш пользовательский опыт лучше, а сайт удобнее. >,
u041fu0435u0440u0432u044bu0439 u044du0442u0430u043f. u0417u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u0441u043eu043eu0431u0449u0430u0435u0442 u044eu0440u0438u0441u0442u0443 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u044f, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0435 u043du0435u043eu0431u0445u043eu0434u0438u043cu043e u0443u0447u0435u0441u0442u044c u0432 u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0435, u0434u0435u0442u0430u043bu0438 u0431u0443u0434u0443u0449u0435u0439 u0441u0434u0435u043bu043au0438. n
u0412u0442u043eu0440u043eu0439 u044du0442u0430u043f. u042eu0440u0438u0441u0442 u0440u0430u0437u0440u0430u0431u0430u0442u044bu0432u0430u0435u0442 u0448u0430u0431u043bu043eu043d u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u0430u0440u0435u043du0434u044b u0441 u0443u0447u0435u0442u043eu043c u0438u043du0442u0435u0440u0435u0441u043eu0432 u0438 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u0439 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430, u043fu0435u0440u0435u0434u0430u0435u0442 u0440u0435u0437u0443u043bu044cu0442u0430u0442 u0438 u0432u043du043eu0441u0438u0442 u043fu0440u0430u0432u043au0438 u043fu043e u0443u043au0430u0437u0430u043du0438u044e u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430. u0414u0430u043bu044cu043du0435u0439u0448u0435u0435 u0441u043eu043fu0440u043eu0432u043eu0436u0434u0435u043du0438u0435 u043fu0440u043eu0446u0435u0434u0443u0440u044b u0441u043eu0433u043bu0430u0441u043eu0432u0430u043du0438u044f u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u0441 u043au043eu043du0442u0440u0430u0433u0435u043du0442u043eu043c u0438 u0437u0430u043au043bu044eu0447u0435u043du0438u044f u0441u0434u0435u043bu043au0438 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u043eu0441u0443u0449u0435u0441u0442u0432u043bu044fu0435u0442 u0441u0430u043cu043eu0441u0442u043eu044fu0442u0435u043bu044cu043du043e. n «>,
u041fu0435u0440u0432u044bu0439 u044du0442u0430u043f. u0417u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u0441u043eu043eu0431u0449u0430u0435u0442 u044eu0440u0438u0441u0442u0443 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u044f, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0435 u043du0435u043eu0431u0445u043eu0434u0438u043cu043e u0443u0447u0435u0441u0442u044c u0432 u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0435, u0434u0435u0442u0430u043bu0438 u0431u0443u0434u0443u0449u0435u0439 u0441u0434u0435u043bu043au0438. n
u0412u0442u043eu0440u043eu0439 u044du0442u0430u043f. u042eu0440u0438u0441u0442 u0440u0430u0437u0440u0430u0431u0430u0442u044bu0432u0430u0435u0442 u0448u0430u0431u043bu043eu043d u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u043au0443u043fu043bu0438-u043fu0440u043eu0434u0430u0436u0438 u0441 u0443u0447u0435u0442u043eu043c u0438u043du0442u0435u0440u0435u0441u043eu0432 u0438 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u0439 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430, u043fu0435u0440u0435u0434u0430u0435u0442 u0440u0435u0437u0443u043bu044cu0442u0430u0442 u0438 u0432u043du043eu0441u0438u0442 u043fu0440u0430u0432u043au0438 u043fu043e u0443u043au0430u0437u0430u043du0438u044e u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430. u0414u0430u043bu044cu043du0435u0439u0448u0435u0435 u0441u043eu043fu0440u043eu0432u043eu0436u0434u0435u043du0438u0435 u043fu0440u043eu0446u0435u0434u0443u0440u044b u0441u043eu0433u043bu0430u0441u043eu0432u0430u043du0438u044f u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u0441 u043au043eu043du0442u0440u0430u0433u0435u043du0442u043eu043c u0438 u0437u0430u043au043bu044eu0447u0435u043du0438u044f u0441u0434u0435u043bu043au0438 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u043eu0441u0443u0449u0435u0441u0442u0432u043bu044fu0435u0442 u0441u0430u043cu043eu0441u0442u043eu044fu0442u0435u043bu044cu043du043e. n «>,
u041fu0435u0440u0432u044bu0439 u044du0442u0430u043f. u0417u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u0441u043eu043eu0431u0449u0430u0435u0442 u044eu0440u0438u0441u0442u0443 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u044f, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0435 u043du0435u043eu0431u0445u043eu0434u0438u043cu043e u0443u0447u0435u0441u0442u044c u0432 u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0435, u0434u0435u0442u0430u043bu0438 u0431u0443u0434u0443u0449u0435u0439 u0441u0434u0435u043bu043au0438. n
Вы пользуетесь устаревшей версией браузера. Данная версия браузера не поддерживает многие современные технологии, из-за чего страницы отображаются некорректно, а главное — на сайте могут работать не все функции.
Рекомендуем установить Google Chrome — современный, быстрый и безопасный браузер.
Покупка и продажа недостроенного дома
Недостроенный дом или другими словами незавершенный объект строительства, давно стал полноценным продуктом на рынке недвижимости. Недострой, как называют такие дома в народе, активно продается и покупается, а в условиях нестабильной экономической ситуации количество таких объектов значительно возрастает.
С чем связан рост числа объявлений о покупке и продаже недостроенных домов?
Причина довольно банальна – это элементарная нехватка денег на окончание строительства, но она далеко не единственная. Другими причинами могут быть: проблемы с оформлением документов, например, если недострой находится на земле сельскохозяйственного назначения, где возведение капитальных строений запрещено законом, или невозможность подведения коммуникаций.
Кроме того, некоторые владельцы намеренно не вводят недостроенные дома в эксплуатацию, хотя недостроенными они считаются лишь на бумаге, рассуждая примерно таким образом: земельный участок, на котором построен дом и так принадлежит мне, поэтому, зачем мне тратить время и деньги на введение жилья в эксплуатацию.
Но есть еще и такой вариант, когда дом изначально строится на продажу и продается в недостроенном виде на каком-то этапе для того, чтобы уже новый хозяин: во-первых, завершил строительство согласно своих предпочтений по окончательной отделке, а во-вторых, оформлял уже дом на себя, тем более, что желающих приобрести недостроенный дом, оформив договор купли-продажи лишь на земельный участок более чем достаточно.
Правда, в последнее время власть, похоже решила серьезно взяться за недострои, пугая владельцев тем, что эксплуатация таких объектов недвижимости будет облагаться немалыми штрафами, а сами объекты будут массово отключаться от всех коммуникаций. Поэтому, если у вас есть недострой, то стоит его продать побыстрей или ввести в эксплуатацию. Рассмотрим несколько вариантов, связанных с куплей-продажей.
Продажа земельного участка с недостроенным домом
Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно. Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.
Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?
Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:
- Правоустанавливающий документ на земельный участок;
- Разрешение на строительство дома;
- Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
- Кадастровый паспорт недостроенного дома;
- Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
- Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.
Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.
У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей. Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.
Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?
У многих потенциальных покупателей существует предвзятое отношение к подобного рода недвижимости, так как они боятся прогадать и того, что сумма, которую нужно будет потратить на завершение строительства, окажется намного больше, чем рассчитываешь вначале. В этом есть доля истины и прежде чем покупать дом, который не достроен, в том числе и за материнский капитал, необходимо объективно оценить свои финансовые возможности.
Но если посмотреть на такую покупку с другого ракурса, то очевидными станут ее преимущества. Так, не до конца достроенный дом откроет многие недочеты, допущенные при его возведении, если, конечно, такие есть. Ведь не секрет, что многие недобросовестные продавцы, особенно те, кто зарабатывает на строительстве и продаже домов, скрывают под окончательной отделкой, мягко говоря, не качественно выполненные работы, а то и более серьезные конструктивные проблемы. Кроме того, если самому завершать отделку дома, то можно сделать это в соответствии со своим вкусом, а не вкусом продавца.
Источник