Регистрация объекта недвижимости без разрешения на строительство
14 декабря 2017
В соответствии кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные участке, порядке, или участке, разрешенное использование которого строительства данного объекта, либо возведенные, созданные без получения необходимых разрешений или градостроительных норм
Лицо, осуществившее самовольную постройку, право собственности. распоряжаться продавать, дарить, сдавать совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим либо счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3, статьи
Согласно пунктам 3,4 ст.222 ГК РФ право собственности постройку может быть признано судом, а законом случаях установленном законом порядке пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство данного объекта;
Строительство и регистрация права без получения разрешения на строительство. Мнение юриста [Часть 3]
если обращения постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования или обязательными требованиями постройки, содержащимися документах;
если сохранение постройки права законом интересы других лиц и угрозу жизни граждан.
Таким образом, приведенной правовой нормы следует, что для признания права собственности судом возведенный объект осуществившим строительство, является наличие всех трех составляющих.
Также следует отметить, что признание права собственности постройку порядке является исключительным способом защиты права лица осуществившего строительство без разрешающих документов для последующего обращения регистрацией права собственности учет
Согласно п.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон государственная регистрация права государственном реестре недвижимости ЕГРН) является единственным доказательством существования
В соответствии со ст.3 Закона органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета регистрации прав относятся:
прием заявления кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов;
проверка действительности поданных заявителем документов соответствующих прав документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных заявленных прав;
государственный кадастровый учет регистрация прав ведение Единого государственного реестра недвижимости;
иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.
В соответствии ст.14 Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются заявления поступивших регистрации прав настоящим Федеральным законом порядке.
При осуществлении государственного кадастрового учета регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет регистрация прав осуществляются по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного при государственном кадастровом учете регистрации прав объекта недвижимости (п.1 ст.15 Закона
Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, вступившее силу судебные акты план, подготовленный проведения кадастровых работ федеральным законом порядке (ч.1 ст.14 Закона
Как предусмотрено статьей технический план представляет собой документ, воспроизведены определенные сведения, внесенные государственный реестр недвижимости, сведения сооружении, необходимые для государственного кадастрового учета такого здания, сооружения либо новые необходимые для внесения государственный реестр недвижимости сведения недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. плане указываются новые необходимые для внесения государственный реестр недвижимости сведения которому присвоен кадастровый номер, выполнения кадастровых работ, которых обеспечивается подготовка документов для представления регистрации прав заявления кадастровом учете такого объекта недвижимости (пункт
Согласно п.2 ст.1 Закона Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений Федеральным законом недвижимом имуществе, правах недвижимое имущество, основаниях правообладателях, иных установленных Федеральным законом сведений.
Учитывая изложенное, при наличии вступившего силу судебного акта плана недвижимого имущества (самовольную постройку), являющиеся основаниями для осуществления государственного кадастрового учета регистрации прав лицо, осуществившее самовольную постройку вправе обратится регистрации прав учетно-регистрационных действий.
ИсточникВерховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку
Предпринимательница построила на своем участке здание магазина, но разрешение на строительство ей получить так и не удалось. Поэтому она подала в суд иск о признании права собственности на самовольную постройку, но три инстанции ей отказали. Верховный суд их поправил.
ИП Татьяна Свиридова в 2014 году построила на своем участке нежилое здание магазина. Она сделала это без разрешения на строительство, хотя и обращалась к чиновникам за таким разрешением несколько раз: до начала, во время и после завершения строительства. На каждое из таких обращений чиновники в администрации Чапаевского городского округа ей ответили отказом.
В одном из писем администрация посоветовала предпринимательнице обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Ссылаясь на возведение объекта без разрешения на строительство и в отсутствие возможности получить его в установленном порядке, Свиридова обратилась в арбитражный суд с иском по делу № А55-12718/2018.
Суды в иске отказали. Три инстанции решили, что Свиридова обратилась с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство уже после того, как она закончила это строительство. При таких обстоятельствах принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства спорного объекта не свидетельствует о добросовестности поведения предпринимателя и не является основанием для легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство, решили суды и отказались признавать за Свиридовой право собственности на постройку.
Предпринимательница обратилась в Верховный суд. По ее мнению, суды должны были применить ст. 222 Гражданского кодекса, согласно п. 3 которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, но при одновременном соблюдении следующих условий:
- если предприниматель мог построить здание на земельном участке;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Все перечисленные в данной норме условия соблюдены, а в материалы дела представлены необходимые документы, указала заявительница. Свиридова указала на ошибку нижестоящих инстанций, которые, несмотря на имеющиеся в материалах дела доказательства, сделали неправильный вывод о том, что она не обращалась за разрешением на строительство до его начала.
Экономколлегия проверила доводы предпринимательницы, согласилась с ними и направила дело на пересмотр в Арбитражный суд Самарской области. Первая инстанция, согласно указаниям ВС, должна будет проверить, соответствует ли постройка установленным градостроительным и строительным нормам и правилам, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Также суду нужно привлечь к участию в деле сособственника земельного участка.
ИсточникСоблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки
Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?
Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации .
Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.
Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона .
С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д. , а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.
Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.
Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.
Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?
В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства).
При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.
Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство. Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС .
Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?
Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд.
Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.
Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.
При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы .
Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения .
Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан .
Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.
Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись. Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде .
Вместе с тем, суды до сих пор не всегда могут разобраться в подобных делах и вынести справедливое и обоснованное решение, в том числе, чрезмерно упираясь на разъяснение, данное ВС и ВАС, а иногда и ошибочно ставя это разъяснение выше норм гражданского законодательства.
В любом случае дела о признании права собственности на самовольные постройки являются непростыми по своей сути, а потому требуют тщательного предварительного правового анализа и выработки плана действий, поэтому рекомендуем не пренебрегать помощью специалистов в таких ситуациях.