Регистрация обьекта незавершенного строительства на арендном участке
Доброго времени суток уважаемые дамы и господа юристы!
Есть следующая ситуация:
У меня в аренде муниципальный участок, на котором я веду строительство торгового 2-х этажного здания.
Договор аренды заканчиваетя в мае 2018г. Сейчас есть понимание, что я не успею достроить и ввести в эксплуатацию свой обьект.
Администрация (УИЗО) города на вопрос о продлении договора аренды отвечает, что они не продлевают аренду на участке без сданного в эксплуатацию обьекта недвижимости. Кроме того, просто не официально в коридоре, говорят что сейчас даже незавершенку оформить на арендованном участке не получиться, мол реестр не поставит на учет.
Соответственно вопрос: можно ли по закону оформить, поставить на учет и получить свидетельство на обьект незавершенного строительства на земельном участке государственной собственности, предоставленном в аренду для строительства?
Заранее благодарен да ответы!
Согласно ЗК РФ, новой редакции, с арендаторов теперь убрали преимущественное право на заключения аренды на новый срок, более того, если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст.
39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).http://www.cab74.ru/articles/3.
Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).
Вам нужно сначала обратиться в письменном виде по поводу вашего вопроса к администрации и попросить их ответить письменно.
Далее тяните, что бы суд нашел обстоятельства администрации не правомерными. Думаю не без изучения судебной практики в вашем регионе, нужно будет принять вам решение, по способу защиты.
Может на торгах, его купят, «ваши» люди, если имеется такая возможность?
Мария, вы немного не поняли вопрос. То что вы пишите это мне известно. Есть разница между двумя ситуациями: 1. когда срок аренды вышел, а на участке не успели сдать обьект в эксплуатацию. Это можно считать по документам на участке вообще ни чего нет. И 2. Когда еще до окончания срока аренды оформляется паспорт на обьект незавершенного строительства и этот обьект ставится на кадастровый учет с выдачей свидетельства на право собственности.
Вы ответили на первую ситуацию, а меня интересует вторая
Соответственно вопрос: можно ли по закону оформить, поставить на учет и получить свидетельство на обьект незавершенного строительства на земельном участке государственной собственности, предоставленном в аренду для строительства?
Евгений
Коллега в принципе все правильно Вам написала, если у Вас есть разрешение на строительство и технический план объекта незавершенного строительства, то должны зарегистрировать.
Если откажут обжалование в суде в порядке Кодекса административного судопроизводства, срок подачи административного иска — 3 месяца.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«О государственной регистрации недвижимости»Статья 24. Требования к техническому плану
9.
ИсточникСведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.
Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства
10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Можно ли зарегистрировать право собственности на строение, возведенное после истечения договора аренды участка?
Государственная регистрация права на созданные здание, сооружения осуществляется только при наличии правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости (статья 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Следовательно, чтобы зарегистрировать право собственности на постройку, следует сначала приобрести право на земельный участок. В противном случае шанс узаконить постройку в судебном порядке имеется у правообладателя земельного участка (статья 222 ГК РФ).
В соответствии с положениями части 2 статьи 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
Полагаем, что если уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности получено до истечения срока действия договора аренды, то такой объект не будет являться самовольной постройкой.
Таким образом, если дом введен в эксплуатацию после истечения срока действия договора аренды и уведомление об окончании строительства направлено после истечения такого срока, то данный объект является самовольной постройкой.
Источник«Недостроенное» право
Эксперты отметили значимость созданного судебного прецедента, пояснив, что определение ВС РФ дает правовую определенность в вопросе злоупотребления собственником земельного участка своим правом. Также подчеркивается, что теперь можно давать четкую правовую оценку рискам, связанным со строительством на арендуемом земельном участке.
Из определения Верховного Суда РФ следует, что между обществом «Альянстрансстрой» и городской администрацией был заключен договор аренды земельного участка, на котором планировалось возвести детский сад. Однако по истечении времени администрация направила обществу письмо, в котором, ссылаясь на ст. 622 ГК РФ «Возврат арендованного имущества арендодателю», сообщила об отказе от договора аренды и предложила освободить земельный участок, снеся достроенное только до первого этажа здание.
Поскольку указанные требования исполнены не были, администрация обратилась в арбитражный суд с иском, в котором просила обязать арендатора освободить участок в месячный срок со дня вступления решения суда в силу. Признав доказанным отсутствие правовых оснований для пользования обществом «Альянстрансстрой» спорным земельным участком и фактическое прекращение строительства, суд первой инстанции заявленные администрацией требования удовлетворил. При этом суд указал на отсутствие регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности.
Суд апелляционной инстанции это решение отменил, отказав в удовлетворении иска. Принимая это решение, суд руководствовался Постановлением Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходил из того, что администрация на момент предъявления иска располагала данными о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях, поэтому положения ст. 622 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям не могли быть применены.
Однако арбитражный суд округа признал выводы суда апелляционной инстанции неверными, отменил вынесенное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав на обязанность общества «Альянстрансстрой» освободить испрашиваемый земельный участок.
Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона. При этом, согласно указанному выше постановлению Пленума ВС РФ, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Поясняется, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Так, было установлено, что на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому он является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на нее.
«Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка», – подчеркнула коллегия.
Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, указал Верховный Суд.
Также в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Указав, что данные правовые позиции не были учтены судами первой и кассационной инстанций, Верховный Суд пришел к выводу, что требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества «Альянстрансстрой» права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
Верховный Суд также отметил, что суды не приняли во внимание то обстоятельство, что обществом для финансирования строительства были привлечены кредитные денежные средства банка. Так как в отношении общества введена процедура конкурсного производства, то недостроенный детский сад был включен в конкурсную массу. «При таких обстоятельствах снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влекут нарушение прав и законных интересов банка, а также иных кредиторов общества», – пояснил Суд.
Учитывая вышеназванные обстоятельства, экономколлегия ВС РФ определила, что поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим обществу «Альянстрансстрой», исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению. Решения судов первой и кассационной инстанций подлежат отмене.
Адвокат агентства недвижимости и адвокатской защиты «Правовестъ» Кирилл Иванов приветствовал данное определение, так как, по его словам, создан очень значимый судебный прецедент. «Верховный Суд указал, что нельзя сносить объект незавершенного строительства, поскольку он уже является недвижимым имуществом и государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. То есть он уже является объектом права, и в этом случае нельзя вот так просто отобрать земельный участок и обязать снести данный объект», – уточнил он.
Управляющий партнер Ассоциации адвокатов «Валеев, Кабанец и партнеры» Дмитрий Кабанец считает, что решение Верховного Суда дает правовую определенность в вопросе злоупотребления собственником земельного участка, который в установленном законом порядке предоставил его под строительство того или иного объекта недвижимости, своим правом на расторжение договора аренды и требования об освобождении земли от результатов строительства.
«Теперь можно давать четкую правовую оценку рискам, связанным со строительством на арендуемом земельном участке, а именно: если объект построен до такой степени готовности, что он обладает признаками капитального строения, арендодатель не вправе требовать применения ст. 622 ГК РФ вне зависимости от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка», – пояснил Дмитрий Кабанец. По мнению эксперта, можно с большей уверенностью полагать, что инвестиции, вкладываемые в объект капитального строительства на арендуемом земельном участке, теперь меньше подвергнуты риску, связанному с расторжением/прекращением договора аренды до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Источник