Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда)
В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
(П. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».)
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства
(П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».)
Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности; отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами как совместно нажитого имущества и признания на него права собственности.
Практика Московского городского суда
Суд может отказать в удовлетворении требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, если был удовлетворен иск о взыскании в пользу истца убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком договора хранения векселя, который истец и ответчик заключили в один день с предварительным договором купли-продажи квартиры.
Суд установил, что одновременно с предварительным договором купли-продажи квартиры истцы заключили с ответчиком договор купли-продажи простого векселя, а также договор хранения векселя, согласно которому на основании акта приема-передачи истцы передали вексель на хранение ответчику. Поскольку вексель был похищен у ответчика, не был возвращен истцам и не был оплачен ответчиком, истцы обратились в суд с иском о взыскании с ответчика убытков, причиненных утратой векселя, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Этот иск был удовлетворен, истцам выданы исполнительные листы, поэтому не имеется оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на долю в не завершенном строительством доме в виде квартиры.
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства
Если в договоре инвестирования строительства определены форма, срок и порядок оплаты соинвестором инвестиционного взноса, то несоблюдение этих условий договора может повлечь отказ суда в удовлетворении иска о признании за соинвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.
Оценив представленные истцом (соинвестором) квитанции к приходному кассовому ордеру и акты взаиморасчетов, суд пришел к выводу о том, что соинвестор не исполнил обязательства по договорам инвестирования строительства в части оплаты инвестиционных взносов. Представленные истцом квитанции не содержат сведений о том, в рамках какого конкретно договора внесены денежные средства; сумма, отраженная в квитанциях, не соответствует размеру инвестиционных взносов по заключенным договорам; акты взаиморасчетов достоверно не подтверждают факт оплаты инвестиционных взносов в рамках заключенных между сторонами договоров инвестирования. Суд также принял во внимание выписки по расчетному счету инвестора, на который соинвестор должен был направить денежные средства, согласно которым денежные средства от соинвестора не поступали. В связи с этим суд не только отказал истцу в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, но и удовлетворил встречный иск ответчика о признании договоров инвестирования расторгнутыми.
В соответствии с действующим гражданским законодательством доля в не завершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан.
Суд удовлетворил требования истца признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору соинвестирования, внеся плату за квартиру в полном объеме, право истца на квартиру никем не оспаривается, ответчик не выполнил свои обязательства по договору. Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства степень готовности жилого дома, в котором расположена спорная квартира, составляет 90 процентов, дом зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений на основании распоряжения префекта (префектуры) административного округа. Акт о результатах реализации инвестиционного контракта по независящим от сторон причинам не оформлен до момента рассмотрения дела, однако это обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца.
Коротко о важном
Примечание. В некоторых случаях основное исковое требование по рассматриваемой категории споров формулируется как требование о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418). Также основное исковое требование может формулироваться как требование о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом в виде квартиры (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2014 по делу N 33-29139). Кроме того, основное исковое требование может быть сформулировано как требование о признании права (права собственности) на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде квартиры (например, Определения Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602, от 22.05.2014 по делу N 33-1479614, от 25.12.2013 N 4г/8-12556).
— Согласно действующему законодательству объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Как следует из судебной практики, в отношении объекта незавершенного строительства возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности (к примеру, Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2014 N 18-КГ14-51). В соответствии с действующим гражданским законодательством доля в виде квартиры в не завершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733). Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе по решению суда (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-1479614).
— Рассматриваемая категория споров подразумевает ситуацию, когда с истцом заключался предварительный договор купли-продажи квартиры (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602), договор инвестирования строительства жилого дома (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556) или договор соинвестирования строительства (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 18.12.2013 по делу N 11-41226, от 04.12.2013 по делу N 11-39418). В предварительном договоре обычно предусматривается, что стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры по цене, указанной в предварительном договоре.
В договоре инвестирования (соинвестирования) предусматривается обязанность истца (соинвестора) передать ответчику (инвестору) денежные средства для строительства жилого дома, по окончании которого в собственность соинвестору будет передана определенная квартира в этом доме. На момент заключения предварительного договора или договора инвестирования (соинвестирования) строительства квартира как самостоятельный объект недвижимого имущества не существует.
В связи с этим в договоре квартира индивидуализируется путем указания определенных данных (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Обычно приводится адрес жилого дома, в котором будет располагаться квартира, ее местоположение в этом доме (корпус, секция, этаж, ориентировочный или проектный номер квартиры), количество комнат, ориентировочная общая площадь квартиры (например, Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41226). Как правило, в договоре прописывается обязанность истца (покупателя по предварительному договору, соинвестора по договору инвестирования или соинвестирования) уплатить ответчику (застройщику) цену квартиры до заключения основного договора или до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
— Иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры предъявляется в случае, когда истец внес оплату за квартиру в полном объеме в соответствии с предварительным договором купли-продажи квартиры или договором инвестирования (соинвестирования) строительства, но строительство жилого дома не завершено (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733). Поводом для подачи иска обычно является ненадлежащее исполнение ответчиком (застройщиком) своих обязательств по договору в части строительства, ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления квартиры в собственность истца. Например, в конкретном деле истец мотивировал свой иск тем, что в течение длительного времени ответчик не ведет строительство дома, ввод дома в эксплуатацию откладывается и истец, заключивший с ответчиком договор соинвестирования строительства, лишен возможности получить квартиру и машино-место в собственность (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу N 33-877). В другом случае истец указывал, что жилой дом построен, все коммуникации подведены и подключены, дому присвоен почтовый адрес, однако дом не введен в эксплуатацию, поэтому истец не может оформить свое право собственности на квартиру и зарегистрироваться в ней по месту жительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-1479614).
— При подаче иска по рассматриваемой категории споров необходимо обратить внимание на формулировку исковых требований. Истцу нужно требовать признать за ним право собственности именно на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, а не на саму квартиру.
Дело в том, что на момент предъявления иска у ответчика не имеется права собственности на недвижимое имущество — квартиру в объекте незавершенного строительства, следовательно, ответчик не может передать это право истцу. Помещения (квартиры), находящиеся в объекте незавершенного строительства, следует рассматривать в качестве составных частей единого недвижимого имущества до момента надлежащего оформления прав на такие помещения как отдельные объекты недвижимости. Однако соответствующее недвижимое имущество уже фактически создано ответчиком и существует в натуре. Следовательно, суд может защитить гражданские права истца путем признания права собственности не на квартиру в объекте незавершенного строительства, а на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, которая фактически выражена в виде квартиры (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41226).
— Предъявляя иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, необходимо учитывать следующее. Если по решению суда в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности в суд.
Если истец обратился с таким иском после введения процедуры наблюдения в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п. 1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ).
В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 N 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу N 33-877).
— При рассмотрении споров суд обычно проверяет кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, в котором указывается степень готовности жилого дома (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 04.12.2013 по делу N 11-39418). Кроме того, проверяется факт регистрации недостроенного жилого дома в адресном реестре зданий и сооружений, а также основание для такой регистрации, которым может быть распоряжение префекта (префектуры) административного округа г. Москвы (Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 18.12.2013 по делу N 11-41226). Спорную квартиру (долю в объекте незавершенного строительства), которую истец указывает в иске, суд, как правило, идентифицирует в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 18.12.2013 по делу N 11-41226, от 04.12.2013 по делу N 11-39418).
— По мнению судов, отсутствие подписанного акта о результатах реализации (акта реализации) инвестиционного контракта не может ограничивать истца в осуществлении прав собственности на имущество, а также являться основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. Неисполнение субъектами инвестиционной деятельности своих обязанностей по надлежащему оформлению результатов реализации инвестиционного контракта в течение необоснованно длительного времени существенно нарушает права истца, которые подлежат защите (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733).
— Иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры следует предъявлять по месту нахождения жилого дома, в котором располагается квартира, по правилам исключительной подсудности (п. 1 ст. 30 ГПК РФ). В противном случае суд возвращает исковое заявление в связи с тем, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст.
135 ГПК РФ) (например, Определение Московского городского суда от 10.12.2014 N 4г/9-11035/2014).
Рекомендации истцу
— Если в договоре соинвестирования не определен срок окончания строительства жилого дома и предоставления соинвестору квартиры в собственность и ответчик (застройщик) ссылается на это обстоятельство, истцу необходимо доказать, что он надлежащим образом в полном объеме исполнил свои обязательства по договору соинвестирования. Учитывая это, истец на основании ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ вправе рассчитывать на надлежащее исполнение ответчиком его обязательств по договору соинвестирования в разумные сроки. В случае неисполнения указанных обязательств ответчиком в такие сроки истец был вправе требовать защиты своих прав, в том числе предъявить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733).
— Если истец произвел оплату стоимости квартиры в объекте незавершенного строительства в сроки, порядке и размере, не соответствующие условиям заключенного с застройщиком договора, то суд может отказаться удовлетворить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. В таком случае считается, что истец не исполнил свои обязательства по договору, заключенному с застройщиком. Суд может прийти к такому выводу, если представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, акты о взаиморасчетах к договорам инвестирования, сведения из выписки по расчетному счету застройщика, на который истец должен был перечислить денежные средства, не подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556).
ИсточникПризнание отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства
Обращение в территориальный орган Росреестра России с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в виде незавершенного строительством объекта, может преподнести неприятный сюрприз для заявителя. В практике имеют место случаи, когда собственник земли, предоставивший землю под строительство в аренду, заявлял о несогласии с регистрацией права собственности арендатора на незавершенный строительством объект и обращался в суд с иском о признании права собственности на него отсутствующим.
Судебные споры по таким ситуациям встречаются все чаще. Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица (далее — арендаторы), получившие в аренду земельные участки и построившие на них незавершенный строительством объект в виде фундамента, осуществляют регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект. Территориальный орган МУГИСО обращается в суд к этим арендаторам с исковыми заявлениями о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим (по ссылке подробнее о регистрации).
Такой иск орган МУГИСО мотивирует тем, что объекта недвижимости на участке нет, поэтому он заявляет исковые требования о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, а также требует признать договора аренды земли недействительным и обязать арендатора вернуть земельный участок арендодателю.
Как доказать законность регистрации права собственности на незавершенный строительством объект?
В первую очередь, арендатору необходимо представить доказательства законности его прав на землю в виде следующих документов:
— договора аренды земельного участка;
— выписки из ЕГРН о регистрации права аренды (если это право подлежит регистрации).
Во вторую очередь, арендатор должен доказать факт законности осуществления строительных работ на арендуемом участке. Данный факт доказывается следующими документами:
— проектной документацией согласованной в установленном порядке;
— разрешением на строительство;
— документами подтверждающими факт производства строительных работ и подтверждающими фактический объем этих работ, например договоры строительного подряда, акты о приемке выполненных работ, акты освидетельствования скрытых работ, товарно-транспортные накладные, документы о приобретении строительных материалов;
— заключением строительно-технической экспертизы.
В третью очередь, арендатор обязан представить документы подтверждающие факт соблюдения установленного порядка регистрации права собственности:
— документы о постановке объекта на кадастровый учет;
— выписку из ЕГРН о государственной регистрации права собственности (ранее свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
Именно вышеуказанные документы будут являться в суде допустимыми и относимыми доказательствами, которые позволят арендатору аргументировано доказать наличие его прав на землю и наличие объекта недвижимого имущества, а, следовательно, и законность зарегистрированного права собственности.
Строительно-техническая экспертиза объекта незавершенного строительством
В процессе судебного разбирательства любая из сторон вправе заявить ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы. Данное ходатайство подается суду в письменной форме с мотивированным обоснованием необходимости ее проведения. Кроме того, заявитель ходатайства обязан указать перечень вопросов, которые необходимо поставить перед экспертом, например:
— Каково технические состояние незавершенного строительством объекта?
— Каковы технические параметры незавершенного строительством объекта?
— Соответствуют ли технические характеристики объекта техническим характеристика объекта капитального строительства, если да, то по каким признакам?
— Возможно ли использование объекта по его назначению заявленному в проектной документации?
— Соответствуют ли параметры объекта параметрам в проектной документации и разрешении на строительство?
— Соответствует ли существующий объект его описанию в техническом плане? Если нет, то в чем заключается не соответствие?
— Имеет ли объект прочную (неразрывную) связь с землей? Если да, то за счет каких конструктивных элементов?
— Может ли данный объект быть перемещен без соразмерного ущерба ее конструкции?
— Имеется ли нарушение градостроительных норм и правил, допущенное при строительстве указанного объекта?
— Имеется ли нарушение строительных норм и правил, допущенное при строительстве данного объекта?
— В какой период времени был построен объект?
Заключение эксперта по результатам проведения строительно-технической экспертизы будет являться достоверным доказательством существования постройки на арендуемом земельном участке, а также доказательством её существования в конкретных технических параметрах.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
