Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
- Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
- Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
Комментарий к ст. 551 ГК РФ
1. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст. 131 ГК).
✅Регистрация дома через суд. Как оформить дом в собственность без разрешения на строительство?
Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (см.: п. 1 ст.
2 Закона о государственной регистрации, п. 3 ст. 33 КТМ, п. 5 ст. 16 КВВТ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» // СЗ РФ. 2009.
N 11. Ст. 1260). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.
2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963).
Государственная регистрация перехода права собственности на воздушные суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним».
Важно! Недострой! Право собственности! Оформление! Юрист Лана Саб!
Правила государственной регистрации перехода прав на морские суда, суда внутреннего плавания, а также суда смешанного типа установлены в гл. III КТМ, Правилах регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса России от 21 июля 2006 г. N 87 (БНА. 2006. N 32), Правилах регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв.
Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г. N 30 (БНА. 2001. N 22), гл. IV КВВТ, Правилах государственной регистрации судов, утв. Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (БНА.
2001. N 49).
3. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления ВАС N 8).
Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней).
Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество — предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 коммент. ст.). В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.
В этой связи не соответствует закону судебная практика, исключающая возможность продавца распоряжаться недвижимым имуществом после его передачи покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, в том числе признающая такие сделки по распоряжению ничтожными (см. Постановление ФАС Центрального округа от 26 декабря 2005 г. N А68-ГП-70/7-05).
4. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности. В этом случае суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное судебное постановление не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности и является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.
При уклонении продавца покупатель не вправе вместо требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 коммент. ст.) предъявить иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора (см., например, Постановление Президиума ВАС от 15 ноября 2005 г. N 7663/05, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 июня 2006 г. N Ф08-2138/2006).
Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности также следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК), а уклонение покупателя — как просрочку кредитора (ст. 406 ГК).
5. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации самого договора. По общему правилу государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (см. п. 3 письма ВАС N 21).
Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения.
Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 коммент. ст.).
При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (предприятие) может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения (предприятия) либо после соответствующей регистрации договора.
Судебная практика по статье 551 ГК РФ
Аргументы администрации о том, что заявленные в рамках настоящего дела требования имеют неимущественный характер, отклонены судами, со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 8.1, статью 131, пункты 1, 2 статьи 223, пункты 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 126, статью 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», и указанием на то, что по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.
Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался статьями 209, 218, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что по условиям пункта 5.1 договора купли-продажи стороны договорились зарегистрировать переход права собственности на недвижимые объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем (обществом) пункта 4.2 договора. Суд установил, что истцом не исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 4.2 договора, предусмотренная условиями договора оплата в полном объеме не произведена.
Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора купли-продажи от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества «ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП» от регистрации перехода права на соответствующую долю.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 131, 209, 218, 223, 301, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей до 01.01.2017 (далее — Закон N 122-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пунктах 32 и 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу о недоказанности Обществом возникновения у него права собственности на истребуемое имущество.
Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьи 170, 196, 199, 421, 431, 452, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение первой инстанции и частично удовлетворил заявленные требования в части взыскания основной задолженности по договору купли-продажи недвижимости, признав пропущенным срок исковой давности за период с ноября 2012 по январь 2013, так как согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2012 покупатель должен вносить оплату частями по 1 000 000 рублей ежемесячно, начиная с ноября 2012 года, а исковое заявление было подано в суд 26.02.2016.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, руководствуясь статьей 12, пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 121 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отказали в иске исходя из следующего: избранный ООО «Азия-Европа» способ защиты права не влечет его восстановления, поскольку истец не владеет помещениями, являвшимися предметом договора N 29/0; на указанные объекты в судебном порядке признано право собственности ООО «Козерог», а в последующем зарегистрирован переход права к физическим лицам; Краснодарским краевым судом при рассмотрении дела N 2-3863/2015 установлено, что ООО «Европа- Азия» не является членом ЖСК «Велена».
На момент рассмотрения спора первичное право собственности зарегистрировано за Кооперативом. Следовательно, Товарищество имело право требовать от Кооператива исполнения обязанности по передаче ему 12 доли в праве собственности на объект, а в случае уклонения Кооператива от исполнения в добровольном порядке, заявить требования в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимся в пунктах 5, 6, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54.
Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества «ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП» от регистрации перехода к истцу права на соответствующую долю в праве собственности.
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями статей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 8, 11, 12, 209, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду ненадлежащего выбора истцом способа защиты права.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт приема-передачи имущества, проанализировав условия договора купли-продажи, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 450, 453, 454, 486, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 6, 7 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 197, пришли к выводу об обоснованности иска общества «Т Плюс» и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества «НЕО».
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация права собственности на незавершенку
Просьба поделиться практикой, мнениями — возможна ли регистрация права собственности инвестора на незавершенку по следующей схеме: для регистрации права собственности инвестор представляет в УФРС проект, договор аренды на землю, разрешение на строительство, тех документацию — все документы, указанные ст. 25 ФЗ «О госрег», и оформленные на заказчика-застройщика + договор инвестирования, предметом которого будет осуществление строительства с последующей передачей по акту приема-передачи объекта незавершенного строительства.
Однако вызывает сомнение возможность регистрации права на незавершенку за инвестором по той причине, что ст. 25 ФЗ «О госрег» прямо не предусматривает такой возможности. ФРС предлагает зарегить первичное право на незавершенку за заказчиком-застройщиком, потом произвести отчуждение имущества по какой-либо сделке, но данная схема представляется опасной по причине возможного кидания со стороны заказчика-застройщика.
Прошу выразить Ваше мнение — возможна ли все-таки регистрация права на основании представленных документов, а если нет, то какова вероятность признания права в судебном порядке за инвестором.
#2 Dremlin Dremlin —>
Люди добрые, столкнулся с похожей ситуацией, только у нас еще хуже, надо будет получить незавершенный строительством объект в связи с досрочным расторжением договора инвестирования. Разрешение и аренда земли на застройщике, и получается, пока инвестор не переоформит их на себя, незавершенку ему не зарегистрировать? На застройщика регистрировать абсолютно никак нельзя — банкрот-с, с конкурсным производством.
Что делать?
Принимать недострой по акту и пытаться зарегистрировать? Так ФРС откажет, и даже в суде нельзя будет оспорить, разрешения и земли у инвестора и в самом деле нету.
#3 shen43 shen43 —>
А если в соглашении о расторжении расписать соотношение имущественных прав сторон на незавершенный строительством объект — т.е. доли?
#4 Антонио Антонио —>
в нашем регионе есть подобная практика, вот, например:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2008 г. по делу N А43-24125/2007-21-490
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Князевой Г.А.,
судей Апряткиной Г.С., Кислицына Е.Г.
при участии представителей
от истца: Еремеевой Е.А. по доверенности от 12.09.2007,
от ответчика: Ануфриевой Г.Б. по доверенности от 02.06.2008 N 70
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца — общества с ограниченной ответственностью «Скор+»
на постановление от 16.04.2008 Первого арбитражного апелляционного суда
по делу N А43-24125/2007-21-490 Арбитражного суда Нижегородской области,
принятое судьями Бухтояровой Л.В., Беляковым Е.Н., Соловьевой М.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью «Скор+»
к обществу с ограниченной ответственностью «Волго-Окский проект»
о признании права собственности
и
общество с ограниченной ответственностью «Скор+» (далее — ООО «Скор+») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волго-Окский проект» (далее — ООО «Волго-Окский проект») о признании права собственности на 52502/476375 доли в объекте незавершенного строительства — многоэтажном кирпичном жилом доме с конторскими помещениями и подземной автостоянкой, строительный адрес: Нижний Новгород, улица Академика Блохиной, дом 1, в виде нежилого встроенного конторского помещения (офиса) общей площадью 525,02 квадратного метра, расположенного в первом подъезде на первом этаже в строительных осях «7-8» «Г/1-Е» площадью 67,52 квадратного метра, на втором этаже в строительных осях «6-8» «Б-И» площадью 164,2 квадратного метра, на третьем этаже в строительных осях «6-8» «Б-И» площадью 165,1 квадратного метра, на четвертом этаже в строительных осях «6-8» «Б-И» площадью 128,2 квадратного метра.
Заявленное требование основано на статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее — Закон РСФСР от 26.06.1991), статье 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестиционной деятельности в Российской Федерации) и мотивировано тем, что ООО «Скор+» надлежащим образом исполнило принятые на себя обязательства по инвестиционному договору от 23.12.2003, а ответчик уклоняется от выполнения принятых на себя обязательств.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.12.2007 требования истца удовлетворены. Суд исходил из того, что правоотношения сторон регулируются нормами главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации «Простое товарищество» и Законом об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. Суд признал договор от 23.12.2004 действующим и пришел к выводу о правомерности заявленного требования, поскольку истец выполнил принятые на себя обязательства.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли во вложенных денежных средствах. Спорный объект является предметом обязательственных отношений, что исключает возможность признания права собственности на него.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Скор+» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление Первого арбитражного апелляционного суда в связи с неправильным применением норм материального права.
Доводы заявителя сводятся к следующему. Спорный объект является объектом незавершенного строительства. Право собственности на долю в объекте незавершенного строительства возникло у ООО «Скор+» из инвестиционного договора на основании статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6 Закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации и статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991. Суд второй инстанции необоснованно счел недоказанным факт приостановления либо консервации строительства, поскольку в материалах дела содержатся документы, подтверждающие данное обстоятельство.
Отзывов на кассационную жалобу не поступало.
В судебном заседании представитель ООО «Скор+» поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО «Волго-Окский проект» отклонил аргументы заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из имеющихся документов следует и суд установил, что Мокров Николай Викторович (собственник), ООО «Волго-Окский проект» (застройщик) и ООО «Скор+» (инвестор) 23.12.2003 заключили инвестиционный договор по строительству многоэтажного кирпичного жилого дома с конторскими помещениями и подземной автостоянкой в границах улиц Академика Блохиной, Варварской в Нижегородском районе Нижнего Новгорода.
Обязательства Мокрова Н.В. по передаче застройщику для сноса жилых домов N 7 и 7а (находившихся на строительной площадке) прекращены надлежащим исполнением. Распоряжением администрации Нижнего Новгорода от 29.12.2004 N 4475-р земельный участок предоставлен ООО «Волго-Окский проект» в аренду под строительство упомянутого жилого дома.
Согласно пункту 3.1 договора на ООО «Скор+» возложена обязанность по финансированию строительства (инвестированию) в сумме 332 520 условных единиц в порядке, определенном договором.
В силу пункта 2.3 договора истец приобретает право требовать передачи в собственность нежилое встроенное конторское помещение (офис), расположенное в первом подъезде на втором (общей площадью 151,03 квадратного метра), третьем (общей площадью 151,03 квадратного метра), четвертом (общей площадью 114,8 квадратного метра) этажах указанного объекта, общей площадью 414,8 квадратного метра на месте обозначенных в эскизном проекте жилых квартир, в осях 6-8, Б-Д после выполнения своих обязательств по инвестированию.
Во исполнение инвестором своих обязательств застройщик выдает соответствующий документ (пункт 3.3 договора).
ООО «Скор+» инвестировало по первому и второму взносам 285 000 условных единиц, по третьему взносу — 22 977 условных единиц.
Факт неисполнения четвертого этапа инвестирования истцом не оспаривается.
Объект строительства в эксплуатацию не введен.
ООО «Волго-Окский проект» направило истцу письмо от 27.08.2007 о расторжении инвестиционного договора от 23.12.2003 в связи с нарушением ООО «Скор+» обязательств по финансированию строительства и незаконным переустройством нежилого помещения. Договор в установленном законом порядке не расторгнут.
Посчитав, что обладает правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства, истец обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.
В статье 6 Закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Договор инвестирования от 23.12.2003 признан судом действующим. Таким образом, предмет спора является объектом обязательственных отношений сторон договора.
У истца, как стороны по договору, возникает лишь обязательственное право требования, вытекающее из договора.
В силу части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены объекты незавершенного строительства.
Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит регистрации.
Право собственности на спорный объект не зарегистрировано. Таким образом, данный объект не является объектом гражданского оборота и соответственно определить долю в праве собственности на этот объект невозможно.
Суд второй инстанции правомерно сослался на то, что произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и при указанных обстоятельствах возможно определение доли во вложенных денежных средствах, а не доли в праве собственности на незавершенное строительство.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленного требования не имелось, и суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции.
Возражение заявителя о приостановлении строительства не подтверждено надлежащими документами и потому отклоняется как несостоятельное.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первым арбитражным апелляционным судом не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 по делу Арбитражного суда Нижегородской области N А43-24125/2007-21-490 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Скор+» — без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.