Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
1. В соответствии с положениями ст.ст.218 и 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В то же время право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.
Документы, представляемые для государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным в ст.18 комментируемого Закона. Для регистрации, в частности, необходимо представить документы о правах застройщика на земельный участок, о получении разрешения на строительство, о приеме объекта недвижимости в эксплуатацию и др.
2. В качестве документов, подтверждающих право заявителя на обладание земельным участком, могут выступать договор аренды, свидетельство о праве собственности либо свидетельство об ином вещном праве (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), оформленное надлежащим образом.
Когда право собственности на недвижимость возникает до регистрации и ввода в эксплуатацию
Обладая правом собственности на земельный участок, лицо может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Лица, получившие земельный участок по договору с собственником и не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Особые правила установлены ГК РФ в отношении лиц, обладающих правами пожизненного наследуемого владения земельным участком или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Так, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
3. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство является документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство.
Регистрация права собственности на объекты недвижимости
Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления. Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:
несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка;
несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.
Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.
При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации.
Контроль за осуществлением работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, а также градостроительными регламентами, со строительными нормами и правилами возлагается на соответствующие органы архитектуры и градостроительства и органы государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации[122].
4. Как правило, строительство объектов ведется при участии нескольких инвесторов. В связи с этим после приемки законченного строительства соинвесторы становятся сособственниками объекта недвижимости.
На практике в договорах между инвесторами указывается, какую долю в праве общей собственности получит каждая из сторон.
Также распространено включение в соглашение условия о приобретении сторонами конкретных помещений в создаваемом здании. В указанном случае регистрация права собственности на конкретные помещения осуществляется в соответствии с договором между инвесторами.
5. При регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества заявитель должен представить ряд документов, подтверждающих факт создания имущества, а также право пользования земельным участком.
В числе документов, представляемых на регистрацию, можно отметить:
заявление о государственной регистрации права собственности (доли в праве собственности);
документ об оплате регистрации;
документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия (доверенность);
акт органа исполнительной власти о разрешении на строительство объекта недвижимости с изменениями и дополнениями, если они имели место, заверенными органом, выдавшим акт;
документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для создания объекта недвижимости, либо документ, подтверждающий право собственности застройщика на земельный участок;
если земельный участок, на котором возведен новый объект недвижимости, не находится в собственности застройщика, представляется документ (договор, соглашение), регулирующий отношения по землепользованию между собственником земельного участка и застройщиком;
акт государственной приемочной комиссии либо акт межведомственной комиссии о приемке объекта недвижимости в эксплуатацию;
разрешение уполномоченного органа на присвоение объекту недвижимости постоянного адреса;
ведомость площадей и помещений, составленная ТБТИ (техпаспорт, экспликация, поэтажный план);
инвестиционный договор, заключенный с органом по управлению городским имуществом, если его заключение необходимо в соответствии с требованиями действующего законодательства;
договоры долевого участия (договоры об инвестиционной деятельности), заключенные между лицами, участвующими в инвестировании строительства, со всеми изменениями и дополнениями, если они имели место;
документы, подтверждающие исполнение инвестиционных обязательств по договорам, заключенным с органом по управлению городским имуществом, и отсутствие у застройщика задолженности по отчислениям на развитие городской инфраструктуры при создании объекта недвижимости, — в случаях, установленных законодательством или договором;
акты приемки-передачи объекта недвижимости со всеми приложениями, изменениями и дополнениями, если они имели место;
соглашение участников о разделе объекта после его создания.
В случаях, когда объект создавался на основе подрядного договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. В соответствии с п.4 ст.753 ГК РФ сдача и приемка оформляются двусторонним актом, подписанным обеими сторонами договора. Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны только при наличии положительных заключений надзорных инстанций.
6. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства лицо должно зарегистрировать свое право на указанное имущество. Следует указать, что хотя объект незавершенного строительства соответствует определению недвижимой вещи (ст.130 ГК РФ), однако «в полной мере режим, установленный для недвижимого имущества, распространяется на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестанет быть предметом договора строительного подряда»[123].
Рассматривая споры, связанные с защитой собственности и, в частности, с объектами незавершенного строительства, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 февраля 1998г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что по смыслу ст.130 ГК РФ и ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Кроме того, в п.16 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. N 59 указано, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с ним сделку.
Также судом было отмечено, что до регистрации права собственности на объект незавершенного строительства последний не может выступать предметом сделок (например, не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства)[124].
Государственная регистрация и постановка на учет по месту нахождения недвижимого имущества
Государственная регистрация и постановка на учет по месту нахождения недвижимого имущества На основании пункта 1 статьи 83 НК РФ налогоплательщик подлежит постановке на учет, в том числе по месту нахождения принадлежащего ему НИ.Учет налогоплательщиков — одна из форм
СТАТЬЯ 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
СТАТЬЯ 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.2. Исполнение договора продажи недвижимости
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества 1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.С заявлением о государственной
Статья 30.1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю
Статья 30.1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю 1. Государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального
Статья 30.2. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него
Статья 30.2. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него 1. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.2. Исполнение договора продажи недвижимости
СТАТЬЯ 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
СТАТЬЯ 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.2. Исполнение договора продажи недвижимости
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.2. Исполнение договора продажи недвижимости
Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества Комментарий к статье 251. В соответствии с положениями ст.ст.218 и 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением
Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества Комментарий к статье 25.3Комментируемая статья введена Федеральным законом от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества Комментарий к статье 261. Недвижимость является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Общие положения об условиях и порядке заключения договора аренды содержатся в гл. 34 ГК
Статья 30.1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю
Статья 30.1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю Комментарий к статье 30.1Данная статья включена в комментируемый акт и введена в действие с 1 июля 2006 года Федеральным законом от 17
Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства
Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства Окончательным и наиболее приятным этапом завершения Вашего участия в долевом строительстве является государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства.
Государственная регистрация права собственности
Государственная регистрация права собственности А ты зарегистрировал сделку? Государственная регистрация – необходимое условие признания сделок с недвижимым имуществом действительными. С 1 января 2005 года регистрацией всех видов сделок занимается Федеральная
Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества 1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.2. Право собственности на
ИсточникГосударственная регистрация права собственности на вновь возведенный (созданный) объект недвижимого
Государственная регистрация права собственности на вновь возведенный (созданный) объект недвижимого имущества:
1) заявление о государственной регистрации права;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
5) учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями); документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица, постановку юридического лица на налоговый учет, присвоение кода причины постановки на учет (представляются, если правообладателем, стороной (сторонами) сделки является юридической лицо и если в деле (делах) правоустанавливающих документов, ведущемся соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствуют копии указанных документов);
6) документы, подтверждающие право собственности или пользования на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимости, например, решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка юридическому лицу для создания объекта недвижимости, договор аренды (субаренды) земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования;
7) документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости:
решение уполномоченного органа об утверждении акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта с приложением вышеуказанного акта – если объект недвижимости введен в эксплуатацию до 30.12.2004;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом государственной власти либо местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство – если объект недвижимости введен в эксплуатацию после 30.12.2004;
8) справка о самостоятельном строительстве (без привлечения дольщиков, инвесторов, кредиторов), подписанная руководителем и главным бухгалтером юридического лица, – если строительство осуществлялось самостоятельно;
9) план объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, либо кадастровый паспорт, выданный после 01.03.2008, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости ;
10) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.
Источник