Налог за объект незавершенного строительства
В 2020 году продали земельный участок с недостроенным домом на нем. Имущество в равных долях с супругой. Как в таком случае начисляется налог и какие вычеты при продаже можно применить? Сумма договора — 990 тыс. руб.
К сожалению, в вопросе нет информации о том, как долго земельный участок находился в собственности у продавцов; указан ли недостроенный дом в качестве самостоятельного предмета договора или же в договоре речь шла о продаже только земельного участка, а продажа дома подразумевалась; были ли осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на данный недостроенный дом как на объект незавершенного строительства и если да, то когда именно это произошло; наконец, какова кадастровая стоимость отчуждаемых объектов по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности по данному договору. В силу всего этого при ответе на вопрос приходится ограничиться общими соображениями.
Прежде всего, необходимо иметь в виду, что если объект недвижимого имущества (а к числу таковых отнесены и земельные участки, и объекты незавершенного строительства) находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока, то доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи данного объекта, освобождаются от обложения НДФЛ (п. 2 ст.
217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ). Этот минимально необходимый срок владения составляет 5 лет, а в случаях, если право собственности возникло в порядке наследования, приватизации, дарения (если дарителем являлся член семьи или близкий родственник) или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, данный срок составляет 3 года (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).
Предположим, что участок с недостроенным домом находился в собственности продавцов менее минимального предельного срока, предусмотренного в ст. 217.1 НК РФ. В этом случае доходы от продажи имущества облагаются НДФЛ, но продавцы будут иметь право на имущественный налоговый вычет в соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ.
Размер вычета — 1 млн руб. применительно к продаже земельного участка и 250 тыс. руб. применительно к продаже недостроенного дома (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Дело в том, что до ввода в эксплуатацию сооружение не может считаться жилым домом, и стало быть, вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный для случаев продажи жилой недвижимости, здесь применяться не может. Этот момент будет иметь существенное значение в том случае, если в договоре купли-продажи упоминаются и земельный участок, и дом (объект незавершенного строительства), и если, соответственно, в договоре указана цена и участка, и дома по отдельности.
В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения налогового вычета в фиксированной сумме, указанной выше, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Под приобретением в данном случае понимается и строительство объекта.
Незавершенное строительство, продажа, г.Новочебоксарск
Поскольку проданные объекты находились в общей долевой собственности продавцов, постольку в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ размер имущественного налогового вычета распределяется между продавцами пропорционально их доле (т.е. в данном случае поровну; каждый из продавцов имеет право на предоставление имущественного налогового вычета в размере половины суммы, указанной в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо половины расходов, связанных с приобретением имущества (в зависимости от того, какой способ вычета будет ими выбран).
Наконец, еще один важный момент содержится в абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ: если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости составляют меньше 70% кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 70% кадастровой стоимости этого объекта. Поэтому само по себе указание в договоре купли-продажи такой цены продаваемой недвижимости, которая не превышает установленного законом размера имущественного налогового вычета, еще не является гарантией того, что доходы от продажи не будут облагаться НДФЛ. Если цена продаваемой недвижимости, указанная в договоре, будет существенно ниже кадастровой стоимости, то условия договора о цене объекта не будут иметь значения для определения налоговой базы.
ИсточникКупля продажа объекта незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Купля продажа объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Купля продажа объекта незавершенного строительства
Судебная практика: Купля продажа объекта незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 171 «Налоговые вычеты» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налогоплательщик осуществлял строительство жилых (многоквартирных домов) и нежилых (паркингов) зданий. При этом он не вел раздельного учета по операциям, подлежащим налогообложению, и операциям, не подлежащим налогообложению.
До завершения строительства налогоплательщик заключил договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, по которому к покупателю перешли недостроенные многоквартирные дома и обязательства перед дольщиками по оплаченным договорам долевого участия в строительстве. Налогоплательщик принял к вычету НДС, уплаченный подрядным организациям и поставщикам при строительстве объектов недвижимости.
Суд поддержал вывод налогового органа об отсутствии у налогоплательщика права принять НДС к вычету. Обязательным условием для принятия к вычету НДС является назначение объекта незавершенного строительства для операций, подлежащих обложению НДС. При строительстве жилых домов для последующей их продажи у организации не возникает обязанности начислять НДС на основании подп.
22 п. 3 ст. 149 НК РФ, ст. 16 ЖК РФ, соответственно, у налогоплательщика не возникло право принять к вычету НДС, уплаченный подрядчикам и поставщикам, несмотря на то, что им были проданы не жилые дома, а объект незавершенного строительства, так как в данном случае реализованный объект не может использоваться в иных целях, кроме как для передачи участникам долевого строительства (проживания в них граждан), то есть объект строительства предназначен для осуществления операций, не подлежащих налогообложению НДС.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Купля продажа объекта незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: По какому договору приобрести объект незавершенного строительства: купли-продажи будущей недвижимой вещи или обычному договору
(КонсультантПлюс, 2022) Если вы намерены приобрести объект незавершенного строительства и достраивать его своими силами, то достаточно заключить обычный договор купли-продажи недвижимости. Объект незавершенного строительства является недвижимостью, если возведен фундамент (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ).
Вы станете собственником такого объекта после регистрации вашего права на него (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).
Нормативные акты: Купля продажа объекта незавершенного строительства
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» 7. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли — продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Купля-продажа объекта незавершенного строительства
Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.’
- Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.
В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.
По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.
Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.
- Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.
Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.
Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.
- При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.
Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.
Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться. Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.
- Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.
Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.
Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:
- документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
- разрешение на строительство;
- технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
- документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
- решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
- план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
- проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.
Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!
Источник