Регистрация соглашения о расторжении договора долевого строительства

Содержание
Расторжение договора долевого участия и возврат денег с процентами. Документы В Росреестр или МФЦ подготавливают: соглашение (лучше предоставить его в напечатанном виде на компьютере, подойдет простая письменная форма, также нужно, чтобы стояли подписи обеих сторон); удостоверение личности дольщика; платежный документ об оплате госпошлины; другие бумаги при необходимости для регистрационной палаты. Сроки Что касается сроков расторжения договора с застройщиком, то они обговариваются сторонами. Росреестр рассматривает документы в течении 7-10 дней, после чего с распиской приходят обе стороны и забрать готовый документ, подтверждающий факт прекращения обязательств. Расторжение ДДУ по инициативе застройщика Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если: Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный. Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней. За год платежи пропущены 3 раза. Порядок действия Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно: Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты. По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор. Документы ДДУ; заявление о регистрации договора; паспорт (для доверенного лица плюс доверенность); согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»; залоговые документы при ипотеке; проектная документация; оплаченная госпошлина. Сроки Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора. Расторжение договора долевого участия в судебном порядке Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер: прекратил или приостановил строительство объекта; изменен проект дома; изменилось целевое назначение строения; другие обязательства согласно пунктам договора. Порядок действия Отправить заказное уведомление строительной организации. Составляют иск в суд. В нем отражают сведения о девелопере; данные с паспорта физлица; основание для прекращения договора; требования о возврате денег; заявка на выплату процентов за пользование средствами гражданина; компенсационные выплаты; при прекращении договорных отношений с ипотекой указать все понесенные убытки (проценты по кредиту, страховые взносы). Документы В суд предоставляется такая документация: копия договора; доказательства о неисполнении требований девелопера; если есть, то копия отказа о расторжении ДДУ в одностороннем порядке; расчет неустойки; оплаченная госпошлина. Сроки Средства должны быть возвращены покупателю за 10 рабочих дней. Если они не поступят за эти дни, то гражданин вправе повторно явиться в суд. Особенности расторжения ДДУ с ипотекой Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже. Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно: Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ; Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн); В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании. Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке. ДДУ расторгается при предоставлении: паспорт; если есть соглашение; если одностороннее расторжение, уведомление; нотариально заверенное решение суда. Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов: справка о погашении долга из банка; общее заявление двух сторон; кредитный договор; закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал); судебное решение о закрытии кредита. Порядок и сроки возврата денег Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как: серьезная проблема в постройке; недостатки в строительных нормах и жилищных условиях; срок получения свидетельства просрочен. ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст. 9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок. По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре. Расторгать договор с застройщиком – дело неприятное, да и хлопотное. Бывает, что и дольщикам не всегда выгодно такое положение дел, в особенности при судебных разбирательствах при банкротстве девелопера. Поэтому во избежание расторжения ДДУ покупать новостройку лучше всего у строительной организации, пользующейся положительным спросом. Любую информацию возможно найти, использовав ресурсы интернета. Неплохим вариантом будет обратиться к юристу или риэлтору с юридическим образованием, они подскажут, как проходит расторжение ДДУ. Если вам нужна помощь с расторжением ДДУ или взысканием неустойки с застройщика, то просьба срочно записаться на бесплатную консультацию к юристу. Запись через специальную форму в углу экрана. Порядок взыскания неустойки с застройщика детально описан далее. Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост. Как безопасно расторгнуть ДДУ После заключения и регистрации договор долевого участия становится обязательным и для застойщика, и для дольщика. Тем не менее, возникают ситуации, когда одна из сторон желает расторгнуть его. Если другая сторона не против, проблем обычно не возникает. Однако 214 ФЗ предусматривает ограниченное количество случаев, когда допускается одностороннее расторжение договора долевого участия без согласия другой стороны. В этой статье мы расскажем, когда можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по требованию дольщика или застройщика, и как вернуть уплаченные за квартиру деньги. Для Вашего удобства мы наглядно изобразили возможные варианты расторжения договора на схеме. Добровольное расторжение договора долевого строительства Застройщик и дольщик могут в любой момент прекратить ДДУ по обоюдному согласию. Для этого они должны подписать соглашение о расторжении договора долевого участия, в котором они: Подтвердят, что отношения по договору будут прекращены; Определят порядок дальнейших действий (в частности, когда застройщик вернёт покупателю уплаченные по договору средства. Зачастую в ДДУ содержится условие, что при его досрочном расторжении по инициативе дольщика, последний должен уплатить застройщику штраф (неустойку), размер которой обычно составляет около 10% от уплаченной по договору цены. Застройщик при этом согласен расторгнуть договор только при условии, что такая неустойка будет удержана из подлежащих возврату дольщику денег. Бороться с этим сложно, если со стороны застройщика отсутствуют нарушения договора. Однако застройщик может и пойти навстречу дольщику — например, если дольщик хочет обменять квартиру на большую. Некоторые застройщики соглашаются даже на замену на квартиру меньшей площади, если дольщик по каким-либо причинам не может оплатить изначально выбранное жилье. Если стороны договорились, они заключают соглашение о расторжении старого ДДУ и, если нужно, новый договор долевого участия на другую квартиру. После подписания соглашения должна быть произведена регистрация расторжения договора долевого участия в Росреестре. Отказ застройщика от ДДУ Застройщик может отказаться от договора, если дольщик существенно нарушил сроки оплаты цены квартиры, установленные договором. В соответствии со статьей 5 ФЗ 214, существенной будет: просрочка единовременного платежа более, чем на два месяца пропуск уплаты взносов при рассрочке более 3 раз в течение 12 месяцев, либо однократная просрочка более, чем на 2 месяца. При наличии этих оснований для расторжения договора долевого строительства, застройщик направляет дольщику письменное предупреждение о грядущем расторжении договора не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения. Предупреждение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения. Отметка почты о вручении письма либо об отсутствии адресата по указанному в ДДУ адресу будет доказательством того, что застройщик надлежаще уведомил дольщика о расторжении ДДУ. По истечении установленного срока будет считаться, что договор прекращён. При этом возврат уплаченных дольщиком денег (если, конечно, дольщик частично внёс деньги по ДДУ) должен произойти в течение 10 рабочих дней. Если этот срок нарушен, дополнительно застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки, а если дольщиком является физическое лицо — эта неустойка удваивается. Если дольщик уклоняется от получения средств, деньги перечисляются в депозит нотариуса, откуда дольщик сможет их впоследствии забрать. При возврате денег дольщику застройщик не вправе удержать из них начисленные проценты за просрочку платежей. Однако, эти пени могут быть взысканы с дольщика впоследствии в судебном порядке. Как дольщику расторгнуть ДДУ и вернуть деньги При надлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору дольщик не вправе от него отказаться. Однако расторжение договора долевого участия по инициативе дольшика все-таки возможно, если застройщик нарушает договор. 214 ФЗ предусматривает следующие случаи, когда дольщик может отказаться от договора без суда, направив письменное уведомление застройщику о расторжении ДДУ: просрочка сдачи дома более, чем на 2 месяца; или застройщик не устранил недостатки построенной квартиры, или не компенсировал дольщику иным способом — путем уменьшения цены договора или возместив расходы дольщика на их самостоятельное устранение; или квартира построена очень некачественно, имеет существенные дефекты, в других случаях, установленных договором долевого участия, если они предусмотрены. Уведомление о расторжении, т.е. отказе от договора должно быть направлено заказным письмом с описью вложений по официальному адресу застройщика, указанному в ДДУ. Дольщик также может разорвать договор, подав исковое заявление в суд о расторжении ДДУ. Одностороннее расторжение ДДУ проводится в судебном порядке при наличии следующих причин для расторжения: становится очевидно, что дом не будет достроен в срок; существенно изменен проект строительства — например, площадь квартиры увеличивается более, чем на 5%; изменение назначения нежилых помещений и общего имущества дома. В этом случае суд рассмотрит, действительно ли имеется какое-либо из оснований для расторжения, перечисленных выше. Договор будет расторгнут решением суда. Застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком средства, а также начисленную на них неустойку: если расторжение производится без суда — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, которым считается день направления уведомления; при расторжении через суд — в течение 10 рабочих дней после расторжения договора, т.е. вступления в силу соответствующего решения суда. Если срок возврата нарушен, застройщик уплачивает процены (неустойку) на невозвращенные суммы по ставке 1/300 от ключевой ставки Центрального банка России в день. Эта компенсация удваивается, если дольщик — физическое лицо. В ходе разбирательства по одностороннему расторжению ДДУ имеет смысл просить суд наложить арест на имущество застройщика, чтобы обеспечить выплату дольщику средств. Если на квартиру был взят ипотечный кредит, можно также попытаться взыскать с застройщика излишне уплаченные проценты по ипотеке. Нужно учитывать, что само по себе расторжение ДДУ не снимает с дольщика обязательств по выплате кредита до момента, пока средства не вернутся банку. Поэтому банк, как правило, участвует в судебном процессе как самостоятельное лицо. Регистрация прекращения ДДУ в Росреестре Факт прекращения ДДУ должен быть зафиксирован Росреестром. Регистрация занимает 5-7 рабочих дней. Подать документы можно как в МФЦ, так и в отделении Росреестра (последний вариант доступен не везде). Госпошлина за расторжение договора долевого участия равна 350 рублям. Для расторжения ДДУ в Росреестр нужно будет подать следующие документы: документ, удостоверяющий личность (паспорт) заявление о регистрации расторжения ДДУ соглашение о расторжении договора, если оно подписано, а также оригинал ДДУ. в случае, если дольщик состоит в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга на подписание соглашения о расторжении ДДУ документ об оплате госпошлины (не обязателен, но ускоряет процесс). в соответствии с п.8 ст. 48 федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при одностороннем расторжении договора необходимо подать в Росреестр: заверенную судом копию судебного решение о расторжении договора, или если договор ыл расторгнут во внесудебном порядке, уведомление о его прекращении в одностороннем порядке с отметкой о его отправке заказным письмом. Здесь нужно учесть, что вступившее в силу судебное решение будет безусловным основанием для регистрации расторжения ДДУ. А вот если предоставлено только одностороннее уведомение, регистратор может счесть данную ситуацию спорной и приостановить регистрацию до выяснения всех обстоятельств, или даже прекратить ее. Чтобы выяснить все обстоятельства, регистратор направит уведомление другой стороне договора. застройщик, расторгающий договор в одностороннем внесудебном порядке, должен приложить также копию направленного дольщику предупреждения о необходимости оплатить цену и последствиях неоплаты. Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, можно ли расторгнуть договор долевого строительства и какие есть для этого основания. При этом, возможно, потребуется обращаться в суд для взыскания средств с застройщика В любом случае расторжение ДДУ может быть связано с рисками для дольшика. Зачастую вопрос о расторжении возникает, когда стройка уже стоит, и вот-вот начнётся процесс банкротства застройщика. При этом у застройщика нет средств, в связи с чем их возврат дольщику оказывается под вопросом. Оказавшись в подобной ситуации, необходимо рассмотреть все возможные выходы из неё, проконсультировавшись с юристом. Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации. 8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы) +7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва) +7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург) Расторжение договора долевого участия (ДДУ) В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве: В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик. При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке. Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП. Можно ли расторгнуть договор долевого строительства? Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства. Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству. Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение. Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре: при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ); в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается. Расторжение ДДУ в одностороннем порядке В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства. Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае: дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем: в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза; внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца. Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность. П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком: При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве. Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях: дольщиком не исполнено направленное ему требование; у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения; заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений. Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий: Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы). Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит: соглашение сторон; паспорт участника долевого строительства; документ, подтверждающий оплату государственной пошлины; другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях). Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении. Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления. П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик: не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором; не выполнил одно из следующих требований: безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора; возмещение затрат дольщика на устранение недостатков. Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения. Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ): строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику; существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь); у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение. В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд. Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования: о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств; о взыскании процентов за пользование денежными средствами; о компенсации понесенных убытков участником ДДУ. Помимо иска в суд предоставляются следующие документы: копия ДДУ; доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований); при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке; расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда; квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ. Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению. Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств. Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например: остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора; банкротство (при множестве исков). Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза. Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках. Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта. Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается. Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ. Возврат денег при расторжении договора долевого участия П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств: при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ; в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу. Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки. Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата. Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику. Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне. Источник: giak.ru
  • Документы
  • Сроки
  • Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
  • Порядок действия
  • Документы
  • Сроки
  • Расторжение договора долевого участия в судебном порядке
  • Порядок действия
  • Документы
  • Сроки
  • Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
  • Порядок и сроки возврата денег
  • Как безопасно расторгнуть ДДУ
  • Добровольное расторжение договора долевого строительства
  • Отказ застройщика от ДДУ
  • Как дольщику расторгнуть ДДУ и вернуть деньги
  • Регистрация прекращения ДДУ в Росреестре
  • Расторжение договора долевого участия (ДДУ)
  • Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?
  • Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
  • Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон
  • Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика
  • Возврат денег при расторжении договора долевого участия
    • Читайте также:  Технологический процесс строительства ствола буровых скважин состоит из следующих основных операций

    Договор участия в долевом строительстве — это договор, на основании которого застройщик обязуется в определенный срок построить объект недвижимого имущества и сдать его дольщику (участнику долевого строительства). Дольщик же обязан заплатить определенную договором сумму и принять объект. На практике очень часто возникают ситуации, при которых продолжение этого договора становится невозможным, и появляется необходимость его расторжения.

    Правила составления договора о расторжении договора долевого участия

    Основанием для расторжения договора долевого участия может стать затягивание строительства. Дольщик имеет право прекратить исполнение договора при условии, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства в срок, закрепленный в договоре. Сроки сдачи объекта обязательно указываются в договоре, иначе такой договор считается неправомерным. Дольщику полагается выплатить неустойку, если объект не будет сдан в срок.

    Если застройщик сдает объект, который по качеству не соответствует требованиям проектной документации и техническим регламентам, то дольщик может потребовать расторжения договора. Если сданный объект имеет существенные недочеты, которые делают его малопригодным для проживания, дольщик имеет право потребовать от застройщика устранить их или снизить цену договора. Предъявить эти требования можно в течение действия гарантийного срока, который составляет не меньше пяти лет.

    Исполнение обязательств по договору вместо застройщика может осуществляться поручительством банка. Время действия данного поручительства должно быть как минимум на 6 месяцев больше закрепленного договором срока сдачи объекта. Если же поручительство банка завершится до истечения данного времени, то поручитель и застройщик должны будут оповестить об этом участника долевого строительства не позже чем за месяц до момента его прекращения. В течение 15 дней застройщик должен составить новый договор поручительства. Если этого не произойдет, то дольщик может потребовать расторжения договора.

    Бывают ситуации, когда расторжение договора допустимо только после судебного разбирательства. Дольщик имеет основания для этого в случаях: прекращения (приостановления) строительства дома если имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект долевого строительства в назначенный срок сдан не будет значительных изменений проектной документации изменения предназначения нежилых помещений или общего имущества, которые входят в состав строящегося объекта.

    Застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с дольщиком,если тот не выполняет свои обязанности по оплате. Застройщик не имеет право сразу же расторгнуть договор. Он должен направить дольщику письменное уведомление, в котором сообщается о необходимости уплаты задолженности. Если участник долевого строительства не погашает долги, но при этом известно, что он получил уведомление, то договор расторгается. За просрочку дольщик обязан будет расплатиться в установленном законом порядке.

    Договор о расторжении договора долевого участия подлежит обязательной регистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).

    Скачать образец договора о расторжении договора долевого участия

    Примерный перечень документов для государственной регистрации Соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве

    1. Заявления о проведении государственной регистрации сделки расторжения зарегистрированного договора участия в долевом строительстве (подают обе стороны договора), либо заявление от одной из сторон зарегистрированного договора участия в долевом строительстве о проведении государственной регистрации его расторжения (в случае расторжения такого договора в одностороннем порядке).

    2. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Представитель физического или юридического лица дополнительно представляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (или иной документ, в случаях, установленных законом и иными правовыми актами).

    3. Документ об оплате государственной пошлины: см. Размеры и порядок уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

    4. Если стороной сделки является юридическое лицо, то представляются учредительные документы юридического лица (подлинники и копии, либо нотариально заверенные копии): см. Примерный перечень учредительных документов .

    5. Документы, подтверждающие расторжение договора участия в долевом строительстве:

    — соглашение о расторжении зарегистрированного договора не менее. чем в 2-х экземплярах – подлинниках.

    В случае, расторжения зарегистрированного договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке:

    — копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке

    — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение (в 2-х экземплярах).

    6. В случае. если осуществляется расторжение договора долевого участия, приобретателем прав по которому являлся несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин, представляется разрешение органа опеки и попечительства на совершение таковой сделки расторжения договора долевого участия в строительстве.

    Все документы (за исключением указанных правоустанавливающих) представляются в подлинниках с приложением копии. На копии заявителю (доверенному лицу) следует сделать надпись: «С подлинником сверено», указать фамилию, инициалы, поставить подпись и дату.

    При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор вправе принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

    Образец соглашения о расторжении договора долевого участия есть у кого?

    Голосование за лучший ответ

    Igornik Просветленный (34180) 3 года назад

    щас в Консультанте гляну. Допишу через 2 мин

    об отказе от исполнения договора участия

    в долевом строительстве

    (наименование или Ф. И. О. участника долевого строительства

    в связи с _________________________________ и на основании ст. ___ договора

    участия в долевом строительстве от «___»________ ____ г. N ___, ст. 9

    Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом

    строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

    внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,

    в порядке п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О

    Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия

    В ООО «ЗАСТРОЙЩИК»

    4000ХХ, г. Волгоград, ул. Долгостроительная, д.1

    от Дольщиковой Екатериной Сергеевной,

    Уведомление

    об одностороннем отказе от исполнения договора

    и расторжении договора долевого участия.

    23 апреля 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью «ЗАСТРОЙЩИК», именуемым в дальнейшем «Застройщик», и Дольщикова Екатериной Сергеевной, именуемая в дальнейшем «Дольщик», заключен договор № 777-ВГ, далее «Договор». Согласно предмету договора, застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом в составе комплекса по строительному адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Дольщиков 6 и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать Дольщику квартиру. Дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную цену в срок и принять квартиру по акту приема – передачи.

    Читайте также:  Предписание при строительстве форма образец

    Согласно п.3.1 договора Дольщик уплатил денежные средства в размере 2 169 980 рублей, в установленные приложением №3 к Договору сроки.

    Согласно п.2.1. договора срок передачи квартиры Застройщиком Дольщику составляет 4 квартал 2011 года, т.е. 31 декабря указанного года.

    В настоящие время Застройщик не завершил строительство указанного дома.

    В силу Федерального закона от. 30.12.2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации »

    Статья 9. Расторжение договора

    1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

    1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца

    2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

    4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

    В соответствии с Указание Банка России от 13.09.2012 № 2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России», с 14 сентября 2012 года по настоящее время ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8,25% годовых.

    Расчет подлежащих уплате денежных средств

    Дольщиковой Е. С. при расторжении договора долевого участия:

    1. Цена договора — 2 169 980 рублей.

    2. Проценты за пользование денежными средствами подлежащими уплате ч. 2 ст.9 ФЗ — 2060757,68 рублей.

    Последняя часть оплаты поступила 30 июня 2008 года, следовательно период составляет:

    В 2008 году — 184 день в 2009 году — 365 дней в 2010 году -365 дней в 2011 году — 365 дней в 2012 году — 366 дней в 2013 году — 365 дней в 2014 году — 62 день

    Итого: 2072 дней.

    2 169 980 (цена договора) * 0.0825 (8,25 % годовых) / 360(дней)* 2072 (дней просрочки) = 1030378,84 рублей.

    1030378,84 рублей * 2 (двойной размер неустойки) = 2060757,68 рублей.

    2169980 рублей + 2060757,68 рублей =4230737,68 рублей .

    На основании изложенного и законодательства уведомляем об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия. Причитающиеся нам денежные средства в размере 4230737 (четырех миллионов двести тридцать тысяч семьсот тридцать семь) рублей прошу перечислить на мой счет открытые в ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

    № ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ — Дольщикова Е. С.

    ____________________/Дольщикова Е. С./

    Роман Альбертович Лепехин

    Похожие вопросы в области Гражданское право

    1 ответ. Москва Просмотрен 213 раз. Задан 2012-02-13 11:33:56 +0400 в тематике «Недвижимость» У кого-нибудь есть решение суда о расторжении брака? — У кого-нибудь есть решение суда о расторжении брака. далее

    1 ответ. Москва Просмотрен 69 раз. Задан 2011-11-28 12:58:31 +0400 в тематике «Семейное право» Соглашение о расторжении договора купли-продажи образец — Соглашение о расторжении договора купли-продажи образец. далее

    1 ответ. Москва Просмотрен 2377 раз. Задан 2011-10-06 12:29:26 +0400 в тематике «Другие вопросы» Расторжение договора долевого строительства — Расторжение договора долевого строительства. далее

    1 ответ. Москва Просмотрен 248 раз. Задан 2011-12-02 16:35:32 +0400 в тематике «Налоги и сборы» Есть ли образец иска о расторжении договора дарения квартиры? В инете не могу найти( — Есть ли образец иска о расторжении договора дарения квартиры? В инете не могу найти(. далее

    1 ответ. Москва Просмотрен 274 раза. Задан 2011-08-07 10:50:44 +0400 в тематике «Гражданское право» У меня договор долевого участия хочу продать — У меня договор долевого участия хочу продать. далее

    Источник: zayavlenie-isk.my1.ru

    для составления документов о соглашении.

    Расторжение договора долевого участия и возврат денег с процентами.

    Документы

    В Росреестр или МФЦ подготавливают:

    • соглашение (лучше предоставить его в напечатанном виде на компьютере, подойдет простая письменная форма, также нужно, чтобы стояли подписи обеих сторон);
    • удостоверение личности дольщика;
    • платежный документ об оплате госпошлины;
    • другие бумаги при необходимости для регистрационной палаты.

    Сроки

    Что касается сроков расторжения договора с застройщиком, то они обговариваются сторонами. Росреестр рассматривает документы в течении 7-10 дней, после чего с распиской приходят обе стороны и забрать готовый документ, подтверждающий факт прекращения обязательств.

    Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

    Расторжение договора долевого участия в строительстве

    Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:

    1. Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
    2. Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
    3. За год платежи пропущены 3 раза.

    Порядок действия

    Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно:

    • Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты.
    • По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор.

    Документы

    • ДДУ;
    • заявление о регистрации договора;
    • паспорт (для доверенного лица плюс доверенность);
    • согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»;
    • залоговые документы при ипотеке;
    • проектная документация;
    • оплаченная госпошлина.

    Сроки

    Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора.

    Расторжение договора долевого участия в судебном порядке

    Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер:

    • прекратил или приостановил строительство объекта;
    • изменен проект дома;
    • изменилось целевое назначение строения;
    • другие обязательства согласно пунктам договора.

    Порядок действия

    1. Отправить заказное уведомление строительной организации.
    2. Составляют иск в суд.

    В нем отражают сведения о девелопере; данные с паспорта физлица; основание для прекращения договора; требования о возврате денег; заявка на выплату процентов за пользование средствами гражданина; компенсационные выплаты; при прекращении договорных отношений с ипотекой указать все понесенные убытки (проценты по кредиту, страховые взносы).

    Документы

    В суд предоставляется такая документация:

    • копия договора;
    • доказательства о неисполнении требований девелопера;
    • если есть, то копия отказа о расторжении ДДУ в одностороннем порядке;
    • расчет неустойки;
    • оплаченная госпошлина.

    Сроки

    Средства должны быть возвращены покупателю за 10 рабочих дней. Если они не поступят за эти дни, то гражданин вправе повторно явиться в суд.

    Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

    Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк.

    Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка.

    При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

    Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

    1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
    2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
    3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
    4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

    Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

    ДДУ расторгается при предоставлении:

    • паспорт;
    • если есть соглашение;
    • если одностороннее расторжение, уведомление;
    • нотариально заверенное решение суда.

    Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

    • справка о погашении долга из банка;
    • общее заявление двух сторон;
    • кредитный договор;
    • закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
    • судебное решение о закрытии кредита.

    Порядок и сроки возврата денег

    Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как:

    • серьезная проблема в постройке;
    • недостатки в строительных нормах и жилищных условиях;
    • срок получения свидетельства просрочен.

    ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст.

    9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок.

    По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.

    Расторгать договор с застройщиком – дело неприятное, да и хлопотное. Бывает, что и дольщикам не всегда выгодно такое положение дел, в особенности при судебных разбирательствах при банкротстве девелопера.

    Поэтому во избежание расторжения ДДУ покупать новостройку лучше всего у строительной организации, пользующейся положительным спросом. Любую информацию возможно найти, использовав ресурсы интернета.

    Неплохим вариантом будет обратиться к юристу или риэлтору с юридическим образованием, они подскажут, как проходит расторжение ДДУ.

    Если вам нужна помощь с расторжением ДДУ или взысканием неустойки с застройщика, то просьба срочно записаться на бесплатную консультацию к юристу. Запись через специальную форму в углу экрана.

    Порядок взыскания неустойки с застройщика детально описан далее.

    Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

    Как безопасно расторгнуть ДДУ

    После заключения и регистрации договор долевого участия становится обязательным и для застойщика, и для дольщика. Тем не менее, возникают ситуации, когда одна из сторон желает расторгнуть его. Если другая сторона не против, проблем обычно не возникает.

    Однако 214 ФЗ предусматривает ограниченное количество случаев, когда допускается одностороннее расторжение договора долевого участия без согласия другой стороны. В этой статье мы расскажем, когда можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по требованию дольщика или застройщика, и как вернуть уплаченные за квартиру деньги.

    Для Вашего удобства мы наглядно изобразили возможные варианты расторжения договора на схеме.

    Расторжение договора долевого участия в строительстве

    Добровольное расторжение договора долевого строительства

    Застройщик и дольщик могут в любой момент прекратить ДДУ по обоюдному согласию. Для этого они должны подписать соглашение о расторжении договора долевого участия, в котором они:

    • Подтвердят, что отношения по договору будут прекращены;
    • Определят порядок дальнейших действий (в частности, когда застройщик вернёт покупателю уплаченные по договору средства.

    Зачастую в ДДУ содержится условие, что при его досрочном расторжении по инициативе дольщика, последний должен уплатить застройщику штраф (неустойку), размер которой обычно составляет около 10% от уплаченной по договору цены.

    Застройщик при этом согласен расторгнуть договор только при условии, что такая неустойка будет удержана из подлежащих возврату дольщику денег. Бороться с этим сложно, если со стороны застройщика отсутствуют нарушения договора.

    Однако застройщик может и пойти навстречу дольщику — например, если дольщик хочет обменять квартиру на большую.

    Некоторые застройщики соглашаются даже на замену на квартиру меньшей площади, если дольщик по каким-либо причинам не может оплатить изначально выбранное жилье.

    Если стороны договорились, они заключают соглашение о расторжении старого ДДУ и, если нужно, новый договор долевого участия на другую квартиру.

    После подписания соглашения должна быть произведена регистрация расторжения договора долевого участия в Росреестре.

    Отказ застройщика от ДДУ

    Застройщик может отказаться от договора, если дольщик существенно нарушил сроки оплаты цены квартиры, установленные договором. В соответствии со статьей 5 ФЗ 214, существенной будет:

    • просрочка единовременного платежа более, чем на два месяца
    • пропуск уплаты взносов при рассрочке более 3 раз в течение 12 месяцев, либо однократная просрочка более, чем на 2 месяца.

    При наличии этих оснований для расторжения договора долевого строительства, застройщик направляет дольщику письменное предупреждение о грядущем расторжении договора не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

    Предупреждение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения. Отметка почты о вручении письма либо об отсутствии адресата по указанному в ДДУ адресу будет доказательством того, что застройщик надлежаще уведомил дольщика о расторжении ДДУ.

    По истечении установленного срока будет считаться, что договор прекращён.

    При этом возврат уплаченных дольщиком денег (если, конечно, дольщик частично внёс деньги по ДДУ) должен произойти в течение 10 рабочих дней.

    Если этот срок нарушен, дополнительно застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки, а если дольщиком является физическое лицо — эта неустойка удваивается. Если дольщик уклоняется от получения средств, деньги перечисляются в депозит нотариуса, откуда дольщик сможет их впоследствии забрать.

    При возврате денег дольщику застройщик не вправе удержать из них начисленные проценты за просрочку платежей. Однако, эти пени могут быть взысканы с дольщика впоследствии в судебном порядке.

    Как дольщику расторгнуть ДДУ и вернуть деньги

    При надлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору дольщик не вправе от него отказаться. Однако расторжение договора долевого участия по инициативе дольшика все-таки возможно, если застройщик нарушает договор.

    214 ФЗ предусматривает следующие случаи, когда дольщик может отказаться от договора без суда, направив письменное уведомление застройщику о расторжении ДДУ:

    • просрочка сдачи дома более, чем на 2 месяца; или
    • застройщик не устранил недостатки построенной квартиры, или не компенсировал дольщику иным способом — путем уменьшения цены договора или возместив расходы дольщика на их самостоятельное устранение; или
    • квартира построена очень некачественно, имеет существенные дефекты,
    • в других случаях, установленных договором долевого участия, если они предусмотрены.

    Уведомление о расторжении, т.е. отказе от договора должно быть направлено заказным письмом с описью вложений по официальному адресу застройщика, указанному в ДДУ.

    Дольщик также может разорвать договор, подав исковое заявление в суд о расторжении ДДУ. Одностороннее расторжение ДДУ проводится в судебном порядке при наличии следующих причин для расторжения:

    • становится очевидно, что дом не будет достроен в срок;
    • существенно изменен проект строительства — например, площадь квартиры увеличивается более, чем на 5%;
    • изменение назначения нежилых помещений и общего имущества дома.

    В этом случае суд рассмотрит, действительно ли имеется какое-либо из оснований для расторжения, перечисленных выше. Договор будет расторгнут решением суда.

    Застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком средства, а также начисленную на них неустойку:

    • если расторжение производится без суда — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, которым считается день направления уведомления;
    • при расторжении через суд — в течение 10 рабочих дней после расторжения договора, т.е. вступления в силу соответствующего решения суда.

    Если срок возврата нарушен, застройщик уплачивает процены (неустойку) на невозвращенные суммы по ставке 1/300 от ключевой ставки Центрального банка России в день. Эта компенсация удваивается, если дольщик — физическое лицо.

    В ходе разбирательства по одностороннему расторжению ДДУ имеет смысл просить суд наложить арест на имущество застройщика, чтобы обеспечить выплату дольщику средств.

    Если на квартиру был взят ипотечный кредит, можно также попытаться взыскать с застройщика излишне уплаченные проценты по ипотеке. Нужно учитывать, что само по себе расторжение ДДУ не снимает с дольщика обязательств по выплате кредита до момента, пока средства не вернутся банку. Поэтому банк, как правило, участвует в судебном процессе как самостоятельное лицо.

    Регистрация прекращения ДДУ в Росреестре

    Факт прекращения ДДУ должен быть зафиксирован Росреестром. Регистрация занимает 5-7 рабочих дней. Подать документы можно как в МФЦ, так и в отделении Росреестра (последний вариант доступен не везде). Госпошлина за расторжение договора долевого участия равна 350 рублям.

    Для расторжения ДДУ в Росреестр нужно будет подать следующие документы:

    • документ, удостоверяющий личность (паспорт)
    • заявление о регистрации расторжения ДДУ
    • соглашение о расторжении договора, если оно подписано, а также оригинал ДДУ.
    • в случае, если дольщик состоит в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга на подписание соглашения о расторжении ДДУ
    • документ об оплате госпошлины (не обязателен, но ускоряет процесс).
    • в соответствии с п.8 ст. 48 федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при одностороннем расторжении договора необходимо подать в Росреестр:
    • заверенную судом копию судебного решение о расторжении договора, или
    • если договор ыл расторгнут во внесудебном порядке, уведомление о его прекращении в одностороннем порядке с отметкой о его отправке заказным письмом. Здесь нужно учесть, что вступившее в силу судебное решение будет безусловным основанием для регистрации расторжения ДДУ. А вот если предоставлено только одностороннее уведомение, регистратор может счесть данную ситуацию спорной и приостановить регистрацию до выяснения всех обстоятельств, или даже прекратить ее. Чтобы выяснить все обстоятельства, регистратор направит уведомление другой стороне договора.
    • застройщик, расторгающий договор в одностороннем внесудебном порядке, должен приложить также копию направленного дольщику предупреждения о необходимости оплатить цену и последствиях неоплаты.

    Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, можно ли расторгнуть договор долевого строительства и какие есть для этого основания. При этом, возможно, потребуется обращаться в суд для взыскания средств с застройщика

    В любом случае расторжение ДДУ может быть связано с рисками для дольшика. Зачастую вопрос о расторжении возникает, когда стройка уже стоит, и вот-вот начнётся процесс банкротства застройщика.

    При этом у застройщика нет средств, в связи с чем их возврат дольщику оказывается под вопросом.

    Оказавшись в подобной ситуации, необходимо рассмотреть все возможные выходы из неё, проконсультировавшись с юристом.

    Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

    • 8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)
    • +7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)
    • +7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

    Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

    В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

    В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

    При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

    Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

    Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

    Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

    В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

    Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

    Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки.

    При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

    Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

    Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

    • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
    • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

    Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

    В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

    Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

    • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
    • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

    Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

    П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

    1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
    2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

    Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

    • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
    • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
    • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

    Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

    Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

    Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

    1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
    2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
    3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
    4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
    5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

    Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

    • соглашение сторон;
    • паспорт участника долевого строительства;
    • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
    • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

    Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении.

    Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

    П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

    • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
    • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.

    Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

    Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

    • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
    • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
    • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

    В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

    Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

    • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
    • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
    • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

    Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

    • копия ДДУ;
    • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
    • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
    • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
    • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

    Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.

    Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

    До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

    Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

    • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
    • банкротство (при множестве исков).
    • Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.
    • Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.
    • Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

    Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

    Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

    Возврат денег при расторжении договора долевого участия

    П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

    • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
    • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.
    1. Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.
    2. Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.
    3. Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

    Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне.

    Источник: giak.ru

    Рейтинг
    Комментарии0
    Загрузка ...
    Похожие материалы