Регистрация права собственности на дом по завершении строительства
Мне принадлежит участок земли (присвоен кадастровый номер) для целей ИЖС и объект незавершенного строительства — дом (присвоен кадастровый номер) в Мытищинском районе Московской области. Готовясь к регистрации права собственности на дом после завершения строительства по упрощенной процедуре (в соответствии с законом № 93-ФЗ 2006 года) в Росреестре, я от работника МОБТИ по Мытищинскому р-ну узнал, что в Мытищинском р-не завершить регистрацию права собственности на дом как на объект недвижимости в Росреестре мне не дадут без разрешения на строительство.
Иначе говоря, при подаче заявления в МФЦ документы обещали не принять, если в пакет не входит разрешение на строительство. Данный отказ, по моему мнению, нарушает мои права, установленные в соответствии с законом № 93-ФЗ, поскольку я хочу зарегистрировать право собственности на дом, построенный мною на моем участке земли, выделенном для ИЖС.
Поскольку дом уже построен, то получается, что Росреестр требует разрешения на строительство «задним числом». Кроме этого, как такое требование согласуется с тем, что разрешение должно быть выдано без предварительного утверждения проекта в отделе архитектуры? Официального отказа с мотивировкой пока не получил, но ожидаю, чтобы подавать в суд.
Семинар «Постановка объекта на кадастровый учёт и регистрация права собственности» (28.05.2021)
Хочу узнать: 1. Законно ли требование Росреестра предоставить разрешение на строительство, если в соответствии с законом № 93-ФЗ мне достаточно подать декларацию о наличии объекта? 2. Какие юридические шаги предпринять, если я действительно столкнусь с отказом в приеме документов в МФЦ либо получу письменный отказ при возврате документов? Как, по каким основаниям и на кого (МФЦ, Росреестр или конкретного чиновника, написавшего отказ) подавать в суд в случае отказа в приеме документов или при получении отказа из Росреестра?
Основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются: заявление, разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (кадастровый план земельного участка).
Указанные документы определены п. 1 ст 16, п. 1 и 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
До 1 марта 2018 г. разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается, и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства, п.4 ст.25.3 вышеуказанного Федерального закона.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Семинар «Постановка на кадастровый учёт и регистрация права собственности» (26.11.2021)
Исходя из положений п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, декларация об объекте недвижимого имущества подтверждает факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство).
Разрешение на строительство предоставляется, если объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства.
Истребование у заявителя разрешения на строительство индивидуального жилого дома, когда такой дом не является объектом незавершенного строительства, государственная регистрация права на который осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не допускается. Данный вывод содержится в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) от 02.11.2015 № 14-исх/15646-ГЕ/15.При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.
Необходимо отметить, что согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.
Таким образом, территориальный орган Росреестр не имеет право отказать в приеме документов при непредоставлении разрешения на строительство на вновь построенный дом, который относится к объектам индивидуального жилищного строительства. Документы не должны иметь дефектов.
В случае отказа должностным лицом территориального органа Росреестра в принятии документов заявитель может обратиться в суд на неправомерные действия территориального органа Росреестра.
Следует учитывать, что если объект, заявленный как объект индивидуального жилищного строительства, является, по сути, многоквартирным домом и этот факт подтвердится при проведении правовой экспертизы представленных документов, территориальный орган Росреестр откажет в государственной регистрации права.
Пример из судебной практики — апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.06.2014 по делу № 33-4847-2014, определение Ленинградского областного суда от 04.10.2012 № 33-4568/2012.
Отказ в государственной регистрации прав территориальным органом Росреестра может быть обжалован заинтересованным лицом в суд в соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Заявление о государственной регистрации прав может быть представлено заявителем лично через многофункциональный центр.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» предоставление государственных и муниципальных услуг осуществляется в соответствии с административными регламентами.
Исходя из положений п. 2 ч. 2 ст. 12, п. 7 ст. 14 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», структура административного регламента включает в себя разделы, в том числе раздел, устанавливающий стандарт предоставления этой услуги, который содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной или муниципальной услуги.
Следовательно, многофункциональный центр может отказать в приеме документов на государственную регистрацию права на основании соответствующего административного регламента.
Заявитель может обжаловать отказ в приеме документов в досудебном порядке (п. 4 ст. 11.1 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»).
Требования к порядку подачи и рассмотрения жалоб содержаться в ст. 11.2 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
Отказ в приеме документов многофункциональным центром можно обжаловать в суде в порядке, установленным Кодексом административного судопроизводства РФ.
Можно отказаться от обжалования и обратиться с документами на государственную регистрацию прав непосредственно в территориальный отдел Росреестра.
ИсточникЧто такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства
Объект незавершенного строительства – это капитальный объект недвижимости, который еще не достроен, но у которого, как минимум, есть фундамент. Он считается недвижимостью независимо от того, зарегистрированы ли права на него в ЕГРН. Однако чтобы распорядиться им, например, продать, права придется зарегистрировать.
Объект завершенного строительства отличается от него тем, что полностью готов к эксплуатации. Им могут считаться как капитальные, так и некапитальные объекты, например сборно-разборные сооружения.
Объект незавершенного строительства
Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:
- является капитальным – то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им.
Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет.
Обратите внимание, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно. Это нужно сделать, если вы собираетесь реализовать свои права, связанные с этим объектом, например, продать его или продлить аренду государственной или муниципальной земли, на которой находится объект;
- еще строится – то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Вам для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений – орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ, ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).
Считается ли помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства
Нет. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. По мнению Минэкономразвития России, в недостроенном здании не может быть других объектов недвижимости.
Объект завершенного строительства
Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.
Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст.
130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства
1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.
2. Государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
3. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.
3_1. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таких здании, сооружении в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.
(Часть дополнительно включена с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ)
4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.
5. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.
6. Государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.
7. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.
8. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.
9. Для государственной регистрации перехода права на жилое помещение, технико-экономические показатели и параметры которого соответствуют условиям отнесения этого жилого помещения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее — стандартное жилье), на основании договора купли-продажи такого жилого помещения (далее — договор купли-продажи стандартного жилья) также необходима выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, построенного на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, переданных в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Указанная выписка должна содержать сведения о гражданине, который является стороной договора купли-продажи стандартного жилья.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2016 года Федеральным законом от 23 июня 2016 года N 221-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 11 января 2018 года Федеральным законом от 31 декабря 2017 года N 506-ФЗ.
10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
11. Для государственной регистрации права собственности единого института развития в жилищной сфере на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, заключенного в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 16_6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного пунктом 5 части 4 статьи 16_6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.
(Часть дополнительно включена с 11 января 2018 года Федеральным законом от 31 декабря 2017 года N 506-ФЗ)
12. Для государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со статьей 10_1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 10_1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.
(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ)
Кадастровый учет при вводе объекта в эксплуатацию
Для подготовки технического плана кадастровый инженер проводит геодезическую съемку и внутренние обмеры объекта недвижимости. По результатам определяет его координаты и площадь. Затем сравнивает получившиеся поэтажные планы и значение площади с проектной документацией и разрешением на строительство.
Если есть расхождения с проектной документацией и разрешением на строительство, то сначала придется корректировать проект, проходить экспертизу (если объект недвижимости больше 1500 кв.м или (и) выше 3 этажей), и получать новое разрешение на строительство. И только после получения новых документов можно будет подготовить технический план.
Теперь давайте разберем порядок действий застройщика после получения технического плана:
Застройщик прикрепляет технический план к заявлению на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию и направляет в уполномоченный орган. В Москве уполномочен Мосгосстройнадзор (МГСН), в Московской области — Минжилполитики МО (далее — гос. орган).
Гос. орган в течение 5 рабочих дней проводит проверку представленных документов. Если замечаний нет, то гос. орган выдает застройщику разрешение о вводе объекта в эксплуатацию. Если есть замечания, то гос. орган направляет уведомление с выявленными замечаниями.
Застройщик и кадастровый инженер исправляют замечания, и повторно направляют исправленные документы в гос. орган.
После выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, гос. орган межведомственно отправляет технический план и разрешение на ввод в Росреестр для постановки на кадастровый учет.
Росреестр проводит проверку представленных документов. Если замечаний нет, то объект ставят на кадастровый учет в течение 5 рабочих дней. Если есть замечания, то Росреестр направляет уведомление о приостановлении кадастрового учета.
После постановки объекта на кадастровый учет застройщик получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Пока без зарегистрированных прав на объект.
Правообладатели подают заявление о регистрации права собственности в Росреестр. Если весь объект переходит в собственность застройщика, то заявление подает он. Если объект реализуется по договорам долевого участия или инвестиционным контрактам, заявления подают дольщики или стороны контракта. Росреестр регистрирует право собственности в течение 7 рабочих дней.
На практике сложилась такая ситуация: как бы идеально не был подготовлен технический план, при первой подаче документов замечания по нему будут в любом случае.
Несмотря на то, что в Москве технический план застройщик подает в Мосгосстройнадзор, проверяет его Росреестр. Поэтому, в МГСН консультации по техническим планам не дают. На этапе кадастрового учета технический план проверяет Росреестр. Поэтому, чтобы узнать, что препятствует получению разрешения на ввод и кадастровому учету, нужно добиваться консультаций от представителей Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
В Московской области на этапе ввода технический план проверяет Центр содействия строительству (ЦСС МО), и только на этапе кадастрового учета его проверяет Росреестр.
«Двойная» проверка технических планов Росреестром создана для того, чтобы при кадастровом учете не было новых замечаний. Однако на практике они бывают, в основном из-за того, что до ввода в эксплуатацию и после ввода в эксплуатацию технические планы проверяют разные люди.
Если вам нужен технический план для ввода объекта в эксплуатацию, можем сделать его для вас. Работаем по Москве и области, как с нежилыми объектами и инженерными сетями, так и с многоквартирными домами. Подробнее об услуге.
Особые условия для служб технического заказчика.