Новые правила проведения капитального строительства и капитального ремонта объектов капитального строительства
Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о принятии трех федеральных законов, вносящих изменения в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в отношении проведения капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства. В частности, уточняется порядок выдачи и прекращения действия разрешений на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, а также порядок проведения капитального ремонта объектов капитального строительства.
I. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 224-ФЗ «О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрены следующие основные изменения:
1. Уточнен порядок выдачи разрешения на строительство
По общему правилу разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Исключения из данного правила устанавливаются:
(i). в зависимости от расположения объекта капитального строительства на территории одного или нескольких субъектов РФ, муниципальных округов, поселений;
(ii). в отношении выдачи разрешений на строительство в границах особых экономических зон, особо охраняемых природных территорий, разрешений на строительство необходимых объектов пользователями недр, разрешений на строительство объектов ядерной энергетики, гидротехнических сооружений и на реконструкцию объектов культурного наследия.
2. Регламентирована процедура прекращения действия разрешений на строительство
Решение о прекращении действия разрешений на строительство принимается уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом в срок не более 30 (тридцати) рабочих дней с даты прекращения прав на земельный участок или участок пользования недрами на основании следующих решений уполномоченного органа:
(i). о принудительном прекращении права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
(ii). об отказе от права собственности и иных прав на земельные участки;
(iii). о расторжении договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
(iv). о прекращении права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
3. Указаны случаи, в которых получение разрешения на строительство не требуется
Получение разрешения на строительство не требуется в следующих случаях:
(i). образования земельного участка путем объединения двух или более участков, при осуществлении строительства только в рамках территории того участка, в отношении которого было выдано соответствующее разрешение;
(ii). образования земельного участка путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано соответствующее разрешение.
Для проведения строительства и реконструкции на земельном участке, образованным путем раздела, перераспределения или выдела из земельных участков, необходимо получить градостроительный план для вновь образованного земельного участка.
4. Регламентирована процедура внесения изменений в разрешение на строительство
Внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется уполномоченным органом в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента уведомления об этом нового правообладателя.
Установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа во внесении изменений, включающий следующие:
(i). отсутствие в соответствующем уведомлении реквизитов законодательно установленных документов, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок;
(ii). недостоверность сведений, указанных в уведомлении;
(iii). несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка в случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков.
Орган, уполномоченный на принятие решения о прекращении действия разрешения на строительство или о внесении в него изменений, при принятии такого решения обязан самостоятельно в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его принятия уведомить соответствующие органы (в рамках межведомственного взаимодействия) и застройщика в случае внесения изменений в разрешение на строительство.
Если разрешение на строительство было выдано до дня вступления в силу настоящего Федерального закона иными уполномоченными органами, то такое разрешение признается действительным, при этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в указанном случае выдается органом, выдавшем соответствующее разрешение на строительство.
Вышеприведенные изменения вступают в силу с 22 июля 2011 г., за исключением отдельных положений в отношении порядка межведомственного взаимодействия органов государственной власти , которые вступают в силу с 1 октября 2012 г.
II. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 243-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрены следующие основные изменения:
1. Изменен порядок регулирования процедуры проведения капитального ремонта объектов капитального строительства
Законом, в частности устанавливается, что при проведении капитального ремонта не требуется:
(i). получать разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
(ii). осуществлять государственный строительный надзор;
(iii). проводить государственную экспертизу проектной документации, кроме случаев капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования.
2. Установлены особенности порядка проведения капитального ремонта опасных производственных объектов
В частности, законом предусмотрено, что:
(i). документация на капитальный ремонт, консервацию и ликвидацию опасного производственного объекта подлежит экспертизе промышленной безопасности;
(ii). документация на техническое перевооружение опасного производственного объекта также подлежит экспертизе промышленной безопасности в случае, если указанная документация не входит в состав проектной документации такого объекта, подлежащей государственной экспертизе;
(iii). расширение опасного производственного объекта исключается из перечня видов деятельности в области промышленной безопасности.
Вышеприведенные изменения вступают в силу с 22 июля 2011 г.
III. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрены следующие изменения:
1. Уточнены и введены новые понятия в отношении реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства и линейных объектов
В новой редакции Градостроительного кодекса РФ разделяются понятия капитального ремонта и реконструкции объектов капительного строительства и линейных объектов. В частности предусмотрены и уточнены следующие понятия:
(i). Капитальный ремонт объектов капитального строительства, включающий:
• замену и (или) восстановление строительных конструкций объекта, за исключением несущих строительных конструкций; и
• замену систем инженерно-технического обеспечения и отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или обладающие лучшими показателями.
(ii). Реконструкция объектов капитального строительства, включающая:
• изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства; и
• замену или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.
(iii). Реконструкция линейных объектов, под которой понимается изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
(iv). Капитальный ремонт линейных объектов, под которым понимается изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
2. Установлены особенности капитального ремонта многоквартирных домов
В частности, предусмотрено, что проектная документация на работы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов должна пройти государственную экспертизу, если в результате таких работ могут быть изменены параметры или части сооружений (высота, площадь, объем), произойдет замена и (или) восстановление несущих конструкций или иных улучшающих показателей, за исключением случаев замены отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные.
Вышеприведенные изменения, за исключением отдельных положений, вступают в силу с 22 июля 2011 г.
Специалисты компании «Пепеляев Групп» обладают значительным опытом консультирования и представительства интересов клиентов по вопросам соблюдения законодательства в сфере строительства и недвижимости и готовы оказать любую необходимую помощь, связанную со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства и линейных объектов.
Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:
ИсточникРазрешение на реконструкцию здания, нежилого помещения
Уважаемый читатель, в настоящей статье мы рассмотрим вопрос реконструкции зданий сооружений с точки зрения необходимости получения разрешительной документации, также рассмотрим возможность узаконивания реконструированного объекта недвижимости, последствия неполучения разрешения на реконструкцию здания.
Реконструкция в строительстве это
Итак по общему правилу любое изменение характеристик объекта недвижимости, связанное с изменением его площади застройки (внешней конфигурации), этажности или с изменением его несущих конструкций будет являться реконструкцией. Точное определение понятия реконструкции объекта недвижимости содержится в ст.1 Гр.к РФ.
Как правило, реконструкция объектов обусловлена получением специального документа, именуемого разрешением на строительство. В ходе реконструкции меняются качественные характеристики объекта недвижимости, в то время как его назначение остается прежним. Существует мнение, подтвержденное в том числе позицией Минэконоразвития и Росреестра, что в результате реконструкции может образовываться два объекта недвижимости из одного.
Следует знать! Понятие реконструкция предполагает, что реконструируемый объект недвижимости уже существует и это точно должен быть не недострой. Строительство же напротив начинается с проведения изысканий, подготовки нулевого цикла, фундамента. Вот чем отличается реконструкция от строительства.
Разрешение на реконструкцию здания кто выдает
Полномочия по выдаче документации напрямую зависят от местоположения объекта. Так, например, в г. Санкт-Петербурге реконструкцию должна согласовать Служба государственного строительного надзора. В других регионах это , как правило, районные администрации, в которых имеются отделы архитектуры, которые и занимаются данными вопросами. Нельзя забывать также и про такой важный документ, как акт ввода в эксплуатацию, который выдается тем же органом, который согласовывал первоначальное разрешение. По завершению реконструкции необходимо подготовить технический план объекта с новыми характеристиками и подать эти данные на государственный кадастровой учет.
Реконструкция здания без разрешения на строительство
В то же время Градостроительный кодекс РФ в ст.51 предусматривает ряд оснований, когда разрешение на строительство получать не нужно – то есть разрешение на реконструкцию не требуется, такими случаями является:
-Реконструкция объектов вспомогательного назначения физическими лицами, например гаражи или хозпостройки в садоводстве или на землях с разрешенным использованием ИЖС
-Реконструкция объектов, имеющих временное назначение, правовой статус которых может быть определен как движимое имущество.
-Реконструкция, которая не затрагивает несущие конструкции.
-Реконструкция физическими лицами в своих личных целях объектов жилого назначения, этот пункт относится только к индивидуальным жилым домам, а также к садовым или в просторечии дачным домам . Стоит отметить, что данный пункт действует с определенным оговорками, о которых мы поговорим ниже.
— иные случаи, связанные с реконструкцией объектов для транспортировки газа и добычи полезных ископаемых.
Просим обратить внимание, что даже при отсутствии необходимости получать разрешение рекомендуется запрашивать градостроительный план земельного участка. Это необходимо для того, чтобы при реконструкции объектов строительства не выйти за площадь застройки земельного участка.
Особенности получения разрешения на реконструкцию в Субъектах
Особенно следует выделить, что ГР.К РФ устанавливает возможность расширить указанный перечень, когда разрешение на реконструкцию производственного здания на уровне субъектов Российской Федерации не требуется. Как правило, в каждом субъекте принят свой региональный закон или подзаконный нормативный акт в котором содержится дополнительный перечень видов строительных работ при которых разрешение на реконструкцию здания не требуется
Так в частности на территории Ленинградской области Крестьянско – Фермерским хозяйствам не требуется получать разрешение на реконструкцию объектов, расположенных на землях с/х назначения, при определении определенных условий:
-земли должны входить в состав КФХ;
-количество этажей должно быть не более 2;
-цель использования возводимых объектов должна быть неразрывна связана с деятельностью КФХ.
Указанные правила установлены региональным законом Ленинградской области.
Реконструкция объектов ИЖС, садовых домов
Реконструкция жилых объектов индивидуального а также садового дачного назначения теперь находится в особом правовом статусе. Хотя формально для реконструкции таких объектов теперь не требуется разрешение на строительство, но исходя из условий закона разрешение на реконструкцию частного дома все равно должно согласовываться в органах местного самоуправления.
В соответствии с новыми требованиями градостроительного законодательства от августа 2018 года, перед проведением реконструкции садово-дачным объектов и жилых объектов индивидуального назначения требуется направлять уведомление о начале строительства. К уведомлению прилагается пакет документов определяющий характеристики строительства.
Если отказа в обратный адрес не поступает и проходит установленный Гр.К. РФ для направления такого отказа срок, то можно делать реконструкцию в соответствии с намеченными в ранее поданном уведомлении целями.
Незаконная реконструкция что делать
Очень часто возникают ситуации, когда в установленном порядке документация на реконструкцию не получалось, в этом случае реконструированный объект будет иметь статус самовольной постройки . С учетом таких обстоятельств органы власти или местного самоуправления предъявляют требование о приведении самовольной постройки в первоначальное состояние. Такое требование может быть заявлено, как в суде , так и во внесудебном порядке, в случае если объект расположен на государственной или муниципальной земле.
Что же в таком случае делать, для этого давайте рассмотрим несколько вводным данных которые имеются в случае самовольного строительства.
Реконструированный объект расположен на муниципальной или государственной земле
В этом случае помимо того, что придется доказывать законность проведенной реконструкции объекта, нужно будет также обосновать , что объект недвижимости первоначально возведен законным образом на земельном участке на котором он расположен с получением всех необходимых документов ( если они требовались на этот период).
Кроме того в этом случае необходимо будет оспаривать решение органа местного самоуправления о сносе или приведении в первоначальное состояние объекта, так как снос объекта происходит во внесудебном порядке.
Приведем пример ситуации по данной проблеме. В 60-х годах под строительство лодочных гаражей был осуществлен землеоотвод. На данном участке земли были возведены лодочные гаражи , которые используются по настоящий момент, при этом земля под гаражами никогда не межевалась, разрешения на строительство гаражей не имеется. В 2010 году производится реконструкция данных гаражей. Районная администрация выносит постановление о сносе указанных объектов, мотивируя тем, что он возведены незаконно и после этого проведена их незаконная реконструкция. Однако пользователи гаражей успешно обжалуют в суде данное постановление о сносе и признают его незаконным. Правомерность возведения указанных объектов была подтверждена документами на землеотвод, а также законодательством 60-х годов прошлого столетия, в соответствии с которым разрешение на строительство гаража не требовалось. Возможность реконструкции указанных объектов без разрешения на строительство предусмотрена ст.51 Гр.К РФ, а именно не требуется разрешение для реконструкции гаражей.
Реконструированный объект расположен на частной земле
В этом случае требование о приведении реконструированного объекта в первоначальное состояние может быть заявлено государственным или муниципальном органом власти только в судебном порядке.
Доказыванию будет подлежать факт реконструкции объекта без полученного разрешения. Линией защиты в данном случае может быть то, что за разрешением на строительство обращались, но властные органы незаконно отказали в реконструкции. Или же реконструкция проводилась в отношении объекта, для строительства которого не требуется такого разрешения.
В качестве примера можно привести ситуацию, когда организация провела строительные работы на объекте «жилой дом», однако согласование реконструкции дома не получала. Потом для внесения в Единый государственный реестр недвижимости был подготовлен технический план на изменение площади и контура здания. К техническому плану было приложено заключение экспертной строительной организации, в котором было указано, что несущие конструкции здания в ходе реконструкции не затронуты. Однако Росреестр отказал в учете изменений, отказ был успешно обжалован в суде с проведением судебной экспертизы, которой было также установлено, что конструктивные характеристики и надежность объекта не затронута.
Как мы видим в целях узаконивания реконструкции можно использовать специальные строительные заключения, однако данный способ работает только в том случае, когда реконструкция здания действительно не затрагивает какие-то несущие конструкции
Разрешение на реконструкцию для надстройки здания
Указанные в настоящей статье положения в полной мере действуют и при реконструкции помещения , находящегося в здании. Если при проведении работ в здании затрагиваются общие проемы лестницы, иные объекты находящиеся в общедолевой собственности собственников помещений, то в этом случае перед реконструкцией нужно получить согласие всех собственников помещений в здании. Следует отметить, что даже в случае получения собственником помещения разрешения на реконструкцию властно-распорядительных органов, отсутствие согласия остальных собственников общего имущества в здании может привести к негативным последствиям. Так по иску остальных собственником общего имущества в здании ( собственников иных помещений) выданное разрешение на строительство для реконструкции может быть признано недействительным.
Поэтому при выяснении вопроса нужно ли разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимо также установить отношение других собственников нежилых помещений к проведению строительных работ.
6 комментариев
Семён
У меня с собственности был участок, на этом участке находятся в общем комплексе три объекта,гараж,административное здание и склад они все объединены.В 2012 году я получил разрешение на реконструкцию этого объекта.За то время пока участок был у меня в собственности , я залил фундамент начал поднимать стены ,потом я приостановил реконструкцию ввиду финансовых трудностей.В 2017 году у меня кончился срок разрешения на строительство.Я в суете об этом не подумал, что надо бы продлить срок.А конечном итоге я продал этот участок. И теперь новый собственник хочет сам делать реконструкцию. И когда он запросил,чтобы ему продлили старое или дали новое разрешение у архитектора на реконструкцию ему отказали .Есть ли на это право?
Юрист
Здравствуйте, Семен!
нужно разобраться на что сослались в отказе, от этого уже будет зависеть правомерно отказали или нет.
Илшат
В 2-х этажном нежилом здании (школа) во втором этаже сделали реконструкцию под садик без разрешения на реконструкцию (кс-2, кс-3). Сейчас прокуратура требует ввод (акт или разрешение). Как им быть?
Армен
Сергей
Добрый день! Вопрос. На территории частного владения в городе стоит гараж. Стена гаража отстоит от межи на 45 см. Собираюсь провести реконструкцию, увеличить площадь. Нужно ли мне переносить стену гаража на 1м от межи? Или можно оставить эту стену в тех же границах? Могу ли я придвинуть эту стену ближе к меже?
наталья
в лодочном боксе принадлежащем мне на праве собственности земля в аренде на 49 лет самовольно подняли высоту потолка на 4 кирпича на 2 этаже это реконструкция? и как все узаконить//
ИсточникНужно ли разрешение на строительство получать при реконструкции?
Вопросы:
1. Требуется ли разрешение на строительство для объекта капитального строительства: Реконструкция больницы (перекрытия, несущие стены, и др. конструктив не менялись, усиленны два простенка. )?
2. Требуется ли гос. экспертиза для ПД: кап. ремонт больницы (все разделы)?
Продажа навыков и умений
Если назавете капитальный ремонт, то экспертизу проходить не надо. Определитесь четко что у Вас. Судя по всему у Вас капремонт.
18 июля 2011 года, 17:20
Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон принят Государственной Думой 7 июля 2011 года и одобрен Советом Федерации 13 июля 2011 года.
Справка Государственно-правового управления
Федеральным законом упрощается порядок проведения капитального ремонта объектов капитального строительства.
Федеральным законом устанавливается, что при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства не требуются разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно Федеральному закону при этом не осуществляется государственный строительный надзор и не проводится государственная экспертиза проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, подготовленной для проведения капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования.
Если назавете капитальный ремонт, то экспертизу проходить не надо. Определитесь четко что у Вас. Судя по всему у Вас капремонт.
У меня два объекта: кап. ремонт и реконструкция
По ГК: Экспертизу проходить не надо если не требуется разрешение на строительство, вот и вопрос : ДЛЯ РЕКОНСТРУКЦИИ больницы разрешение на строительство в каких случаях ТРЕБУЕТСЯ?
Продажа навыков и умений
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
1) объекта капитального строительства на земельном участке, расположенном в границах особой экономической зоны, — федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление особыми экономическими зонами;
2) объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами (за исключением работ, связанных с пользованием участками недр, содержащими месторождения общераспространенных полезных ископаемых), — федеральным органом управления государственным фондом недр;
3) объекта использования атомной энергии — уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения;
4) гидротехнических сооружений первого и второго классов, устанавливаемых в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений, аэропортов или иных объектов авиационной инфраструктуры, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, объектов обороны и безопасности, объектов космической инфраструктуры, объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, линий связи при пересечении Государственной границы Российской Федерации, на приграничной территории Российской Федерации, объектов, строительство, реконструкцию которых планируется осуществить на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, исключительной экономической зоне Российской Федерации, — уполномоченными федеральными органами исполнительной власти;
5) объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, — исполнительными органами государственной власти, осуществляющими функции в области охраны объектов культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
Получается, что в Вашем случае, если при реконструкции больницы не затрагиваются конструктивные и другие характеристики безопасности и надежности здания, то разрешения не надо. Т.е. опять проще назвать капитальный ремонт (если нет изменения площади здания, высоты этажа), а в тех моментах, где затрагиваются характеристики безопасности и надежности здания надеяться на то, что никто об этом не узнает и никуда не пожалуется. Иначе возможны неприятности, вплоть до закрытия объекта до тех пор, пока не будет получено разрешение на строительство и выдано положитеотное заключение экспертизы. Да, кстати, придется штрафы всякие платить, а в случае, если не пройдете экспертизу — восстанавливать исходное состояние здания.
Опять же есть тонкости. Допустим усиление фундаментов, стен, полов и др. можно смело относить к капитальному ремонту. Я в свое время долго для себя выясниял грань между капремонтом и реконструкцией, и нашел ответ, правда сейчас уже забыл. Как найду — выложу ссылки.