Реконструкция здания это объект капитального строительства

Реконструкция нежилого здания: порядок, документы, нюансы

Реконструкция нежилого здания – сложный процесс, регулируемый государством. Для его осуществления необходимо получить разрешение, а для этого – подать соответствующие документы.

Чтобы вы не запутались во всех юридических и технических тонкостях, мы подготовили для вас полезную статью. Из нее вы узнаете, как получить разрешение на реконструкцию и из каких этапов она состоит.

Суть реконструкции нежилого здания

Реконструкция нежилого здания ─ это комплекс работ по замене тех или иных параметров строения (к примеру, добавление нескольких этажей) или же восстановлению его несущих опор.

Перепланировку и реконструкцию нежилого здания нельзя назвать тривиальной задачей. Во-первых, на руках должен быть план земельного участка. Затем требуется подготовка проектной документации и её экспертиза, что может отнять довольно много времени. Когда нужные документы собраны и утверждены, вам следует получить разрешение на проведение работ. Только после этого можно приступать к реконструкции.

Когда все планируемые работы по реконструкции и ремонту нежилого здания будут закончены, вы обязаны провести кадастровые работы и подготовить документы, позволяющие ввести строение в эксплуатацию. Затем проводится кадастровый учёт изменений.

Стоит помнить, что несоблюдение правил реконструкции здания может обернуться административным наказанием.

Получение разрешения на реконструкцию нежилого здания

Перечень нормативов, которые необходимо соблюдать при проведении реконструкции нежилого здания, содержится в Градостроительном кодексе. Фактически такой вид работ выступает одной из форм строительства.

Именно поэтому в большинстве статей Градостроительного кодекса реконструкция следует в правовой норме сразу за термином «строительство» (ст. 36, 38, 40, 46, 46.2, 48, 49, 51, 52, 54, 55, 55.5 ГрК РФ).

Кроме того, на территории каждого субъекта Российской Федерации согласно нормам Градостроительного кодекса действуют собственные административные регламенты, которыми определяется порядок согласования реконструкции нежилых зданий или их отдельных помещений.

Как гласит ГрК РФ, застройщик имеет право приступать к реконструкции объекта капитального строительства только в том случае, если у него имеется официальное разрешение на осуществление такого рода работ.

Для этого он должен получить специальный документ, подтверждающий, что проект на реконструкцию нежилого здания отвечает требованиям, установленным:

• Градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (не требуется в ситуации, когда согласно стандартам Градостроительного кодекса нет необходимости в том, чтобы составлять проекты планировки и межевания территории) при проведении реконструкции объекта капитального строительства, не относящегося к числу линейных.
• Проектом планировки территории при условии, что выдаётся разрешение на строительство линейного объекта, размещение которого не предполагает формирования земельного участка, или же допускается разместить объект капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием и ограничениями согласно земельному и иному законодательству РФ. Получив данное разрешение, застройщик может проводить работы по перестройке сооружения.

Для оформления реконструкции нежилого здания требуется получить разрешение на проведение работ. Данный документ должен содержать:

• ФИО гражданина, который подал заявление на получение разрешения.
• Полное наименование организации, если заявление на получение разрешения поступило от юридического лица.
• Дату, в которую был подписан документ.
• Порядковый номер документа. Этот номер присваивается организацией, выдавшей документ.
• Наименование объекта, отвечающее утверждённой застройщиком или заказчиком проектной документации.
• Адрес, по которому располагается подлежащее реконструкции здание.
• Дату, в которую был выдан градостроительный план земельного участка, номер плана и организацию, которая его выдала.
• Срок, на протяжении которого разрешение на работы по реконструкции является действительным.

Кроме того, документ с разрешением на реконструкционные работы должен быть подписан уполномоченным сотрудником и иметь печать организации, которая его выдала.

Если в документе не имеется одного или нескольких пунктов, перечисленных выше, он считается недействительным.

Согласно принятому законодательству разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимо получать в органе местного самоуправления, по месту расположения земельного участка (ч. 5, 6 ст. 51 ГрК РФ).

Законом предусмотрен ряд ситуаций, когда разрешение на реконструкцию не является обязательным. Так, вам не придётся подавать заявление, если вы собираетесь реконструировать:

• объекты индивидуального жилищного строительства;
• объекты, не относящиеся к категории капитальных;
• нежилые здания и их отдельные помещения при условии, что планируемые изменения не повлияют на конструктивные характеристики, определяющие надёжность и безопасность постройки, а также не выходят за предельные стандарты допустимой реконструкции, предусмотренные градостроительным регламентом.

Кроме того, вам не придётся подавать заявление на разрешение работ, если речь идёт о капитальном ремонте.

Документы для реконструкции нежилого здания

В перечень документов, требующихся для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, входят:

• Заявление, содержащее простую электронную подпись подавшего его лица или организации.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем выступает физическое лицо, его официальный представитель в данном вопросе действует на основании договорённости, заверенной нотариусом.
• Уставные либо учредительные документы юридического лица. Если заявление подано юридическим лицом, его представитель может действовать не только на основании доверенности, заверенной нотариусом, но также на основании доверенности, полученной от самого заявителя. К рассмотрению допускаются только документы на русском языке.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае их отсутствия в ЕГРН. Прежде чем подавать заявление, нужно удостовериться в том, что эти документы имеются в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.
• Градостроительный план земельного участка, который был выдан не ранее чем за 3 года до даты подачи заявления.

Все перечисленные документы требуется направлять самостоятельно, если они отсутствуют в реестре государственных органов, органов местного самоуправления или подведомственных им организаций. Чтобы направить документы, их необходимо разместить в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Если документы были запрошены согласно всем нормам межведомственных взаимодействий, но заявитель не получил их своевременно, это не является обоснованием для отказа в выдаче разрешения на проведение реконструкционных работ.

В дополнение к указанным документам требуются также материалы, имеющиеся в проектной документации, которые были подготовлены согласно Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, содержащейся в градостроительном плане участка;
• архитектурные решения;
• проект на реконструкцию жилого здания;
• сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения, в котором указаны места подключения;
• проект проведения работ по сносу или демонтажу зданий, их отдельных помещений;
• перечень мероприятий, призванных обеспечить доступ лиц с инвалидностью к объектам здравоохранения, культуры и отдыха, образования, спорта и другим объектам, имеющим социально-культурное и коммунально-бытовое назначение, к транспортным и торговым объектам, объектам общественного питания, объектам финансового, делового, религиозного и административного назначения в ситуации, когда планируется реконструкция данных объектов, а их проектная документация не подвергалась экспертизе.

Для оформления реконструкции нежилого здания вам также необходимо получить:

• Согласие на проведение работ от всех лиц, владеющих правами на строение.
• Положительное заключение по результатам государственной экспертизы проектной документации.
• Копию свидетельства об аккредитации юридического лица, которым было выдано положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
• Положительное заключение государственной экологической экспертизы.
• Оригинал разрешения на строительство здания, подлежащего реконструкции.

Заявление на получение разрешения на реконструкцию можно подать через МФЦ или сервис «Госуслуги».

Порядок реконструкции нежилого здания

Чтобы приступить к реконструкционным работам, предварительно требуется получить градостроительный план земельного участка, оформить проектную документацию, провести её экспертизу и получить разрешение на проведение работ. Только при условии наличия на руках всех перечисленных документов застройщик имеет право осуществлять реконструкцию. По её завершении требуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для проведения работ по реконструкции и ремонту нежилого здания вы должны:

1. Заключить договор строительного подряда с ИП или организацией, которая:

• Является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Работы по договорам генерального подряда, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, региональным оператором, могут производиться только членами СРО (кроме случаев, предусмотренных в указанной норме).
• Не является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Договоры можно заключать, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн. рублей (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

В ситуации, когда реконструкция проводится организациями, перечисленными в ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ, членство в СРО не является обязательным, а размер обязательств по договору не ограничен.

1. Подготовить земельный участок и строительный объект для осуществления реконструкционных работ, предоставить подрядчику результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на реконструкцию (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ).
2. Известить органы государственного строительного надзора о том, что начаты работы. Это необходимо сделать не позднее, чем за неделю до старта реконструкции. Если вы направите извещение несвоевременно, вам грозит административный штраф.

1. Когда реконструкция закончена, вы обязаны провести кадастровые работы.

Для этого требуется обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда (ч. 4.1 ст. 1, ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).

По завершении кадастровых работ вам предоставят технический план, необходимый на дальнейших этапах для допуска строительного объекта к эксплуатации и при осуществлении кадастрового учёта изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).

Затем вы должны собрать документы, обозначенные в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Возможно, какая-то документация уже есть у вас на руках или была получена заблаговременно, но некоторые документы требуется оформлять только после того, как реконструкционные работы будут закончены. Так, вам понадобятся:

• акт, в котором зафиксировано, что параметры объекта, прошедшего реконструкцию, соответствуют характеристикам, заявленным в проектной документации;
• схема, на которой обозначено расположение реконструированного объекта, инженерно-технических сетей на территории земельного участка и планировочная организация этого участка;
• заключение органа государственного строительного надзора в случае необходимости.

1. Ввод здания в эксплуатацию по завершении строительных работ

Вам нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В нём нет необходимости, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), что:

• реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
• реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, установленным ГПЗУ, и разрешённому использованию земельного участка.

Заявление на получение разрешения вы можете подать в орган, выдавший разрешение на строительство, или же в МФЦ.

1. Проведение кадастрового учёта изменений после реконструкции здания

Когда прошедшее реконструкцию и перепланировку нежилое здание введено в эксплуатацию, в ЕГРН должны быть внесены новые сведения о нём. С этой целью осуществляется кадастровый учёт изменений (ч. 2 ст. 8, п. 6 ч. 5 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Последствия реконструкции нежилого здания без разрешения на строительство

Проводя реконструкцию и ремонт нежилого здания, необходимо соблюдать все требования, прописанные в Градостроительном кодексе. Вы также должны иметь на руках документ с разрешением на реконструкцию и своевременно направить в местные органы уведомление о начале работ.

Если вы решили пренебречь законодательными нормами и не получили разрешение на реконструкцию, последствия таковы:

• Строительный объект посещает комиссия, на вас составляется акт о незаконном проведении реконструкционных работ, а затем вы получаете предписание на приведение здания в его исходное состояние.
• К вам могут прийти ещё раз, и затем члены комиссии подадут судебный иск о признании реконструкции незаконной и приведении здания в исходное состояние.
• Не исключено, что проведут экспертизу строительного объекта. Если её результаты укажут на нарушение прав других граждан, суд может вынести решение о сносе здания, если вы своевременно не устраните допущенные нарушения.

Но, конечно же, лучше не доводить ситуацию до судебных разбирательств и подготовить все необходимые документы, сколько бы времени это ни отняло. Если вы хотите получить разрешение на реконструкцию нежилого здания как можно быстрее и без лишних хлопот, поручите работу с документацией квалифицированной компании.

Источник

Что такое реконструкция

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Сегодня мы рассмотрим понятие, которое имеет множество значений, а потому важно знать, в каких случаях его уместно применять.

Проанализируем, что такое реконструкция, в каких сферах используется данный термин и что он обозначает.

Что это означает

Давайте разберем это слово по «винтикам». Конструкция – это объект, состоящий (сложенный) из нескольких частей. В переводе с латинского языка «конструкция» означает «складывать».

Приставка «ре-» также имеет латинское происхождение и переводится как «вновь». Следовательно, слово «реконструкция» в прямом переводе звучит так: «вновь складывать», «вновь создавать».

Вывод: реконструкция – это восстановление какого-либо объекта. Объектом реконструкции может являться предмет, вещь, событие.

Далее проанализируем, что такое реконструкция применительно к различным сферам деятельности.

Реконструкция исторических событий

Воссоздание культуры, быта ушедших эпох или известных исторических событий – популярное ныне хобби множества людей разных национальностей, вероисповеданий и социальных слоев практически всех стран мира.

Такое увлечение сближает людей, побуждает к поиску новой информации, способствует улучшению социализации, отвлекает от рутины будней, придает жизни новую окраску.

В чем заключается деятельность реконструкторов? Собирается группа единомышленников, они определяют, какой пласт истории или какое событие им наиболее интересны. Далее начинается кропотливая работа по изучению исторических фактов того времени, поиску информации о быте, культуре, обычаях, боевых искусствах и т. д.

Следующий этап – создание костюмов, доспехов, оружия, предметов быта изучаемого исторического периода по достоверным источникам, используя технологии того времени. Основное в исторической реконструкции – полная достоверность воссоздаваемых объектов, событий.

Если реставрация затрагивает тему какого-либо исторического события, то воссоздается и оно. Например, в России ежегодно в начале сентября проводится реконструкция битвы русского войска с татарскими захватчиками на Куликовском поле.

Реконструкция в палеонтологии

Палеонтология – это наука о живых организмах, обитавших на Земле миллионы лет назад. Цель научных исследований в области палеонтологии – воссоздание внешнего вида представителей флоры и фауны прошлых геологических эпох, а также моделирование их жизнедеятельности.

Реконструкция внешнего вида вымерших живых организмов возможна благодаря сохранившимся до наших дней окаменелостям с отпечатками животных, рыб, птиц, моллюсков, растений (или их фрагментов).

До появления мощных компьютерных систем реконструкционное моделирование проводилось вручную и занимало много времени. Сейчас существуют специальные компьютерные программы, которые на основе исходных данных моделируют итоговый результат.

Реконструкция промышленного производства

Целью реконструкции какого-либо промышленного производства всегда является его модернизация, т.е. совершенствование технологического процесса, оптимизация (в том числе, автоматизация) средств производства.

В рамках реконструкции промышленного производства проводятся следующие мероприятия:

1. перестройка зданий, в которых находятся производственные мощности, а также сооружений вспомогательного назначения;
2. переоснащение технологических линий и программного обеспечения на основе внедрения передовых разработок и новой техники;
3. механизация и роботизация этапов производственного цикла (при необходимости).

Важно разделять понятие капитального ремонта и реконструкции. В ходе реконструкции предприятия возможно изменение профиля его деятельности, объемов производства, переход на выпуск новой номенклатуры продукции. В результате же проведения капитального ремонта все перечисленные параметры должны оставаться неизменными.

Правильность трактовки проводимых работ отражается на налогообложении. Дело в том, что финансирование реконструкции и кап.ремонта должно осуществляться из разных финансовых источников. При этом затраты на кап.ремонт списываются на себестоимость выпускаемой предприятием продукции, а стоимость реконструкции делает дороже реконструируемые объекты (основные фонды предприятия).

Реконструкция объектов капитального строительства

Реконструкция данного вида, согласно определению Градостроительного Кодекса РФ (ст. 1, п. 14), буквально означает следующее:

*при клике по картинке она откроется в полный размер в новом окне

Если говорить проще, то реконструкция капитальных объектов подразумевает изменение их конструкции (структуры).

Пример: меняя кровлю и облицовку наружных стен на своем частном доме, вы делаете капитальный ремонт, а надстраивая второй этаж и крытую террасу, вы выполняете реконструкцию дома. На фото – пример реконструированного частного дома.

Отличие реконструкции от реставрации

Важно: реконструкция и реставрация зданий – это два разных понятия.

Объекты исторического архитектурного наследия реставрируют, т.е. воспроизводят внешний облик строения с точностью до мельчайших деталей. При необходимости меняют обветшавшие несущие элементы (фундамент, перекрытия, стены), но изначальный экстерьер оставляют прежним. На фото ниже – пример проведенной реставрации.

Реставрация предполагает выполнение следующих работ:

1. укрепление структуры исторического объекта. Проводится с применением материалов, использовавшихся при постройке, или же современными материалами, если они не изменяют исторический экстерьер реставрируемого здания;
2. восстановление деформированных или отсутствующих частей, деталей;
3. удаление фрагментов, дополненных к изначальному виду строения в ходе его эксплуатации.

Главной задачей реконструкции является восстановление функциональных качеств объекта, а не его внешнего облика.

В рамках реконструкционных работ проводятся такие мероприятия:

1. замена всех конструкционных элементов, кроме несущих (фундамента, стен, перекрытий);
2. усиление несущих конструкций (при необходимости);
3. реконструкция или полная замена инженерных коммуникаций (водоснабжения и канализации, теплоснабжения, электрофикации);
4. выполнение дополнительных строительных работ (надстроек или пристроек) при необходимости.

Узнать новую и интересную информацию вы всегда можете из нашего блога.

Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

Эта статья относится к рубрикам:

Комментарии и отзывы (2)

Как правило, слово «Реконструкция» сразу ассоциируется со строительством. Причем в плохом свете, так как очень часто во многих городах страны подразумевает порчу внешнего вида исторических зданий за счет широкого внедрения современных стройматериалов.

А я очень люблю реконструкции сражений! Своего рода зарница для взрослых, но только почти по-настоящему. Особенно интересно когда дело касается Гражданской войны, или Второй Мировой — тут и шанс увидеть почти настоящее оружие!

Источник