Проектирование — этап, определяющий будущий успех любого проекта, будь то строительство нового объекта или реконструкция существующего.
Ошибки, допущенные на этой стадии, будут дорого стоить предприятию, будь они обнаружены на этапе строительства или, что еще хуже, после ввода объекта в эксплуатацию. Здесь важен правильный старт: выбор компании-проектировщика, постановка задач, предоставление корректных данных для работы, а также правильно выстроенная система взаимодействия Исполнителя и Заказчика в ходе выполнения работ.
Сегодня отвечаем на наиболее распространенные вопросы о проектировании, сформулированные нашими клиентами.
Каким основным критериям должен соответствовать исполнитель работ?
Во-первых, стоит обратить внимание на показатели финансовой устойчивости компании, а также на предоставляемые гарантии выполнения работ. Дело в том, что устойчивая компания, имеющая финансовые показатели, соответствующие стоимости проекта, и обладающая возможностью обеспечить гарантию выполнения своих обязательств, по определению не может быть «случайным игроком». Если результат работ не будет достигнут Подрядчиком, Заказчику будут компенсированы потери. Такие критерии сразу отсеивают высоко рискованных участников конкурсной процедуры.
Особенный Заказчик Строительные приколы, которые иногда случаются
Во-вторых, необходимо узнать о наличии и составе центра компетенций, гарантирующего решение поставленных задач. Именно по проекту, а не референса компании по прошлым работам.
Описание центра компетенций помимо квалификационных данных должно включать специалистов, которые будут работать над проектом, информацию об их опыте в подобных проектах (название проекта, роли в проекте, форму сотрудничества с компанией: трудовой договор, договор ГПХ и т.д.) Любая организация — это динамичная структура. Отчет о выполненных на высоком уровне работах в прошлом не гарантирует того, что в настоящее время компания готова повторить результат. Нет гарантий, что в компании работают те же специалисты. Более того, для решения сложных и объемных задач, компания может сформировать центр компетенций под отдельный проект или направление. Такой подход является одним из прогрессивных.
В-третьих, важно уточнить уровень освоения компанией современных методов выполнения работ: BIM-технологии, лазерное сканирование, расчетные комплексы и т.п. В данном случае важно увидеть понимание подрядчика, какие технологии уместны, а какие избыточны. Не является ли заявление о применяемых технологиях декларативным. В каком объеме подрядчик планирует применять те или иные технологии?
В эту же группу критериев можно отнести уровень представленности компании в интернете: качество веб-сайта, даты обновления информации, наличие горячей линии, место в ответе на запрос у поисковых систем и т.д.
Безусловно, помимо названных, существует огромное количество критериев и методик отбора победителя. Мы рассмотрели лишь один актуальных подходов к формированию перечня критериев.
Обращаем особое внимание на необходимость формирования рабочей группы экспертов, которые будут участвовать как в процессе формирования списка критериев, так и проверять соответствие претендентов критериям отбора. Формальное отношение к оценке участников сведет «на нет» любую, самую продуманную систему критериев.
Зак И.Б. Управление процессом строительства со стороны заказчика
Должен ли Исполнитель указывать на «слабые» места ТЗ Заказчика?
Для принятия решения об участии в тендерной процедуре по проекту проводится тщательное изучение исходных данных, прилагаемых к конкурсной документации. Основным техническим документом является ТЗ. Анализируются предлагаемые в ТЗ технические решения, проверяются (насколько это возможно) параметры, характеристики и прочие исходные данные, имеющие количественное выражение. При достаточной квалификации персонала проектной организации, такие «слабые места» выявляются. Иногда это возможности для улучшения или удешевления проекта, иногда — критические просчеты.
Попытаемся посмотреть на проблему «слабых мест» в ТЗ под разными углами. С точки зрения профессиональной этики – безусловно, проектировщики обязаны сообщать о найденных критических ошибках в ТЗ.
С другой стороны, не менее важна готовность Заказчика воспринять и надлежащим образом обработать критику в адрес разработанного им задания. Существует множество примеров, когда конструктивная критика ТЗ приводила к конфронтации между сторонами. В большинстве случаев критические «слабые места» выявляются уже на стадиях предпроектного обследования или разработки основных технических решений. То есть уже после подписания договора подряда. В этом случае на первый план выходит умение сторон находить взаимовыгодные компромиссные решения.
Если мы говорим о найденных возможностях улучшить/удешевить проект, то это конкурентные преимущества претендента, позволяющие усилить свою позицию. В какой момент сообщать Заказчику о подобных «слабых местах» — вопрос стратегии участия в тендерной процедуре или принятого формата отношений Заказчик — Подрядчик.
Каковы задачи Заказчика при проектировании?
Первая и фундаментальная задача — четкое определение целей проекта. Очень желательно, чтобы задание выражалось корректными техническими формулировками и выкладками. Акцент же нужно сделать на четкое понимание цели проекта и границ проекта. Поясним — техническое задание на проект может содержать требование реализовать определенные технические решения. Выбор решений и их обоснование, в таком случае, производятся за границами проекта.
В другом случае, техническим заданием Проектировщику предписывается достигнуть определенных показателей проектируемой системы: экономия энергоресурсов, увеличение производительности, сокращение числа неавтоматизированных функций и т.д. Границы проекта для такого варианта постановки задачи существенно расширяются. Выбор и обоснование технических решений возлагаются на Проектировщика. Существенные проблемы возникают в тех случаях, когда ТЗ предписывает реализацию определенных технических решений, а результатом работы считается достижение количественных показателей. Другими словами, границы ответственности по проекту шире границ принятия решения Проектировщиком.
В числе важных задач Заказчика следует выделить: своевременное обеспечение Проектировщика необходимыми исходными данными и техусловиями, четкую организацию процесса приемки и согласования основных технических решений, устранение разногласий по требованиям к проекту
Как вовремя выявить возможные проблемы?
Что касается предпосылок возникновения проблем с проектом, их несколько: несовпадение границ ответственности и принятия решения, нечеткая постановка задачи, скрытая вариативность, разногласия в требованиях к проекту между внутренними службами, затягивание со сроками согласования и выдачи исходных данных. Со стороны Проектировщика триггерами проблем являются: отсутствие детальной программы проведения предпроектного обследования, отсутствие в проектной команде (в том числе и при проведении обследования) специалистов по ведущим разделам проекта, отсутствие на технических совещаниях профильных специалистов или участие специалистов не из проектной команды, технические решения без подтверждающих расчетов.
Невовлеченность Заказчика в проект на ранних этапах разработки и принятия ОТР также увеличивает риск несовпадения результата проекта с ожиданиями. При правильной постановке задачи и грамотной организации процесса разработки, проект, в основных деталях, просматривается на всю глубину. Если нет — ждите сюрпризов.
Говоря об эффективном выполнении проектирования, следует понимать, что все современные средства сбора исходных данных (в том числе лазерное сканирование), расчетные программные комплексы, BIM технологии и проч., существенно улучшают качество и скорость проектирования, но не являются первостепенными. Залогом качественного проекта по-прежнему является четкое сформулированное задание, сильная проектная команда и конструктивные отношения между Заказчиком и Проектировщиком.
Источник: 1-engineer.ru
Как подготовить заказчика к строительству или ремонту квартиры
коммуникация
Как настроить заказчика перед строительством или ремонтом квартиры, чтобы он остался доволен, когда все закончится
В этой статье мы разберемся, что надо делать, чтобы у заказчика не портилось настроение, пока вы строите дом или ремонтируете его квартиру, и чтобы потом он оставил хороший отзыв и рекомендовал вас знакомым.
Для тех, кто не любит много букв, я сразу выдам главный секрет: создавайте правильные ожидания у заказчика, соответствуйте им, и будет вам счастье.
А теперь давайте перейдем к деталям: как это сделать без больших затрат времени и сил.
Зачем вам думать об ожиданиях заказчика от строительства или ремонта квартиры
У нас с вами непростой бизнес: мы продаем то, чего нет. По большому счету, мы продаем обещания.
Например, обещание построить дом по проекту, который принес заказчик или который мы сами разработали. Или отремонтировать квартиру по дизайн-проекту.
Заказчик не может потрогать или рассмотреть конечный продукт, потому что его еще нет. Есть только проект (если есть). Максимум, чем мы можем подкрепить свои слова — это отвезти заказчика на объект, который мы уже построили, и который похож на то, что он хочет.
Вы продаете результат (этого недостаточно)
Вы думаете, что продаете заказчику результат: построенный дом или отремонтированную квартиру. Но заказчик покупает не только результат, но и процесс: то, что он будет видеть и чувствовать по мере движения к результату.
И когда заказчик уже решил отдать нам деньги, у него в голове сформировался набор ожиданий от процесса. Чаще всего этот набор оторван от реальности и соткан из влажных фантазий заказчика.
Он думает, что на его площадке будут 24 часа в сутки танцевать белозубые строители модельной внешности в отглаженных робах, ловко жонглируя шуруповертами и болгарками.
Он же видел картинки на лендингах других строителей!
Если говорить о том, как все будет организовано, то в мечтах заказчика этапы строительного производства должны идеально перетекать один в другой, опережая график и внезапно экономя ему деньги.
При правильной организационно-технической подготовке к строительству это возможно. Я не про экономию, а про опережение графика и плавность. Если ваш бизнес систематизирован, то на объектах все работает по-настоящему четко.
Обман, которого нет
Но как бы вы ни шлифовали процессы в вашей строительной фирме, ваш идеал правильно организованных ремонтно-строительных работ не будет совпадать с идеалом заказчика. Хотя бы потому, что он не разбирается (чаще всего) в организационной подготовке строительства и контроле работ на объекте.
И каждый раз, когда ожидания заказчика не оправдываются, это вредит общему впечатлению. Заказчик становится немного грустнее, видя, что картинка в его голове и картинка, которую он видит — разные.
Большинство наших коллег разведут руками и скажут, что ожидания заказчика — это его проблемы, а они делают все, как надо. И будут правы. Потому что невозможно идеально подстраиваться под каждого клиента.
Но они не понимают простую вещь: не обязательно идеально подстраиваться под чужие ожидания. Вы их все равно не узнаете полностью.
Зато вы можете создать эти ожидания. Остановитесь и подумайте об этом.
Проектирование ожиданий заказчика от хода строительства или ремонта квартиры
Самое большое разочарование для заказчика — это обманутые ожидания.
Если у вас отлаженный процесс строительства или ремонта, где каждый знает свой маневр, и все части согласованы, то такую систему менять — только портить. Даже если она не совпадает с мечтой заказчика.
Но проблема в том, что когда настроение испорчено в процессе, заказчик хуже воспринимает результат. Даже если он — на высшем уровне.
Так работает психология восприятия.
Ну и ладно. Раз мы не можем менять процесс выполнения обещаний (мы же продаем обещания, помните?), то давайте поменяем ожидания.
Вот тут: Простой принцип успешного проекта я писал о том, как все спланировать с точки зрения денег и ваших усилий. Сейчас мы с вами посмотрим на это с другой стороны.
Три направления для подготовки заказчика к строительству или ремонту квартиры
Всю работу по созданию (или изменению ожиданий) можно разбить на три направления. Все три одинаково важны.
Это как трехногий табурет: убери одну ногу — сразу грохнешься на пол.
Что он увидит
Если заказчик уже обращался в строительные фирмы со схожими задачами, то у него есть представление, как все будет происходить. Но с вами он еще не работал.
Поэтому его надо подготовить к тому, что он будет видеть, когда будет приезжать на объект.
Бывают экстремальные случаи, когда при ремонте квартиры в одной-двух комнатах идут работы, а еще в одной живет заказчик. В этом случае подготовить заказчика еще важнее.
Но мы возьмем самый простой вариант: вы работаете в квартире или на участке, заказчик время от времени заходит «посмотреть».
Чем точнее вы опишете все, что будет видеть заказчик на разных этапах работы, тем более довольным он будет в конце. Потому что все его ожидания (которые вы же создадите) будут оправданы.
Чтобы упростить вам задачу, предлагаю выполнить упражнение.
Опишите все, что происходит на объекте с точки зрения заказчика так, как будто вы раз в два дня приезжаете туда, полчаса ходите и смотрите. Забудьте, что вы понимаете изнутри все, что происходит.
Вспомните, как в школе писали сочинение «Как я провел лето». Сделайте то же самое, но опишите как бы вы видели последний отработанный объект, если бы были заказчиком.
Пример для ремонта квартиры
«Второй день ремонта. Я подхожу к дверям квартиры и вижу пыльный след от квартиры к лифту. Открыв дверь, я попадаю в облако штукатурной пыли, которая сразу оседает на моей одежде и волосах.
Очень громкий шум перфоратора, которым зачищают одну из кирпичных стен гостиной, как указано в дизайн-проекте.»
Пример для строительства дома
«Второй день строительства. Я приезжаю на участок и вижу, что за столом рядом с бытовкой обедают по пояс голые строители. Сваи для фундамента уже вкручены, после обеда строители будут продолжать антисептировать доски для каркаса.»
И так — через день до самой сдачи-приемки.
Это может показаться долгим и муторным делом. Но хотя бы один раз это надо сделать, чтобы сложить весь процесс у себя в голове от начала до конца.
Кстати, у этого упражнения есть побочный эффект.
Вам может не понравится то, что вы «видите», пока читаете свое сочинение. Вы бы такое не купили.
Если так, то надо работать над процессом. И вам сразу станет ясно, что именно надо поменять.
В моем бизнесе я смотрю на все глазами заказчика, а мой партнер — глазами исполнителя. Поэтому нам проще найти собственные «косяки».
Это называется «распределенная схема», и я ее очень подробно описал в бонусе к «23 рычагам» .
Если у вас все выстроено по-другому, пишите сочинение.
Если «фильм», который вы описали, не отталкивает, то его можно почти без изменений рассказать заказчику. Само собой, обращая его внимание на детали, которые вы считаете важными.
Некоторые моменты придется объяснять. Но лучше потратить на это время до того, как заказчик их увидел на объекте. Потому что потом придется тратить гораздо больше времени.
Что он почувствует
А тут мы будем использовать телепатию жизненный опыт.
Как вы думаете, что чувствует человек, по квартире которого расхаживают чужие люди? И что может уменьшить его неудобство?
Что будет происходить в голове у заказчика ближе к завершению объекта, когда больших изменений уже нет, и он не видит прогресса?
О чем он подумает, когда его встретит раздраженный сосед по площадке и начнет выговаривать за пыль в коридоре и перфоратор «когда я ребенка спать укладываю»?
Все это — источник эмоций для заказчика. А мы — эмоциональные животные. Эмоции управляют нашими решениями.
Любое неожиданное для нас событие пробуждает гораздо больше эмоций, чем то, к которому мы подготовлены. Подготовьте заказчика, и у него не будет отрицательных эмоций.
Расскажите ему, что будет два шумных этапа, один пыльный и один грязный.
Объясните, что грамотная организация подготовительных работ на строительной площадке позволяет уменьшить неудобства от всего этого, но полностью их устранить не получится.
Подготовьте заказчика к тому, что к концу объекта он устанет, и тогда же прогресс станет наименее явным, потому что будут «причесываться» малозаметные детали.
Пусть будет готов. Это вам поможет.
Почему все будет именно так
Третье направление подготовки заказчика — это встраивание ваших стандартов работы.
Заказчик начитался форумов, и считает, что при утеплении под сайдингом надо использовать один слой горизонтальной обрешетки и один — вертикальной. Дескать, так утеплитель «не сваливается к низу».
Мы работаем по-другому. И у меня есть четкое обоснование нашей системы работы. Мы даем гарантию именно на такую систему, потому что мы ее проверяем с 2009 года, и она отлично работает. Мы можем сделать, как хочет заказчик, но гарантия снимается.
Вы знаете, как будут развиваться события: какие технологии вы будете использовать, почему, и сколько это займет времени.
Если заказчик Умник, придется погрузиться в детали. Если Зритель или Командир, то он просто сделает вывод, что вы знаете, что делаете.
Об Умнике, Зрителе и Командире вот тут:
Ваша задача сейчас — загрузить в голову заказчику ваши стандарты работы.
Он уже вас выбрал. Это значит, он вам доверяет, и прислушается к логике (если она есть, конечно) ваших объяснений. И дальше будет ждать именно такого развития событий.
Вы можете загружать стандарты двумя способами.
С помощью магнита
- Вы становитесь экспертом в глазах заказчика.
- Когда вы описываете, как работаете, он начинает думать, что по-другому просто нельзя.
Этот способ удобен тем, что магнит вы делаете один раз, и дальше уже не тратите на него время. Просто распечатываете его и отдаете заказчику при подписании договора, если он не пришел через магнит из Интернета.
К тому же, у вас появляется что-то, что заказчик уносит в своих руках после встречи с вами в офисе (если он у вас есть). А это дает ему почувствовать удовлетворение от осязаемой ценности: привез деньги и уехал не с пустыми руками.
Казалось бы, ерунда, но работает. Психология…
В личной беседе
Этот способ требует больше затрат труда, к тому же, со временем вам надоест рассказывать одно и то же. Но от работает почти так же хорошо, как магнит.
Вы просто при каждом подписании договора проговариваете с заказчиком все этапы работ на его объекте, чтобы он понял: у вас есть четкий план, и вы будете его придерживаться.
Кстати, это не мешает дать ему «Магнит», чтобы он почитал на досуге и еще раз все запомнил.
Что нам все это даст
Если вы подготовите заказчика по всем трем направлениям, то все, что будет происходить на объекте от начала до конца работ, будет соответствовать его ожиданиям.
Заказчик не почувствует себя обманутым. Наоборот, в случае сложностей он скажет себе «ага, прямо, как меня предупреждали» и порадуется своей подготовленности.
Все это очень сильно влияет на впечатление заказчика от работы с вашей фирмой и увеличивает вероятность, что заказчик вас порекомендует знакомым или обратится к вам снова.
Когда этот подход не работает
Да, как ни странно, эта система может не сработать.
Система подготовки заказчика не работает, если вы готовите его не к тому, что реально будет происходить, а к чему-то другому. Тогда картинка, которую вы рисуете в восприятии заказчика, будет не лучше той, которую бы он сам нарисовал без вашего участия.
Чем увереннее вы обещаете что-то, тем суровее заказчик будет вам предъявлять, когда дело будет расходиться с вашими словами. Поэтому подумайте 10 раз, прежде чем обещать. Потом ведь придется отвечать за слова.
Когда это подход работает
Всегда. За исключением упомянутых выше случаев.
Выполните упражнение, если у вас нет «магнита».
Распечатайте «магнит», если он у вас есть, и выдавайте заказчику сразу после подписания договора со словами «Пожалуйста, прочитайте это, чтобы подготовиться. Это очень важно!».
Источник: dmitrykireev.com
Образец договора строительного подряда, заключаемого между юридическими лицами
Договор подряда заключается в ситуации, когда для выполнения работ привлекаются специалисты со стороны, при этом нет необходимости трудоустраивать их в компании официально.
Может оформляться с физлицом, юрлицом, ИП. Заключается в письменной форме и фиксирует обязанности сторон. Подрядчик обязуется в указанный срок осуществить работу, обозначенную заказчиком. Заказчик, со своей стороны, обязан принять работу и, при условии отсутствия претензий, осуществить оплату.
В документе прописываются условия — а именно нюансы и особенности как выполнения работ, так и оплаты. Упоминаются виды работ, сроки, стоимость, оговаривается предоплата. Основными моментами документа считаются его предмет (сама работа) и срок. Стоимость необязательна к указанию.
Договор подряда может заключаться с физическим лицом в случае приема сотрудника в компанию на испытательный срок, или же в ситуации, когда по какой-либо причине невозможно включить сотрудника в штат.
Виды и варианты договоров подряда
- Договор подряда на осуществление строительных работ.
- Бытовой.
- На осуществление проектных работ.
- На осуществление работ по государственным или муниципальным нуждам.
- Договор подряда с физическим лицом.
- Договор подряда с юридическим лицом и проч.
ДОГОВОР ПОДРЯДА
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Подрядчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Понятия, применяемые в настоящем Договоре, означают следующее:
1.1.1.Стороны– Заказчик и Подрядчик.
1.1.2.Объект– помещение Заказчика.
1.1.3.Договор подряда, именуемый в дальнейшем «Договор»– настоящий документ, включающий все содержащиеся в нем гарантии, приложения, подписанные Заказчиком и Подрядчиком, дополнения и изменения к нему, которые могут быть подписаны Сторонами, в т.ч. в период выполнения работ.
1.1.4.Строительная площадка– территория или помещение, необходимая для выполнения строительных работ по настоящему Договору, расположенная по адресу: .
1.1.5.Работы– комплекс ремонтных работ, подлежащих выполнению Подрядчиком в соответствии с условиями Договора и сданных по Акту сдачи-приемки выполненных работ по Договору.
1.1.6.Одобрение– подтверждение в письменной форме, сделанное Заказчиком (или Подрядчиком).
1.1.7.Акт сдачи-приемки выполненных работ по Договору– документ, подтверждающий выполнение (сдачу-приемку) Подрядчиком Работ и приемку Объекта (или его части) Заказчиком.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательство выполнить строительные работы на объекте Заказчика в соответствии с разработанной проектно-технической и сметной документацией, утвержденной Заказчиком.
2.2. Конкретные виды и объемы выполняемых работ определяются Приложениями (Сметами) к настоящему Договору.
2.3. Работы должны выполняться в соответствии со строительными нормами и правилами, соблюдением Правил техники безопасности при проведении СМР и требований Арендодателя.
3. СТОИМОСТЬ РАБОТ
3.1.Общая стоимость работ по объекту указывается в Приложениях (Сметах), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.
- при увеличении или уменьшении объемов и видов работ, включенных в Приложения (Сметы) к настоящему Договору;
- при изменении характера, качества или вида указанной работы;
- при изменении порядка налогообложения в РФ после заключения Договора, в частности введения новых налогов и других сборов, их отмены или изменения размеров, действующих на день подписания Договора.
3.3. Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения работ, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания Сторонами соответствующего Дополнительного соглашения к настоящему Договору, становящегося с момента подписания неотъемлемой частью настоящего Договора.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОДРЯДЧИКА
4.1. Подрядчик обязуется:
4.1.1. Выполнить Работы со сдачей Заказчику в сроки, предусмотренные настоящим Договором.
4.1.2. Нести ответственность за безопасные условия труда, выполнение противопожарных мероприятий на объекте и способы проведения работ на объекте. За ущерб, причиненный в ходе работ третьим лицам, Подрядчик несет ответственность в случае, если ущерб нанесен по его вине.
4.1.3. Относиться к информации, передаваемой ему Заказчиком, как к конфиденциальной.
4.1.4. Исполнять полученные в ходе выполнения работ указания Заказчика, если они не противоречат условиям Договора.
4.1.5. В течение дней с даты подписания настоящего Договора назначить уполномоченного представителя Подрядчика и в письменной форме сообщить об этом Заказчику, указав полный объем предоставленных ему полномочий.
4.1.6. За свой счет, своими силами и средствами осуществлять приемку, разгрузку, складирование строительной техники, оборудования для производства Подрядчиком работ.
4.1.7. Ежедневно осуществлять в процессе выполнения работ и по окончании работ уборку строительной площадки от строительного мусора.
4.1.8. Перед сдачей объекта под монтаж оборудования вывезти принадлежащие Подрядчику материалы, инструменты и оборудование, убрать строительный мусор.
4.2. Подрядчик имеет право при согласовании с Заказчиком привлекать для выполнения работ по Договору третьих лиц. При этом Подрядчик несет перед Заказчиком всю ответственность за выполнение третьими лицами условий Договора.
4.3. Подрядчик обязан немедленно предупредить Заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных Заказчиком материалов, оборудования или технической документации; иных, не зависящих от Подрядчика обстоятельств, которые грозят годности, прочности, надежности или качеству результатов выполняемой работы, либо создают невозможность ее завершения в срок.
4.4. Подрядчик обязан заключить договор на страхование своей профессиональной ответственности на период производства строительных работ.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА
5.1. Заказчик обязуется:
5.1.1. Передать Подрядчику помещение, пригодное для производства строительных работ, по Акту.
5.1.2. Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных настоящим Договором, оказывать Подрядчику содействие в выполнении работы.
5.1.3. Осуществлять платежи и приемку выполненных работ в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором.
5.2. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество выполняемых Подрядчиком работ, не вмешиваясь при этом в оперативную деятельность. При обнаружении существенных недостатков Заказчик имеет право остановить работу до их устранения. Данный факт фиксируется в журнале работ.
5.3. Заказчик вправе по согласованию с Подрядчиком в счет стоимости работ приобретать необходимое оборудование и материалы. При этом цена работ, подлежащая уплате Подрядчику, уменьшается на предусмотренную Сметой стоимость приобретенного оборудования и материалов.
5.4. Заказчик в период действия настоящего Договора вправе привлекать для выполнения работ, предусмотренных настоящим Договором, иных лиц, кроме Подрядчика, в случае, если Подрядчик выполняет работу с ненадлежащим качеством или задержками, с возложением всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц, на Подрядчика.
5.5. В случае, указанном в п.5.4 настоящего Договора, Заказчик в течение рабочих дней с момента заключения Договора с другой подрядной организацией, направляет Подрядчику письменное требование и счет на оплату всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц. Счет должен быть оплачен Подрядчиком в -дневный срок с момента его получения.
6. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ
6.1. Подрядчик приступает к выполнению работ в течение рабочих дней после перечисления Заказчиком аванса на его расчетный счет.
6.2. Срок выполнения и окончания работ по Приложениям (Сметам) определяется Календарным графиком.
6.3. В случае остановки работ или простоя не по вине Подрядчика составляется двусторонний Акт и сроки производства работ корректируются Сторонами пропорционально времени простоя.
7. УСЛОВИЯ ПЛАТЕЖЕЙ И РАСЧЕТОВ
7.1. Платежи по Приложениям (Сметам) осуществляются в следующем порядке:
7.1.1. Заказчик выплачивает Подрядчику аванс для закупки и завоза материалов в размере % от общей стоимости работ по Приложениям (Сметам) не позднее банковских дней с момента получения выставленного Подрядчиком счета.
7.1.2. Следующие этапы оплаты (в случае выполнения работ свыше одного месяца): производятся согласно актов выполненных работ по Приложениям (Сметам) с зачетом оплаченного % аванса.
7.1.3. Окончательный платеж оставшийся от стоимости работ по Приложениям (Сметам) Заказчик оплачивает в течение банковских дней со дня подписания Сторонами Акта сдачи-приемки помещения в эксплуатацию.
7.2. Обязательства Заказчика по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с расчетного счета Заказчика.
7.3. В случае досрочного выполнения Подрядчиком работ Заказчик может досрочно принять и оплатить работы.
8. ПРОИЗВОДСТВО И ПРИЕМКА РАБОТ
8.1. Подрядчик перед началом работ принимает от Заказчика помещение по Акту с указанием (при наличии) выполненных работ или смонтированного инженерного оборудования другой подрядной организацией.
8.2. Подрядчик совместно с Заказчиком оформляет допуск своего рабочего персонала на объект в соответствии с требованиями Арендодателя и его технических служб.
8.3. Заказчик назначает на объекте своего представителя, который от имени Заказчика совместно с Подрядчиком оформляет Акты на выполненные скрытые работы и решает вопросы, возникающие в ходе производства работ. Уполномоченный Заказчиком представитель имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в течение всего периода их выполнения и в любое время их производства.
8.4. Подрядчик самостоятельно организует производство работ на объекте в соответствии со сроками, определенным Календарным планом к Приложениям (Сметам).
8.5. С момента начала работ и до их завершения Подрядчик ведет журнал производства работ, в котором ведется фиксация фактов и обстоятельств, связанных с производством работ и имеющих значение для взаимоотношений Сторон (дата начала и окончания работ, сообщения об осмотре и принятии работ (в т.ч. и скрытых) и согласованиях проектно-технических решений с Заказчиком).Если Заказчик не удовлетворен ходом и качеством работ или записями Подрядчика, то он излагает свое мнение в журнале производства работ. Подрядчик обязуется в трехдневный срок принять меры к устранению недостатков, указанных Заказчиком в журнале работ.
8.6. При производстве и закрытии скрытых работ Подрядчик обязан известить Заказчика и пригласить его представителя на осмотр и приемку. Заказчик производит осмотр и приемку выполненных работ с фиксацией в журнале работ.
8.7. Сдача выполненных работ по Приложениям (Сметам) производится в следующем порядке:
8.7.1. Заказчик производит приемку работ в течение рабочих дней с даты получения от Подрядчика письменного уведомления о завершении работ по Приложениям (Сметам) и готовности помещения к монтажу технологического оборудования.
8.7.2. Вместе с уведомлением о готовности помещения под монтаж технологического оборудования Подрядчик передает Заказчику комплект исполнительной проектно-технической документации.
8.7.3. В указанный срок Заказчик производит приемку помещения и при наличии выявленных недостатков и дефектов фиксирует их в Акте. Копия Акта направляется Подрядчику для принятия мер к устранению выявленных недостатков и дефектов.
8.7.4. После монтажа технологического оборудования Заказчик принимает помещение в эксплуатацию с составлением Акта или направляет Подрядчику мотивированный отказ с указанием причин, препятствующих приемке помещения в эксплуатацию.
8.7.5. Если возникнет необходимость в проведении дополнительных работ и в связи с этим в существенном повышении цены на определенном этапе выполнения работ по Приложениям (Сметам), Подрядчик обязан своевременно предупредить об этом Заказчика.
8.7.6. Дополнительные работы выполняются после подписания Сторонами Дополнительного соглашения и согласования стоимости работ.
9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием природных явлений, военных действий, запретительных актов органов государственной власти РФ, если эти обстоятельства возникли после подписания Договора и непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора. Срок исполнения обязательств по Приложениям (Сметам) отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы, а также последствия, вызванные этими обстоятельствами.
9.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору в силу обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно с момента их наступления известить в письменной форме другую Сторону о наступлении и прекращении указанных обстоятельств. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем.
9.3. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более месяца, то Стороны в течение рабочих дней обсудят, какие меры следует принять для продолжения работ по Договору. Если Стороны не смогут договориться в течение месяцев, тогда каждая из Сторон вправе потребовать расторжения Договора.
10. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
10.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.
- нарушения Подрядчиком сроков выполнения работ при условии, если срок их окончания, установленный в Календарном плане, увеличивается более чем на календарных дней;
- нарушения Подрядчиком условий Договора, ведущие к снижению качества работ, предусмотренному проектом, строительными нормами и правилами;
- аннулирования лицензии на строительную деятельность, издание других актов государственными органами в рамках действующего законодательства, лишающих Подрядчика права на производство работ;
- в случае несвоевременного предупреждения Заказчика о необходимости превышения цены работ, указанной в Приложениях (Сметах).
- при остановке Заказчиком выполнения работ по независящим от Подрядчика причинам на срок, превышающий 30 (тридцать) календарных дней;
- при финансовой несостоятельности Заказчика, а также в случае ликвидации.
10.4. При расторжении Договора на объекте с незавершенными работами Сторонами оформляются Акты сдачи-приемки выполненных работ по форме КС-2 и КС-3, на основании которых Заказчик оплачивает Подрядчику стоимость фактически выполненных работ по Приложению (Смете) на момент расторжения Договора.
10.5. Сторона, решившая расторгнуть Договор в соответствии с положениями настоящего Раздела, направляет письменное уведомление другой Стороне не позднее чем за календарных дней до предлагаемой даты расторжения настоящего Договора.
11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
11.1. В случае необоснованной задержки установленных Договором и Календарным планом к Приложениям (Сметам) сроков перечисления оплаты выполненных работ Заказчик выплачивает Подрядчик пеню в размере % от подлежащей оплате суммы за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).
11.2. В случаях не обеспечения установленных Календарным планом сроков окончания работ по вине Подрядчика им уплачивается пеня в размере % от стоимости работ, за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).
11.3. Оплата пени за просрочку или иное ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, а также возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств.
11.4. Оплата штрафных санкций производится в течение банковских дней со дня получения письменного уведомления другой Стороны о взыскании штрафных санкций на расчетный счет Сторон.
11.5. Подрядчик не несет ответственность за повреждение действующих коммуникаций, обнаруженных в результате ведения работ и не указанных в проекте.
12. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
12.1. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, переговоры между Сторонами, относящиеся к данному Договору, теряют силу, если они противоречат настоящему Договору.
12.2. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате проведения работ на объекте по вине Подрядчика, компенсируется Подрядчиком.
12.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами.
12.4. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не входят в настоящий Договор, должна быть письменно подтверждена Сторонами в форме дополнений и изменений к нему.
12.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, применяется действующее законодательство Российской Федерации.
12.6. Все Приложения (Сметы) и Календарные планы-графики производства работ к Договору являются его неотъемлемой частью.
12.7. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, разрешаются путем переговоров, при не достижении согласия, споры разрешаются Арбитражным судом .
12.8. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
13. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
13.1. Подрядчик должен при выполнении своих обязательств по настоящему Договору соблюдать высочайшие этические и профессиональные стандарты и обязан подчиняться всем применимым законам и положениям.
- Не производить или не предлагать прямо или косвенно платеж или дар какому-либо работнику, должностному лицу или представителю правительства, правительственного учреждения или иного органа или какой-либо политической партии либо ее должностному лицу или какому-либо кандидату на политический пост при обстоятельствах, когда платеж или дар будут составлять незаконный платеж, либо когда платеж или дар был произведен с целью обеспечить неправомерное преимущество или получить какой-либо доход от деятельности;
- Приложить все свои усилия с тем, чтобы поддерживать репутацию и содействовать интересам Заказчика, и не вправе допускать конфликт между своими интересами и обязанностями, которые он имеет перед Заказчиком.
14. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
14.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует один календарный год. Если до окончания срока действия Договора ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о своем намерении прекратить действие Договора, то Договор считается пролонгированным на следующий календарный год на тех же условиях, с сохранением порядка пролонгации на последующие годы.
Источник: amulex.ru
Памятка для серьезного заказчика. Стройка
Технический надзор за ремонтом: кто этим занимается, как составить договор, критерии качества и очередность строительно-монтажных работ.
Фото 1
Проверка геометрических параметров качества стяжки с помощью двухметровой рейки и проволочки диаметром 2 мм Фото 2
Проверка геометрических параметров качества штукатурки стен с помощью двухметровой рейки Фото 3
Один из самых древних инструментов строителей — отвес — никогда не ошибается Фото 4
Шланговый водяной уровень может ошибиться, если в него попали пузырьки воздуха. Но заметить и устранить эту неисправность в данном случае гораздо легче, чем при использовании пузырькового и электронного уровней. Незаменим при переносе отметок «за стену» Фото 5
Тестер, он же мультимер, он же универсальный вольтметр — незаменимый прибор электрика Фото 6
Гидравлический пресс для испытаний трубопроводов систем отопления и водоснабжения
Предположим, хозяевам квартиры создали интересный и технологичный проект, нашли замечательных строителей и заключили с ними строгий договор, уладили все вопросы с субподрядчиками и поставщиками. Можно ли теперь забыть о стройке и появиться там только для разрезания красной ленточки? Если заказчик дорожит временем, нервами и деньгами, рисковать не стоит.
Ведь ремонт — не конвейер, а творческий процесс. И процесс этот может сразу же пойти не по теоретической схеме, изложенной в нормативных документах и договоре, а в соответствии с интересами строителей, субподрядчиков, соседей и пр., отстаивающих собственную выгоду. А она крайне редко совпадает с потребностями владельца ремонтируемой квартиры.
Строители легко и быстро подтвердят правоту классика: «Мертва теория, мой друг, лишь древо жизни вечно зеленеет». Живые люди с их сиюминутными интересами тут же забудут про все свои «бумажные» обязательства, если им об этом периодически не напоминать.
Таким образом, основная задача заказчика — добиться полного выполнения договорных обязательств всеми участниками ремонта. Задача сложная, поэтому многие берут себе для ее успешного решения помощников.
Несмотря на то что рынок подобных услуг только формируется, в Москве уже есть несколько фирм и частных строительных менеджеров, осуществляющих как полное управление стройкой, так и выполнение отдельных функций: технический надзор, экономическое и юридическое сопровождение ремонта, представительство в различных инстанциях и т. д. Отличаются эти «управляющие компании» от генподрядчика или администрации строительных фирм тем, что заказчик выплачивает им оклад, не зависящий от сметы и неудач строителей. Так что эти компании смело вскрывают недостатки и втайне заинтересованы в вечном продолжении ремонта, хотя открыто об этом, конечно же, не говорят.
Другая крайность в работе «контролеров» — отсутствие в их докладах сообщений о нарушениях. Скорее всего, они просто редко появляются на объекте или не утруждают себя трудоемкими процедурами проверок. И, наконец, самое ужасное для клиента — сговор «контролеров» со строителями. Все эти обстоятельства заказчик должен иметь в виду при подборе себе помощников. Лучше всего воспользоваться рекомендациями близких людей, которым вы доверяете.
Ниже мы приводим выдержку из договора с одной из курирующих стройки фирм, где перечислены ее обязанности и форма расчетов с клиентом.
Перечень обязанностей, форма отчетности и степень ответственности организации технико- экономического надзора над проведением строительно-монтажных работ
1. В обязанности организации технико-экономического надзора (далее по тексту — технадзора) за проведением строительно-монтажных работ (СМР) входит:
- контроль соблюдения технологической последовательности СМР;
- контроль соответствия используемых материалов указанным в смете;
- контроль качества работ в соответствии с требованиями СНиПов;
- приемку скрытых работ (о приемке скрытых работ Подрядчик должен предупредить инспектора технадзора не менее чем за двое суток и подготовить соответствующие акты. В случае невыполнения этих требований вина за самовольное проведение работ, следующих за скрытыми, полностью лежит на Подрядчике. Заказчик в этом случае может потребовать полного демонтажа закрывающих покрытий и нового монтажа их за счет Подрядчика);
- контроль соблюдения СНиПов при производстве работ;
- ведение тетради технического надзора;
- проверку исполнительной документации на коммуникации (электрика, сантехника, «слаботочка», отопление).
2. Формой отчетности технического надзора перед Заказчиком служат записи в тетради технадзора и устные доклады Заказчику.
3. Технический надзор несет финансовую ответственность за качество СМР и соответствие их СНиПам (после приемки работ) в пределах величины месячной оплаты услуг технадзора Заказчиком. Технадзор не отвечает за сроки выполнения работ Подрядчиком.
4. Приемка работ представителями технадзора не освобождает Подрядчика от материальной ответственности перед Заказчиком за некачественное выполнение этих работ
5. Оплата услуг технадзора осуществляется Заказчиком помесячно с авансовым платежом. Представители технадзора приступают к выполнению своих обязанностей после оплаты Заказчиком 50% месячной стоимости услуг технадзора. По окончании месячного срока Заказчик оплачивает оставшиеся 50% стоимости услуг технадзора, если не имеет претензий к их исполнению.
Далее мы постараемся «расшифровать» канцелярский язык документа, то есть сделать его понятным не специалистам, а также акцентируем внимание потенциальных заказчиков на основных проблемах, сопровождающих ремонт.
Начнем с соседей (особенно этажом ниже), которые явно будут не в восторге от предстоящей стройки. В современных элитных домах, где большинство жильцов делают серьезные перепланировки и поэтому с пониманием относятся к соседям, еще не доделавшим свою квартиру, домоуправлениями официально устанавливаются дни недели и время суток, когда строителям разрешается работать. Обычно это с 10 до 18 часов в будни, а в выходные и праздничные дни — никакого шума, чтобы не беспокоить уже переехавших.
Такую методику имеет смысл перенести и на все остальные дома во избежание неприятностей, которые легко может устроить солидному заказчику даже бабушка-пенсионерка, проживающая под его ремонтируемой квартирой. Ей достаточно будет просто позвонить участковому, а уж он-то не упустит возможности оштрафовать строителей за пребывание в Москве без регистрации, работу без лицензии, уклонение от уплаты налогов, несоблюдение правил техники безопасности и т. д. Обычно участковые, узнав о таком объекте на своей территории, ходят туда как на работу.
Особенно если деньги нужны. Угадайте, из чьего кармана эти деньги? Если привлечения участкового соседям покажется недостаточным, они могут пожаловаться в ДЭЗ, налоговую полицию, заклеймить хозяина в СМИ. И каждая из этих организаций доставит заказчику немало хлопот. Лучше уж сразу обсудить приемлемые для всех условия и не портить отношений.
Часто кажущиеся непреодолимыми конфликты решаются простыми техническими средствами. Например, в старых домах с деревянными перекрытиями и лепниной серьезное беспокойство соседей снизу вызывают якобы увеличивающиеся трещины в потолке.
Жильцы абсолютно уверены, что проект усиления перекрытия рассчитан неправильно и что под тяжестью конструкций потолок у них обязательно рухнет. Приезды инженера с объяснениями, показ реального устройства усиления, опирающегося только на несущие стены, зачастую не имеют никакого эффекта. А вот приклеенные на трещины на потолке их квартиры полоски обычной бумаги (маячки) сразу унимают подозрительность, если, конечно, не разрываются со временем по трещине. При разрыве же маячков надо срочно прекратить все работы, проверить расчеты и соблюдение необходимых технологий.
Очередность различных видов строительно-монтажных работ определяется целым рядом факторов, главными из которых являются:
- объем и состав СМР;
- привязка к срокам поставок оборудования и материалов;
- наличие в данный момент необходимых специалистов;
- оптимизация финансовых затрат и продолжительности ремонта.
Итак, оптимальная, с нашей точки зрения, очередность выполнения СМР для квартиры:
1. Демонтаж всего лишнего: перегородок, бракованной стяжки, штукатурки и пр. Сразу же можно заказать окна, если они подлежат замене. При заказе надо учесть толщину утеплителя потолка, стен и пола.
Обычно на величину утепляющих конструкций в оконные проемы ставят так называемые доборные профили (в фирмах по производству окон вам предложат несколько их типоразмеров) — металлопластиковые пустотелые короба, к которым затем крепятся сами оконные блоки. К этим же доборам впоследствии либо прикручиваются профили для гипсокартона, либо примыкают стены из традиционных материалов.
2. Разметка квартиры в соответствии с проектом и внесение изменений в последний в случае необходимости. Если разметка, произведенная совместно с архитектором в начале стройки, сохранится до чистовой штукатурки и облицовки поверхностей, это избавит всех участников ремонта (в том числе заказчика) от неопределенности и возможных накладок.
Поэтому в качестве реперов удобно использовать металлические анкерные винты с наружным диаметром 10 мм и длиной Из плиты перекрытия такой «маячок» должен выступать на толщину предполагаемой стяжки плюс чтобы сохраниться и после заливки последней. Для обозначения одной прямолинейной перегородки достаточно четырех таких анкеров, отмечающих ее чистовые проектные очертания (после отделки), для оштукатуривания существующей прямолинейной стены нужны два «маячка». Замеры производятся от осей анкеров. При сверлении отверстий в плите перекрытия важно держать бур вертикально, чтобы уменьшить погрешность разметки.
Вообще говоря, отверстия для установки анкеров сверлят, если предварительная разметка (с помощью тонкой шкурки) показала возможность точной реализации проекта. В противном случае надо попробовать взять за базу другую поверхность (или ось) и повторить разметку. Обычно хватает двух-трех попыток (итераций).
Особое внимание следует обратить на соответствие «критичных» размеров (под мебель, оборудование и пр.) имеющимся углам в 90 . Прямые углы важны для стен ванной комнаты, угловой кухни, помещений с плиточными, паркетными и дощатыми полами (подробнее об этом можно прочитать в статье «Памятка для серьезного заказчика. Работаем над проектом»). Поскольку проверить углы по угольнику, пусть даже и с полуметровой базой, можно лишь приблизительно, лучше использовать теорему Пифагора с максимально возможными в данном помещении длинами катетов. Согласитесь, лучше повозиться с разметкой, чем потом переделывать уже готовые стены. Кроме того, в процессе разметки архитекторы, как правило, вносят в проектные размеры по нескольку исправлений.
3. Привязка теоретической отметки чистого пола к физической отметке на стене, например, у двери лифта. От этого репера любое заинтересованное лицо может всегда восстановить «нулевую линию» в квартире, поскольку обычно полы и стены около лифта уже не переделываются. «Физического ноля» на стенах квартиры недостаточно, так как их поверхность постоянно в работе — штукатурится, шпаклюется, облицовывается, и при этом стирается нулевая линия. Реперную отметку удобно установить на высоте 1500 мм от чистого пола — чтобы не приседать при работе с водяным уровнем и вести пересчет от целого числа. Расстояние от реального пола до физической черты у двери лифта, разумеется, может оказаться другим — главное, чтобы это соотношение было отмечено записью в тетради технадзора. «Физический ноль» должен дать архитектор, учитывая реальное состояние поверхностей квартиры, «пироги» полов, высоты подвесных потолков, ниши под мебель и пр.
4. После установки нулевой линии выполняют проемы в стенах и перекрытиях. При этом надо обратить внимание на строгое соблюдение технического проекта и технологических рекомендаций. На этом же этапе можно заказать окна и входную металлическую дверь.
5. Далее идет устройство кирпичных, блочных и прочих перегородок без штукатурки или монтаж каркасов под гипсокартонные перегородки, которые облицовываются лишь с одной стороны.
При этом надо иметь в виду, что «покрытия из листов сухой гипсовой штукатурки не должны быть зыбкими, при легком простукивании деревянным молотком в стыках не должны появляться трещины; провесы в стыках допускаются не более 1 мм» «Изоляционные и отделочные покрытия»). Провести такой эксперимент можно будет лишь после малярки, но озаботиться его положительным исходом необходимо уже сейчас. Под штукатуркой обычно прячут электропроводку и слаботочные коммуникации, а в каркасы, кроме этого, можно спрятать трубы водопровода, отопления и канализации. Ошибиться в размещении перегородки между двумя шнурками, натянутыми по разметочным анкерам, сложно даже при большом желании. К этому времени обычно уже готовы новые окна, после установки которых утепляются балконы и лоджии, если это необходимо.
6. За устройством перегородок следует разводка коммуникаций — электрики, слаботочных сетей (телефон, антенный и «тарелочный» кабели, провода охранно-пожарной сигнализации и домашнего кинотеатра), отопления, водопровода, канализации, воздуховодов вентиляции и трубопроводов кондиционирования. На этом этапе следует обратить внимание на строгое соблюдение нормативных документов — СНиПов, ПУЭ и др. Например, скрытую прокладку электропроводки в штукатурке стен разрешается делать только проводом в двойной изоляции, а в конструкциях перегородок и подвесных потолков «из сгораемых материалов — только в металлических трубах, коробах, металлорукавах; за потолками из несгораемых или трудносгораемых материалов — в винипластовых или аналогичных трубах, коробах, металлорукавах, а также кабелями и защищенными проводами, имеющими оболочки из трудносгораемых материалов» (ПУЭ 2000 г., Глава 7.1 «Электрооборудование жилых и общественных зданий», пп. 7.1.29, 7.1.32).
«Линии групповой сети, прокладываемые от групповых щитков до штепсельных розеток, должны выполняться трехпроводными (фазный, нулевой рабочий и нулевой защитный проводник)» — там же, п. 7.1.33. Шлейфы металлорукавов с проводами в стяжке под паркетные полы должны располагаться на некотором расстоянии от стен, чтобы можно было закрепить край фанеры. Вообще прокладывать коммуникации лучше в подвесных потолках и стенах, а стяжку для этих целей использовать только в крайнем случае, поскольку для замены и ремонта проводов вскрыть стену или потолок дешевле и проще, нежели полы, особенно паркетные.
Нелишне также напомнить, что начиная с 1999 г. «в групповых сетях, питающих штепсельные розетки, следует применять УЗО с номинальным током срабатывания не более 30 мА» (там же, п. 7.1.79). Ранее это правило распространялось только на розетки в ванных комнатах. К сожалению, объем статьи не позволяет рассказать обо всех прелестях устройств защитного отключения (УЗО) и принципе их работы.
Скажем коротко: исправное УЗО полностью исключает случайное поражение электрическим током и пожар из-за дефектной электропроводки в цепях, которые им защищены. Надо только не забывать проверять его «в соответствии с рекомендациями завода-изготовителя». Тем более что это совсем не сложно: просто нажать кнопку «тест» и после успешного срабатывания поместить «клювик» в рабочее положение. Наши ПУЭ рекомендуют выполнять тестирование раз в месяц. На западе УЗО получили широкое распространение еще в XX века.
При разводке водоснабжения и отопления следует использовать «фирменные» шаровые краны, приобретенные в специализированных магазинах. Кассовый чек желательно сохранить, чтобы можно было предъявить претензию в случае неисправности. Надо иметь в виду, что ко всем вентилям водопровода и отопления должен иметься доступ (лючки, съемные плитки на магнитах и пр.); на поворотах канализационных труб необходимо установить «ревизки» так, чтобы можно было до них добраться в случае форс-мажора без сноса стен в ванной комнате. Если позволяют финансы, можно установить на водопровод систему «водостоп», автоматически отключающую воду с помощью электромагнитного вентиля при увлажнении специальных датчиков, монтируемых в полу ванной комнаты и кухни. Полный комплект (без установки) такой системы на вводы горячей и холодной воды стоит примерно $ 450.
После прокладки скрытых коммуникаций, но до их заделки строители должны провести их испытания в соответствии с действующими нормативами, а также выполнить и передать клиенту исполнительную документацию. Функция исполнительной документации заключается в том, чтобы любое заинтересованное лицо, в том числе Заказчик, после заделки коммуникаций мог определить их местонахождение (в стене, потолке, под полом).
Это актуально для паркетчиков, крепящих фанеру к стяжке, монтажников, устанавливающих аксессуары в санузлах и настенные полки в комнатах и т. д. Но нужнее всего исполнительная документация хозяевам квартиры — ведь, даже развешивая картины, надо знать, в каком месте стены проходят провода, не говоря уж о более серьезных переделках интерьера в будущем. Исполнительную документацию выполняют обычно те специалисты, которые монтировали коммуникации, а проверяет инспектор технадзора или сам Заказчик. Схемы могут быть нарисованы и от руки — главное, чтобы они содержали развертки всех стен, полов и потолков, в которых проходят провода и трубы, имели идентифицирующие подписи и разборчивые размеры. Количество размеров, привязанных к будущим чистовым поверхностям, должно быть достаточным для однозначного определения области залегания коммуникаций.
Заявление строителей, что они все делают по проекту, который и может служить исполнительной документацией, не выдерживает никакой критики, так как в чертежах указываются лишь приблизительные трассировки, да и те без привязок к ограждающим поверхностям квартиры.
Испытания трубопроводов систем водоснабжения производятся в соответствии со СНиПом «Внутренние санитарно-технические системы», п. 4.4: «Выдержавшими испытания считаются системы водоснабжения, если в течение 10 минут нахождения под пробным давлением (в 1,5 раза выше рабочего) при гидростатическом методе испытаний не обнаружено падения давления более 0,5 кгс/см 2 и капель в сварных швах, трубах, резьбовых соединениях, арматуре и утечки воды через смывные устройства». Для системы отопления «падение давления не должно превышать 0,2 кгс/см 2 в течение 5 минут» (там же, п. 4.6). Избыточное давление создается специальным гидравлическим прессом с исправными приборами (фото 6), наличие которого на объекте должны обеспечить строители за свой счет. Предложение «опрессовать трубы рабочим давлением» лучше отклонить, потому что как раз в момент проверки давление в системе может быть заниженным. Кроме того, как показывает практика, при увеличении давления в 1,5 раза относительно рабочего в 80% случаев где-нибудь обнаруживается течь, которой не было при нормальном состоянии системы.
Канализацию проверяют «методом пролива воды путем одновременного открытия 75% санитарных приборов, подключенных к проверяемому участку в течение времени, необходимого для его осмотра. Выдержавшей испытание считается система, если при ее осмотре не обнаружено течи через стенки трубопроводов и места их соединений» (СНиП 3.05.01-85, п. 4.13). Под места соединений для удобства можно подложить чистые листы бумаги, на которых сразу будут видны капли в случае протечки.
До заделки хорошо бы проверить мегомметром сопротивление изоляции электропроводки или хотя бы «прозвонить» ее тестером (фото 5). Повторить проверку надо будет и после завершения всех крепежных работ: монтажа гипсокартона, фанеры, карнизов, плинтусов и пр.
Необходимо иметь в виду, что «все соединения и ответвления установочных проводов должны быть выполнены сваркой, опрессовкой в гильзах или с помощью зажимов (в просторечии — клеммников) в ответвительных коробках» п. 3.34). То есть никакие скрутки не допускаются. В последнее время часто обходятся вообще без ответвительных (распаячных) коробок. Подводку к каждому потребителю тянут непосредственно из распределительного щитка, несмотря на то что расход проводов при этом значительно увеличивается.
7. После разводки и проверки коммуникаций закрывают гипсокартоном каркасы перегородок, делают гидроизоляцию в санузлах и на кухне и приступают к устройству стяжки, установив перед этим входную дверь.
С этого момента начинаются отделочные работы, которые «должны выполняться при положительной температуре окружающей среды и отделываемых поверхностей не ниже и влажности воздуха не более 60%. Такую температуру в помещении необходимо поддерживать круглосуточно, не менее чем за 2 суток до начала и 12 суток после окончания работ, а для обойных работ — до сдачи объекта в эксплуатацию. Работы по нанесению синтетических лакокрасочных покрытий и покрытий из листовых полимерных материалов следует выполнять при температуре окружающего воздуха и защищаемых поверхностей не ниже
Больших надежд на гидроизоляцию возлагать не стоит — от серьезного потопа она все равно не спасет. Поможет только от локальных утечек, например, если вырвало из канализации сливной шланг стиральной машины и вся вода из бака оказалась на полу. Да и эта вода не проявится на потолке у соседей снизу лишь в том случае, если пол ванной комнаты представляет собой замкнутое со всех сторон «корыто», на стенки которого тоже заведена гидроизоляция. Если же полы санузлов и других помещений квартиры делаются, как сейчас модно, в одном уровне, гидроизоляция нужна только для галочки. Вроде как соблюли норматив, а на самом деле его нарушили.
Интересно, что такая профанация практически всегда устраивает ответственных лиц домоуправлений и даже «дорогих» кондоминиумов. Они придираются к мелочам, а столь серьезное нарушение легко «актируют» у строителей.
Происходит это, скорее всего, машинально — ведь они же видят реальный гидроизолирующий слой на полу с заводом на стены и не обращают внимания на «прорыв корыта» через дверной проем. Часто также можно наблюдать, как одни специалисты тщательно делают гидроизоляцию и заливают по ней выравнивающую стяжку.
Затем приходят другие мастера той же фирмы и укладывают электрические теплые полы, закрепляя монтажную ленту саморезами через стяжку и гидроизоляцию. А после укладки плитки еще и унитаз к полу прикрутят длиннющими шурупами, которые войдут даже в плиту перекрытия. Правильнее было бы вообще не покупать монтажную ленту, а кабель «примораживать» к стяжке алебастром. А пластмассовый дюбель для крепления унитаза предварительно обмазать силиконовым герметиком или окунуть в битумную мастику; то же сделать и с шурупом.
Распространенное отношение к стяжке и штукатурке как к чему-то второстепенному, черновому — опасное заблуждение. Качество оснований под чистовые покрытия не менее важно, чем качество самих покрытий, большинство дефектов в которых возникает как раз из-за брака «подстилающих слоев».
Многие почему-то готовы заплатить плиточнику $ 20 за квадратный метр укладки, а на стяжку жалеют и $ 8. Действительно, желающие сделать дешевую стяжку всегда найдутся — но будет ли это стяжка? Ведь качество стяжки, в отличие от облицовки кафелем, проверить гораздо сложнее. Тут нужны специальные инструменты и кропотливая работа (как раз для технадзора), потому что на первый взгляд новая стяжка и штукатурка всегда кажутся ровными. Происходит это из-за их темно-серого матового цвета, который практически не отражает падающего света и, соответственно, скрывает неровности. Но если приложить к поверхности двухметровое правило (обычно это алюминиевая рейка — фото 1), могут обнаружиться недопустимые просветы.
В соответствии со «Изоляционные и отделочные покрытия», просветы между двухметровой рейкой и стяжкой под паркет, линолеум или плитку ПВХ не должны превышать 2 мм, «под покрытия из плит других видов, торцевой шашки и кирпича, настилаемых по прослойке из горячей мастики, поливинилацетатно-цементно-бетонные покрытия и под гидроизоляцию — 4 мм, стяжек под покрытия других типов — 6 мм». Иными словами, если проволочка соответствующего диаметра не пролезает в щель между правилом и стяжкой при любой ориентации правила, то стяжка может считаться удовлетворительной показан брак).
Кроме того, поверхность стяжки не должна иметь отклонений от горизонтали «более 0,2% соответствующего размера помещения» (там же). Но это еще не все, ведь через несколько недель после заливки стяжка может измениться до неузнаваемости — покроется трещинами, выкрошится отдельными местами, начнет отслаиваться от основания — «бунить» (или «бубнить»), а также увеличатся «неровности плавного очертания». Причины этого могут быть самыми разными: использованы некачественные материалы, нарушена технология или за стяжкой плохо «ухаживали» — не поливали водой, неравномерно нагревали и пр. Вообще говоря, однозначно качество стяжки можно оценить примерно через месяц после ее заливки. Соответственно, и оплату работ по ее устройству желательно передвинуть на тот же срок.
При выборе материалов для устройства стяжки надо иметь в виду, что не всякая сухая смесь хороша. Кроме песка и цемента в растворе должен присутствовать пластификатор, который либо добавляется во время его приготовления, либо уже имеется в сухой смеси. Сейчас разными производителями выпускаются специальные составы со всеми необходимыми добавками — отдельно для стяжки и отдельно для штукатурки. Правда, мешок такого продукта стоит раза в два дороже, чем обычные составы, но работать с полностью готовой к употреблению смесью надежнее, поскольку исключается «человеческий фактор» — возможные ошибки при дозировании компонентов.
Если вы живете в населенном пункте, до которого еще не дошли специализированные сухие смеси и пластификаторы, можно воспользоваться «старинной социалистической методикой»: на пятидесятикилограммовый мешок сухой смеси песка с цементом надо добавлять один литр клея ПВА при замешивании раствора, который станет от этого пластичнее, а стяжка — прочнее.
Не менее важным, чем состав раствора, для качества стяжки является соблюдение технологии ее устройства. «Перед укладкой раствора основание должно быть обеспылено и огрунтовано специальным составом» В условиях стройки полностью осуществить это требование затруднительно, поскольку в процессе замешивания и подноса раствора к месту укладки основание все равно загрязняется. И через месяц эти «дорожки» как раз будут отслаиваться («бунить» при простукивании). Важна и правильная консистенция: слишком густой раствор приведет к отслаиванию и растрескиванию, слишком жидкий будет очень долго сохнуть и превратится из-за неравномерного оседания в «поверхность плавного очертания» вместо плоскости.
Чтобы стяжка не трескалась в местах расположения маячных труб, «торцевые поверхности уложенного участка после снятия маячных или ограничительных реек перед укладкой смеси в смежный участок должны быть огрунтованы и увлажнены»
И, наконец, надо не только верно подобрать материалы и соблюсти технологию заливки стяжки, но еще некоторое время за ней правильно «ухаживать»: «подстилающие слои, стяжки, монолитные покрытия на цементном вяжущем должны в течение после укладки находиться под слоем постоянно влажного водоудерживающего материала» Ну, кто теперь скажет, что хорошую стяжку сделать проще, чем уложить плитку?
Если же ваши строители чего-то не учли и через месяц стяжка стала «горбатой», потрескалась и местами отслоилась от основания, так и это лечится (желательно за счет виновных). До состояния плоскости поверхность доводят с помощью самовыравнивающихся смесей, а в местах отслаивания фанеру под паркет крепят длинными анкерными винтами через стяжку, в плиту перекрытия.
И еще. Стяжка — излюбленное место, куда недобросовестные мастера прячут необоснованное завышение сметы. Для сведения: на 1 м 2 стяжки толщиной 2 см уходит примерно один мешок (50 кг) сухой смеси. Зная среднюю толщину стяжки (по обмерочным чертежам и нулевой отметке), можно легко проверить сметные расчеты строителей.
При комнатной температуре и влажности не более 60% стяжка за трое суток набирает 70% прочности, после чего можно приступать к штукатурным и плиточным работам.
8. Штукатурные и плиточные работы. «Допускаемая влажность кирпичных, каменных и бетонных оштукатуриваемых поверхностей не должна превышать 8%»
Для штукатурки цементно-песчаным раствором справедливо практически все сказанное по поводу стяжки. Но, в отличие от стяжки, поверхность которой должна быть строго горизонтальной, в связи с чем ее рекомендуется «укладывать сразу на расчетную толщину, указанную в проекте» поверхность штукатурки должна получиться строго вертикальной, и поэтому «допускаемая толщина однослойной штукатурки при применении всех видов растворов, кроме гипсового, — до 20 мм, из гипсовых растворов — до 15 мм. При устройстве многослойного штукатурного покрытия каждый последующий слой необходимо наносить после схватывания предыдущего» (там же). К сожалению, в реальности этот норматив часто нарушается, штукатуры стараются «набрасывать» слои сразу максимальной толщины, что и приводит позже к растрескиванию.
Проверять и принимать штукатурку, так же как и стяжку, рекомендуется недели через после окончания работ. За это время покрытие может отдельными местами «подтянуться», отслоиться («бунить» при простукивании) и покрыться тонкими зигзагообразными трещинками («паутиной»), которые отчетливо проявляются при огрунтовке стен. Если начать малярные работы через неделю после окончания штукатурных, эта «паутина», а то и более серьезные трещины могут проступить уже на окрашенной поверхности. Поэтому штукатурка должна «выстояться» хотя бы недели три. А затем, для подстраховки, ее еще проклеивают специальной укрепительной тканью и лишь потом шпаклюют.
Если позволяют финансовые возможности, для выравнивания поверхностей, особенно бетонных, лучше применять не цементно-песчаные, а гипсовые смеси типа Rotband. Они менее капризны к нарушениям технологии, имеют лучшую адгезию к основаниям, практически не трескаются — если только вместе со стеной. Основным их недостатком является цена: выше обычных цементно-песчаных смесей и специализированных, типа «Бирсс».
Геометрические критерии качества штукатурных работ таковы: «Отклонения от вертикали (горизонтали) оштукатуренной поверхности не должны превышать (в мм на 1 м): при простой Неровности поверхностей плавного очертания (на 4 м 2 ): при простой штукатурке — глубиной (высотой) до 5 мм, улучшенной — глубиной (высотой) до 3 мм; высококачественной — не более 2, глубиной (высотой) до 2 мм» Эти параметры важны не только из-за того, что после малярной обработки на высококачественно оштукатуренной стене не будет заметно «вмятин», но и с технологической точки зрения. Толстый шпаклевочный слой, выравнивающий кривую штукатурку, может потрескаться и отслоиться.
Нормируются также и «отклонения оконных и дверных откосов, пилястр, столбов, лузг и т. п. от вертикали и горизонтали. Они не должны превышать: при простой штукатурке — 4 мм на 1 м, улучшенной — 2 мм на 1 м и высококачественной — 1 мм на 1 м. Отклонения радиуса (проверяемого лекалом) криволинейных поверхностей от проектной величины (на весь элемент) не должно превышать: при простой штукатурке — 10 мм, улучшенной — 7 мм, высококачественной — 5 мм. Отклонения ширины откоса от проектной не должны превышать: при простой штукатурке — 5 мм, улучшенной — 3 мм, высококачественной — 2 мм» Проверку геометрической составляющей качества штукатурных работ производят с помощью отвеса (фото 3), пузырькового уровня и двухметровой рейки-правила (фото 2). Особенно тщательно надо проверить места, где будут монтироваться плинтусы, наличники, мебель, столярные изделия — чтобы исключить в будущем щели между ними и стеной.
В принципе укладка плитки на гипсокартонные перегородки и стяжку в санузлах может производиться параллельно со штукатурными работами в других помещениях квартиры. Однако, если кафель укладывается на оштукатуренную поверхность, то она предварительно должна быть высушена.
Стены под облицовку плиткой должны соответствовать хотя бы категории качества «простая», потому что их выравнивание клеем или мастикой недопустимо, это может привести к отслаиванию плитки. «Толщина клеевой прослойки из раствора не должна превышать 7 мм, из мастики — 1 мм» Если у вас по каким-либо причинам нет возможности купить современный плиточный клей, можно еще раз воспользоваться «социалистическим способом»: в 10 литрах цементно-песчаного раствора развести 1 литр клея ПВА — получится дешево и прочно.
Геометрические критерии качества облицовки следующие: «Облицованная керамическими и стеклокерамическими изделиями поверхность может иметь отклонения от вертикали (в мм на 1 м): наружная — до 2 мм, внутренняя — до 1,5 мм; то же — отклонения расположения швов от вертикали и горизонтали; неровности плоскости (при контроле рейкой): наружной — внутренней — до 2 мм. Отклонение ширины шва облицовки не должно превышать Затирать швы плитки следует примерно через неделю после ее укладки, чтобы клей высох и набрал необходимую прочность.
Источник: www.ivd.ru